Casa prefabbricata abusiva: serve il permesso?

Due soggetti sono stati condannati per aver installato una casa prefabbricata in un’area soggetta a vincolo paesaggistico. La Corte di Cassazione, pur respingendo i ricorsi degli imputati, ha riqualificato il reato da ‘lottizzazione abusiva’ a ‘costruzione senza permesso di costruire in zona vincolata’. Questa decisione chiarisce che una casa prefabbricata abusiva destinata a un uso abitativo stabile richiede un titolo edilizio, anche se è su ruote. La riqualificazione ha comportato l’annullamento della confisca del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Casa Prefabbricata Abusiva: Quando Serve il Permesso di Costruire? L’Analisi della Cassazione

L’installazione di case mobili e prefabbricati è una soluzione abitativa sempre più diffusa, ma che spesso genera dubbi sulla sua legittimità urbanistica. La domanda cruciale è: serve un permesso di costruire? Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 20844/2024) fa luce sulla questione, chiarendo la differenza tra un’opera precaria e una costruzione stabile, anche se su ruote. Analizziamo come la Corte ha affrontato il caso di una casa prefabbricata abusiva, giungendo a conclusioni di grande rilevanza pratica.

I Fatti del Caso: Una Casa Mobile in Zona Vincolata

Due persone venivano condannate in primo e secondo grado per i reati di lottizzazione abusiva e violazione delle norme paesaggistiche. L’accusa riguardava l’installazione di una casa prefabbricata, oltre a due roulotte, su un terreno situato in un’area soggetta a vincolo paesaggistico, il tutto senza alcun titolo edilizio.

La difesa degli imputati si basava principalmente su due argomentazioni: la natura mobile e non fissa dell’opera e la presunta prescrizione del reato. Gli imputati hanno quindi presentato ricorso alla Corte di Cassazione per contestare la sentenza di condanna.

I Motivi del Ricorso e la Decisione della Corte

I ricorrenti hanno sollevato diverse obiezioni:
1. Natura dell’opera: Si sosteneva che la struttura, essendo su ruote e non infissa al suolo, non potesse essere considerata una costruzione permanente e quindi non necessitasse di permesso.
2. Prescrizione del reato: Si affermava che il reato fosse ormai estinto per decorrenza dei termini, facendo risalire l’illecito a un’ordinanza sindacale del 2017.
3. Logicità della motivazione: Venivano contestate l’illogicità della motivazione della sentenza d’appello e l’eccessività della pena inflitta.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili e infondati quasi tutti i motivi di ricorso, ma ha colto l’occasione per fare una precisazione cruciale, intervenendo d’ufficio sulla qualificazione giuridica del fatto.

La Riqualificazione del Reato: Non è Lottizzazione Abusiva

Il punto centrale della sentenza è la correzione dell’inquadramento giuridico operato dai giudici di merito. La Cassazione ha stabilito che il fatto non costituiva il grave reato di lottizzazione abusiva, ma quello, comunque penalmente rilevante, di esecuzione di lavori in assenza di permesso di costruire in zona paesaggisticamente vincolata.

La lottizzazione abusiva presuppone un’attività che comporti una trasformazione urbanistica del territorio, tale da creare un nuovo assetto urbanistico che necessiterebbe di nuove opere di urbanizzazione. L’installazione di una singola casa prefabbricata, per quanto illecita, non integra di per sé questa fattispecie. Questa riqualificazione, pur non cancellando il reato, ha avuto una conseguenza fondamentale: l’annullamento della confisca del bene.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Suprema Corte offrono importanti principi di diritto:

* Stabilità vs Mobilità: La Corte ribadisce un concetto consolidato: la precarietà di un’opera non dipende dalla sua apposizione su ruote, ma dalla sua destinazione d’uso. Ciò che rileva è la stabile collocazione e la durevole destinazione abitativa. Nel caso di specie, elementi come la creazione di una base in ghiaia, l’assenza di un rimorchio e la realizzazione di interventi strumentali all’utilizzo costante della struttura dimostravano chiaramente l’intenzione di un uso permanente, rendendo l’opera a tutti gli effetti una nuova costruzione soggetta a permesso.

* Decorrenza della Prescrizione: I giudici hanno respinto la tesi della prescrizione, chiarendo che l’ordinanza del 2017 riguardava un altro edificio inagibile. L’accertamento della collocazione della casa prefabbricata era avvenuto solo a fine 2020, data dalla quale far decorrere il termine di prescrizione.

* La Riqualificazione d’Ufficio: La Corte ha ritenuto di poter modificare la qualificazione del reato senza violare il diritto di difesa degli imputati. Il fatto storico contestato (la costruzione illecita) era rimasto invariato, e le parti avevano avuto modo di discuterne ampiamente. La modifica ha semplicemente corretto l’inquadramento legale, portando a una conseguenza favorevole per gli imputati, ovvero l’eliminazione della confisca.

Le Conclusioni

Questa sentenza è un monito per chiunque intenda installare una casa mobile o prefabbricata. Il messaggio è chiaro: se l’opera è destinata a soddisfare esigenze abitative stabili e non meramente temporanee o turistiche, essa è equiparata a una nuova costruzione e richiede il permesso di costruire, indipendentemente dai sistemi di ancoraggio o dalla presenza di ruote. La sua collocazione in un’area vincolata aggrava ulteriormente la condotta.

Al contempo, la decisione sottolinea l’importanza della corretta qualificazione giuridica del fatto, dimostrando come un’analisi precisa possa portare a conseguenze sanzionatorie diverse e, come in questo caso, all’esclusione di misure ablative severe come la confisca.

Una casa prefabbricata o ‘mobile’ su ruote necessita del permesso di costruire?
Sì, necessita del permesso di costruire quando è destinata a un uso abitativo stabile e duraturo. La Corte ha chiarito che la stabilità non è data dall’essere infissa al suolo, ma dalla sua destinazione a soddisfare esigenze abitative non temporanee, come dimostrato dalla sua collocazione permanente e dagli interventi per il suo utilizzo costante.

Cosa distingue il reato di ‘lottizzazione abusiva’ da quello di ‘costruzione senza permesso’?
La ‘lottizzazione abusiva’ è un reato più grave che implica una trasformazione urbanistica del territorio tale da incidere sull’assetto della zona (es. dividere un terreno in lotti per creare un nuovo insediamento). La ‘costruzione senza permesso’, invece, riguarda la realizzazione di una singola opera edilizia in assenza del titolo abilitativo, senza necessariamente alterare l’intero tessuto urbanistico.

Qual è stata la conseguenza della riqualificazione del reato da parte della Cassazione in questo caso?
La riqualificazione del reato da lottizzazione abusiva a esecuzione di lavori senza permesso in zona vincolata, pur confermando la responsabilità penale, ha portato all’annullamento della confisca della casa prefabbricata e del terreno. Si tratta di una conseguenza molto favorevole per gli imputati, che hanno così evitato di perdere la proprietà del bene.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 20844 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 20844 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 15/05/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME nato a Montebelluna il DATA_NASCITA; COGNOME NOME nata il DATA_NASCITA a Trescore Balneario; nel procedimento a carico dei medesimi; avverso la sentenza del 22/06/2023 della Corte di appello di Venezia; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria del AVV_NOTAIO che ha chiesto l’inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza di cui in epigrafe la Corte di appello di Venezia confermava la sentenza del tribunale di Padova del 16/01/2023 con cui NOME NOME e COGNOME NOME erano stati condannati in relazione ai reati ex art. 44 lett. c) del DPR 380/01 e 181 del Dlgs. 42/04 con riferimento ad una casa prefabbricata.

Avverso la predetta sentenza COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno proposto rispettivi ricorsi mediante il proprio difensore deducendo il primo due motivi di impugnazione e altrettanti la seconda.

COGNOME NOME con il primo motivo deduce vizi di violazione di legge atteso che si tratterebbe di opera collocata su ruote come tale non infissa al suolo e priva di destinazione duratura e anche perché il ricorrente sarebbe solo il formale intestatario del terreno su cui insiste il prefabbricato, rientrante invece nell disponibilità della COGNOME.

Con il secondo motivo deduce in rubrica la manifesta illogicità della motivazione, quindi la carenza della stessa e correlata violazione di legge in relazione all’art. 133 c.p. in ordine alla quantificazione della pena, contestando la mancata applicazione di una pena più mite.

COGNOME NOME con il primo motivo rappresenta il vizio di violazione di legge per essere i reati prescritti siccome risalenti ad epoca anteriore alla data di emissione di ordinanza sindacale del 3.5.2017. L’accertamento del 17.12.2020 avrebbe solo portato a verificare la mancata ottemperanza a tale ordinanza.

Con il secondo motivo deduce vizi di motivazione: la Corte da una parte non avrebbe superato il dubbio sul 3 verosimiglianza della tesi alternativa difensiva, dall’altra avrebbe confermato la prima sentenza con motivazione illogica e contraddittoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il primo motivo proposto da COGNOME NOME è inammissibile: innanzitutto perché la mera collocazione di un’opera su ruote non la sottrae di per sé al regime penalistico di cui al reato per cui è condanna, atteso che questa Corte ha più volte rilevato come ciò che rileva per escludere la precarietà di un’opera non è la sua apposizione su ruote ma la sua stabile collocazione, che ben può derivare dalla forza di gravità che impone l’inserimento dell’opera sul terreno. E invero, integra il reato di costruzione edilizia abusiva (art. 44, comma primo, lett. b), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) la collocazione su un’area di una “casa mobile” con stabile destinazione abitativa, in assenza di permesso di costruire, perché quest’ultimo non è necessario, ai sensi dell’art. 3 del citato d.P.R. (come modificato dalla I. 3 agosto 2013, n. 98 e dalla I. 23 maggio 2014, n. 80), per i soli interventi in cui ricorrono contestualmente i requisiti di cui al comma primo, lett. e 5), del predetto art. 3 (collocazione all’interno di una struttura ricet all’aperto, temporaneo ancoraggio al suolo, conformità alla normativa regionale di settore, destinazione alla sosta ed al soggiorno, necessariamente occasionali e limitati nel tempo, di turisti) (Sez. 3, n. 41067 del 15/09/2015 Rv. 264840 01). Inoltre, la Corte ha valorizzato plurimi dati dimostrativi della stabi
collocazione, (tra cui la creazione di una base in ghiaia, la durevole destinazione abitativa, l’assenza di rimorchio, la realizzazione di interventi strumental all’utilizzo costante della struttura)

Quanto al secondo motivo, è anche esso inammissibile sia perché generico nella illustrazione delle ragioni giustificatrici di una pena più mit fondata su una assertiva affermazione di un avvenuto comportamento collaborativo, sia perché la corte, seppure sinteticamente, ha mostrato di ritenere adeguata una pena che ha evidenziato essere alquanto ridotta, pari ad un sesto del massimo e quanto alla pena pecuniaria di poco superiore al minimo. Minimo invero erroneamente calcolato nella misura di euro 15.493 atteso che i giudici non hanno considerato che il D.L. 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla L. 24 novembre 2003, n. 326, ha disposto (con l’art. 32, comma 47) che “le sanzioni pecuniarie di cui all’articolo 44 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono incrementate del cento per cento”.
Con riferimento al primo motivo dedotto da COGNOME NOME, i giudici hanno spiegato, senza che sul punto intervenga una specifica confutazione, che l’ordinanza del 3 maggio 2017 aveva riguardato solo un edificio inagibile, non contestato, di cui con il predetto provvedimento era stato ordinato lo sgombero; e che solo il 17.12.2020 si accertò la collocazione anche di due roulottes e di una casa prefabbricata cui fecero seguito altri interventi accertati 1’11.5.2021. Per cui è corretta la decorrenza del termine di prescrizione in epoca diversa da quella invocata dalla ricorrente e risalente, secondo la stessa, al 2017. Si tratta quindi di motivo manifestamente infondato.
Quanto al secondo motivo, è assolutamente infondato siccome del tutto generico laddove sostiene, senza spiegarlo, il mancato superamento della tesi difensiva – anche essa non illustrata – nonché la intervenuta redazione di una motivazione illogica e contraddittoria, anche in tal caso senza illustrare le ragioni di tale censura.

Deve tuttavia rilevarsi, seppur d’ufficio, la erronea qualificazione del fatto in termini di lottizzazione materiale, come effettuata dai giudici di merito. Come noto, il reato di lottizzazione ex art. 44 lett. c) del DPR 380/01 presuppone un’illegittima trasformazione urbanistica od edilizia del territorio, da intender come trasformazione di consistenza tale da incidere in modo rilevante sull’assetto urbanistico della zona, sia nel senso d’intervento innovativo sul tessuto urbanistico, che sotto il profilo della necessità dell’esecuzione di nuove
opere d’urbanizzazione o di potenziamento di quelle già esistenti. (Sez. 4, Sentenza n. 33150 del 08/07/2008 Rv. 240970 – 01). Circostanza che non appare emergere nel caso in esame, relativo ad un mero prefabbricato la cui realizzazione in zona vincolata, senza titolo, implica, piuttosto, il diverso reato e art. 44 lett. c) del DPR 380/01 inerente la realizzazione di opera edilizia senza titolo. Consegue che va riqualificato il reato di lottizzazione in quello esecuzione di lavori in assenza di permesso di costruire in zona paesaggisticamente vincolata, con annullamento senza rinvio della sentenza impugnata limitatamente alla confisca, che va eliminata. Tale riqualificazione è realizzabile in questa sede atteso il principio per cui, in tema di correlazione tr accusa e sentenza, la diversa qualificazione giuridica del fatto effettuata in sentenza dalla Corte di cassazione senza preventivamente renderne edotte le parti non determina alcuna compressione o limitazione del diritto al contraddittorio, in conformità dell’art. 111, comma 2, Cost. e dell’art. 6 CEDU, secondo l’interpretazione della giurisprudenza della Corte EDU nella sentenza 11 dicembre 2007, Drassich c. Italia, ove non avvenga a sorpresa, allorchè l’imputato e il suo difensore siano stati posti in condizione sin dall’inizio d processo di interloquire sulla questione, ed il fatto storico non sia radicalmente trasformato nei suoi elementi essenziali rispetto all’originaria imputazione; come accaduto in questo caso, in cui i fatti rimangono corrispondenti a quelli contestati e rispetto ai quali le parti hanno sempre potuto interloquire. Tanto più che il contestato reato ex art. 44 lett. c) del DPR 380/01 fa riferimento sia al reato di lottizzazione che al mero reato edilizio in zona vincolata (cfr. sez. 5, n. 27905 del 03/05/2021 Rv. 281817 – 03). Con dichiarazione altresì di inammissibilità dei ricorsi nel resto. P.Q.M. Corte di Cassazione – copia non ufficiale riqualificato il reato di lottizzazione in quello di esecuzione di lavori in assenza permesso di costruire in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, annulla senza rinvio la sentenza impugnata limitatamente alla confisca, che elimina. Dichiara inammissibili nel resto i ricorsi.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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