Dolo incidente: risarcimento per prezzo non congruo

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna al risarcimento del danno per dolo incidente in una compravendita immobiliare. Un venditore, pressato da debiti, era stato indotto dai familiari a cedere la nuda proprietà al nipote a un prezzo irrisorio, credendo fosse congruo. Sebbene il contratto non sia stato annullato, i giudici hanno riconosciuto che i raggiri hanno influenzato le condizioni economiche dell’accordo. La Suprema Corte ha ribadito che l’accertamento del dolo incidente spetta ai giudici di merito e non può essere riesaminato in sede di legittimità se la motivazione è coerente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Giurisprudenza Civile

Dolo incidente e compravendita immobiliare: la tutela del venditore

Il dolo incidente rappresenta una fattispecie cruciale nel diritto dei contratti, intervenendo quando un contraente viene indotto a stipulare a condizioni diverse da quelle che avrebbe accettato senza raggiri. In una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una vendita immobiliare conclusa a un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato a causa di pressioni familiari.

Il caso della nuda proprietà svenduta

La vicenda trae origine dalla vendita della nuda proprietà di un appartamento. Il venditore, trovatosi in difficoltà finanziarie a causa di un precetto bancario, si era affidato ai propri familiari per risolvere la pendenza. Questi ultimi avevano proposto una transazione che prevedeva il trasferimento dell’immobile al nipote. Solo successivamente, il venditore scopriva che il prezzo pattuito era meno della metà del valore reale del bene, denunciando di essere stato raggirato sulla congruità dell’affare.

La distinzione tra dolo determinante e dolo incidente

I giudici di merito hanno escluso l’annullamento del contratto (dolo determinante), poiché il venditore voleva comunque vendere per estinguere il debito. Tuttavia, hanno ravvisato il dolo incidente ex art. 1440 c.c. Questo accade quando i raggiri non sono tali da impedire il consenso, ma spingono la parte a firmare a condizioni inique. In questo scenario, il contratto resta valido, ma la parte che ha agito con malizia deve risarcire il danno.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha chiarito che l’accertamento della condotta dolosa e del suo impatto sulle trattative è una valutazione di puro merito. I giudici d’appello hanno correttamente evidenziato come il gruppo familiare avesse creato nel venditore un falso affidamento sulla congruità del prezzo. Il nipote acquirente, consapevole del valore reale, ha approfittato della situazione di bisogno e della fiducia riposta dal venditore nei parenti. La Cassazione ha rigettato il ricorso poiché la motivazione della sentenza impugnata non era affatto apparente, ma fondata su un’analisi puntuale delle prove istruttorie e del comportamento delle parti durante la fase precontrattuale.

Le conclusioni

In conclusione, la decisione ribadisce che la tutela risarcitoria per dolo incidente opera ogni volta che la violazione della buona fede nelle trattative porti a uno squilibrio contrattuale voluto da una parte a danno dell’altra. Per chi acquista immobili a prezzi fuori mercato sfruttando legami di parentela o situazioni di crisi, il rischio non è l’annullamento dell’atto, ma una pesante condanna al risarcimento. Questa sentenza conferma che il silenzio doloso o la rappresentazione alterata della realtà economica del bene costituiscono illeciti che il sistema giuridico sanziona per ripristinare l’equità violata.

Cosa succede se scopro che il prezzo di vendita è stato manipolato con l’inganno?
Se l’inganno ha influenzato solo le condizioni del contratto ma avresti comunque venduto, puoi richiedere il risarcimento del danno per dolo incidente senza annullare l’atto.

Qual è la differenza tra dolo determinante e dolo incidente?
Il dolo determinante porta all’annullamento del contratto perché senza inganno non avresti mai firmato. Il dolo incidente comporta solo il risarcimento perché avresti firmato comunque, ma a condizioni diverse.

Posso contestare in Cassazione una valutazione sul valore dell’immobile?
No, la determinazione del valore di mercato e l’esistenza di raggiri sono fatti valutati dai giudici di merito e non possono essere riesaminati dalla Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3805 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3805 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso R.G. 1102/2021, proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall ‘ AVV_NOTAIO – ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall ‘ AVV_NOTAIO – controricorrente- avverso la sentenza della Corte d ‘ Appello di Roma n. 4715/2020, depositata il 2 ottobre 2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 4 febbraio 2026 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME convenne innanzi al Tribunale di Roma NOME COGNOME chiedendo, in via principale, l ‘ annullamento ex art. 1439 c.c. del contratto concluso il 24 ottobre 2005, con il quale egli aveva trasferito al convenuto la nuda proprietà di un appartamento con annessa cantina.

A sostegno della domanda, espose le seguenti circostanze in fatto:

egli aveva acquistato l ‘ appartamento il 19 dicembre 1990 da tale RAGIONE_SOCIALE;

a distanza di quindici anni, gli era stato notificato atto di precetto per il pagamento delle rate insolute di mutuo che la società RAGIONE_SOCIALE si era accollata all’atto dell’ acquisto dell ‘ immobile dal proprio dante causa;

per tale ragione, egli si era rivolto a tale AVV_NOTAIO NOME COGNOME, nipote di sua sorella; quest ‘ ultimo, svolti gli accertamenti del caso e ottenuta la proposta di un accordo transattivo dalla banca mutuante, lo aveva convocato a un incontro in prossimità della data di scadenza del termine per adempiere al precetto;

nel corso di tale incontro, al quale avevano partecipato altri familiari, gli era stata rappresentata la necessità di concludere la transazione per evitare la vendita forzata dell ‘ appartamento;

a tale scopo, la sorella si era offerta di prestargli il denaro necessario, a patto che egli sottoscrivesse un preliminare con il quale, per l’importo oggetto di transazione, trasferiva la nuda proprietà dell ‘ immobile al di lei figlio NOME COGNOME, riservandosene l ‘ usufrutto;

il contratto era già stato predisposto dalla sorella, ed egli lo aveva allora sottoscritto; ricevutane una copia soltanto tre mesi più tardi, aveva scoperto che il contratto recava indicazione del fatto che il

corrispettivo era stato versato al venditore, anziché, come invece accaduto, direttamente alla banca mutuante da parte della sorella;

dopo la conclusione del definitivo, ravvisando gli estremi per l ‘ annullamento del contratto, aveva diffidato NOME COGNOME dal disporre della nuda proprietà dell ‘ immobile, ciò che invece il convenuto intendeva fare, avendolo comunicato formalmente all ‘ amministratore del condominio in cui si trovava l ‘ appartamento;

del resto, il prezzo al quale egli aveva alienato la nuda proprietà, pari a € 114.375,22, era notevolmente inferiore al valore di mercato della stessa, stimato in € 288.000,00; tale elemento, unito alla complessiva ricostruzione della vicenda, appariva significativo del fatto che NOME COGNOME, mediante artifici e raggiri posti in essere con il concorso degli altri familiari, aveva carpito il suo consenso, profittando dello stato di bisogno in cui si trovava.

Sulla base degli stessi fatti, NOME COGNOME chiese in subordine la condanna del convenuto , tra l’altro, al risarcimento del danno ex art. 1440 c.c., parametrato alla differenza tra il valore di mercato e il prezzo ricevuto.

Il Tribunale accolse tale domanda, condannando il convenuto a pagare all’attore Euro 101.625,00 oltre rivalutazione e interessi .

Il successivo appello di NOME COGNOME fu respinto con la sentenza indicata in epigrafe.

La Corte d ‘ Appello di Roma, per quanto in questa sede ancora di interesse, ritenne dimostrata, in punto di fatto, la sussistenza di una condotta dell ‘ acquirente che, pur inidonea a viziare il consenso del COGNOME così da comportare l’annullamento del contratto , aveva assunto un rilievo tale da far ritenere che, senza di essa, la vendita sarebbe stata conclusa a condizioni diverse.

Osservò, in particolare, che la rappresentazione della complessiva vicenda da parte del gruppo di familiari aveva creato nel venditore un diverso affidamento sulla congruità delle condizioni alle quali gli era stato proposto il trasferimento della nuda proprietà al nipote; quest’ultimo , dal canto suo, era ben consapevole del fatto che stava acquistando a prezzo irrisorio.

La sentenza d ‘ appello è stata impugnata da NOME COGNOME con ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memoria in prossimità dell’udienza.

All’esito della camera di consiglio del 4 -2-2026 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo è denunziata violazione degli artt. 1440 c.c. e 115 c.p.c.

Il ricorrente critica la sentenza impugnata nella parte in cui, dopo aver escluso la sua condotta dolosa, lo aveva comunque ritenuto responsabile di raggiri idonei a determinare le condizioni del contratto. A tal fine, la censura ricostruisce i termini in fatto della vicenda, rappresentando le incongruenze nella corrispondente qualificazione in diritto operata dai giudici d ‘ appello. Sostiene, inoltre, che il venditore eccipiente, sul quale incombeva l ‘ onere della prova del dolo, non avesse «dedotto tutti gli elementi necessari», in particolare omettendo di chiarire in quali termini il «silenzio sul valore del di lui immobile» avesse inciso sulla determinazione del contenuto del contratto.
1.1. Il motivo è inammissibile.

E’ acquisito che il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di una erronea ricognizione da parte della sentenza

impugnata della fattispecie astratta recata da una disposizione di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di una erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità se non sotto l’aspetto del vizio di motivazione (Cass. 25/3/2025 n. 7871, Cass. 5/2/2019 n. 3340, Cass. 13/10/2017 n. 24155, Cass. 11/1/2016 n. 195).
Il ricorrente, seppure deduca la violazione delle norme invocate, in realtà si limita a sollecitare un completo riesame in fatto dell ‘ articolata vicenda negoziale, e perciò chiede una diversa ricognizione della fattispecie concreta, sottoponendo alla Corte la propria ricostruzione che, per i punti decisivi, diverge, ovviamente, da quella che ha fondato la sentenza impugnata.

La censura, nello specifico, si appunta sull ‘ argomento con il quale i giudici d ‘ appello, pur escludendo un vizio del consenso che comportasse l’annullamento del contratto , hanno ritenuto sussistere un ‘ ipotesi di dolo incidente. Sul punto (pag. 8), la sentenza impugnata afferma che l ‘ affidamento del venditore nei familiari non meritava la tutela prevista per l’ipotesi di dolo causam dans , perché egli aveva riscontrato come corrette sia la prospettazione, da parte di costoro, della necessità di transigere con la banca mutuante, sia l ‘ offerta di trasferire la nuda proprietà dell ‘ appartamento per ottenere la relativa provvista; al contempo, tuttavia, quello stesso affidamento era stato carpito in relazione all’ammontare del corrispettivo di vendita, poi ché il venditore era stato indotto a credere che l ‘ importo versato per l ‘ acquisto della nuda proprietà corrispondesse al suo valore effettivo. L’accertamento se si versi in ipotesi di dolo determinante o dolo incidente costituisce valutazione di merito (Cass. 5/2/2007 n. 2479) e
nella fattispecie, all’evidenza, è stata eseguita dalla sentenza impugnata la relativa ricostruzione in fatto. Tale ricostruzione risulta anche rispettosa del principio secondo il quale il dolus incidens influisce sulle condizioni della contrattazione, senza essere determinante del consenso, e sussiste in caso di raggiro solo sulla quantificazione del prezzo, potendo dare luogo alla riparazione dei danni (Cass. 1/7/2024 n. 17988). Però, il ricorrente neppure svolge critiche inerenti alla sussunzione dei fatti accertati nelle corrispondenti fattispecie, ma propone proprie considerazioni in ordine ai fatti medesimi, dei quali invoca una diversa valutazione; e ciò al fine di supportare in fatto, per un verso, la sua affermata buona fede e, per altro verso, l ‘ assenza di qualsivoglia condizionamento della volontà della controparte.
Il motivo, pertanto, si risolve nella richiesta di un sindacato estraneo al perimetro del giudizio di legittimità.

Il secondo mezzo denunzia nullità della sentenza per motivazione apparente.

Il ricorrente, in particolare, ritiene che «la motivazione che suppone un approfittamento dei familiari non sia supportata da alcun elemento oggettivo tale da sostenerne la ratio », evidenziando che, sul punto, la sentenza impugnata sarebbe sorretta esclusivamente da «personalissime considerazioni».

2.1. La censura è manifestamente infondata.

La riformulazione dell ‘ art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c., disposta dall ‘ art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv. in l. n. 134 del 2012, va interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall ‘ art. 12 delle preleggi, come riduzione al ‘ minimo costituzionale ‘ del sindacato di legittimità sulla motivazione; ragion per cui è denunciabile in cassazione solo l ‘ anomalia motivazionale che si traduca in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all ‘ esistenza
della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella ‘ mancanza assoluta di motivi sotto l ‘ aspetto materiale e grafico ‘ , nella ‘ motivazione apparente ‘ , nel ‘ contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili ‘ e nella ‘ motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile ‘ , esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di ‘ sufficienza ‘ della motivazione (Cass. sez. U, 7/4/2014, n. 8053).
Per l’ipotesi specifica di motivazione apparente, la giurisprudenza di legittimità ritiene che il vizio ricorra quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all ‘ interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (così, fra le altre, Cass. sez. U, 30/1/2023, n. 2767, in motivazione a pag.10, e precedenti ivi richiamati).
Nel caso di specie, la Corte d’appello, con argomentare concreto e puntuale, ha evidenziato le ragioni per le quali, in fatto, doveva ritenersi esclusa la sussistenza di «espliciti comportamenti maliziosi riferiti alla determinazione del consenso», specificando tuttavia che siffatta «mancanza di efficienza causale sulla volontà di stipulare la cessione» non impediva di «ravvisare un’incidenza della complessiva condotta sulle condizioni di stipulazione» (pag. 9); e ciò ha fatto sulla base dell’appre zzamento dei dati istruttori acquisiti dal giudice di primo grado, rispetto ai quali ha dimostrato di esercitare il proprio vaglio critico.
Va dunque radicalmente esclusa la sussistenza del vizio dedotto.

3. Il terzo motivo, infine, denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 1337 c.c.

Il ricorrente, dopo aver premesso che la fattispecie di cui all’art. 1440 c.c. costituisce, per comune interpretazione , un’applicazione del principio di buona fede nella fase delle trattative precontrattuali e nell’esecuzione del contratto, ne inferisce che ciò avrebbe reso necessaria la prova, da parte del venditore, della violazione della regola di correttezza dal medesimo contestata; prova che non poteva ritenersi raggiunta, atteso che entrambi i giudizi di merito avevano escluso la sussistenza di un vizio del consenso.
3.1. Il motivo ripropone, sotto la diversa visuale prospettica della norma invocata, le stesse doglianze già oggetto della prima censura.

Anche in questo caso, pertanto, se ne deve rilevare l’inammissibilità, poiché esso si sostanzia nella richiesta di un riesame in fatto della vicenda oggetto di giudizio, senza individuare nella sentenza impugnata alcuna violazione o falsa applicazione della disposizione evocata. Come già evidenziato, il dolus incidens che influisce sulle condizioni della contrattazione, nella fattispecie accertato in fatto in termini che rimangono esterni rispetto alle censure proposte, può dare luogo alla riparazione dei danni.
4. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per la condanna al versamento, da parte del ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento a favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità , che liquida in € 7.600,00 per compensi oltre € 200,00 per esborsi, 15% rimborso forfetario e oneri accessori , con distrazione a favore de ll’AVV_NOTAIO che si è dichiarata antistataria.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di cassazione, il 4 febbraio 2026.

La Presidente Linalisa COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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