Articolo 388 c.p. e vendita immobile: quando è reato?

La Corte di Cassazione ha confermato l’assoluzione di un’imputata accusata di violazione dell’Articolo 388 c.p. per aver alienato un immobile nonostante una sentenza civile ne avesse disposto il trasferimento a terzi. La Corte ha chiarito che la sentenza ex art. 2932 c.c. ha natura costitutiva e produce effetti solo con il passaggio in giudicato. Poiché l’alienazione è avvenuta prima della definitività della sentenza, non sussisteva un obbligo civile attuale ed esecutivo. La condotta integra un inadempimento contrattuale ma non il reato di mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Articolo 388 c.p. e vendita di immobile in pendenza di giudizio

Il reato previsto dall’Articolo 388 c.p. punisce chi elude l’esecuzione di un provvedimento del giudice compiendo atti simulati o fraudolenti. Tuttavia, la giurisprudenza recente ha chiarito confini molto netti tra l’illecito penale e il semplice inadempimento civile, specialmente in ambito immobiliare.

I fatti di causa

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita non adempiuto. Il promissario acquirente otteneva una sentenza favorevole ai sensi dell’art. 2932 c.c., che disponeva il trasferimento coattivo dell’immobile, subordinandolo al pagamento del prezzo residuo. Nelle more del giudizio di appello, la proprietaria vendeva l’immobile a un terzo, rendendo di fatto impossibile il trasferimento originariamente ordinato. Da qui l’accusa di mancata esecuzione dolosa del provvedimento giudiziale.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della parte civile, confermando l’assoluzione dell’imputata. Il punto centrale della decisione risiede nella natura della sentenza emessa dal giudice civile. Secondo gli Ermellini, finché il provvedimento non diventa definitivo, non sorge un obbligo giuridico la cui violazione possa integrare il reato ex Articolo 388 c.p..

Efficacia delle sentenze costitutive

Le sentenze emesse ai sensi dell’art. 2932 c.c. hanno natura costitutiva. Questo significa che l’effetto traslativo della proprietà non avviene immediatamente con la lettura del dispositivo, ma solo con il passaggio in giudicato. Prima di tale momento, il venditore rimane il legittimo proprietario del bene e può tecnicamente disporne, pur andando incontro a pesanti responsabilità civili.

Il ruolo della trascrizione

Un elemento chiave per la tutela dell’acquirente è la trascrizione della domanda giudiziale. Se l’acquirente non trascrive tempestivamente la domanda di esecuzione in forma specifica, le alienazioni a terzi effettuate dal venditore restano valide e opponibili. In assenza di trascrizione, il conflitto tra più acquirenti si risolve in favore di chi trascrive per primo l’atto di acquisto.

Le motivazioni

La Corte spiega che per configurare il reato ex Articolo 388 c.p. è necessaria l’esistenza di un obbligo civile attuale ed esecutivo. Nel caso di una sentenza costitutiva non ancora passata in giudicato, tale obbligo non è ancora sorto. La provvisoria esecutività delle sentenze di primo grado riguarda infatti solo i capi condannatori (come le spese legali) e non gli effetti costitutivi legati al trasferimento della proprietà. Ritenere il contrario significherebbe alterare il sinallagma contrattuale, permettendo a una parte di ottenere il bene prima di averne pagato il prezzo definitivo o viceversa.

Le conclusioni

In conclusione, la vendita di un immobile oggetto di contesa giudiziaria, se effettuata prima che la sentenza di trasferimento diventi definitiva, non costituisce reato. Tale condotta rappresenta certamente un grave inadempimento contrattuale che legittima la richiesta di risarcimento danni in sede civile, ma non possiede la rilevanza penale necessaria per una condanna. La protezione del diritto all’acquisto deve quindi passare attraverso gli strumenti cautelari e pubblicitari previsti dal codice civile, come la trascrizione della domanda giudiziale, piuttosto che attraverso la minaccia della sanzione penale.

Quando la vendita di un immobile in causa diventa reato?
La vendita costituisce reato ex art. 388 c.p. solo se viola un obbligo già attuale ed esecutivo derivante da un provvedimento giudiziale definitivo. Se la sentenza è ancora impugnabile e ha natura costitutiva, il reato non sussiste.

Cosa succede se il venditore aliena il bene durante il processo?
Il venditore commette un inadempimento contrattuale e può essere citato per il risarcimento dei danni. Tuttavia, se l’acquirente non ha trascritto la domanda giudiziale, la vendita al terzo rimane valida.

La sentenza di trasferimento immobile è subito esecutiva?
No, le sentenze che trasferiscono la proprietà ai sensi dell’art. 2932 c.c. producono effetti solo dopo il passaggio in giudicato, poiché l’effetto traslativo è legato alla definitività della decisione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 6 Num. 43306 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 6 Num. 43306 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 11/07/2023

SENTENZA

Sul ricorso proposto da

COGNOME NOME, nata a Catania il DATA_NASCITA

avverso la sentenza emessa dalla Corte di appello di Catania il 24/02/2022 nel procedimento nei riguardi di COGNOME NOME, nata a Catania il DATA_NASCITA

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; udito il Sostituto Procuratore Generale, AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo che il ricorso sia dichiarato inammissibile; udito l’AVV_NOTAIO, difensore della parte civile ricorrente, che ha concluso insistendo per l’accoglimento dei motivi di ricorso; udita l’AVV_NOTAIO, difensore dell’imputata, COGNOME NOME, cha ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso;

RITENUTO IN FATTO

1. La Corte di appello di Catania ha confermato la sentenza con cui COGNOME NOME è stata assolta dal reato di cui all’art. 388 cod. pen.

L’imputata, destinataria della sentenza civile con cui, ai sensi dell’art. 2932 cod. ci si ordinava di trasferire un determinato immobile in favore di COGNOME NOME, non

avrebbe proceduto in tal senso e avrebbe invece trasferito l’immobile a COGNOME NOME, in tal modo eludendo il provvedimento (così l’imputazione).

Ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME, parte civile, articolando due motivi.

2.1. Con il primo si deduce violazione di legge e vizio di motivazione.

Diversamente da quanto ritenuto dai Giudici di merito, vi sarebbe la prova che la vendita dell’immobile a COGNOME da parte di COGNOME fosse preordinatamente simulata e fraudolenta e ciò sarebbe confermato dal fatto che la COGNOME avrebbe in seguito a sua volta ritrasferito il bene a COGNOME NOME, padre dell’imputata.

Un comportamento dunque finalizzato a non trasferire l’immobile e a conservalo nella propria sfera giuridica; il tema attiene, da una parte, all’affermazione della Corte appello secondo cui l’insussistenza del reato deriverebbe dalla condizione sospensiva indicata nella sentenza civile, che imponeva il pagamento del residuo prezzo da parte del promissario acquirente entro quindici giorni dal passaggio in giudicato della sentenza e che avrebbe precluso il prodursi dell’effetto traslativo in applicazione dell’art. 13 cod. civ., e, dall’altra, a quella del Tribunale relativa alla omessa trascrizione de domanda avente ad oggetto il trasferimento dell’immobile.
Secondo invece la ricorrente la situazione concreta sarebbe stata “travolta” dal preordinato comportamento doloso dell’imputata, consistito nella proposizione dell’appello averso la sentenza del Tribunale e nella contemporanea dismissione della proprietà.

La COGNOME avrebbe dolosamente impedito l’avverarsi della condizione con ciò ponendo in essere un comportamento volto ad eludere l’ordine del giudice; l’imputata infatti avrebbe: a) proposto appello; b) stipulato il 2.12.2011 un preliminare di vendit con tale COGNOME NOME; c) venduto il 23.7.2014 l’immobile alla figlia della COGNOME tale COGNOME NOME.

L’immobile, come detto, sarebbe poi tornato nella disponibilità della imputata per il tramite del di lei padre

Sarebbe viziato anche l’assunto del Tribunale secondo cui la tutela dei diritti reali s attuerebbe con il criterio della priorità della trascrizione nei registri immobiliari; sarebbe stato considerato che l’originaria domanda fu proposta dalla COGNOME contro COGNOME COGNOME fine di ottenere una pronuncia che dichiarasse la risoluzione del preliminare di compravendita e che la COGNOME spiegò domanda riconvenzionale e dunque non aveva nessun obbligo di trascrivere la domanda.

2.2. Con il secondo motivo di ricorso si deduce vizio di motivazione; la Corte non avrebbe fornito risposte alle doglianze contenute nell’atto di appello.

Si ripercorrono i fatti e le considerazioni già esposte quanto al mancato pagamento del residuo del prezzo.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è infondato.

È stato accertato in punto di fatto che:

con sentenza del 7.7.2011 il Tribunale di Catania aveva rigettato la domanda proposta da COGNOME NOME avente ad oggetto la risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare per l’inadempimento della promissaria acquirente, COGNOME NOME;

con la stessa sentenza, il Tribunale, in accoglimento della domanda riconvenzionale della stessa COGNOME, aveva trasferito, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., l’immobile questione alla stessa COGNOME, condizionando tuttavia l’effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo nel termine di 15 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza;

avverso la sentenza in questione COGNOME aveva proposto appello e la stessa, nel corso del giudizio di impugnazione, aveva prima stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile in questione con tale COGNOME NOME e poi alienato il 23.7.2014 l’immobile alla figlia della stessa COGNOME;

con sentenza del 8.6.2015 la Corte aveva rigettato l’appello proposto da COGNOME NOME.

In tale contesto, giova ricordare che la condotta prevista dall’art. 388, comma 1, cod. pen. è strutturata in modo complesso: essa richiede un presupposto, costituito dalla esistenza di un obbligo accertato con un provvedimento giurisdizionale, ed un’azione, costituita dal compimento di atti simulati o fraudolenti e dall’inottemperanza alla ingiunzione di eseguire il provvedimento.

Il presupposto del reato, prima della modifica apportata con la legge 15 luglio 2009, n. 94, era costituito dalla esistenza di una sentenza di condanna contenente l’accertamento di obblighi civili e la giurisprudenza e la dottrina avevano dato a sintagma “sentenza di condanna” una interpretazione ampia, facendovi ricomprendere qualsiasi provvedimento di natura decisoria, emesso in sede giurisdizionale, da cui nascessero obblighi civili.

La riforma del 2009 ha recepito il diritto vivente e codificato quale presupposto della condotta l’esistenza di qualsiasi provvedimento dell’autorità giudiziaria fonte di obbligh recidendo in tal modo ogni dubbio sulla natura del provvedimento idoneo ad integrare la fattispecie

Deve, dunque trattarsi di un provvedimento da cui scaturiscono obblighi.

Con specifico riguardo alla sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., le Sezioni unite civili hanno chiarito che in ragione della peculiarità dell’azione personale non reale prevista dalla norma in questione e della sua correlata sentenza, questa ha natura costitutiva e spiega la sua efficacia solo con decorrenza “ex nunc” al momento del suo passaggio in giudicato, con conseguente necessità della sussistenza delle condizioni dell’azione al momento dell’intervento della pronuncia.

Ne consegue, hanno aggiunto le Sezioni Unite, che quando detta sentenza abbia subordinato l’effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo, l’obbligo di pagamento in capo al promissario acquirente non diventa attuale prima dell’irretrattabilità della pronuncia giudiziale, essendo tale pagamento la prestazione corrispettiva destinata ad attuare il sinallagma contrattuale.

Le sentenze emesse ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. non possono dunque conoscere un’efficacia esecutiva anticipata rispetto al momento della formazione del giudicato perché l’effetto traslativo della compravendita è condizionato dall’irretrattabilità de pronuncia con la quale viene determinato l’effetto sostitutivo del contratto definitivo no stipulato.

Nella occasione le Sezioni unite hanno aggiunto che nel caso, come quello in esame, di condanna del promissario acquirente al pagamento del prezzo della vendita, non è possibile riconoscere effetti esecutivi nemmeno a tale punto della sentenza altrimenti si verrebbe a infrangere il nesso tra il trasferimento della proprietà derivante dall pronuncia costitutiva ed il pagamento del prezzo della vendita.

L’effetto traslativo della proprietà del bene si produce solo con l’irretrattabilità d sentenza per cui è da escludere che prima del passaggio in giudicato della sentenza sia configurabile un’efficacia anticipata dell’obbligo di pagare il prezzo: si verifichereb un’alterazione del sinallagma.

Ritenere diversamente, hanno ancora spiegato le Sezioni unite, consentirebbe alla parte promittente venditrice – ancora titolare del diritto di proprietà del bene ogget del preliminare – di incassare il prezzo prima ancora del verificarsi dell’effet verificabile solo con il giudicato, del trasferimento di proprietà.

Secondo le Sezioni unite, possono quindi ritenersi anticipabili i soli effetti esecut dei capi che sono compatibili con la produzione dell’effetto costitutivo in un momento temporale successivo, ossia all’atto del passaggio in giudicato del capo di sentenza propriamente costitutivo, come, ad esempio, la condanna al pagamento delle spese processuali contenuta nella sentenza che accoglie la domanda, mentre invece, la provvisoria esecutività non può invece riguardare quei capi condannatori che si collocano in un rapporto di stretta sinallagmaticità con i capi costitutivi relativi alla modifica giuridica sostanziale (così testualmente, Sez. U, civ., n. 4059 del 22/02/2010, Rv. 611649).
5. Nel caso di specie, dalla sentenza costitutiva emessa dal Tribunale ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. non derivava nessun obbligo civile attuale ed esecutivo, rispetto al quale l’imputata era in quel momento tenuto ad adempiere, né quanto al trasferimento dell’immobile e neppure quanto al pagamento del prezzo.

NOME continuava ad essere proprietaria di quell’immobile e il reato contestato non è dunque configurabile.

La Corte di cassazione ha peraltro spiegato che è la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di trasferire la proprietà di bene immobile che rende inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva e che rende anche “possibile” il trasferimento del bene in favore del promissario, che, altrimenti, nel suddetto caso di successiva alienazione dell’immobile, secondo i principi generali non potrebbe più avere luogo ( Cass. civ., Sez. 2, n. 24960 del 24/11/2014, Rv. 633373; Cass. civ., Sez. 2, n. 4819 del 14/04/2000, Rv. 535687; cfr., anche, in tema di opponibilità alla massa dei creditori della sentenza di trasferimento pronunciata ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. i caso di trascrizione della domanda anteriormente a quella della sentenza dichiarativa del fallimento del promittente venditore; Sez. U, civ., n. 10436 del 7/07/2004)
Secondo un generale principio costantemente affermato dalla giurisprudenza la vendita a terzi con atto trascritto di un bene immobile che abbia già formato oggetto, da parte del venditore, di una precedente alienazione si risolve nella violazione di un obbligo contrattualmente assunto nei confronti del precedente acquirente, determinando la responsabilità contrattuale dell’alienante con connessa presunzione di colpa ex art. 1218 cod. civ.; per converso la responsabilità del successivo acquirente, rimasto estraneo al primo rapporto contrattuale, può configurarsi soltanto sul piano extracontrattuale ove trovi fondamento in una dolosa preordinazione volta a frodare il precedente acquirente o almeno nella consapevolezza dell’esistenza di una precedente vendita e nella previsione della sua mancata trascrizione e quindi nella compartecipazione all’inadempimento dell’alienante in virtù dell’apporto dato nel privare di effetti il primo acquisto, al cui titolare incombe di conseguenza la relati prova a norma dell’art. 2697 cod. civ. (Cfr., Cass, Sez. 2, 8403 del 18108/1990 Rv. 468915; Sez. 2, n. 76 del 08/01/1982 Rv. 417767; Sez. 2, 4090 del 15/06/1988 Rv. 459190).
Il principio, affermato in caso di doppia alienazione immobiliare, vale logicamente anche nel caso, come quello di specie, di preliminare di vendita a seguito del quale, il promittente-venditore abbia alienato il bene oggetto del preliminare ad un diverso soggetto ed il promissario acquirente non abbia in precedenza trascritto la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto (Cass., civ., Sez. 2, n. 20251 del 07/10/2016, Rv. 641719).

Dunque, la condotta posta in essere da COGNOME potrà al più costitui inadempimento contrattuale con conseguente obbligo risarcitorio, ma non integra, le ragioni indicate, la fattispecie di reato contestata da cui far discendere criminale.

Al rigetto del ricorso consegue la condanna del ricorrente al pagamento delle s processuali.

P. Q. M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali Così deciso in Roma il 11 luglio 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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