Rendiconto condominiale: debiti e trasparenza

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di due condomini che hanno impugnato la delibera di approvazione del rendiconto condominiale poiché non riportava un debito del condominio nei loro confronti, accertato da una precedente sentenza passata in giudicato. Mentre i giudici di merito avevano ritenuto tale omissione una scelta discrezionale dell’assemblea, la Suprema Corte ha stabilito che il rendiconto deve essere veritiero e intellegibile. L’omissione di un debito certo, liquido ed esigibile impedisce ai condomini di conoscere la reale situazione patrimoniale dell’ente, rendendo la delibera invalida per violazione dei principi di trasparenza contabile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 aprile 2026 in Diritto Civile, Giurisprudenza Civile

Rendiconto condominiale: la trasparenza è un obbligo di legge

Il rendiconto condominiale rappresenta lo strumento principale attraverso cui i proprietari possono controllare la gestione economica del proprio edificio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che la trasparenza di questo documento non è un’opzione, ma un requisito essenziale per la validità delle delibere assembleari.

Il caso della mancata indicazione di un debito

La vicenda nasce dall’impugnazione di una delibera da parte di due condomini. Questi ultimi lamentavano che il bilancio approvato dall’assemblea non includesse un credito che essi vantavano verso il condominio, già riconosciuto da una sentenza definitiva. In pratica, il condominio doveva loro delle somme, ma nel documento contabile presentato dall’amministratore non vi era traccia di tale debito.

I giudici di primo e secondo grado avevano inizialmente respinto la domanda dei condomini, sostenendo che l’assemblea avesse il potere discrezionale di decidere cosa inserire o meno nel bilancio e che il giudice non potesse sindacare le scelte di merito della gestione condominiale.

La decisione della Cassazione sul rendiconto condominiale

La Suprema Corte ha ribaltato questo orientamento. Secondo gli Ermellini, il rendiconto condominiale deve rispondere a criteri rigorosi di verità e chiarezza. L’articolo 1130 bis del Codice Civile impone che il documento contabile contenga non solo le entrate e le uscite, ma anche ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, inclusi i rapporti in corso e le questioni pendenti.

Non esiste una distinzione tra gestione ordinaria e straordinaria ai fini della redazione del bilancio annuale: tutte le voci devono confluire in un unico documento che permetta ai condomini di comprendere l’esatto stato dei conti. L’omissione di un debito certo, come quello derivante da una sentenza esecutiva, rende il bilancio non intellegibile.

Implicazioni pratiche per i condomini

Questa sentenza rafforza il diritto dei condomini a una contabilità trasparente. Se un amministratore presenta un bilancio che nasconde debiti o crediti certi, la delibera di approvazione può essere impugnata per motivi di legittimità. La discrezionalità dell’assemblea si ferma davanti all’obbligo di rappresentare fedelmente la realtà economica dell’ente.

Inoltre, la Corte ha chiarito che il condomino ha un interesse diretto ad agire in giudizio quando la mancanza di chiarezza nel bilancio pregiudica la sua possibilità di valutare correttamente la situazione patrimoniale comune.

Le motivazioni

Le motivazioni della Cassazione si fondano sulla natura del rendiconto come documento informativo. La funzione del bilancio è quella di rendere edotti i condomini sulla gestione. Se il documento non riporta un debito derivante da una sentenza esecutiva, si verifica un’obiettiva mancanza di intellegibilità. Tale vizio non riguarda la convenienza economica della scelta (merito), ma la violazione di una norma imperativa sulla formazione del bilancio (legittimità).

Le conclusioni

In conclusione, il rendiconto condominiale deve essere uno specchio fedele della situazione finanziaria. Qualora vengano omessi debiti certi e liquidi, la delibera di approvazione è nulla o annullabile. La trasparenza contabile è un pilastro della vita condominiale che non può essere sacrificato in nome della discrezionalità assembleare. I condomini hanno il diritto di esigere che ogni pendenza economica sia correttamente appostata nel registro di contabilità e riflessa nel bilancio annuale.

Cosa deve contenere obbligatoriamente il rendiconto condominiale?
Deve includere tutte le voci di entrata e uscita, i pagamenti eseguiti, i fondi disponibili e ogni dato che descriva la situazione patrimoniale, inclusi i debiti verso terzi o condomini.

Cosa succede se l’assemblea approva un bilancio che omette un debito certo?
La delibera di approvazione può essere impugnata per violazione dei principi di trasparenza e intellegibilità, poiché il documento non rappresenta fedelmente la realtà economica del condominio.

L’amministratore può separare la contabilità ordinaria da quella straordinaria?
No, secondo la Cassazione tutte le voci di spesa e i debiti devono confluire nel rendiconto annuale di gestione per garantire una visione unitaria e chiara della situazione patrimoniale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 1370 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 6 Num. 1370 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7146/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, rappresentati e difesi da ll’AVV_NOTAIO COGNOME NOME

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE VENETICO RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO COGNOME NOME -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MESSINA n. 385/2021 depositata il 10/09/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/12/2022 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza dalla Corte d’appello di Messina, n. 385/2021, pubblicata il 10 settembre 2021.

Resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE ‘RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘ di Venetico RAGIONE_SOCIALE.

La Corte d’appello di Messina ha r igettato il gravame contro la sentenza n. 2428/2018 del Tribunale di Messina, che aveva respinto l’impugnazione ex art. 1137 c.c. proposta da NOME COGNOME e NOME COGNOME volta all’annullamento della deliberazione assembleare del RAGIONE_SOCIALE dell’8 agosto 2015, non risultando inserita nel rendiconto approvato dall’assemblea la somma di € 3.052,89 spettante a credito ai condomini COGNOME COGNOME in forza di sentenza resa nel 2013 dallo stesso Tribunale di Messina. Gli attori, poi appellanti, avevano anche richiesto che venisse dichiarata la compensazione tra i reciproci crediti.
La Corte d’appello di Messina ha affermato che non sussistesse la invocata nullità o annullabilità della delibera 8 agosto 2015, per la mancata appostazione nel rendiconto del debito verso i condomini risultante da una sentenza di condanna, trattandosi di decisione discrezionale dell’assemblea che il giudice non può sindacare.

Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1135 c.c., 1137 c.c. e 388 c.p. Il motivo adduce che, nel caso di specie, oggetto della controversia non era una scelta gestoria rimessa all’assemblea, quanto l’inseri mento in bilancio di un credito certo, liquido ed esigibile dei condomini COGNOME–

COGNOME, indicato dalla sentenza n. 1875/13 del Tribunale di Messina, passata in giudicato.

Il secondo motivo di ricorso censura la violazione o falsa applicazione del l’art. 1243 c.c.

Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione o falsa applicazione del d.m. n. 55 del 2014, quanto alla liquidazione delle spese di lite.

Su proposta del relatore, che riteneva che il primo motivo di ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza (rimanendo assorbite le restanti censure), con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), il Presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

Il controricorrente ha presentato memoria.

Il primo motivo di ricorso è fondato.

Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c., la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137, comma 2, c.c. non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera (Cass. Sez. 2, 31/05/1988, n. 3701; Cass. Sez. 2, 14/07/1989, n. 3291; Cass. Sez. 2, 20/04/1994, n. 3747; Cass. Sez. 2, 04/03/2011, n. 5254).
A norma dell’art. 1130 bis c.c., il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita”, e quindi gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni

finanziarie, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo qui riguardo al risultato economico dell’esercizio annuale.

Per la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale, occorre comunque che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (tra le tante, Cass. Sez. 2, 07/07/2000, n. 9099).

Nella memoria presentata ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c., il controricorrente segnala che ‘oggetto della impugnazione non era il bilancio condominiale, ma il punto descritto all’o.d.g. come ‘approvazione rendiconto finale lavori’ straordinari appalto con la ditta RAGIONE_SOCIALE“; sicché ‘nella contabilità finale dei lavori non poteva (pena, sì in questo caso, la mancata intellegibilità) essere riportata voce diversa dalle suddette voci, risultando, la eventuale compensazione, evento successivo da affrontare in sede di riparto e riscossione verso i condomini’.
L’argomentazione difensiva svolta in memoria dal controricorrente RAGIONE_SOCIALE poggia su un erroneo presupposto interpretativo e non risulta perciò dirimente.

La sentenza della Corte di Messina riferisce che nel verbale della delibera assembleare impugnata, con riguardo al sesto punto dell’ordine del giorno “Rendiconto gestione straordinaria appalto RAGIONE_SOCIALE: delibera in merito’, si leggeva quanto segue: “prende la parola l’amministratore che informa di aver ricevuto a mezzo pec la comunicazione dell’AVV_NOTAIO, per i suoi assistiti condomini

COGNOME e COGNOME, i quali, verificando l’invito di convocazione ed allegati, chiedono di rettificare la loro quota a debito, poiché, a seguito della sentenza del tribunale di Messina n. 1875/2013, i condomini hanno un credito nei confronti del condominio e pertanto le quote ordinarie e straordinarie devono essere oggetto di compensazione e non sono pertanto debitori della somma indicata nel prospetto consegnato con l’invito di convocazione e delle quote richieste in precedenza tramite lo studio legale AVV_NOTAIO COGNOME. I presenti prendono atto e chiedono di conoscere e verificare le responsabilità e i dettagli di tale sentenza dichiarando di non essere d’accordo ad eventuali storni e compensazioni’.
In realtà, gli artt. 1130 n. 10 e 1130 bis c.c. contemplano unicamente il ‘rendiconto condominiale annuale della gestione’, senza distinguere una gestione ‘ordinaria’ da una gestione ‘straordinaria’. Le quote stabilite (e i costi sostenuti) per l’eventuale manutenzione straordinaria vanno annotate nel registro di contabilità, il cui saldo si riflette nella situazione patrimoniale e viene riportato nel rendiconto annuale di esercizio, non essendo legittima la loro annotazione in un separato documento contabile, non assistito dai criteri di formazione stabiliti per il rendiconto dall’art. 1130 bis c.c. e con riguardo al quale i condomini vengano chiamati a votare, come avvenuto nella specie, se siano, o meno, ‘ d’accordo ad eventuali storni e compensazioni’.
Va pertanto enunciato il seguente principio:

qualora il rendiconto approvato dall’assemblea non riporti un debito del condominio verso un condomino derivante da

sentenza esecutiva, si verifica un’obiettiva mancanza di intellegibilità della situazione patrimoniale del condominio stesso e deve perciò riconoscersi l’interesse del condomino ad agire per la declaratoria di invalidità della relativa deliberazione, in quanto il sindacato dell’autorità giudiziaria non si estende in tal modo alla valutazione del merito -ovvero della opportunità o convenienza – della soluzione gestoria adottata, ma consiste nel riscontro della legittimità della delibera con riguardo, in particolare, all’art. 1130 bis c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, 27/01/1988, n. 731).
Il primo motivo di ricorso deve essere pertanto accolto, restando assorbiti il secondo ed il terzo motivo, e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Messina, che proceder à a riesaminare la causa uniformandosi all’enunciato principio e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio, anche per provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Messina in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 6 – 2 Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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