Carico urbanistico e sequestro: guida alla sentenza

La Corte di Cassazione ha confermato il sequestro preventivo di un immobile oggetto di un ampliamento abusivo in zona vincolata. La decisione si fonda sull’evidente incremento del carico urbanistico derivante dalla trasformazione di un fabbricato da uno a tre piani, idoneo a ospitare più nuclei familiari. I giudici hanno respinto il ricorso degli indagati, chiarendo che tali interventi non possono essere considerati varianti minori, ma richiedono un permesso di costruire autonomo. La sentenza ribadisce che, in sede di legittimità, il vizio di motivazione sulle misure cautelari reali è censurabile solo se la motivazione è totalmente assente o meramente apparente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Carico urbanistico e sequestro: la Cassazione fa chiarezza

La gestione del territorio e la tutela dei vincoli paesaggistici rappresentano temi centrali nel diritto penale dell’edilizia. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato il delicato equilibrio tra interventi edilizi e l’aggravio del carico urbanistico, confermando la legittimità di un sequestro preventivo su un immobile abusivamente ampliato.

Il caso dell’ampliamento senza permesso

La vicenda trae origine da un intervento di ristrutturazione e ampliamento in sopraelevazione. Un fabbricato originariamente composto da un solo piano fuori terra è stato trasformato in un edificio di tre piani. Tale operazione è avvenuta in un’area sottoposta a vincoli archeologici e paesaggistici, senza il necessario permesso di costruire. Gli indagati avevano presentato ricorso sostenendo che l’intervento fosse una semplice variante e che non vi fosse un reale pericolo nel ritardo.

Quando scatta il periculum in mora

Il concetto di carico urbanistico è stato il perno della decisione. La trasformazione di un edificio monofamiliare in una struttura capace di ospitare più nuclei familiari determina un aumento della domanda di servizi essenziali. Fognature, rete idrica e forniture di gas subiscono una pressione maggiore. Questo incremento oggettivo giustifica il sequestro preventivo, poiché l’uso dell’immobile aggraverebbe le conseguenze del reato urbanistico già in atto.

Varianti essenziali e titoli abilitativi

Un punto cruciale della sentenza riguarda la distinzione tra varianti in senso proprio e varianti essenziali. Le varianti che comportano un mutamento radicale del progetto originale, specialmente in termini di volumetria, non possono essere sanate con una semplice comunicazione di inizio lavori (SCIA). Esse richiedono un nuovo e autonomo permesso di costruire. La Corte ha chiarito che, in presenza di aumenti volumetrici significativi, non si può invocare la normativa sulle premialità edilizie se manca il titolo abilitativo principale.

Le motivazioni

I giudici di legittimità hanno sottolineato che il ricorso in Cassazione contro i provvedimenti di sequestro è limitato alla sola violazione di legge. La motivazione fornita dal Tribunale del Riesame è stata ritenuta congrua e non apparente. Il giudice ha correttamente individuato il pericolo nella compromissione dell’interesse protetto dalla normativa urbanistica, evidenziando come l’aumento dei piani abitabili incida direttamente sulla pianificazione del territorio e sulla dotazione di opere di urbanizzazione primaria.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma un principio rigoroso: ogni trasformazione edilizia che alteri sensibilmente la consistenza volumetrica e la capacità insediativa di un lotto deve essere supportata da titoli validi. Il carico urbanistico non è un concetto astratto, ma un parametro concreto per valutare la necessità di misure cautelari. Chi realizza opere in difformità dai permessi rischia non solo sanzioni penali, ma anche la perdita immediata della disponibilità del bene attraverso il sequestro.

Quando un ampliamento edilizio aggrava il carico urbanistico?
L’aggravio avviene quando l’intervento aumenta la necessità di servizi come fognature e reti idriche, ad esempio trasformando un piano singolo in un edificio multipiano per più famiglie.

Cosa distingue una variante essenziale da una semplice modifica?
Una variante è essenziale quando muta radicalmente il progetto originale per volumetria o destinazione, richiedendo obbligatoriamente un nuovo permesso di costruire.

È possibile contestare un sequestro basato su motivazioni sintetiche?
In sede di Cassazione, il vizio di motivazione è rilevante solo se la spiegazione del giudice è totalmente assente o meramente apparente, non se è sintetica ma logica.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 11316 Anno 2026

Penale Sent. Sez. 3 Num. 11316 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 25/02/2026

SENTENZA

sui ricorsi proposti da COGNOME NOME, nato a Vibo Valentia DATA_NASCITA NOME NOME, nata a Vibo Valentia il DATA_NASCITA COGNOME NOME, nato a Vibo Valentia il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 15/10/2025 del Tribunale del riesame di Vibo Valentia; visti gli atti, il provvedimento impugnato ed i ricorsi; sentita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME COGNOME, che ha chiesto il rigetto dei ricorsi;

lette le conclusioni del difensore dei ricorrenti, AVV_NOTAIO, che ha chiesto l’accoglimento dei ricorsi, anche con motivi aggiunti e con memoria di replica

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 15/10/2025, il Tribunale del riesame di Vibo Valentia rigettava la richiesta proposta ex art. 324 cod. proc. pen. da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, volta ad ottenere l’annullamento del decreto di

sequestro preventivo emesso dal locale Giudice per le indagini preliminari 1’11/9/2025 con riguardo a violazioni urbanistiche in area sottoposta a vincolo archeologico.

Propongono congiunto ricorso per cassazione i tre indagati, deducendo i seguenti motivi, a seguito di un’esposizione sommaria dei fatti:

violazione e/o erronea applicazione dell’art. 125, comma 3, cod. proc. pen., in relazione agli artt. 309, 321 e 324 cod. proc. pen. Richiamata la giurisprudenza di legittimità in tema di obbligo di motivazione, con specifico riferimento ai reat edilizi, si evidenzia che il decreto di sequestro preventivo dovrebbe contenere la specifica indicazione delle concrete ragioni che impongono il vincolo sul bene abusivo, con particolare riguardo all’aggravio del carico urbanistico. Tanto permesso, i ricorsi sottolineano che la richiesta di riesame avrebbe contestato al provvedimento genetico la radicale assenza di argomenti in punto di periculum in mora, affidato a clausole di stile e, soprattutto, riscontrato nella sola presenza dell’opera abusiva. Ebbene, l’ordinanza impugnata non solo emenderebbe un provvedimento totalmente privo di motivazione sul punto, quel che non sarebbe consentito, ma conterrebbe essa stessa una motivazione apodittica e tautologica, ancora priva di una valutazione concreta in ordine all’aggravio del carico urbanistico;
lo stesso vizio di motivazione è poi dedotto con riguardo a decisivi elementi indicati dalla difesa e privi di qualunque risposta da parte del Tribunale. I ricorrenti infatti, avrebbero evidenziato che l’area nella quale sorge l’immobile sarebbe già adeguatamente urbanizzata, e che l’aumento della volumetria sarebbe avvenuto nella misura del 25% rispetto al preesistente (quindi, nei limiti della normativa regionale vigente), peraltro solo in altezza. Infine, sarebbe stato evidenziato che l’immobile sarebbe ormai ultimato, non comportando, dunque, alcun pregiudizio quanto al rischio di ritrovamento di beni archeologici. Ebbene, il mancato confronto dell’ordinanza con questi essenziali argomenti renderebbe nullo il provvedimento;
la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 125, comma 3, cod. proc. pen., ancora, sono dedotte con riguardo all’elemento psicologico del reato, oggetto di una specifica doglianza in sede di riesame (nella quale sarebbe stata rivendicata la buona fede dei ricorrenti) a cui il Tribunale avrebbe risposto con un asserto meramente arbitrario, con conseguente, ulteriore nullità del provvedimento;

violazione e/o falsa applicazione degli art. 321 cod. proc. pen., 1, 4, 5 r 6, I.r. n. 21/2010, 10, 11 e 14, I.r. n. 25/2022, 49 e 55 REU del Comune di Vibo Valentia. Il Tribunale, in aderenza al principio di legalità, avrebbe dovuto verificare il fumus dei reati contestati e la probabile fondatezza dell’accusa. Per contro, l’ordinanza conterrebbe soltanto un acritico richiamo al contenuto del provvedimento genetico, peraltro segnato dalla violazione e/o falsa applicazione

dell’art. 55, comma 4, REU (che non richiederebbe il rilascio di un permesso di costruire) e dal difetto di motivazione quanto alla asserita – per la prima volta subordinazione dell’intervento al rispetto delle distanze, ritenuto assente nel caso di specie pur in mancanza di una qualunque verifica;

violazione e/o falsa applicazione degli artt. 125, comma 3, cod. proc. pen., 22 e 23, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, leggi regionali già citate. L’ordinanza sarebbe priva di motivazione sulla circostanza che le premialità di cui si discute sarebbero state richieste con una Scia del novembre 2021, allorquando era in vigore la legge regionale n. 21 del 2010. Ancora, sarebbe evidente il contrasto con le citate disposizioni del decreto n. 380 del 2001, in quanto il provvedimento non considererebbe che la Scia del 2023 sarebbe soltanto in variante rispetto a quella originaria (del 2021) e non comporterebbe aumenti volumetrici (diversamente, sarebbero intervenute le autorità comunali); la stessa variante, peraltro, dovrebbe esser valutata ai sensi della normativa vigente al momento della presentazione del progetto principale (quindi, la l.r. n. 21 del 2010), come da giurisprudenza di legittimità, rivestendo rispetto a questo un ruolo meramente complementare e accessorio. Non rileverebbe, pertanto, la disciplina sopravvenuta, né la variante stessa potrebbe esser qualificata come essenziale, tale da dar vita ad un intervento nuovo ed autonomo, in quanto sul punto l’ordinanza risulterebbe apodittica;
la violazione e/o falsa applicazione della legge sono poi dedotte anche quanto agli artt. 142, 181, d. Igs. 22 gennaio 2004, n. 42. Premesso che la tutela dei beni paesaggistici non coinciderebbe con quella dei beni archeologici, stante l’immanente diversità degli stessi, il Tribunale avrebbe confermato il fumus della violazione del d. Igs. n. 42 del 2004 senza valutare se l’area interessata rientrasse nell’esenzione di cui all’art. 142, comma 2, della stessa disciplina: se compiuto, tale accertamento avrebbe avuto esito positivo, in quanto l’area medesima: a) risulterebbe fortemente antropizzata; b) rientrerebbe nella zona A (o, al più, B), del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444; c) sarebbe stata ricompresa nel piano regolatore di cui il Comune si sarebbe dotato già nel 1985;
infine, l’ordinanza conterrebbe una risposta meramente tautologica, dunque apparente, sulla censura secondo cui l’opera non ricadrebbe in zona soggetta a vincolo archeologico, ma soltanto in zona di interesse archeologico (priva di vincolo), come ampiamente indicato nell’atto di gravame.

I ricorrenti hanno presentato motivi nuovi, ancora deducendo la mancanza di motivazione su censure in punto di fumus e di confiscabilità dei beni, oltre che la violazione del principio di proporzionalità, allegando documentazione.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi risultano manifestamente infondati.

Con riguardo al primo motivo, che denuncia il vizio di motivazione quanto al periculum, lo stesso risulta inammissibile.

4.1. Per un verso, infatti, si contesta al Tribunale del riesame di aver impropriamente emendato il provvedimento genetico, che si dice radicalmente privo di motivazione, senza tuttavia specificare in che termini l’intervento integrativo sarebbe stato compiuto, su quali passi dell’ordinanza e con quali effetti sul suo complessivo tessuto argomentativo, così che la doglianza risulta generica.

4.2. Per altro verso, la censura non può essere accolta neppure laddove contesta anche all’ordinanza impugnata il medesimo, radicale vizio di motivazione, che originerebbe da una “valutazione apodittica e tautologica”, ossia dall’utilizzo di mere formule di stile: al riguardo, si osserva che la lettura del provvedimento impugnato consente comunque di riscontrare una motivazione sul punto, che si ritiene congrua e, pertanto, non censurabile ai sensi dell’art. 325 cod. proc. pen. che, con riferimento alla motivazione medesima, individua la violazione di legge unico motivo consentito per il ricorso per cassazione in materia cautelare reale nei soli casi di argomento del tutto assente o di mera apparenza.
4.2.1. Ebbene, quello speso dal Tribunale del riesame non può essere inquadrato in questi specifici termini, in quanto il periculum in mora è stato individuato con motivazione effettiva e non formale: in particolare, è stato evidenziato che l’ampliamento di un fabbricato a un piano fuori terra in altro, a tre piani fuori terra, idonei, per superficie, ad ospitare più nuclei familiari, realizza certo una compromissione dell’interesse protetto dalla normativa urbanistica nella zona interessata, evidentemente incidendo sulla domanda di opere di servizio (tra cui fognature, rete idrica, gas, ecc.) e, dunque, aggravando il carico urbanistico vigente.
4.3. Proprio questa motivazione, peraltro, induce a giudicare inammissibile anche il secondo motivo di ricorso, sempre in punto di periculum, sollevato sul presupposto che il Tribunale non si sarebbe confrontato con gli argomenti difensivi concernenti il contesto dell’abuso (area adeguatamente urbanizzata), la sua ampiezza (aumento di volumetria in misura del solo 25% rispetto al volume originario), il suo sviluppo (soltanto in altezza) e la sua epoca (opera ormai ultimata, senza rischi di ritrovamento di beni archeologici). Ebbene, tutti questi temi, che peraltro coinvolgono prevalentemente il profilo del fumus commissi delicti, non quello del periculum in mora, risultano comunque assorbiti dalle considerazioni espresse proprio in ordine alle esigenze cautelari, oggetto di una motivazione tutt’altro che assente o di mero stile, come appena richiamato.
I ricorsi, di seguito, risultano del tutto infondati anche sul terzo motivo, che censura l’omessa valutazione della buona fede degli indagati e, comunque, la mancata pronuncia in tema di profilo soggettivo dei reati.

5.1. Al riguardo, basti qui richiamare il costante e condiviso indirizzo in forza del quale, nel giudizio di cassazione in materia di misure cautelari reali, il vizio motivazione con riguardo all’elemento psicologico del reato può essere rilevato soltanto quanto questo difetti ictu ocull, in modo immediato, così che la sua mancanza costituisce oggetto non di una valutazione, ma di una mera presa d’atto (tra le molte, Sez. 3, n. 26007 del 5/4/2019, Pucci, Rv. 276015; Sez. 2, n. 18331 del 22/4/2016, COGNOME, Rv. 266896). Ebbene, i ricorsi non indicano alcun elemento, effettivamente offerto al Giudice della cautela reale, tale da poter configurare una tale evidenza.
Anche il quarto motivo del comune ricorso risulta poi del tutto infondato: non può essere ravvisata, infatti, la violazione di legge denunciata in tema di accertamento del controllo di legalità, con riguardo sia al contenuto dell’art. 55, comma 4 (Aree soggette a riqualificazione urbanistica), Regolamento urbanistico, sia al rispetto delle distanze tra edifici. L’ordinanza, infatti, ha preso atto contenuto medesimo (verificato anche da questa Corte), in forza del quale, “Escludendo l’ambito storico di Vibo città, qualora l’ampliamento sia possibile nel rispetto delle norme sulle distanze dai fabbricati e dai confini, l’intervento sar assentito anche in assenza di Piano Attuativo con semplice permesso a costruire riferito ad uno o più edifici”. Muovendo da questo piano dato letterale, il Tribunale ha quindi riscontrato ulteriormente il fumus del reato urbanistico, sul presupposto che gli indagati avevano realizzato un intervento di ristrutturazione e ampliamento in sopraelevazione, previa demolizione di due corpi pertinenziali, in radicale assenza di un valido titolo urbanistico (l’appena richiamato permesso di costruire).
6.1. Con riguardo, di seguito, al profilo delle distanze tra edifici, sul quale Tribunale non si sarebbe espresso, basti qui rilevare che la riconosciuta (e non contestata) mancanza del permesso di costruire integra di per sé la violazione della prescrizione indicata, atteso che il legittimo titolo sarebbe stato necessario anche qualora fosse stato riscontrato il rispetto proprio della disciplina sull distanze.

In ordine, poi, al quinto motivo di ricorso, con il quale si contesta la violazione – tra gli altri – degli artt. 22, comma 2 e 23, d.P.R. n. 380 del 2001, tema di varianti, con difetto assoluto di motivazione anche sulla disciplina da applicare, il Collegio osserva che la stessa censura non può trovare accoglimento.

7.1. Il Tribunale, facendo proprie le considerazioni del provvedimento genetico, ha evidenziato che le premialità e gli aumenti previsti per la demolizione e la ricostruzione di cui alla Scia n. 3323 del 30/5/2023 (variante sulla Scia

originaria del 9/11/2021) non potevano essere applicati, proprio in quanto comportavano un aumento della volumetria esistente, come già richiamato. Ebbene, quanto appena riportato costituisce un evidente accertamento di fatto, non sindacabile da questa Corte e, soprattutto, idoneo ad integrare una motivazione che sfugge alle categorie della assenza o della mera apparenza, le uniche consentite dall’art. 325 cod. proc. pen. Ne consegue, allora, che non è permesso al Giudice di legittimità procedere ad una verifica del contenuto delle varianti stesse, della loro portata rispetto al progetto originario (con particolare riguardo all’aumento della volumetria pacificamente riscontrato), alla loro natura effettivamente ancillare quanto a quest’ultimo, cosicché le censure poste dai ricorrenti in ordine agli artt. 22 e 23, d.P.R. n. 380 del 2001, non possono essere qui ammesse.
7.2. Proprio a tale proposito, dunque, occorre ribadire che, in tema di reati edilizi, mentre le “varianti in senso proprio”, ovvero le modificazioni qualitative quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all’originario permesso di costruire, le “varianti essenziali” ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 del d. P.R. n. 3 del 2001, sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante (per tutte, Sez. 3, n. 17516 del 3/10/2018, Alongi, Rv. 275596. Tra le successive non massimate, Sez. 3, n. 47680 del 2/11/2023, COGNOME). Ebbene, l’accertamento di merito compiuto dal Giudice della cautela con riguardo alla Scia n. 3323 del 2023 – e, segnatamente, il fatto che le relative opere comportassero un aumento della volumetria esistente giustifica ulteriormente, in via logica, il fumus commissi delicti quanto alla necessità del previo rilascio di un permesso di costruire, assente nella vicenda in esame, ed alla necessaria applicazione non più della I.r. 11 agosto 2010, n. 21, ma della I.r. 7 luglio 2022, n. 25, nelle more emanata. Corte di Cassazione – copia non ufficiale
8. Con riferimento, poi, al sesto motivo di ricorso, che sostiene la legittimità dell’opera anche qualora fosse stata ritenuta applicabile proprio la I.r. n. 25 del 2022, non incorrendo la stessa nei limiti di cui al relativo art. 11, oltre all’assenz di motivazione al riguardo nel provvedimento impugnato, questa Corte rileva che anche sul punto non si riscontra affatto una motivazione assente o di mera apparenza, come invece denunciato.

8.1. In particolare, l’accertamento compiuto dal Tribunale della cautela circa l’applicazione proprio della legge del 2022, e delle limitazioni previste al relativo art. 11, costituisce ancora un riscontro di puro merito, proprio del solo giudizio cautelare di fatto, e non può essere sindacato in questa sede nei termini di cui all’art. 325 cod. proc. pen., più volte richiamato.

Risulta inammissibile, di seguito, anche il settimo motivo del comune ricorso, che contesta la violazione o la falsa applicazione dell’art 142, comma 2, d. Igs. n. 42 del 2004, sul presupposto che – stante un’ontologica differenza tra bene paesaggistico e bene archeologico – l’ordinanza non avrebbe compiuto la necessaria verifica preliminare richiesta dalla norma medesima, ossia non avrebbe accertato se l’area in questione rientrasse nelle esenzioni che la stessa previsione individua.

9.1. Ebbene, in questa fase cautelare l’ordinanza ha ravvisato il fumus anche di tale reato con motivazione adeguata, non con formule di stile, richiamando la lettera dell’art. 181, d. Igs. n. 42 del 2004, contestato al capo b), che sanziona chiunque, senza la prescritta autorizzazione o in difformità di essa, esegue lavori di qualsiasi genere su beni paesaggistici. Questo argomento, peraltro, non appare superabile dalle considerazioni indicate nel ricorso (compreso il richiamo al contesto “fortemente antropizzato” dell’area, che rientrerebbe “in zona A o, al più, in zona B” del d.m. n. 1444 del 1968, ed al piano regolatore di cui il Comune di Vibo Valentia sarebbe stato dotato nel 1985), che sono proprie del solo giudizio cautelare di fatto e non consentite di fronte alla Corte di legittimità, stante il s già menzionato ambito di intervento.
Infine, alle stesse considerazioni il Collegio giunge quanto all’ottavo ed ultimo motivo dei ricorsi, che contesta l’omessa motivazione circa l’esistenza del vincolo archeologico, sostenendo – gli indagati – che si verterebbe soltanto in zona di interesse archeologico, ma priva di vincolo.

10.1. Al riguardo, questa Corte richiama le considerazioni già espresse quanto al medesimo capo c), e dunque il fumus del reato di cui all’art. 181, d. Igs. n. 42 del 2004, che il Tribunale del riesame ha individuato alla luce delle opere pacificamente realizzate in area protetta, peraltro non assegnando alcun rilievo alla circostanza (oggetto del gravame) che l’intervento non avrebbe comportato opere di sbancamento.

I ricorsi, pertanto, debbono essere dichiarati inammissibili, con effetto che coinvolge anche i motivi aggiunti, ai sensi dell’art. 585, comma 4, cod. proc. pen. Alla luce della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che «la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità», alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a

norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in euro 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso in Roma, il 25 febbraio 2026

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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