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Diritto Immobiliare

Condizione potestativa: no compenso se non si avvera

Un architetto non ha ottenuto il pagamento del suo compenso, subordinato in un accordo alla vendita di un immobile o all’approvazione di un piano di lottizzazione. La Corte d’Appello ha stabilito che si trattava di una “condizione potestativa”, il cui mancato avveramento non era imputabile a mala fede della proprietaria. La scelta della cliente di non vendere è stata ritenuta una legittima valutazione di convenienza, pertanto nessuna somma era dovuta. L’appello dell’architetto è stato respinto.

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Sequestro conservativo: rigetto per mancanza di fumus

La Corte di Appello di Venezia ha rigettato la richiesta di sequestro conservativo avanzata dalla parte acquirente in un contratto preliminare. La decisione si fonda sulla mancanza del ‘fumus boni iuris’, ovvero della parvenza di un diritto fondato. Secondo la Corte, è stata proprio la parte acquirente a violare gli obblighi contrattuali, non adoperandosi per ottenere le autorizzazioni necessarie alla realizzazione di un progetto immobiliare e causando così l’inadempimento. Di conseguenza, la pretesa di restituzione di una somma ottenuta tramite l’escussione di una fideiussione è stata ritenuta, in questa fase cautelare, infondata.

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Clausola risolutiva: la tolleranza annulla l'effetto

Una Corte d’Appello ha respinto la richiesta di un locatore di terminare un contratto di locazione basata su una clausola risolutiva espressa. La corte ha stabilito che la continua accettazione di pagamenti tardivi da parte del locatore costituisce tolleranza, un comportamento incompatibile con la volontà di risolvere il contratto, rendendo inefficace la clausola.

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Penale eccessiva: la riduzione del giudice d'appello

In una controversia su un contratto preliminare immobiliare, la Corte d’Appello ha affrontato il tema della clausola penale. A seguito dell’inadempimento del promittente venditore, il tribunale di primo grado aveva ordinato la restituzione della caparra e il pagamento di una penale di 100.000 euro. La Corte d’Appello, pur confermando l’inadempimento, ha ritenuto la penale eccessiva. Valutando il comportamento del creditore, che aveva atteso due anni prima di agire, ha ridotto l’importo della penale a 50.000 euro, applicando il potere di riduzione equitativa previsto dalla legge.

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Simulazione assoluta: vendita fittizia e onere prova

Una banca ha ottenuto la dichiarazione di nullità di una compravendita immobiliare tra il proprio debitore e un’altra società, provando la simulazione assoluta dell’atto. La Corte d’Appello ha confermato la decisione, valorizzando come prove presuntive le modalità anomale di pagamento, la sproporzione del prezzo e la rinuncia all’ipoteca legale, ponendo a carico dell’acquirente l’onere di dimostrare l’effettivo pagamento.

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Responsabilità professionale ingegnere: sentenza

Una recente sentenza della Corte d’Appello analizza la responsabilità professionale dell’ingegnere per gravi vizi nella progettazione di un’autorimessa. La Corte ha confermato la colpa del professionista, anche a fronte di presunte richieste speculative dei committenti, ma ha parzialmente ridotto il risarcimento per difetto di prova su alcuni danni. Il caso chiarisce i doveri del professionista, l’onere probatorio e l’applicazione delle polizze assicurative.

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Convivente superstite: diritto di restare nella casa

Il Tribunale di Torino ha respinto la richiesta degli eredi di accedere alla casa familiare del defunto, riconoscendo il diritto prevalente del convivente superstite di continuare ad abitarvi. L’accesso temporaneo concesso agli eredi è stato qualificato come mera ospitalità e non come acquisizione del possesso. La decisione stabilisce che il convivente superstite può legittimamente cambiare le serrature per tutelare il proprio domicilio, senza che ciò costituisca uno spoglio illegittimo nei confronti degli eredi.

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Regresso fideiussore: quando si può agire?

Una sentenza del Tribunale di Torino chiarisce i presupposti per l’azione di regresso del fideiussore. Dei garanti avevano ottenuto un decreto ingiuntivo contro il debitore principale (l’ex moglie del figlio) per canoni di locazione non pagati, senza però aver ancora saldato il debito al locatore. Il Tribunale ha revocato il decreto, stabilendo che il diritto di regresso del fideiussore sorge solo con l’effettivo pagamento del debito, non essendo sufficiente la mera sottoposizione a una procedura esecutiva. La mancata prova del pagamento ha reso infondata l’azione dei garanti.

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Riconoscimento di debito: il valore di un assegno

In un caso di locazione, il Tribunale di Torino ha chiarito il valore probatorio di un assegno impagato, qualificandolo come riconoscimento di debito. La sentenza ha stabilito che l’emissione di un assegno per l’importo richiesto dal locatore (canoni e spese) sposta sul conduttore l’onere di provare l’inesistenza del debito. Al contempo, ha ordinato la restituzione del deposito cauzionale, poiché il locatore non ha fornito prova sufficiente dei danni all’immobile. Il debito del conduttore è stato quindi rideterminato sottraendo l’importo della cauzione.

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Accollo di debito: la liberazione del debitore

Un debitore si oppone a un decreto ingiuntivo per una provvigione immobiliare, sostenendo che un terzo si era assunto il debito tramite un accollo. Il Tribunale ha respinto l’opposizione, confermando la responsabilità solidale del debitore originario, poiché il creditore non aveva mai acconsentito espressamente alla sua liberazione. La sentenza chiarisce inoltre la nullità della chiamata in causa del terzo effettuata senza la preventiva autorizzazione del giudice nel rito di opposizione.

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Recesso per inadempimento: doppio della caparra

Il Tribunale di Torino ha stabilito che la mancata regolarizzazione urbanistica e catastale di un immobile da parte del venditore costituisce un grave inadempimento. Tale mancanza giustifica il recesso per inadempimento da parte dell’acquirente, che ha diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, anche se il termine per la stipula non era ‘essenziale’ nel suo interesse.

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Onere della prova gestione rifiuti: Comune condannato

Una società immobiliare si oppone a una sanzione comunale per la presunta errata collocazione dei cassonetti dei rifiuti. Il Tribunale accoglie il ricorso, annullando la sanzione perché l’Amministrazione non ha adempiuto al proprio onere della prova, omettendo di dimostrare l’idoneità degli spazi interni dell’edificio a ospitare i contenitori.

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Sospensione servizi condominiali: quando è lecita?

Un condominio ha richiesto e ottenuto dal Tribunale un provvedimento d’urgenza per la sospensione dei servizi condominiali (riscaldamento e acqua) a un condomino moroso da oltre sei mesi. Data l’irreperibilità del proprietario e il fatto che l’immobile fosse disabitato, il giudice ha autorizzato l’amministratore ad accedere all’appartamento, con l’ausilio di un ufficiale giudiziario, per procedere materialmente al distacco delle forniture e impedire l’ulteriore aggravamento del debito a danno degli altri condomini.

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Contratto di appalto: onere della prova e varianti

Una sentenza del Tribunale di Torino chiarisce aspetti cruciali del contratto di appalto. Un subappaltatore ha richiesto il saldo per lavori di impiantistica, ma la committente si è opposta lamentando vizi, opere incomplete e contestando il prezzo. Il Tribunale, basandosi su una CTU, ha ridotto l’importo dovuto, sottolineando che la parte che lamenta difetti o richiede pagamenti per lavori extra ha l’onere della prova. La mancanza di documentazione scritta, come ordini di servizio o contestazioni tempestive, si è rivelata fatale per le pretese della committente.

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Cessione non autorizzata del contratto e risoluzione

Il Tribunale di Torino ha dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione commerciale a causa di una cessione non autorizzata del contratto e della conseguente morosità del conduttore. La sentenza ha stabilito la responsabilità solidale tra il conduttore originario e quello subentrato, condannandoli al pagamento dei canoni arretrati e al rilascio dell’immobile. È stata inoltre respinta la domanda riconvenzionale del conduttore per mancata prova della richiesta formale di manutenzione.

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Divieto di destinare unità immobiliari a bed and breakfast B&B

Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle unità immobiliari esclusive, poiché costituiscono servitù reciproche, devono essere approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione del relativo peso.

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Riconoscimento di debito: quando annulla l'eccezione?

Un’impresa di giardinaggio ottiene un’ingiunzione di pagamento contro un condominio per fatture insolute. Il condominio si oppone, lamentando un servizio inadeguato. Il Tribunale respinge l’opposizione, stabilendo che una comunicazione via email dell’amministratore, in cui si ammettevano difficoltà finanziarie come causa del ritardo nei pagamenti, costituisce un riconoscimento di debito. Questo inverte l’onere della prova e rende l’eccezione di inadempimento, sollevata successivamente, un pretesto contrario a buona fede.

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Lettera d'intenti: vincolante per terzi? Analisi

In una complessa vicenda su un progetto energetico, il Tribunale ha stabilito che una lettera d’intenti non è vincolante per una società creata appositamente per realizzare il progetto, ma che non l’ha mai sottoscritta. La sentenza ha inoltre dichiarato risolto un contratto di superficie collegato, applicando il principio di ‘presupposizione’, poiché lo scopo originario (il funzionamento dell’impianto) era venuto meno. Infine, ha regolato le pretese economiche incrociate tra le parti.

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Titolo esecutivo rilascio: quando manca e perché

Un uomo appella la reiezione della sua richiesta di sospendere un’esecuzione di rilascio dalla sua ex casa coniugale. L’immobile è di proprietà di una società di cui lui e la sua ex moglie sono soci. Il Tribunale accoglie il reclamo e sospende l’esecuzione, stabilendo che l’ex moglie, agendo in nome proprio, non possiede un valido titolo esecutivo per il rilascio. Il proprietario effettivo (la società) non era parte nel procedimento di divorzio e quindi non ha un titolo esecutivo contro l’occupante.

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Azione revocatoria: vendita tra coniugi inefficace

Una società creditrice ha agito in giudizio per far dichiarare inefficace la vendita di una quota immobiliare tra un debitore e il proprio coniuge. La vendita era avvenuta poco dopo la notifica di un decreto ingiuntivo. Il Tribunale ha accolto la domanda, ritenendo sussistenti i presupposti dell’azione revocatoria: il pregiudizio per il creditore (eventus damni) e la consapevolezza di tale pregiudizio da parte di entrambi i coniugi (scientia damni), desunta dal rapporto di coniugio e dalla stretta vicinanza temporale tra la notifica del debito e l’atto di compravendita.

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