Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione interviene su una disputa tra vicini, stabilendo che un muro di contenimento a servizio di un terrapieno artificiale è sempre da considerarsi una costruzione ai fini delle distanze legali, a prescindere dalla sua altezza. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva applicato erroneamente la disciplina del muro di cinta e non aveva valutato correttamente gli effetti dell'acquisizione di un'opera abusiva al patrimonio comunale. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di una compravendita immobiliare per violazione del divieto di patto commissorio. Il caso riguardava un prestito tra fratelli, garantito da una procura a vendere che il creditore ha poi utilizzato per trasferire i beni del debitore alla propria moglie. Sebbene gli atti (mutuo, procura e vendita) fossero separati nel tempo, la Corte li ha considerati un'unica operazione elusiva, finalizzata a far acquisire al creditore la proprietà del bene in caso di inadempimento, in violazione dell'art. 2744 c.c.

La Corte di Cassazione cassa con rinvio la sentenza d'appello in un caso di azione di rivendicazione. La Corte ribadisce che la prova della proprietà (probatio diabolica) non è attenuata dalla semplice eccezione di usucapione del convenuto, se questi non riconosce l'originaria appartenenza del bene. È stato inoltre chiarito l'errore nel confondere la successio possessionis (per gli eredi) con l'accessio possessionis, sottolineando la necessità di una motivazione non apparente sulla sussistenza del possesso.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'improcedibilità del ricorso presentato da un debitore in una procedura esecutiva immobiliare. La causa dell'improcedibilità risiede nell'omesso deposito, da parte del ricorrente, della prova di notifica della sentenza impugnata, un adempimento formale che impedisce alla Corte di verificare la tempestività dell'impugnazione. La decisione ribadisce il rigore delle norme procedurali nel giudizio di legittimità.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24719/2024, ha ribadito un principio fondamentale in materia di distanze legali tra costruzioni. In caso di violazione, il proprietario danneggiato ha diritto alla demolizione dell'opera illegittima (riduzione in pristino) e non può essere costretto ad accettare un semplice risarcimento del danno. La Corte ha chiarito che il rimedio della demolizione non può essere escluso per 'eccessiva onerosità', poiché la tutela del diritto di proprietà in questo ambito è assoluta. La sentenza è scaturita da una controversia tra proprietari di fondi confinanti, in cui uno aveva edificato un manufatto senza rispettare le distanze previste dalla legge e dai regolamenti comunali.

Una società creditrice ha richiesto un risarcimento per il danno da occupazione illegittima di un immobile da parte di una società fallita, a seguito della cessazione di un contratto di affitto d'azienda. La società fallita sosteneva che il risarcimento dovesse basarsi sul canone pattuito. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando la decisione del tribunale che aveva liquidato il danno sulla base del più elevato valore locativo di mercato del bene, come stimato da un consulente tecnico, e non sul canone originario dell'affitto d'azienda.

Una società committente cita in giudizio un ingegnere per i danni derivanti da uno smottamento del terreno che ha messo a rischio un capannone industriale. Il punto centrale della controversia riguarda i limiti della consulenza tecnica d'ufficio (CTU), in quanto il perito nominato dal tribunale avrebbe superato il quesito postogli. La Corte di Cassazione chiarisce che tale superamento non comporta la nullità automatica della perizia, a condizione che sia stato rispettato il diritto di difesa delle parti. La Corte ha confermato la responsabilità esclusiva del progettista e ha stabilito che l'assicurazione debba coprire il danno secondo il massimale principale, e non quello ridotto per "rovina".

La Corte di Cassazione esamina un caso di responsabilità del notaio per la trascrizione tardiva di un atto di compravendita. Nonostante un ritardo complessivo di un mese, il notaio non è stato ritenuto responsabile perché un'ipoteca è stata iscritta sull'immobile solo due giorni dopo la stipula, un lasso di tempo considerato troppo breve per configurare un inadempimento causale. La Corte ha chiarito che il concetto di 'più breve tempo possibile' non impone una trascrizione immediata e che l'intervento del terzo ha interrotto il nesso causale con la negligenza del professionista.

La Corte di Appello ha confermato la risoluzione di un contratto di sublocazione con patto di futura vendita. La notifica dell'atto di sfratto per morosità, essendo anteriore, ha reso inefficace il successivo esercizio del diritto d'opzione d'acquisto da parte della società subconduttrice. La Corte ha stabilito che l'effetto risolutivo del contratto retroagisce al momento della notifica dell'intimazione di sfratto, invalidando ogni azione successiva basata sul contratto stesso.

In una controversia su un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione chiarisce un punto cruciale sul valore probatorio dei documenti. Se una parte contesta non solo la conformità della fotocopia all'originale, ma l'esistenza stessa del contratto e quindi la firma, non è sufficiente una perizia sulla copia. La parte che ha prodotto il documento deve presentare l'originale per la verificazione della firma, a meno che non dimostri di averlo smarrito senza colpa. La sentenza di merito che ha ammesso prove testimoniali senza questa premessa è stata cassata con rinvio.

Un acquirente cita in giudizio i venditori per la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare. L'immobile, venduto come edificabile sulla base di un permesso di costruire menzionato nell'atto, si rivela in realtà un terreno agricolo con una capacità edificatoria quasi nulla. La Corte d'Appello di Napoli, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, qualifica il caso come vendita di 'aliud pro alio' (una cosa per un'altra), data la radicale diversità del bene. Conferma la risoluzione del contratto e la condanna al risarcimento, riducendo l'importo per escludere le spese legali sostenute dall'acquirente dopo la scoperta dei vizi.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24550/2024, ha stabilito un principio cruciale in materia di spese legali divisione endoesecutiva. Quando un creditore pignora la quota di un immobile e si avvia un giudizio per dividerlo, il debitore esecutato è tenuto a rimborsare le spese legali del creditore. La Corte ha chiarito che, anche se il debitore non si oppone alla divisione, la sua inadempienza originaria è la causa che ha reso necessario l'intero procedimento. Pertanto, in base al principio di causalità, il debitore è considerato la parte soccombente nei confronti del creditore e deve farsi carico dei relativi costi.

La Corte di Cassazione si è pronunciata sull'interpretazione di un testamento che divideva un immobile su due piani tra due eredi. A seguito di una controversia sulle aree accessorie (terrazze, locali di servizio, aree esterne), la Corte ha stabilito che la corretta interpretazione del testamento deve mirare a ricostruire la reale volontà del defunto. In questo caso, l'intenzione era quella di assegnare a ciascun erede un intero piano con tutte le relative pertinenze esclusive, al fine di prevenire futuri conflitti, anziché creare una comunione forzosa su parti dell'edificio.

La Corte di Cassazione stabilisce che una notifica effettuata presso gli avvocati della controparte, ma senza specificare la loro qualità, non costituisce una notifica inesistente, bensì una mera nullità. Tale vizio è sanabile con effetto retroattivo attraverso la costituzione in giudizio del destinatario o la rinnovazione dell'atto. La sentenza annulla la decisione d'appello che aveva erroneamente dichiarato inammissibile un'opposizione a decreto ingiuntivo per questo motivo formale.

Un socio recede da una società familiare tramite un accordo transattivo, sottoscritto anche dagli eredi non soci, proprietari di un immobile oggetto della transazione. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'efficacia del giudicato, formatosi su una sentenza che dichiara valido l'accordo, si estende a tutti i firmatari. Questi ultimi non sono semplici parti processuali ma parti sostanziali, in quanto litisconsorti necessari per l'adempimento del contratto. Di conseguenza, sono tenuti a trasferire l'immobile come previsto dall'accordo.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per revocazione di una propria ordinanza, basato su un presunto errore di fatto. Il caso riguardava un diritto di riscatto agrario. La Corte chiarisce che l'errore di fatto revocatorio deve essere una svista materiale e decisiva, non un errore di interpretazione o valutazione giuridica. Nel caso specifico, i motivi addotti dal ricorrente sono stati qualificati come censure sull'attività di giudizio della Corte, e quindi non idonei a fondare una richiesta di revocazione.

Un caso di subentro in un alloggio popolare viene esaminato dalla Corte di Cassazione. La richiesta della figlia dell'assegnatario originario è stata respinta perché il nucleo familiare aveva già perso il diritto all'alloggio a seguito dell'acquisto di un altro immobile da parte della madre. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, sottolineando che il diritto al subentro non può sorgere se il diritto principale all'assegnazione è già venuto meno.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24131/2024, ha chiarito un punto fondamentale sul risarcimento per occupazione illegittima da parte della Pubblica Amministrazione. La Corte ha stabilito che la data per la valutazione del danno non è quella dell'ultima domanda giudiziale, ma quella della prima richiesta di risarcimento per equivalente, momento in cui il proprietario rinuncia implicitamente alla proprietà del bene. Nel caso specifico, un Comune aveva occupato dei terreni per un piano di edilizia senza mai completare l'esproprio, dando il via a un contenzioso durato decenni. La Cassazione ha cassato la sentenza d'appello che aveva erroneamente fissato una data di valutazione successiva, rinviando il caso per una nuova quantificazione del danno basata sul corretto principio.

La Corte di Cassazione chiarisce come calcolare l'indennità di espropriazione per un terreno con vincolo archeologico. Un'amministrazione pubblica aveva contestato la valutazione della Corte d'Appello, sostenendo che il vincolo riducesse il valore del bene e che l'indennizzo fosse stato calcolato erroneamente. La Cassazione ha respinto il ricorso, confermando che il vincolo non azzera il valore e che il calcolo dell'indennità deve comprendere sia il valore del bene espropriato sia il deprezzamento della parte residua, senza che ciò costituisca una duplicazione.

I proprietari di una villa storica contestavano l'indennità per l'ammodernamento di un elettrodotto, sostenendo che il nuovo traliccio deprezzava l'intero complesso. La Cassazione ha respinto il ricorso, confermando che l'indennità per servitù di elettrodotto era correttamente limitata ai terreni agricoli direttamente asserviti, poiché non è stato provato un danno specifico e ulteriore alla restante proprietà, considerata la preesistenza dell'impianto.