Distanza tra costruzioni: la striscia di terreno

La Corte di Cassazione chiarisce come calcolare la distanza tra costruzioni quando due fondi sono separati da una striscia di terreno di proprietà di un terzo. Confermando un orientamento consolidato, la Corte stabilisce che la larghezza della striscia intermedia viene “neutralizzata”, e la distanza residua va ripartita tra i due proprietari confinanti, misurandola dal rispettivo confine con il fondo intermedio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanza tra costruzioni: come si calcola con un terreno di terzi in mezzo?

La corretta gestione della distanza tra costruzioni è una delle questioni più frequenti e complesse nel diritto immobiliare e nei rapporti di vicinato. Ma cosa succede quando due proprietà non confinano direttamente, ma sono separate da una piccola striscia di terreno appartenente a un terzo? A questa domanda ha risposto la Corte di Cassazione con una recente ordinanza, consolidando un principio fondamentale per proprietari e costruttori.

I fatti di causa: una costruzione contestata

Due coniugi, proprietari di un immobile, citavano in giudizio i vicini, i quali avevano edificato una nuova costruzione sul loro fondo, situato di fronte al primo. A separare le due proprietà vi era una striscia di terreno inedificata, appartenente a un soggetto terzo. Secondo gli attori, la nuova costruzione non rispettava la distanza minima di cinque metri dal confine, come previsto dal Piano Regolatore Generale del Comune.

In primo grado, il Tribunale dava ragione agli attori, ordinando l’arretramento del fabbricato e un risarcimento del danno. Il giudice aveva calcolato la distanza partendo dal confine tra la proprietà dei costruttori e la striscia intermedia.

La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, il punto di riferimento corretto per la misurazione non era il confine del costruttore, bensì quello tra il fondo degli attori e lo spazio intermedio. Con questo nuovo calcolo, la costruzione risultava legittima.

La decisione della Cassazione sulla distanza tra costruzioni

I proprietari originari ricorrevano in Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse errato nell’interpretare le norme. La Suprema Corte ha però rigettato il ricorso, giudicandolo infondato e confermando la decisione di secondo grado. Il fulcro della decisione si basa su un principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità: il principio della “neutralizzazione” della striscia intermedia.

Il principio della “neutralizzazione” del fondo intermedio

La Cassazione ha ribadito che, quando due fondi sono separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi (inedificata o inedificabile) la cui larghezza è inferiore alla distanza minima totale prescritta dalla normativa, si applica un calcolo specifico. Ciascun proprietario deve costruire sul proprio fondo a una distanza dal confine con la striscia intermedia che non sia inferiore alla metà della differenza residua.

In pratica, la larghezza della striscia intermedia viene sottratta dalla distanza totale imposta dalla legge, e lo spazio rimanente viene diviso equamente tra i due proprietari. La striscia di terreno viene, per così dire, “neutralizzata” ai fini del calcolo.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha spiegato che le norme urbanistiche sulle distanze, anche quando si riferiscono al confine, hanno lo scopo di regolare i rapporti di vicinato e garantire un’equa utilizzazione dei suoli privati. La loro funzione è quella di assicurare una corretta intercapedine tra fabbricati, indipendentemente dal fatto che i fondi siano contigui o separati da uno spazio di terzi.

L’approccio seguito dalla Corte d’Appello e confermato dalla Cassazione è l’unico che permette di applicare questa regola in modo unitario e coerente. Stabilire che la distanza debba essere misurata dal confine del vicino (e non da quello del costruttore) assicura che il principio del distacco tra edifici venga rispettato, contemperando i diritti di entrambi i proprietari frontisti.

In questo modo, si evita di imporre al costruttore un arretramento sproporzionato, basato su un confine che non è quello che lo separa dal vicino che lamenta la violazione, ma quello con la striscia intermedia.

Conclusioni

La sentenza riafferma un importante principio per chiunque si trovi a costruire in prossimità di un altro fondo da cui è separato da un terreno di terzi. La regola è chiara: la presenza di una striscia intermedia non consente a uno dei vicini di imporre all’altro di rispettare l’intera distanza dal proprio confine con la striscia. Al contrario, il carico della distanza viene equamente ripartito. Questa pronuncia offre certezza giuridica e una guida pratica per la corretta applicazione delle normative edilizie in situazioni complesse, prevenendo contenziosi e garantendo un equilibrio tra i diritti di proprietà.

Come si calcola la distanza minima tra costruzioni se i fondi sono separati da una striscia di terreno di un terzo?
La distanza si calcola sottraendo la larghezza della striscia di terreno dalla distanza totale prescritta dalla normativa. Il risultato ottenuto viene poi diviso per due, e ciascun proprietario deve rispettare tale misura a partire dal proprio confine con la striscia intermedia.

Le norme locali che impongono una distanza dal confine prevalgono sulle regole generali del Codice Civile sulla distanza tra fabbricati?
No, secondo la Corte le norme degli strumenti urbanistici che impongono una distanza dal confine non esprimono una regola diversa da quella del Codice Civile basata sulla distanza tra fabbricati. Esse rappresentano solo una diversa tecnica di protezione della stessa regola del distacco, che deve essere applicata in modo unitario.

Cosa accade se un proprietario costruisce senza rispettare questo calcolo?
Se la costruzione viola la distanza calcolata secondo il principio di “neutralizzazione”, l’altro proprietario ha il diritto di chiedere e ottenere la “riduzione in pristino”, ovvero l’arretramento o la demolizione della parte di edificio che non rispetta la distanza legale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4820 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4820 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23098/2019 R.G. proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO presso lo studio dell ‘ AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME

-ricorrenti- contro

NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio dell ‘ AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall ‘ AVV_NOTAIO

-controricorrenti avverso la SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO DI L ‘ AQUILA n. 587/2019 depositata il 27 marzo 2019

Udita la relazione svolta nell ‘ adunanza camerale del 28 novembre dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 312/2018 del 18 maggio 2018, in accoglimento delle domande proposte da NOME NOME NOME COGNOME,

comproprietari di un immobile adibito a civile abitazione sito in INDIRIZZO (INDIRIZZO, nei confronti dei coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME, comproprietari di un edificio a uso residenziale costruito su un fondo frontistante, separato da quello degli attori da una striscia di terreno inedificata appartenente a terzi, il Tribunale di Avezzano condannava i convenuti a demolire il loro fabbricato e ad arretrarlo fino al rispetto della distanza di cinque metri dalla linea di confine indicata nella planimetria allegata alla relazione del c.t.u. nominato in corso di causa; condannava, inoltre, i convenuti al risarcimento dei danni patiti dagli attori, quantificati in 4.000 euro, oltre agli interessi legali, nonchè alla rifusione delle spese di lite.
La decisione veniva impugnata dai soccombenti davanti alla Corte d ‘ Appello di L ‘ Aquila, la quale, con sentenza n. 587/2019 depositata il 27 marzo 2019, in riforma della pronuncia di primo grado, rigettava le domande proposte dagli COGNOME, compensando interamente fra le parti le spese del doppio grado di giudizio.

Diversamente dal primo giudice, riteneva il collegio distrettuale che la costruzione realizzata dai COGNOME–COGNOME si trovasse a una distanza non inferiore a cinque metri dal confine, secondo quanto prescritto dall ‘ art. 21 delle norme tecniche di attuazione del Piano Regolatore Generale del Comune di Civitella Roveto, dovendo tale distanza misurarsi non già fra il fabbricato costruito dai predetti coniugi e la linea di separazione del loro terreno dalla striscia di terreno interposta di proprietà di terzi, bensì assumendo come punto di riferimento la demarcazione fra il fondo degli attori e lo spazio intermedio, in osservanza della disciplina dettata per l ‘ ipotesi di costruzione «con distacco».
Contro quest ‘ ultima sentenza NOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo.

I COGNOMECOGNOME hanno resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio, ai

sensi dell ‘ art. 380- bis .1 c.p.c..

Non sono state depositate memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l ‘ unico motivo di ricorso viene denunciata la falsa applicazione dell ‘ art. 833 c.c. e delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. del Comune di Civitella Roveto.

Si assume che avrebbe errato la Corte d ‘ Appello nell ‘ affermare, a differenza del primo giudice, che il confine rispetto al quale deve essere verificato il rispetto della distanza minima di cinque metri prescritta dalle norme tecniche di attuazione del P.R.G. del Comune di Civitella Roveto è costituito dalla linea ideale che separa il fondo degli COGNOME dallo spazio intermedio di proprietà di terzi, anzichè dalla linea di demarcazione fra l ‘ area interposta e il terreno dei costruttori COGNOME–COGNOME COGNOME.
Il ricorso è infondato, non sussistendo la lamentata violazione di legge.

La decisione assunta dalla Corte aquilana si pone, infatti, in linea con la giurisprudenza di questa Corte, la quale è ormai da tempo attestata nel senso che, ove due fondi siano separati -come nel caso di specie- da una striscia di terreno intermedia, inedificata o inedificabile, avente una larghezza inferiore al distacco dal confine prescritto per le costruzioni, ciascuno dei proprietari deve edificare sul proprio fondo a una distanza, rispetto al confine con il terreno di proprietà aliena, non inferiore alla metà della differenza che residua sottraendo dal distacco imposto dalla normativa edilizia la misura dello spazio occupato dalla detta striscia di terreno, quest ‘ ultima risultando così «neutralizzata» dal computo della distanza minima (cfr. Cass. n. 4833/2019, Cass. n. 3968/2013, Cass. n. 5154/2012, Cass. Sez. Un. n. 5349/1982).
Si è al riguardo evidenziato che le disposizioni degli strumenti urbanistici prescriventi le distanze nelle costruzioni, o come spazio fra le medesime o come distacco dal confine o in rapporto con

l ‘ altezza delle stesse, ancorchè inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l ‘ assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle previsioni del codice civile, in quanto tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l ‘ utilizzazione edilizia dei suoli privati, con la conseguenza che la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino (cfr. Cass. n. 7384/2001, Cass. n. 6209/1996, Cass. n. 12918/1991).
Nel contesto edilizio, pertanto, le norme degli strumenti urbanistici che impongono l ‘ osservanza di una determinata distanza della costruzione dal confine non esprimono una regola diversa rispetto a quella codicistica basata sulla distanza tra fabbricati, ma soltanto una differente tecnica di protezione interna alla medesima regola del distacco, che in tutte le sue applicazioni va declinata unitariamente.

Una volta ricondotta la fattispecie nell ‘alveo de gli artt. 873 e segg. c.c., così come integrati dall ‘ intera disciplina locale in tema di distanze, perde rilievo anche la giusta obiezione mossa alla sentenza n. 7525/2002 resa da questa Corte -posta a fondamento della decisione di primo grado, poi riformata in appello-, ossia quella di non dare contezza del fondamento normativo del reciproco diritto dei proprietari dei fondi vicini di pretendere il rispetto di una distanza maggiore di quella legale e calcolata non dal confine comune, ma da quello con il fondo intermedio (cfr. Cass. n. 3968/2013).
Alla stregua del surriferito insegnamento giurisprudenziale di legittimità, che va qui ribadito, il ricorso si appalesa privo di fondamento e va, quindi, respinto.

Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Stante l’esito dell’impugnazione, viene resa nei confronti dei ricorrenti l’attestazione di cui all’art. 13, comma 1quater , D.P.R. n.

115 del 2002 (Testo Unico delle spese di giustizia), inserito dall’art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, a rifondere alla controparte le spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi 4.200 euro (di cui 200 per esborsi), oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , D.P .R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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