Responsabilità del mediatore: cosa dice la legge sui vizi dell’immobile
In una recente pronuncia del Tribunale di Roma, è stato affrontato il delicato tema della responsabilità del mediatore immobiliare nel caso in cui, dopo la firma di un contratto di locazione, emergano difetti strutturali o impiantistici non segnalati durante le trattative. La sentenza offre importanti chiarimenti su fin dove si spinga l’obbligo informativo dell’agente e cosa possa legittimamente aspettarsi il cliente.
Il caso: vizi occulti e richiesta di risarcimento
La vicenda ha inizio quando una conduttrice, di professione avvocato, cita in giudizio un’agenzia immobiliare richiedendo un risarcimento danni di 15.000 euro. Secondo l’attrice, l’agenzia avrebbe taciuto gravi carenze dell’immobile locato, tra cui impianti elettrici e del gas non a norma, fughe di gas, mancanza di insonorizzazione e informazioni errate sulla classe energetica.
L’attrice sosteneva che la responsabilità del mediatore fosse configurabile per la violazione degli obblighi di correttezza e informazione previsti dal Codice Civile, avendo l’agente descritto l’appartamento come “nuovo” e in ottimo stato, mentre la realtà si era rivelata ben diversa, costringendola a lasciare l’immobile dopo pochi mesi.
La decisione del Tribunale
Il Giudice ha rigettato integralmente la domanda dell’attrice, confermando che l’agente immobiliare ha operato correttamente. Dalle prove testimoniali è emerso che la conduttrice aveva ispezionato minuziosamente l’appartamento per oltre quaranta minuti e che i collaboratori dell’agenzia si erano limitati a riportare le informazioni fornite dalla proprietaria, come la recente tinteggiatura.
Inoltre, la firma di una proposta di locazione contenente una clausola in cui la conduttrice accettava lo stato di fatto dell’immobile, assumendosi l’onere di eventuali adeguamenti impiantistici, ha giocato un ruolo decisivo. Il tribunale ha stabilito che non vi fosse alcuna prova del fatto che il mediatore conoscesse i vizi lamentati o che questi fossero rilevabili con la normale diligenza professionale.
le motivazioni
Il fulcro della decisione risiede nell’interpretazione dell’art. 1759 c.c. in combinato disposto con gli articoli sulla diligenza professionale. La responsabilità del mediatore non può estendersi fino a comprendere indagini tecniche approfondite, come perizie sugli impianti o verifiche di insonorizzazione, a meno che non vi sia uno specifico incarico scritto in tal senso.
Il mediatore è tenuto a comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la diligenza richiesta a un operatore del settore, ma non è un tecnico dell’edilizia. Nel caso specifico, l’agenzia aveva consegnato regolarmente l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e l’immobile, al momento delle visite, appariva in buono stato. I vizi lamentati dall’attrice sono stati qualificati come “occulti” o derivanti dalla vetustà dell’edificio (risalente agli anni ’60), elementi che non rientrano nel perimetro di controllo standard di un agente immobiliare.
le conclusioni
La sentenza conclude che la condotta del mediatore è stata conforme ai doveri di correttezza e buona fede. Non essendo stata provata la malafede dell’agenzia o la conoscenza preventiva dei difetti, la domanda risarcitoria è stata respinta. Per l’effetto della soccombenza, l’attrice è stata condannata al pagamento delle spese legali in favore sia dell’agenzia immobiliare che della compagnia assicurativa da quest’ultima chiamata in causa.
L’agente immobiliare è responsabile se l’impianto del gas non è a norma?
No, il mediatore non è tenuto a svolgere indagini tecniche sulla sicurezza degli impianti salvo specifico incarico, limitandosi a trasmettere le informazioni ricevute dal proprietario o rilevabili con la comune diligenza professionale.
Cosa deve verificare un mediatore prima di proporre un immobile?
Il mediatore deve verificare le circostanze note o agevolmente desumibili, come la classe energetica tramite APE, l’anno di costruzione e lo stato apparente dei locali, senza obbligo di perizie specialistiche.
Cosa succede se firmo una clausola di accettazione dello stato di fatto?
Tale clausola comporta l’accettazione delle condizioni visibili e degli impianti nello stato in cui si trovano, rendendo molto difficile contestare successivamente vizi che non siano stati dolosamente occultati dal mediatore.