Abuso edilizio prescritto: la demolizione è totale

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 37245/2024, ha stabilito che l’ordine di demolizione per nuove opere abusive deve estendersi all’intero immobile, anche se il reato per la costruzione originaria è stato dichiarato estinto. La Corte chiarisce che un abuso edilizio prescritto non equivale a un condono o a una sanatoria, e qualsiasi intervento successivo, anche di manutenzione, costituisce una ripresa dell’attività illecita, giustificando la demolizione totale come misura ripristinatoria dello stato dei luoghi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Abuso edilizio prescritto: la Cassazione conferma la demolizione totale

Un abuso edilizio prescritto rende un immobile ‘intoccabile’? E cosa succede se su tale immobile vengono realizzate nuove opere abusive? La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 37245 del 2024, torna su un tema di grande rilevanza pratica, confermando un principio consolidato: la prescrizione del reato edilizio originario non sana l’immobile, e ogni intervento successivo fa scattare l’ordine di demolizione per l’intera struttura. Analizziamo insieme la decisione per comprenderne la portata.

I fatti del caso

La vicenda giudiziaria ha origine da un manufatto abusivo di tre piani realizzato nel Comune di Napoli. Inizialmente, una sentenza del 1989 aveva dichiarato estinti per prescrizione i reati relativi alla costruzione originaria. Tuttavia, anni dopo, la proprietaria veniva nuovamente condannata per aver eseguito ulteriori opere abusive sullo stesso immobile. Di conseguenza, il Procuratore della Repubblica emetteva un ordine di demolizione che, però, non si limitava alle sole opere recenti ma si estendeva all’intero edificio.

La ricorrente si opponeva, sostenendo che l’ordine dovesse riguardare esclusivamente le opere di completamento, dato che il reato per la struttura principale era ormai prescritto. Il Tribunale di Napoli rigettava l’istanza, e la questione giungeva così all’esame della Corte di Cassazione.

La decisione sull’abuso edilizio prescritto e nuove opere

La Terza Sezione Penale della Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità dell’ordine di demolizione esteso a tutto l’immobile. I giudici hanno ribadito che la prescrizione di un reato edilizio non ha un effetto ‘sanante’ sull’opera abusiva. L’immobile, infatti, rimane privo dei titoli abilitativi necessari e, pertanto, la sua stessa esistenza continua a rappresentare un illecito permanente.

Secondo la Corte, qualsiasi intervento successivo effettuato su una costruzione abusiva – anche se si tratta di semplice manutenzione – costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria e integra un nuovo reato. Questo perché ogni opera edilizia presuppone la legittimità della struttura su cui si interviene.

Le motivazioni

La motivazione della sentenza si fonda su principi giuridici consolidati.

In primo luogo, l’ordine di demolizione non è una sanzione penale con finalità punitiva, ma una sanzione amministrativa con funzione ripristinatoria. Il suo scopo è la restitutio in integrum, ovvero il ripristino dello stato dei luoghi alterato dall’illecito edilizio. Per questo motivo, non può che avere ad oggetto l’edificio nel suo complesso, comprese le parti originarie oggetto di un abuso edilizio prescritto.

In secondo luogo, la Corte sottolinea che l’abuso prescritto non è equiparabile a un abuso sanato. La sentenza di prescrizione non crea un ‘giudicato favorevole’ che legittima l’immobile. Al contrario, la realizzazione di ulteriori interventi costituisce la prosecuzione della condotta abusiva originaria. Continuare a costruire o completare un’opera abusiva, magari dopo la violazione di sigilli, è una chiara indicazione della volontà di portare a termine l’illecito.

La Corte si allinea così al proprio orientamento maggioritario, prendendo le distanze da una pronuncia isolata che in passato aveva suggerito una soluzione diversa. Viene affermato il principio di diritto secondo cui: «L’ordine di demolizione conseguente alla sentenza di condanna […], pur se relativo ad interventi edilizi di prosecuzione e/o di completamento di un pregresso abuso dichiarato estinto per prescrizione […], deve comunque essere eseguito sull’immobile considerato nella sua interezza».

Le conclusioni

Questa sentenza invia un messaggio chiaro: la prescrizione non è una scappatoia per legalizzare un immobile abusivo. Chiunque esegua nuovi lavori su una struttura nata illegalmente, anche decenni prima, rischia di vedersi notificare un ordine di demolizione per l’intero fabbricato. L’unico modo per regolarizzare un immobile abusivo è attraverso gli strumenti previsti dalla legge, come il condono edilizio, quando consentito. In assenza di sanatoria, l’immobile rimane contra legem e qualsiasi nuovo intervento non fa che aggravare la situazione, riportando l’attenzione della giustizia sull’illecito originario e determinandone la demolizione integrale.

Se il reato per la costruzione originale di un immobile è prescritto, l’edificio diventa legale?
No. La sentenza chiarisce che la prescrizione del reato estingue la punibilità della condotta, ma non ‘sana’ l’immobile, che rimane privo dei prescritti titoli abilitativi e quindi materialmente abusivo.

Cosa succede se si eseguono nuovi lavori su un immobile il cui abuso edilizio originario è prescritto?
Qualsiasi nuovo intervento, anche di manutenzione ordinaria, su una costruzione realizzata abusivamente costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria e integra un nuovo reato, poiché presuppone la legittimità dell’edificio su cui si agisce.

L’ordine di demolizione per i nuovi lavori riguarda solo le nuove opere o l’intero immobile?
L’ordine di demolizione riguarda l’intero immobile. Essendo una sanzione amministrativa con funzione ripristinatoria dello stato dei luoghi, deve necessariamente avere ad oggetto l’edificio nel suo complesso, comprese le parti originarie il cui reato è prescritto.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 37245 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 37245 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 17/04/2024

SENTENZA

sul ricorso di COGNOME NOME, nata a Napoli il DATA_NASCITA, avverso l’ordinanza in data 25/09/2023 del Tribunale di Napoli, visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale, NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso; letta per la ricorrente la memoria dell’AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo l’accoglimento del ricorso

RITENUTO IN FATTO

1.Con ordinanza in data 25 settembre 2023 il Giudice mOnocratico del Tribunale di Napoli ha rigettato l’istanza di NOME COGNOME volta a ottenere la nullità o inefficacia dell’ordine di demolizione o in subordine la revoca o ancora la demolizione delle sole opere di completamento, atteso che per le opere preesistenti era intervenuta la dichiarazione di prescrizione.

La ricorrente espone in fatto che era stata condannata con Sentenza della Pretura circondariale di Napoli in data 24 marzo 1988, per il reato dell’art. 20 lett. c), legge n. 47 del 1985, per aver realizzato, in assenza dei prescritti titol k-1

abilitativi, un corpo di fabbrica su tre livelli, allo stato grezzo, della superfic mq 300 per piano, nel Comune di Napoli; che con sentenza in data 9 ottobre 1989, divenuta irrevocabile, la Corte di appello di Napoli aveva dichiarato tutti i reat estinti per prescrizione; che con successiva sentenza in data 7 marzo 1994 della Pretura circondariale di Napoli era stata condannata per lo stesso reato in relazione a ulteriori opere abusive; che il Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Napoli aveva ingiunto la demolizione delle predette opere nel term ne di novanta giorni; che, nonostante la consulenza tecnica disposta dal PAVV_NOTAIOm. per individuare le opere, la demolizione era stata inspiegabilmente estesa all’intero immobile, sebbene lo stesso non fosse stato attinto dalla sanzione ai seni dell’art. 31, comma 9, d.P.R. n. 380 del 2001.
In diritto articola un’unica doglianza relativa alla violazione di legge e vizio di motivazione perché per una parte del manufatto era intervenuta la prescrizione sicché residuava solo la parte aggiunta. Sostiene che una diversa interpretazione sarebbe in contrasto con l’art. 6 CEDU.

CONSIDERATO IN DIRITTO

3. Il ricorso è infondato.

Il Giudice dell’esecuzione ha motivato il rigetto dell’istanza di nullità, inefficacia o revoca dell’ordine di demolizione in ragione della abusiVità di tutte le opere realizzate: il manufatto originario non era stato mai sanato per cui gli interventi successivi avevano protratto la condizione di illegittimità delle opere.

La decisione è corretta e in linea con la giurisprudenza di legittimità.

L’art. 31, comma 9, del d.P.R. n. 380 del 2001 prevede che «Per le opere abusive di cui al presente articolo …», cioè per gli interventi eseguiti in assenza d permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, «… il giudice con la sentenza di condanna per il reato di cui all’articolo 44, ordina la demolizione delle opere stesse se ancora non sia stata altrimenti eseguita».

L’ordine di demolizione del manufatto abusivo disposto con la sentenza di condanna ha natura di sanzione amministrativa che assolve ad una funzione ripristinatoria del bene leso, non ha finalità punitive e ha carattere reale, con effett sul soggetto che si trova in rapporto con il bene, anche se non è l’autore dell’abuso, con la conseguenza che non può ricondursi alla nozione convenzionale di «pena» nel senso elaborato dalla giurisprudenza della Corte EDU (Sez. 3, n. 3979 del 21/09/2018, dep. 2019, Cerra RAGIONE_SOCIALE, Rv. P_IVA).
Ha poi a oggetto l’edificio nel suo complesso, comprensivb di eventuali aggiunte o modifiche successive all’esercizio dell’azione penale e/o zlla condanna, atteso che l’obbligo di demolizione si configura come un dovere di restitutio in integrum dello stato dei luoghi e, come tale, non può non avere ad oggetto sia il

manufatto abusivo originariamente contestato, sia le opere complementari nonché le superfetazioni successive, sulle quali accessorie e si riversa il carattere abusivo dell’originaria costruzione (tra le tante, Sez. 3, n. 6049 del 27/09/2016, dep. 2017, AVV_NOTAIO, Rv. 268831- 01; di recente, si v. anche Sez. 3, n. 43236 del 11/10/2023, La Menza, non massimata).

E’ stato ripetutamente affermato che qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria o perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l’edificio sul quale si intervien sia stato costruito legittimamente (Sez. 3, n. 48026 del 10/10/2019, Casola, Rv. 277349). Si veda anche Sez. 3, n. 41079 del 20/09/2011, COGNOME,IRv. 251290 01, per cui integra il reato contravvenzionale previsto dall’art. 44, Comma primo, lett. b), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, la prosecuzione dell’attività edilizi vietata in vista dell’ultimazione dei lavori eseguita succesSivamente al dissequestro e alla restituzione dell’immobile abusivo all’indàgato, ciò a prescindere dall’entità degli interventi eseguiti (in applicazione di tale principio l Corte ha disatteso la tesi difensiva secondo cui nessun reato era ipotizzabile in quanto gli interventi eseguiti per l’ultimazione dei lavori non necessitavano del permesso di costruire).
Nelle sentenze gemelle n. 869, 870 e 871 del 14/12/2023, dep. 2024, di cui solo la prima massimata con Rv. 285733-01, questa Sezione, dopo aver ricostruito la disciplina, dato conto degli approdi della giurisprudenza amministrativa, e preso motivatamente le distanze da un unico precedente rimasto isolato Sez. 3, n. 19424 del 09/01/2023, COGNOME, non rnassimato, ha affermato il seguente principio di diritto, peraltro già consolidato nella giurisprudenza: «L’ordine di demolizione conseguente alla sentenza di condanna, previsto dall’art. 31, comma 9, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, pur se relativo ad interventi edilizi di prosecuzione e/o di completamento di un pregresso abuso dichiarato estinto per prescrizione e in relazione al quale il precedente ordine demolitorio era stato revocato, deve comunque essere eseguito sull’immobile considerato nella sua interezza».
Tale impostazione ha avuto ulteriore seguito nelle successive sentenze di questa Sezione, n. 4758 del 20/12/2023, dep. 2024, COGNOME, non mass. e n. 690 del 11/10/2023, dep. 2024, COGNOME, non mass.

In definitiva, l’abuso prescritto non è parificato all’abuo sanato né l’intervenuta sentenza di prescrizione, con la relativa revoca dell’ordine giudiziale di demolizione, determina la formazione di un giudicato favorevole all’imputato e da questi utilmente spendibile. La realizzazione di ulteriori interventi abusivi costituisce la prosecuzione della originaria condotta abusiva commessa attraverso

la sistematica violazione di sigilli. La stessa prospettazione difensiva del completamento (abusivo) delle opere è indicativa della prosecuzione dell’abuso. Per questo motivo, non vi è alcuna violazione dell’art. 6 CEDU, perché, a differenza di quanto argomentato dal difensore, non vi è alcun contrasto con i giudicato, né con le regole del giusto processo né con l’indirizzo nomofilattico formatosi sul punto che è, come detto, opposto a quello invocato.

Il ricorso va, pertanto, rigettato con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali ai sensi dell’art. 616 cod. pr9. pen.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali. Così deciso, il 17 aprile 2024

Il Consigliere estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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