Il caso del preliminare di compravendita cointestato e la firma falsa
La firma di un preliminare di compravendita cointestato rappresenta un passo importante, spesso legato a progetti di vita comune come il matrimonio. Tuttavia, le cose possono complicarsi se uno dei promissari acquirenti decide unilateralmente di fare marcia indietro, magari stringendo accordi segreti con il venditore. Questo è lo scenario affrontato dalla Corte di Cassazione nella sentenza numero 20059 del 2023. La vicenda nasce dall’acquisto di un appartamento con cantina e posto auto. Entrambi i partner firmano un contratto preliminare con la società costruttrice. In seguito, il fidanzato decide di rinunciare all’acquisto. Per farlo, firma un accordo di risoluzione consensuale con la società venditrice, apponendo però anche la firma falsa della ex compagna. La donna, scoperto il raggiro, decide di agire in giudizio per ottenere il trasferimento della proprietà dell’intero immobile a proprio nome.
Quando il preliminare di compravendita cointestato resiste alla rinuncia di un solo acquirente
La questione riguarda la natura della parte acquirente composta da più soggetti. Una parte contrattuale può essere plurisoggettiva (composta da più persone). Quando due persone si impegnano ad acquistare insieme un immobile indiviso, esse costituiscono un unico centro di interessi. La Corte di Cassazione ha chiarito che questa parte complessa rimane insensibile alle variazioni dei singoli soggetti che la compongono. Di conseguenza, se uno dei co-acquirenti decide di recedere o di risolvere il contratto, questa scelta non cancella automaticamente l’intero impegno contrattuale nei confronti dell’altro acquirente rimasto fedele alla promessa. Il preliminare di compravendita cointestato sopravvive per l’intero immobile se il compratore superstite è pronto a pagare l’intero prezzo pattuito.
La tutela del compratore escluso dall’accordo liquidatorio
Il venditore e il co-acquirente sostenevano che la rinuncia di uno solo determinasse l’impossibilità di trasferire l’immobile. Secondo questa tesi, il contratto preliminare non poteva essere eseguito in forma specifica (cioè tramite una sentenza del giudice che sostituisce il rogito notarile) a favore di una sola persona. La Cassazione ha respinto con fermezza questa ricostruzione. Il diritto tutela il contraente che intende rispettare gli impegni presi. Se un acquirente viene escluso da un accordo liquidatorio o abdicativo stipulato alle sue spalle, egli conserva intatto il diritto di chiedere il trasferimento dell’immobile. L’unico obbligo per ottenere la proprietà esclusiva è il pagamento integrale del prezzo originariamente concordato con il venditore, senza alcuna riduzione.
Le motivazioni della decisione sul preliminare di compravendita cointestato
I giudici della Suprema Corte hanno fondato la loro decisione su un principio di solidarietà e stabilità contrattuale. L’accordo di rinuncia firmato esclusivamente dal fidanzato e accettato dalla società venditrice ha prodotto effetti solo tra questi due soggetti. La fidanzata, estranea a tale rinuncia a causa della accertata falsità della sua firma, non poteva subire gli effetti negativi di un atto che non aveva mai voluto. La Corte ha spiegato che l’accordo risolutorio tra un acquirente e il venditore non impedisce all’altro acquirente di chiedere l’emissione della sentenza costitutiva per l’intero immobile. La parte acquirente complessa non si dissolve per il recesso di un suo componente. Pertanto, la richiesta di trasferimento esclusivo avanzata dalla donna non costituisce una domanda nuova o diversa, ma rappresenta la legittima esecuzione del contratto originario.
Le conclusioni della Cassazione sulla proprietà esclusiva
La Corte di Cassazione ha rigettato definitivamente il ricorso proposto dal fidanzato, confermando la decisione dei giudici di secondo grado. La promissaria acquirente ottiene la proprietà esclusiva dell’appartamento, della cantina e del posto auto. Il passaggio di proprietà è subordinato unicamente al pagamento del saldo del prezzo ancora dovuto alla società costruttrice, quantificato in circa centodiecimila euro. Il ricorrente perde ogni diritto sul bene. Inoltre, la Corte ha condannato l’uomo a pagare le spese del giudizio di legittimità (il processo in Cassazione), liquidate in settemila euro per compensi professionali, oltre agli accessori di legge e alle spese generali. Questa sentenza riafferma con forza che la correttezza contrattuale prevale sui tentativi di frode tra co-acquirenti.
Cosa succede se uno dei co-acquirenti rinuncia al preliminare cointestato?
La rinuncia di un solo acquirente non annulla il contratto per l’altro, il quale può pretendere il trasferimento dell’intero immobile pagando l’intero prezzo.
La firma falsa su una rinuncia contrattuale rende l’atto nullo?
Sì, la falsità della firma accertata dal giudice rende la rinuncia del tutto inefficace nei confronti del contraente la cui firma è stata falsificata.
Si può ottenere il trasferimento di un immobile cointestato a favore di un solo acquirente?
Sì, se l’altro acquirente ha rinunciato validamente o se il suo recesso non pregiudica il diritto del co-acquirente che paga l’intero prezzo.