Transazione: quando l'abitabilità è obbligatoria

Una società concessionaria autostradale ha citato in giudizio alcuni proprietari immobiliari chiedendo la risoluzione di una Transazione per inadempimento. I proprietari si erano rifiutati di rientrare nei propri appartamenti, temporaneamente lasciati per lavori di pubblica utilità, sostenendo che gli stessi fossero privi di abitabilità e allacci essenziali. La Cassazione ha confermato che l’accordo transattivo non poteva limitarsi alla sola stabilità strutturale, ma doveva garantire il ripristino della funzionalità abitativa minima. Il ricorso della società è stato rigettato poiché il rifiuto dei residenti è stato considerato legittimo a fronte di un immobile non ancora idoneo all’uso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Giurisprudenza Civile

Transazione e abitabilità: i limiti al rientro forzato

La gestione di una Transazione legata a lavori di pubblica utilità richiede una precisione millimetrica nella definizione degli obblighi reciproci. Quando un cittadino accetta di lasciare la propria abitazione per consentire opere infrastrutturali, il suo diritto al rientro non è subordinato alla sola sicurezza strutturale dell’edificio, ma alla sua effettiva funzionalità abitativa.

L’interpretazione della Transazione secondo la Cassazione

Nel caso analizzato, una società autostradale pretendeva il rientro dei residenti basandosi sulla conclusione dei lavori strutturali di una galleria. Tuttavia, i proprietari hanno eccepito l’inadempimento della società, poiché gli appartamenti erano privi di allacci ai servizi essenziali come gas, acqua ed elettricità. La Suprema Corte ha chiarito che l’interpretazione di una Transazione deve seguire criteri di logica e buona fede, non potendo ignorare la destinazione d’uso del bene.

Funzionalità vs Stabilità

Il punto centrale della controversia riguarda la distinzione tra la sicurezza statica di un edificio e la sua abitabilità. Sebbene i lavori principali fossero conclusi, l’assenza di opere di finitura e di sottoservizi rendeva l’immobile inutilizzabile. La Corte ha stabilito che il rientro è legittimo solo quando il bene ripristina i requisiti indispensabili per il normale godimento, coerenti con gli standard urbanistici minimi.

La Transazione e l’equilibrio delle prestazioni

La società ricorrente sosteneva che il rientro fosse un obbligo autonomo legato alla fine del cantiere principale. Al contrario, i giudici hanno evidenziato come il sinallagma contrattuale imponesse alla società di consegnare un bene funzionale. La mancata esecuzione delle opere di contorno, come la sistemazione delle aree esterne e degli impianti idrici, giustifica il rifiuto dei proprietari di riprendere possesso dell’immobile.

Le motivazioni

Le motivazioni della sentenza si fondano sul rigetto di un’interpretazione puramente testuale e restrittiva della scrittura privata. La Corte d’Appello, con valutazione confermata in sede di legittimità, ha valorizzato il comportamento complessivo delle parti e la causa concreta del contratto. È stato accertato, tramite consulenza tecnica, che alla data fissata per il rientro l’abitabilità era nulla. Il riferimento negoziale ai pregiudizi gravi riguardava la durata della sistemazione alternativa e non poteva essere usato per forzare il rientro in un cantiere ancora aperto. La Cassazione ha ribadito che, se un contratto prevede più interpretazioni plausibili, quella scelta dal giudice di merito non è sindacabile se logicamente motivata.

Le conclusioni

Le conclusioni della Corte sanciscono la prevalenza della sostanza sulla forma negli accordi di natura transattiva. Non è sufficiente che un edificio sia in piedi perché il proprietario sia obbligato a rientrarvi; è necessario che l’immobile sia idoneo ad assolvere alla sua funzione abitativa. La decisione impone alle grandi società concessionarie un onere di diligenza superiore nella riconsegna dei beni privati coinvolti in opere pubbliche. Il rigetto del ricorso sottolinea che l’eccezione di inadempimento sollevata dai cittadini è uno strumento di tutela valido quando la controparte non garantisce i requisiti minimi di vivibilità promessi o implicitamente dovuti.

Una transazione può obbligare al rientro in una casa senza allacci?
No, la Cassazione stabilisce che l’interpretazione del contratto deve includere il ripristino della funzionalità ordinaria, come gas e acqua, per rendere il rientro legittimo.

Cosa si intende per funzionalità essenziale di un immobile?
Si riferisce alla disponibilità di servizi fondamentali quali energia elettrica, riscaldamento, acqua e scarichi fognari, necessari per la vita quotidiana.

Il giudice può interpretare il contratto diversamente dalle parti?
Sì, il giudice di merito può scegliere l’interpretazione più plausibile tra quelle possibili, purché sia logicamente motivata e rispetti i canoni di buona fede.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2937 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2937 Anno 2026

Presidente: GRAZIOSI NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9111/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME, domiciliazione telematica legale

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME, domiciliazione telematica legale

-controricorrenti- avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 875/2023 depositata il 2 febbraio 2023;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17 dicembre 2025 dal Consigliere NOME COGNOME:

Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME e la loro figlia NOME COGNOME, esponendo che:

-al fine di consentire l’esecuzione dei lavori, qualificati di pubblica utilità, di costruzione di una galleria e relativo adiacente cavalcavia, aveva chiesto a coloro che abitavano in un vicino fabbricato, tra cui i convenuti, di lasciare temporaneamente gli appartamenti per ragioni di sicurezza;

-nelle more della realizzazione dell’opera, i convenuti, insieme agli altri abitanti nello stabile, avevano agito giudizialmente in via d’urgenza per ottenere la sospensione dei lavori;

-con scrittura privata del 22.5.2013 l ‘ attrice e i diversi abitanti nello stabile avevano firmato distinte transazioni;

-con tali contratti, la società si era obbligata al pagamento di una ‘indennità risarcitoria’ del complessivo importo di 48.000 euro, e di un importo nella misura massima di 3.000 euro in caso di eventuali interventi per ulteriori opere in specie interne, da verificarsi al rientro nelle abitazioni;

-i secondi si erano impegnati: 1 ) a lasciare libero l’appartamento di proprietà e trasferirsi presso un appartamento alternativo, concesso gratuitamente in comodato, con spese di trasloco e altri costi a carico della società, per il tempo necessario al compimento dei lavori, indicato in sei mesi nel ‘Verbale di consegna dell’unità immobiliare’ sottoscritto in pari data; 2) a rinunciare a qualsiasi altra pretesa e richiesta di ulteriori indennizzi e risarcimenti correlate all’esecuzione dei lavori, oltre che ad abbandonare il giudizio dagli stessi introdotto;
-terminate le esigenze di allontanamento, l’attrice aveva chiesto il rilascio dell’appartamento alternativo entro il termine fissato al 30.11.2013, stante l’assenza di pericoli di stabilità del fabbricato e di rischi e pregiudizi per la sicurezza dei proprietari dei singoli appartamenti, come attestato da una perizia inviata con missiva del 26.11.2013;

-il rilascio non era avvenuto ed erano state invece avanzate nuove pretese economiche da parte dei convenuti, poi confluite nel ricorso per accertamento tecnico preventivo e nel successivo giudizio di merito;

L’attrice concludeva, quindi, chiedendo la dichiarazione di risoluzione del contratto di transazione e degli accordi successivi intercorsi, per inadempimento dei convenuti, con condanna degli stessi al rilascio dell’immobile – poi avvenuto il 20.3.2014 – al risarcimento dei danni patrimoniali subiti, mediante restituzione della somma di erogata quale indennizzo transattivo, e al pagamento dei canoni di locazione e di ogni altro onere e spesa che l ‘ attrice fosse costretta a corrispondere al locatore per effetto del mancato tempestivo rilascio.
Il Tribunale rigettava la domanda, con pronuncia confermata dalla Corte di appello secondo cui, in particolare:

-come osservato dal primo giudice, l’immobile, nel quale i convenuti dovevano rientrare, non era né funzionale né abitabile alla data del 30.11.2013;

-dal contratto si desumeva che COGNOME e COGNOME si erano impegnati a rilasciare il proprio appartamento per il tempo necessario al compimento dei lavori di costruzione della galleria e del cavalcavia, mentre la società controparte si era impegnata, oltre alla collocazione temporanea del nucleo familiare a propria cura e spese fino all’ultimazione dei lavori ovvero, nel caso di pregiudizi gravi e irreparabili dipendenti dall’esecuzione di essi,

fino alla definitiva sistemazione o ricostruzione del fabbricato, anche ad effettuare la ristrutturazione esterna del fabbricato comprensivo dell’appartamento degli originari convenuti, mediante una serie di lavori ulteriori, tra cui l’impermeabilizzazione del lastrico solare, la sistemazione delle opere cortilizie e quelle dei pozzi naturali o artesiani nonché dei sottoservizi realizzati solo il 14.2.2014;

-la transazione non poteva essere interpretata nel senso indicato dalla società, secondo cui il rientro nell’immobile sarebbe stato subordinato dalle parti alla sola ultimazione dei lavori strutturali e non anche di tutte le altre opere, da ritenere di secondaria importanza e di mero completamento e quindi tali da non compromettere la staticità dell’intero edificio;

-doveva invece ritenersi che il rientro nell’immobile era subordinato al ripristino dei requisiti indispensabili a renderlo idoneo ad assolvere alla funzione sua propria, consentendone il normale godimento, secondo le caratteristiche già presenti al momento del rilascio, per cui il rifiuto di adempimento degli originari convenuti avrebbe potuto considerarsi illegittimo solo residuando interventi di mera finitura e completamento che avrebbero potuto essere eseguiti dalla società senza arrecare molestie intollerabili in danno degli abitanti;
-il riferimento negoziale ai ‘pregiudizi gravi ed irreparabili’ riguardava l’individuazione della durata della collocazione nell’alloggio alternativo nell’ipotesi, non ricorrente nella specie, in cui i lavori eseguiti dalla società avessero danneggiato lo stabile e i singoli appartamenti in modo così grave da obbligare alla ricostruzione di un fabbricato identico o, se questo fosse impossibile, al pagamento di un indennizzo agli aventi diritti parametrato al valore medio di mercato del bene;
-assumeva, pertanto, rilievo decisivo quanto accertato dal consulente tecnico d’ufficio, nominato nel procedimento di accertamento tecnico preventivo, il quale, chiamato a chiarimenti dal giudice di primo grado, aveva ripreso le conclusioni del precedente elaborato, precisando nel dettaglio le ragioni per cui, a suo giudizio, alla data del 30.11.2013 «l’immobile di proprietà di NOME COGNOME non presentava le caratteristiche della funzionalità (intesa come normale operatività di un immobile in relazione alla sua destinazione d’uso e quindi per una civile abitazione, che consiste nella disponibilità degli allacci alle reti di distribuzione gas, energia elettrica, telefono, acqua e scarichi delle acque nere, possibilità di accesso mediante viabilità esterna e regimentazione delle acque di superficie al perimetro) e dell’abitabilità (intesa come qualità della vita offerta al nucleo familiare che usufruisce dell’immobile, con caratteristiche coerenti con i distinti standard urbanistici minimi);
-il c.t.u. aveva accertato, a riprova della legittimità delle condotte reattive dei convenuti, che: 1) gli appartamenti, a quella data, avevano «funzionalità incerta», «ma sicuramente nulla per un successivo periodo significativo ed imminente, a causa della necessità di ripristino delle reti interrate di zona che S.d.P. doveva a tale data ancora eseguire in relazione alle modifiche apportate nell’area dalla realizzazione delle nuove opere stradali»; 2) l’immobile si trovava, dunque, in uno stato di «abitabilità nulla per un generale stato di incompletezza delle aree esterne», la cui sistemazione era compresa negli obblighi a carico della società.
Ricorre per cassazione RAGIONE_SOCIALE, articolando tre motivi, illustrati da memoria; resistono con controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Considerato che:

1.1 Con il primo motivo si prospetta violazione e falsa applicazione delle regole d’interpretazione dei contratti e in particolare dell’art. 1362 c.c., poiché la Corte di appello avrebbe errato mancando in particolare di considerare che il dato testuale della scrittura transattiva deponeva per la sussistenza dell’obbligo di rientro alla conclusione dei lavori di appalto con esclusione, previa idonea e svolta perizia di parte, di pericoli di staticità dell’immobile, alla verifica della quale era infatti stato altresì diretto il procedimento per accertamento tecnico preventivo.
1.2 Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1363 e 1965 c.c. poiché la Corte di appello avrebbe errato mancando in particolare di considerare, contestualizzando le vicende, che la res litigiosa sottesa alla causa della transazione era quella della tutela della stabilità dell’edificio, non anche dei diversi diritti di cui le parti avevano disposto eccedendo la stessa.

1.3 Il terzo motivo lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1175 e 1375 c.c. poiché la Corte di appello avrebbe errato mancando in particolare di considerare che si sarebbe dovuta effettuarsi una comparazione su quale tra gli inadempimenti avesse determinato la maggiore alterazione del sinallagma, laddove il rientro negli appartamenti non era pregiudicato o condizionato dalla mancata esecuzione delle opere di contorno, anche se non fossero state eseguite, essendo notorio che la ristrutturazione della facciata esterna di un edificio o lavori che interessino l’impianto idrico di uno stabile avvengono di norma contestualmente alla permanenza dei residenti in quello stesso stabile, e fermo restando che l’eccezione d’inadempimento era stata significativamente sollevata dagli originari convenuti solo quando avevano resistito in giudizio.
I motivi, da esaminare unitariamente per connessione, sono in parte inammissibili, in parte infondati.

2.1 La costante giurisprudenza di questa Suprema Corte insegna che le censure, proposte in questa sede cassatoria con riguardo all’ermeneutica contrattuale, non possono risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non dev’essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, per cui, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito di dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (cfr., ad esempio, Cass. 28/11/2017 n. 28319, Cass. 27/06/2018 n. 16987, Cass. 20/12/2021 n. 40849 e Cass., 06/05/2022, n. 15601; anche Cass. 14/11/2025 n. 30080, invocata ancora in memoria da parte ricorrente, afferma a ben vedere lo stesso principio, a pag. 20; v. successivamente e ancora più recentemente Cass. 10/12/2025 n. 32190, pag. 10, specie, conclusivamente, ultimo capoverso).
La Corte territoriale ha in tal senso plausibilmente osservato che la transazione doveva complessivamente intendersi non in un senso limitato a condizionare il rientro negli immobili, liberati per i lavori in appalto, alla sola verifica della stabilità del relativo fabbricato, bensì al ripristino della funzionalità ordinaria essenziale delle abitazioni; e vi è giunta valorizzando tutte le clausole negoziali che avevano obbligato la ricorrente tra l’altro paradigmaticamente al l’impermeabilizzazione del lastrico solare, nonché alla sistemazione delle opere cortilizie e quelle dei pozzi naturali o artesiani nonché dei sottoservizi.
I n questa chiave, come visto, il riferimento ai ‘pregiudizi gravi ed irreparabili’ è stato coerentemente correlato alla collocazione nell’alloggio alternativo nella diversa ipotesi in cui i lavori eseguiti dalla società avessero danneggiato lo stabile e i singoli appartamenti in modo così grave da obbligare alla ricostruzione di un fabbricato identico o, se impossibile, al pagamento di un indennizzo. Il fatto poi che l’accertamento

preventivo fosse stato focalizzato sulla verifica della stabilità dell’edificio, già oggetto della prevista perizia di parte precedente il rilascio, non significa, logicamente, che la transazione dovesse essere necessariamente letta espungendo il valore ricostruttivo di tutte le obbligazioni regolate nello stesso contratto e che, non a caso, parte ricorrente definisce ‘eccedenti’ una causa negoziale perimetrata secondo la sua propria alternativa lettura.

Allo stesso modo, che la lite avesse avuto origine dal principale pericolo di stabilità dell’edificio non significa, necessariamente, che la definizione transattiva non condizionasse il rientro de quo agli adempimenti volti a ripristinare l’abitabilità minima esclusa in fatto, al momento del termine fissato, dalla Corte distrettuale, con ulteriore accertamento fattuale basato sulle verifiche peritali d’ufficio .

2.2 Infine, la pretesa e contestata (in controricorso) opposizione di tali eccezioni ad opera degli originari convenuti solo al momento della resistenza in giudizio non significa necessariamente, nel quadro di questo scrutinio, che gli eccipienti mascherassero così loro inadempienze, specularmente giustificate, nella fattispecie, mediante quanto constatato e avversate, in questa sede, invocando fatti notori (pretesa normalità della sistemazione anche degli impianti idrici a permanenza abitativa già instaurata) del tutto insussistenti come tali, ossia conosciuti da un uomo di media cultura in un dato tempo e luogo (Cass. 15/2/2024 n. 4182).
Non viene in rilievo, pertanto, la giurisprudenza evocata dalla ricorrente ed esemplificabile con Cass. 7/12/1994 n. 10506, e pure Cass. 3/11/2010 n. 22353, riferita alla fattispecie in cui la giustificazione del rifiuto sia resa nota alla controparte solo in occasione del giudizio e non in occasione dell’attività posta in essere allo scopo di conseguire l’esecuzione spontanea del contratto, quale sintomo però della circostanza per cui essa sia stata finalizzata a mascherare, appunto, la propria inadempienza: ipotesi, come visto, insussistente nella fattispecie in esame alla luce dello
specifico e circostanziato accertamento fattuale svolto dal giudice di merito.

Va pertanto rigettato il ricorso, le spese processuali seguendo la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.p.r. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, se dovuto e nella misura dovuta, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello versato per il ricorso.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere a controparte le spese, liquidate in 8.000 euro, oltre a 200 euro per esborsi, 15% di spese forfettarie e accessori legali.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.p.r. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, se dovuto e nella misura dovuta, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello versato per il ricorso.

Così deciso in Roma il 17 dicembre 2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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