Abuso edilizio: no fiscalizzazione per opere senza permesso

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso degli eredi di una persona condannata per un abuso edilizio, i quali chiedevano di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria (fiscalizzazione). La Corte ha ribadito che tale procedura è applicabile solo in caso di parziale difformità da un permesso esistente e non per immobili costruiti in totale assenza di titolo abilitativo, anche se una parte è stata successivamente sanata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 25 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Abuso Edilizio: La Fiscalizzazione Non Salva l’Immobile Senza Permesso

Affrontare le conseguenze di un abuso edilizio è una questione complessa, specialmente quando si eredita un immobile gravato da un ordine di demolizione. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la cosiddetta “fiscalizzazione”, ovvero la possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria, non è una via d’uscita per chi ha costruito in totale assenza di un permesso. Analizziamo insieme questo caso per capire le ragioni della Corte e le implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso

Tutto ha origine da una sentenza di condanna, divenuta irrevocabile nel 1990, nei confronti della proprietaria originaria di un immobile per averlo realizzato senza alcun titolo abilitativo. La condanna includeva l’ordine di demolizione del manufatto. Anni dopo, gli eredi della donna, nel frattempo deceduta, hanno avviato un incidente di esecuzione presso il Tribunale di Trapani chiedendo la revoca di tale ordine. Il Tribunale ha respinto la loro richiesta, spingendoli a ricorrere in Cassazione.

I Motivi del Ricorso: L’abuso edilizio e la tesi della fiscalizzazione

I ricorrenti basavano la loro difesa su due argomenti principali. In primo luogo, sostenevano l’applicabilità dell’art. 34 del d.P.R. 380/2001, che disciplina la “fiscalizzazione dell’abuso”. A loro avviso, l’immobile non doveva essere considerato interamente abusivo, ma solo in “parziale difformità”. Questo perché, nel tempo, avevano ottenuto una concessione in sanatoria per il piano terra dell’edificio. Di conseguenza, la demolizione della restante parte (il piano seminterrato) non era più giustificata e doveva essere sostituita da una sanzione economica. In secondo luogo, lamentavano che il Tribunale non avesse considerato le dichiarazioni di un funzionario comunale, secondo cui l’immobile avrebbe potuto ottenere i necessari nulla osta paesaggistici, poiché il vincolo era stato apposto dopo la sua costruzione.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato i ricorsi inammissibili, fornendo una motivazione chiara e in linea con il suo orientamento consolidato. I giudici hanno sottolineato che la procedura di fiscalizzazione si applica esclusivamente alle opere realizzate in “parziale difformità” rispetto a un permesso di costruire regolarmente rilasciato. Questa norma è pensata per quelle situazioni in cui la demolizione della parte abusiva rischierebbe di compromettere la stabilità e l’integrità della parte legittimamente costruita.

Nel caso di specie, era pacifico che l’intero immobile fosse stato edificato originariamente in totale assenza di titoli abilitativi. La condanna del 1990 riguardava un abuso edilizio totale, non una semplice difformità. La successiva sanatoria ottenuta per una porzione dell’immobile (il piano terra) non può trasformare la natura dell’abuso originario da totale a parziale. La Corte ha chiarito che la fiscalizzazione non è applicabile a nuove unità abitative che comportano un aumento di volume e superficie, né tantomeno a fabbricati nati completamente illegali.

Le Conclusioni

La sentenza riafferma un principio cruciale in materia di edilizia: non si può invocare la fiscalizzazione per sanare un abuso edilizio commesso in assenza di qualsiasi permesso originario. La sanatoria a posteriori di una parte dell’edificio non cancella l’illiceità iniziale della costruzione nel suo complesso. Questa decisione serve da monito: la legge distingue nettamente tra chi costruisce con un permesso, discostandosene parzialmente, e chi costruisce senza alcun titolo. Per quest’ultima categoria, la demolizione rimane la conseguenza principale prevista dall’ordinamento, e la possibilità di sostituirla con una sanzione pecuniaria è preclusa.

È possibile sostituire un ordine di demolizione con una sanzione pecuniaria (fiscalizzazione) se l’immobile è stato costruito interamente senza permesso?
No, la sentenza chiarisce che la procedura di fiscalizzazione è prevista solo per le opere realizzate in parziale difformità da un permesso di costruire esistente. Non si applica agli immobili costruiti in totale assenza di titoli abilitativi.

Una sanatoria ottenuta successivamente per una parte dell’immobile abusivo permette di applicare la fiscalizzazione al resto della struttura?
No. Secondo la Corte, il fatto che una parte dell’edificio sia stata sanata in un momento successivo non cambia la natura originaria dell’abuso, che rimane totale. Di conseguenza, non è possibile invocare la fiscalizzazione per la parte non sanata.

Cosa si intende per “parziale difformità” ai fini dell’applicazione della fiscalizzazione dell’abuso edilizio?
Per parziale difformità si intendono opere realizzate in modo non conforme a un permesso di costruire regolarmente rilasciato, a condizione che non si tratti di nuove unità abitative o di aumenti di volume e superficie. È il caso, ad esempio, di modifiche interne o variazioni di prospetto non essenziali rispetto al progetto approvato.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 26414 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 26414 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data Udienza: 29/04/2025

SENTENZA

Sui ricorsi proposti da:

COGNOME NOME nata ad Alcamo il 24/02/1963

COGNOME NOMECOGNOME nato ad Alcamo il 06/10/1955

avverso l’ordinanza emessa in data 07/12/2024 dal Tribunale di Trapani visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso; udita la relazione svolta dal Consigliere COGNOME lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso;

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 07/12/2024, il Tribunale di Trapani ha rigettato l’incidente di esecuzione proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME avente ad oggetto la richiesta di revoca dell’ordine di demolizione del manufatto per il quale NOME NOME (madre e suocera dei ricorrenti, nel frattempo deceduta), era stata condannata con sentenza irrevocabile emessa in data 28/11/1990 dal Pretore di Trapani – Sez. dist. Alcamo.

Ricorrono per cassazione, con unico atto, la CALAMIA ed il COGNOME, a mezzo del proprio difensore, deducendo:

2.1. Violazione di legge con riferimento alla ritenuta inapplicabilità dell’ar d.P.R. n. 380 del 2001, con riferimento alla parte di immobile (piano seminterrat per il quale era stata presentata istanza di condono ai sensi della I. n. 2003. Si censura l’affermazione del Tribunale secondo cui l’art. 34 non pote trovare applicazione, essendo l’intero immobile stato edificato in assenza di t abilitativi (e non in “parziale difformità”), dal momento che non era s considerata la concessione in sanatoria ottenuta dai ricorrenti quanto al p terra, che avevano ricevuto in donazione dalla MULE’. Tale silenzio motivazionale impediva di comprendere il percorso argomentativo del Tribunale, che avrebbe dovuto considerare – nell’ottica della “parziale difformità” di cui all’art. 34 quanto assentito con la concessione in sanatoria.
2.2. Vizio di motivazione con riferimento alle dichiarazioni rese d responsabile dell’Ufficio urbanistica del comune di Alcamo. Si censura la mancat considerazione di quanto espressamente indicato, dal funzionario, in ordine al fa che l’immobile avrebbe potuto ottenere il nulla osta dalla Soprintendenza momento che il vincolo era stato apposto in epoca successiva alla realizzazio dell’immobile.

Con requisitoria ritualmente trasmessa, il Procuratore Generale sollecita rigetto dei ricorsi, ritenendo le censure difensive complessivamente infondate.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi sono inammissibili.

Con riferimento al primo motivo di ricorso, deve anzitutto qui richiamars l’insegnamento di questa Suprema Corte, assolutamente consolidato, secondo cui «in tema di reati edilizi, la procedura di cd. “fiscalizzazione” dell’abuso, disci dall’art. 34, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, trova applicazione c riguardo alle sole opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costr che, non potendo essere demolite senza danneggiare la parte lecita del fabbricat sono tollerate nello stato in cui si trovano in funzione della sola conservazio quest’ultima, mentre non è applicabile alle nuove unità abitative, implic aumento volumetrico e di superficie» (così da ultimo Sez. 3, n. 40565 d 03/10/2024, COGNOME, Rv. 287157 – 01).
Tale principio risulta pacificamente applicabile nella fattispecie in esame cui non è controverso il fatto che l’intero immobile, per il quale è interven condanna nei confronti della dante causa dei ricorrenti, è stato realizzato in assenza di titoli abilitativi: è dunque evidente che il rilascio della sanator

piano seminterrato non può in alcun modo considerarsi circostanza idonea a

“recuperare” il diritto ad avvalersi del procedimento di cui all’art. 34.

3. Le conclusioni fin qui svolte rendono ultroneo l’esame delle residue censure, ed impongono una declaratoria di inammissibilità dei ricorsi, con conseguente

condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di

Euro tremila in favore della Cassa delle Ammende.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di Euro tremila in favore della Cassa delle

Ammende.

Così deciso il 29 aprile 2025

Il Cons1Wre estensore

Il Preside

, pte

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.