Abuso edilizio: acquisizione automatica al Comune

La Corte di Cassazione ha chiarito che, in caso di abuso edilizio, l’inottemperanza all’ordine di demolizione entro novanta giorni determina l’acquisizione automatica del bene al patrimonio comunale. Nel caso di specie, un cittadino aveva ottenuto un permesso in sanatoria dopo la scadenza di tale termine, portando il giudice dell’esecuzione a revocare la demolizione. La Suprema Corte ha annullato tale decisione, stabilendo che il titolo in sanatoria rilasciato a chi non è più proprietario è illegittimo e che l’ex titolare non ha più interesse ad agire per la revoca dell’ordine sanzionatorio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Abuso edilizio: l’acquisizione al Comune è automatica

Il tema dell’abuso edilizio rappresenta una delle sfide più complesse nel panorama giuridico italiano, specialmente quando si intrecciano sanzioni penali e provvedimenti amministrativi. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il decorso del tempo trasforma radicalmente la titolarità del bene abusivo.

I fatti e il contesto giuridico

La vicenda trae origine da una condanna per la costruzione di un manufatto abusivo. A seguito della sentenza definitiva, era stato impartito l’ordine di demolizione. Tuttavia, il responsabile dell’abuso non aveva provveduto al ripristino dello stato dei luoghi entro i novanta giorni prescritti. Successivamente, il Comune aveva rilasciato un permesso di costruire in sanatoria, portando il Giudice dell’esecuzione a revocare l’ordine di demolizione. Il Procuratore della Repubblica ha impugnato tale decisione, sostenendo che il bene fosse ormai di proprietà comunale.

La decisione della Cassazione sull’abuso edilizio

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, evidenziando come l’abuso edilizio non sanato tempestivamente produca un effetto traslativo automatico. Secondo i giudici, l’inottemperanza all’ingiunzione di demolizione entro il termine di legge comporta l’acquisizione gratuita dell’opera e dell’area di sedime al patrimonio del Comune. Questo trasferimento avviene di diritto, senza necessità di ulteriori notifiche o accertamenti formali da parte dell’ente pubblico.

Il valore della sanatoria tardiva

Un punto cruciale della sentenza riguarda la validità del permesso in sanatoria rilasciato dopo l’acquisizione. La Corte ha stabilito che tale titolo è illegittimo poiché emesso in favore di un soggetto che, per effetto della legge, ha già perso la proprietà del bene. Il Comune non può rinunciare implicitamente al diritto di proprietà già acquisito semplicemente rilasciando una sanatoria, a meno di una specifica e motivata delibera consiliare che dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici al mantenimento dell’opera.

La perdita della legittimazione ad agire

Un’altra implicazione rilevante riguarda la posizione processuale del condannato. Una volta che il bene è entrato nel patrimonio comunale, l’ex proprietario diventa un “terzo estraneo”. Di conseguenza, egli non ha più l’interesse né la legittimazione per richiedere la revoca dell’ordine di demolizione in sede di esecuzione, salvo il caso in cui intenda procedere alla demolizione a proprie spese per evitare ulteriori aggravi economici.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sull’interpretazione rigorosa dell’Art. 31 del d.P.R. 380/2001. La legge prevede che l’effetto acquisitivo sia una conseguenza diretta e automatica dell’inottemperanza. La trascrizione nei registri immobiliari e la notifica dell’accertamento hanno solo una funzione certificativa e servono a rendere opponibile il trasferimento ai terzi, ma la proprietà passa al Comune allo scadere del novantesimo giorno. Pertanto, qualsiasi atto amministrativo successivo che ignori questo passaggio di proprietà risulta viziato alla radice.

Le conclusioni

Le conclusioni dei giudici di legittimità impongono un cambio di rotta per i giudici dell’esecuzione. Non è sufficiente la presenza di una sanatoria per bloccare una demolizione; è necessario verificare se tale sanatoria sia stata rilasciata quando il richiedente era ancora effettivamente proprietario del bene. In assenza di una delibera comunale che ne autorizzi la conservazione per fini pubblici, l’unico esito obbligato per l’opera abusiva resta la demolizione a spese del responsabile, indipendentemente dai tentativi tardivi di regolarizzazione.

Cosa accade se non si demolisce un abuso edilizio entro 90 giorni?
L’immobile e l’area circostante vengono acquisiti automaticamente e gratuitamente al patrimonio del Comune, senza necessità di ulteriori atti formali.

Una sanatoria ottenuta dopo l’acquisizione comunale è valida?
No, il permesso in sanatoria rilasciato a chi non è più il proprietario legale del bene è considerato illegittimo e può essere disapplicato dal giudice.

L’ex proprietario può ancora opporsi alla demolizione?
L’ex proprietario perde la legittimazione ad agire sul bene, potendo intervenire solo per eseguire la demolizione a proprie spese ed evitare costi maggiori.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 46702 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 46702 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 09/11/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto dal AVV_NOTAIO della Repubblica presso il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nel procedimento di esecuzione contro COGNOME NOME NOME, nato a Caserta il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere del 14/04/2023

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME, che ha concluso per l’annullamento senza rinvio dell’ordinanza impugnata; letta la memoria difensiva di replica al ricorso del PM, depositata telennaticamente dall’AVV_NOTAIO, che ha chiesto dichiararsi inammissibile il ricorso o, in subordine, il rigetto.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 14 aprile 2023, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere in funzione di giudice per l’esecuzione (R.G. 626/2022) ha accolto l’istanza di COGNOME NOME del 1 ottobre 2022, con cui veniva richiesta l’apertura dell’incidente di esecuzione, per otten l’annullamento dell’ordine di demolizione, emesso come sanzione accessoria nell’ambito del procedimento penale, in cui il Tribunale di S. Maria Capua Vetere (sentenza del 4.04.2000, irr 14.07.2001, del Tribunale di S.M.C.V., Sez. dist. di Caserta) ha condannato COGNOME COGNOME
NOME in relazione agli artt. 20 lett. b) L. 47/1985, per l’edificazione manufatto abusivo i INDIRIZZO, INDIRIZZO.

Nella specie, l’ordine è stato annullato a fronte dell’accoglimento da parte del Comune del progetto di sanatoria presentato dal proprietario.

Avverso tale ordinanza propone ricorso il AVV_NOTAIO della Repubblica di Santa Maria Capua Vetere; in particolare:

2.1. Col primo motivo di ricorso lamenta la violazione dell’art. 31 del d.P.R. 380/200 evidenziando come il titolo edilizio in sanatoria fosse stato rilasciato decorsi i 90 giorni notifica dell’ordine di demolizione, con conseguente acquisizione dell’immobile al patrimoni edilizio del Comune;

2.2. Col secondo motivo lamenta violazione dell’articolo 666 cod. proc. pen. in riferiment alla legittimazione ad agire dell’COGNOME. Ed infatti, a seguito dell’acquisizio patrimonio immobiliare del Comune, il predetto non era più legittimato a sollevare incidente d esecuzione, né ha interesse a sollevarlo.

In data 20/10/2023, l’AVV_NOTAIO faceva pervenire, per COGNOME NOME NOME, memoria ex art. 611 cod. proc. pen., con cui chiede che il ricorso venga dichiarato inammissibile per difetto di specificità e, comunque, rigettato.

In data 24/10/2023, il PG presso questa Corte ha chiesto l’annullamento senza rinvio dell’impugnata ordinanza. Secondo il PG, il ricorso appare fondato. Il Giudice dell’esecuzione, a fronte del verbale di inottemperanza all’ordine di demolizione, rilevato come non vi fosse u riferimento ad alcun accertamento formale di inottemperanza, ha ritenuto non sufficiente ai fin dell’acquisizione gratuita del bene al patrimonio RAGIONE_SOCIALE il verbale di constatazione inadempienza, e legittimo il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune. Orbene, rileva il PG che, come affermato da Sez. 3, n. 17418 del 04/04/2023, l’ingiustifica inottemperanza all’ordine di demolizione dell’opera abusiva e alla rimessione in pristino del stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica dell’ingiunzione a deniolire eme dall’Autorità amministrativa determina l’automatica acquisizione gratuita al patrimonio RAGIONE_SOCIALE dell’opera GLYPH e GLYPH dell’area GLYPH pertinente, GLYPH indipendentemente GLYPH dalla GLYPH notifica GLYPH all’interessato dell’accertamento formale dell’inottemperanza. Né appare rilevante la mancata puntuale indicazione nell’ingiunzione delle aree eventualmente destinate a passare nel patrimonio RAGIONE_SOCIALE (cfr. Sez. 3, n. 1163 del 15/11/2016, dep. 2017). In tali termini, il permesso costruire in sanatoria, successivo all’acquisizione del bene al patrimonio immobiliare del comune, appare illegittimo, in quanto emesso a favore di un soggetto che non era più titolare del ben (cfr. in motivazione Sez. 3, n. 32466 del 2023). Quanto alla legittimazione alla proposizion dell’incidente di esecuzione, aggiunge il PG, la Suprema Corte – cfr. Sez. 3, n. 7399 de 13/11/2019, dep. 2020) – ha precisato che in tema di reati edilizi, dopo l’acquisizione dell’ope
abusiva al patrimonio disponibile del Comune, qualora il consiglio RAGIONE_SOCIALE non abbia deliberato il mantenimento del manufatto, ravvisando l’esistenza di prevalenti interessi pubblici, condannato può chiedere la revoca dell’ordine di demolizione soltanto per provvedere spontaneamente all’esecuzione di tale provvedimento, essendo privo di interesse ad avanzare richieste diverse, in quanto il procedimento amministrativo sanzionatorio ha ormai come unico esito obbligato la demolizione della costruzione a spese del responsabile dell’abuso. Nel caso di specie, pertanto, all’atto della proposizione dell’incidente di esecuzione, l’istante, in quanto o terzo estraneo alle vicende giuridiche dell’immobile, non appare potersi ritenere soggetto legittimato a chiedere la revoca dell’ordine di demolizione.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è fondato.

Quanto al primo motivo, coglie nel segno il PM ricorrente laddove evidenzia che il giudice s kotro non avrebbe dovuto ritenere legittimo il provvedimento di temicine, essendo ormai stato acquisito, l’immobile, al patrimonio immobiliare del Comune.

2.1. L’articolo 31 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, prevede, quale conseguenza della mancata ottemperanza all’ordine di demolizione, un’automatica fattispecie acquisitiva al patrimonio del comune dell’opera abusiva e della relativa area di sedime.

Infatti, i suoi commi 3 e 4 così dispongono:

«3. Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato d luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quel necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisit non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita .

L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente».

Secondo consolidata giurisprudenza, l’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione dell’opera abusiva e rimessione in pristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notif dell’ingiunzione a demolire emessa dall’Autorità amministrativa, determina l’automatica acquisizione gratuita al patrimonio RAGIONE_SOCIALE dell’opera e dell’area pertinente. L’effet acquisitivo si verifica – contrariamente a quanto asserito a pag. 2 dell’ordinanza impugnata senza che sia necessaria né la notifica all’interessato dell’accertamento dell’inottemperanza né la trascrizione, in quanto il primo atto ha solo funzione certificativa dell’avvenuto trasferim del diritto di proprietà, costituendo titolo per l’immissione in possesso, mentre la trascriz
serve a rendere opponibile il trasferimento ai terzi a norma dell’art. 2644 cod. civ. (Sez. 3 6600 del 15/11/2022, dep. 2023, COGNOME, n.m.; Sez. 3, n. 41722 del 31/05/2018, Rv. 274672 – 01; Sez. 3, n. 1163 del 15/11/2016, dep. 2017, Rv. 268737 – 01; Sez. 3, n. 23718 del 08/04/2016, Rv. 267676 – 01; Sez. 3, n. 22237 del 22/04/2010, Rv. 247653 – 01; Sez. 3, n. 39075 del 21/05/2009, Rv. 244891 – 01; Sez. 3, n. 1819 del 21/10/2008, dep. 2009, Rv. 242254 01).

La Corte aggiunge che, secondo consolidata giurisprudenza (Sez. 3, n. 35484 del 15/12/2020, dep. 2021, cit.), il rilascio di concessione o permesso in sanatoria ex art. 36 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, non presuppone, quale atto implicito, la rinuncia da parte de Comune al diritto di proprietà sull’opera abusiva già acquisita al suo patrimonio a seguito de decorso del termine di 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione, non essendo coincidenza, sul piano della competenza, tra l’organo adottante l’atto presupponente (permesso in sanatoria) – RAGIONE_SOCIALE – e l’organo competente alla adozione dell’at presupposto implicito (rinuncia al diritto di proprietà), da individuarsi in distinti e superior comunali (Sez. 3, n. 3261 del 17/11/2020, dep. 2021, Rv. 280870 – 01).
2.2. Il Collegio ritiene che il permesso di costruire in sanatoria, successivo all’acquisizion patrimonio immobiliare del comune, sia illegittimo, in quanto emesso a favore di un soggetto che non era più titolare del bene, spettando al comune di stabilire se mantenere o demolire l’opera (in tal senso, v. Sez. 3, n. 36826 del 14/09/2022, COGNOME, n.m.; Sez. 3, n. 3548 del 15/12/2020, dep. 2021, n.m.).

Tale illegittimità può e deve essere rilevata dal giudice dell’esecuzione.

La giurisprudenza della Corte ha difatti ribadito che il sindacato del giudice penale sul titolo abilitativo edilizio non costituisce esercizio del potere di disapplicazione, bensì doverosa verifica dell’integrazione della fattispecie penale (ex plurimis, Sez. 3, n. 30168 del 25/05/2017, COGNOME, Rv. 270252; Sez. 3, n. 37847 del 14/05/2013, COGNOME, Rv. 256971; Sez. 3, n. 21487 del 21/03/2006, COGNOME, Rv. 234469, con dettagliata ricostruzione dell’evoluzione della giurisprudenza sul tema) e che tale potere/dovere deve essere esercitato anche riguardo a provvedimenti amministrativi di sanatoria o condono, poiché il mancato effetto estintivo non è riconducibile ad una valutazione di illegittimità del provvedimento cui consegua la disapplicazione dello stesso, ma alla verifica della inesistenza dei presupposti di fatto e di diritto dell’estinzione del reato in sede di esercizio del doveroso sindacato della legittimità del fatto estintivo, incidente sulla fattispecie tipica penale (Sez. 3, n. 36366 del 16/6/2015, COGNOME, Rv. 265034-01; Sez. 3, n. 23080 del 16/04/2008, Proietti, non massimata; Sez. 3, n. 26144 del 22/4/2008, Papa, Rv. 240728-01 ed altre prec. conf.).
Questa Corte ha anche affermato che analogo potere/dovere deve essere esercitato nel giudizio di esecuzione,. con riferimento al quale ha precisato che il rilascio del titolo abilitativo conseguente alla procedura di «condono edilizio» non determina l’automatica revoca dell’ordine di demolizione, permanendo in capo al giudice l’obbligo di accertare la legittimità sostanziale del

titolo sotto il profilo della sua conformità alla legge (Sez. 3, n. 47402 del 21/10/2014, Chis altro, Rv. 260972-01; Sez. 3, n. 42164 del 9/7/2013, COGNOME, Rv. 256679-01; Sez. 3, n. 40475 del 28/9/2010, COGNOME, Rv. 249306-01; Sez. 3, n. 39767 del 28/9/2010, COGNOME, non massimata; Sez. 3, n. 46831 del 16/11/2005, COGNOME, Rv. 232642-01).

Infatti, se è ben vero che l’ordine di demolizione legittimamente impartito dal giudice con sentenza di condanna per un reato edilizio è suscettibile di revoca quando esso risulti assolutamente incompatibile con atti amministrativi della competente autorità, che abbiano conferito all’immobile una diversa destinazione o ne abbiano sanato l’abusività (Sez. 3, n. 47402 del 18/11/2014, Chisci, Rv. 260973), è altrettanto vero che il giudice dell’esecuzione – invest dell’istanza di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione conseguente a condanna per costruzione abusiva – ha il potere/dovere di verificare la legittimità e l’efficacia de abilitativo, sotto il profilo del rispetto dei presupposti e dei requisiti di forma e di sostanza dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio, la corrispondenza di quanto autoriz alle opere destinate alla demolizione e, qualora trovino applicazione disposizioni introdotte d leggi regionali, la conformità delle stesse ai principi AVV_NOTAIOali fissati dalla legislazione naz (Sez. 3, n. 55028 del 10/12/2018, COGNOME, Rv. 274135 – 01; Sez. 3, n. 47402 del 18/11/2014, citata; Sez. 3, n. 42164 del 9/7/2013, COGNOME, Rv. 256679; Sez. 3, n. 40475 del 28/9/2010, COGNOME, Rv. 249306; Sez. 3, n. 17066 del 4/4/2006, COGNOME, Rv. 234321; Sez. 3, n. 46831 del 16/11/2005, COGNOME, Rv. 232642).
Il giudice dell’esecuzione avrebbe pertanto dovuto procedere ad una valutazione della procedura di condono o sanatoria, e, qualora il titolo fosse risultato illegittimo, rigettare l’ di revoca. Ciò, a maggior ragione, nel caso in cui, come quello in esame, il permesso a costruire è stato annullato in autotutela (in data 08/02/2023) e l’immobile è stato acquisito formalmente al patrimonio del comune (in data 22/02/2023).

3. Il secondo motivo è del pari fondato.

Dall’accoglimento del primo motivo deriva che, all’atto di interposizione dell’incidente esecuzione, l’COGNOME non fosse più proprietario del bene, e pertanto non fosse legittimato a chiedere la revoca dell’ingiunzione a demolire, in quanto deve : ritenersi terzo estraneo alle vicende giuridiche dell’immobile (Sez. 3, n. 45432 del 25/05/2016, COGNOME, Rv 268133 – 01; Sez. 3, n. 35203 del 18/06/2019, COGNOME, Rv. 277500 – 01; Sez. 3, n. 49416 del 12/09/2019, COGNOME, Rv. 278260 – 01; Sez. 3, n. 7399 del 13/11/2019, COGNOME, Rv. 278090 – 01, secondo cui «dopo l’acquisizione dell’opera abusiva al patrimonio disponibile del Comune, qualora il consiglio RAGIONE_SOCIALE non abbia deliberato il mantenimento del manufatto, ravvisando l’esistenza di prevalenti interessi pubblici, il condannato può chiedere la revoca dell’ordine demolizione soltanto per provvedere spontaneamente all’esecuzione di tale provvedimento, essendo privo di interesse ad avanzare richieste diverse, in quanto il procedimento amministrativo sanzionatorio ha ormai come unico esito obbligato la demolizione della costruzione a spese del responsabile dell’abuso»).
Il Collegio condivide, inoltre, l’indirizzo giurisprudenziale (v. Sez. 3, n. 2625 del 02/12/ dep. 2023, COGNOME, n.m.; Sez. 3 n. 6600 del 15/11/2022, dep. 2023, COGNOME, n.m.) secondo cui (il corsivo è del Collegio) «in tema di reati edilizi, dopo l’acquisizione dell’opera abu patrimonio disponibile del Comune, qualora il consiglio RAGIONE_SOCIALE non abbia deliberato il mantenimento del manufatto, ravvisando l’esistenza di prevalenti interessi pubblici, condannato può chiedere la revoca dell’ordine di demolizione soltanto per provvedere spontaneamente all’esecuzione di tale provvedimento, essendo privo di interesse ad avanzare richieste diverse, in quanto il procedimento amministrativo sanzionatorio ha ormai come unico esito obbligato la demolizione della costruzione a spese del responsabile dell’abuso (Sez. 3, n. 7399 del 13/11/2019, dep. 2020, COGNOME, Rv. 278090 – 01)».
Ancora, la Corte ritiene che si abbia incompatibilità tra l’acquisizione gratuita e l’ordi demolizione emesso’ dal giudice con la sentenza di condanna soltanto se, con delibera consiliare, l’ente locale stabilisce di non demolire l’opera acquisita ai sensi dell’art. 31, comma 5, d.P.R 380/2001 (Testo Unico Edilizia) il quale prevede che «l’opera acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a spese dei responsabili dell’abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l’esistenza di prevalenti inter pubblici e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o rispetto dell’assetto idrogeologico» (cfr. in tal senso Sez. 3, n. 37120 del 11/05/2005, More Rv. 232174 – 01.), circostanza peraltro non dedotta nel caso di specie.
Ne consegue che, qualora il Consiglio RAGIONE_SOCIALE non abbia deliberato il mantenimento dell’opera, il procedimento sanzionatorio amministrativo (per le opere realizzate in assenza d permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali) ha come sbocco unico ed obbligato la demolizione a spese del responsabile dell’abuso.

La legittimazione attiva, e il correlato interesse ad agire, del proprietario ablato, sono q limitati alla richiesta di provvedere a propria cura e spese alla demolizione. Ogni altra richi è priva di interesse (cfr. in tal senso Sez. 3, n. 45432 del 25/05/2016, COGNOME, Rv. 268133).

L’ordinanza impugnata va pertanto annullata con rinvio al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, quale giudice dell’esecuzione, affinché si uniformi ai principi di diritto dianzi indica

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata e rinvia per nuovo giudizio al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, quale giudice dell’esecuzione.

Così deciso il 09/11/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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