Responsabilità amministratore condominio: i rischi

Un ex amministratore ha citato un condominio per ottenere il pagamento di compensi arretrati. Il condominio ha risposto con una domanda riconvenzionale, contestando la responsabilità amministratore condominio per non aver agito tempestivamente contro una società morosa. L’inerzia dell’amministratore ha reso il credito inesigibile a causa della cancellazione della società dal registro delle imprese. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna dell’amministratore al risarcimento del danno, ribadendo che l’obbligo di riscossione coattiva dei contributi sussisteva anche prima della riforma del 2012.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Responsabilità amministratore condominio: i rischi del mancato recupero crediti

La responsabilità amministratore condominio rappresenta uno dei pilastri della gestione immobiliare moderna. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha analizzato il caso di un professionista condannato a risarcire il condominio per non aver attivato le procedure di riscossione forzosa contro un condomino moroso, portando alla perdita definitiva del credito.

Il caso: inerzia e danno patrimoniale

La vicenda nasce dalla richiesta di un ex amministratore per il pagamento dei propri compensi. Il condominio, tuttavia, ha eccepito la negligenza del professionista, il quale aveva omesso di agire contro una società debitrice per oltre ventimila euro. Durante il periodo di gestione, l’amministratore non aveva richiesto decreti ingiuntivi né iscritto ipoteche, permettendo che la società venisse cancellata dal registro delle imprese, rendendo impossibile ogni recupero futuro.

Responsabilità amministratore condominio e obblighi legali

L’organo giudicante ha chiarito che l’amministratore ha il dovere preciso di curare la riscossione dei contributi. Questo obbligo non è nato con la riforma del 2012, ma era già intrinseco nella natura del mandato e previsto dal codice civile. La mancata attivazione di strumenti legali rapidi, come il ricorso per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, configura una colpa professionale grave.

La valutazione delle prove in Cassazione

Il ricorrente ha tentato di contestare la quantificazione del debito e la valutazione delle prove documentali. Tuttavia, la Suprema Corte ha ribadito che il giudice di merito ha piena autonomia nel valutare il materiale istruttorio. Non è possibile richiedere in sede di legittimità una nuova valutazione dei fatti, a meno che non venga dimostrato che il giudice abbia utilizzato prove non introdotte dalle parti o abbia agito fuori dai propri poteri.

Le motivazioni

Le motivazioni della decisione risiedono nella violazione degli obblighi di diligenza professionale sanciti dagli articoli 1130 c.c. e 63 disp. att. c.c. La Corte ha sottolineato che l’amministratore avrebbe dovuto prevedere il rischio di insolvenza della società debitrice e agire con tempestività. L’argomentazione secondo cui la normativa applicabile sarebbe stata solo quella successiva alla legge 220/2012 è stata respinta, poiché il dovere di tutela del patrimonio condominiale è un principio cardine preesistente. L’inerzia prolungata è stata dunque il fattore determinante che ha causato il danno economico diretto al condominio.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza conferma che la responsabilità amministratore condominio è di natura contrattuale e richiede una vigilanza attiva sui flussi finanziari. Il rigetto del ricorso e la condanna al risarcimento evidenziano che il professionista non può limitarsi a una gestione passiva, ma deve farsi promotore di azioni giudiziarie a tutela della cassa comune. Per i condomini, questa decisione rappresenta una garanzia di tutela contro le gestioni negligenti, mentre per gli amministratori funge da monito sull’importanza di protocolli rigorosi per il recupero delle morosità.

Cosa succede se l’amministratore non agisce contro i morosi?
L’amministratore può essere chiamato a risarcire personalmente il condominio se la sua inerzia rende il credito inesigibile, ad esempio a causa del fallimento o della cancellazione della società debitrice.

L’obbligo di riscossione coattiva è una novità recente?
No, la giurisprudenza chiarisce che il dovere di riscuotere i contributi e agire giudizialmente era previsto dal Codice Civile anche prima della riforma del condominio del 2012.

Quali strumenti deve attivare l’amministratore per evitare responsabilità?
Deve agire tempestivamente richiedendo decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi e, se necessario, procedere con l’iscrizione di ipoteche giudiziali sui beni del debitore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 36277 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 36277 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17515/2020 R.G. proposto da:

NOME, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME e COGNOME NOME ed elettivamente domiciliato in ROMA presso lo studio del secondo in INDIRIZZO, pec:

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona dell’amministratore pro -tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME, e domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, pec:

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO MILANO n. 4815/2019 depositata il 04/12/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME convenne in giudizio davanti al Tribunale di Milano il RAGIONE_SOCIALE chiedendo la condanna del convenuto al pagamento del complessivo importo di € 5.074,03 a titolo di compensi e rimborsi spese per il periodo in cui egli aveva ricoperto la carica di amministratore del condominio medesimo;

il convenuto si costituì in giudizio opponendosi alla domanda e formulò una domanda riconvenzionale per sentir condannare il NOME al risarcimento dei danni procurati al RAGIONE_SOCIALE nell’ambito dell’attività gestionale;

il Tribunale adito accolse la domanda principale nei limiti dell’importo di € 388,90 e rigettò la riconvenzionale;

a seguito di appello principale del NOME ed incidentale del RAGIONE_SOCIALE la Corte d’Appello di Milano ha rigettato il gravame principale ed accolto in parte l’incidentale condannando il NOME a pagare al condominio la somma di € 20.905,17; a base della decisione la Corte ha posto l’evidente inadempimento del NOME ai propri obblighi di amministratore per non aver promosso azioni giudiziarie volte al recupero delle spese condominiali non versate dai soci morosi e in special modo dalla società RAGIONE_SOCIALE srl: l’in erzia preservata a lungo dal NOME aveva condotto alla impossibilità definitiva del recupero del credito dal momento che la società RAGIONE_SOCIALE fu cancellata dal Registro delle Imprese;
avverso la sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi;

resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE il quale eccepisce, preliminarmente, la mancanza dell’istanza di trasmissione del fascicolo d’ufficio richiesta dal codice di rito a pena di improcedibilità del ricorso ;

il ricorso è stato assegnato per la trattazione in Adunanza Camerale sussistendo i presupposti di cui all’art. 380 bis c.p.c.

il ricorrente ha depositato memoria;

Considerato che:

Occorre preliminarmente dichiarare infondata l’eccezione sollevata dalla parte controricorrente relativa alla mancanza in atti dell’istanza di trasmissione del fascicolo d’ufficio, che risulta invece presente e regolarmente depositata;

con il primo motivo di ricorso -violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c. – il ricorrente lamenta che la corte del gravame non ha fatto buongoverno delle prove prodotte in atti ed in particolare ha omesso di valorizzare un documento dal quale avrebbe dovuto desumere che il debito di RAGIONE_SOCIALE ammontava, all’atto del passaggio delle consegne al nuovo amministratore, all’importo di € 4.736,10 anziché a quello di € 20.905,17 ritenuto dall’impugnata sentenza ; la Corte ha così violato sia il principio di non contestazione di cui all’art. 115 c.p.c. sia l’obbligo di valutare le prove proposte dalle parti in base al suo prudente apprezzamento;
il motivo è inammissibile perché si sostanzia in una richiesta di rivalutazione del materiale istruttorio e prospetta la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. senza osservare le condizioni poste da questa Corte per la loro prospettazione; è noto infatti che ‘I n tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre

denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. ‘ (Cass., S.U., n. 20867 del 30/9/2020);
con il secondo motivo di ricorso -violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1130, 1 co. n. 3 c.p.c. e dell’art. 63, 1 co. disp. att. c.p.c. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c. il ricorrente lamenta che la sentenza ha ritenuto negligente il comportamento dell’amministratore valorizzando in particolare la mancata iniziativa di riscossione coattiva dei crediti del RAGIONE_SOCIALE nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE sulla base di una normativa sopravvenuta costituita dalla legge n. 220/2012 che, in quanto sopravvenuta, non avrebbe potuto essere applicata;
il motivo è infondato; la sentenza impugnata ha correttamente ritenuto che il NOME avrebbe potuto proporre ricorso per decreto ingiuntivo ottenendo anche la provvisoria esecuzione del medesimo ed iscrivere ipoteca giudiziale sugli immobili in vendita così da scongiurare il rischio che la società debitrice, venendo cancellata dal registro delle imprese, non potesse essere più un soggetto escutibile; né sussiste alcun vizio di sussunzione in relazione ad una normativa sopravvenuta perché, anche antecedentemente all’entrata in vigore dell a l. n. 220/2012 non applicabile ratione temporis, l’Amministratore aveva l’obbligo di provvedere al recupero dei crediti del condominio ai sensi dell’art. 1130, 1° co. n. 3 c.c. nonché ex art. 63 disp. att. c.c.
con il terzo motivo -violazione e/o falsa applicazione dell’art. 63, 4° co. disp. att. c.c. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c. – il ricorrente lamenta che la Corte non ha tenuto conto del fatto che nessuno degli amministratori a lui subentrati aveva posto mano al recupero forzoso dei contributi condominiali facendo leva sulla solidarietà ex art. 63, 4 co. disp. att. c.c.; ove la solidarietà fosse stata tempestivamente attivata, avrebbe attutito se non eliso la perdita economica del RAGIONE_SOCIALE, sgravando di conseguenza la posizione del NOME;
il motivo è inammissibile in quanto il ricorrente non osserva i requisiti di contenuto-forma del ricorso e non indica dove e come abbia già proposto la censura nei pregressi gradi; la violazione delle disposizioni sull’autosufficien z a del ricorso, ed in particolare dell’art. 366 n. 6 c.p.c. non consente a questa Corte di poter escludere, anche alla luce dell’assenza di riferimenti nella impugnata sentenza, che la censura abbia carattere di novità;

alle suesposte considerazioni consegue il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente a pagare, in favore del controricorrente, le spese del giudizio di cassazione liquidate come in dispositivo;

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

Condanna il ricorrente a pagare in favore del controricorrente le spese del giudizio di cassazione che liquida in € 3.200 (oltre € 200 per esborsi), oltre accessori di legge e spese generali al 15%;

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo un ificato pari a quello dovuto

per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto;

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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