Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso presentato dagli eredi di un proprietario che chiedevano un risarcimento per un danno da costruzione illegittima realizzata su un terreno confinante. La Corte ha stabilito che l'annullamento dei permessi di costruire attiene al rapporto pubblicistico e non prova di per sé un danno privatistico. Il ricorso è stato respinto per genericità dei motivi, in quanto non specificava adeguatamente gli errori della sentenza d'appello e non forniva prova concreta del danno subito, come la diminuzione di valore dell'immobile o la perdita di luce e visuale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5648/2024, si è pronunciata su un caso di gravi difetti in un immobile di nuova costruzione. Un condominio aveva citato in giudizio il costruttore e i professionisti per vizi quali infiltrazioni e problemi all'impianto di riscaldamento. La Corte d'Appello aveva ridotto il risarcimento, escludendo alcuni vizi. La Cassazione ha confermato che la qualificazione di un vizio come 'grave' è una valutazione di merito del giudice, ma ha cassato la sentenza d'appello per non essersi pronunciata su una voce di costo accessoria (omessa pronuncia), rinviando il caso per una nuova valutazione su quel punto specifico.

Un condomino impugna una delibera condominiale per il rifacimento dell'impianto di riscaldamento, definendola un'innovazione superflua. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, chiarendo che la sostituzione di un impianto obsoleto costituisce manutenzione straordinaria e non innovazione. La delibera condominiale è quindi valida, così come la ripartizione delle spese tra tutti i condomini.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5642/2024, ha rigettato il ricorso degli eredi che cercavano di dimostrare la simulazione assoluta di una compravendita immobiliare posta in essere dal loro defunto. Il caso chiarisce un punto cruciale sulla prova simulazione eredi: se gli eredi agiscono per recuperare il bene nell'asse ereditario, sono considerati 'parti' e necessitano di una prova scritta (controdichiarazione). Se invece agiscono come 'legittimari' per tutelare la loro quota di riserva, sono considerati 'terzi' e possono usare qualsiasi mezzo di prova, inclusi testimoni e presunzioni. In questo caso, gli eredi avevano erroneamente agito come semplici successori, vedendosi così preclusa la possibilità di utilizzare la prova testimoniale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5632/2024, ha stabilito che una sentenza di divisione immobiliare che prevede il pagamento di una somma di denaro a titolo di conguaglio deve essere tassata immediatamente. La Corte ha chiarito che il pagamento del conguaglio non è una condizione sospensiva che posticipa l'efficacia del trasferimento di proprietà. Al contrario, l'obbligo di pagamento è un effetto legale secondario della divisione, finalizzato a perequare le quote. Pertanto, l'atto di divisione produce i suoi effetti traslativi fin da subito e l'imposta di registro proporzionale è dovuta immediatamente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5605/2024, ha stabilito che una disdetta tardiva locazione, sebbene inefficace a impedire il rinnovo del contratto, qualora venga accettata dal conduttore (acquiescenza), determina la cessazione del rapporto per iniziativa del locatore. Di conseguenza, al conduttore spetta il diritto all'indennità di avviamento. Inoltre, un'offerta di restituzione dell'immobile, anche se non formale ma seria e concreta, è sufficiente a liberare il conduttore dall'obbligo di pagare i canoni successivi.

Una ditta di costruzioni si rivolge alla Corte di Cassazione dopo due sentenze sfavorevoli in una controversia su una fideiussione bancaria, legata a un contratto di locazione che sosteneva essere nullo per firma falsa. La Corte Suprema ha dichiarato il ricorso inammissibile, non entrando nel merito della questione a causa di gravi vizi procedurali. La decisione si fonda sulla genericità dei motivi di ricorso e sull'applicazione del principio della "doppia conforme di merito", che limita il riesame dei fatti quando due corti inferiori hanno raggiunto la stessa conclusione.

In un caso di divisione di un immobile ereditario, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito di lasciare indivise alcune porzioni di pregio (un parco e un'area a rischio frana) per preservarne il valore e la funzione. È stato rigettato il ricorso di un coerede che ne chiedeva l'assegnazione esclusiva, ribadendo l'ampia discrezionalità del giudice in materia. La Corte ha chiarito che l'opposizione parziale alla divisione non costituisce un'eccezione tardiva, ma una modifica della domanda iniziale.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per revocazione. La parte ricorrente sosteneva un errore di fatto del giudice per non aver applicato la sospensione dei termini processuali dovuta al sisma del 2016. La Corte chiarisce che non si tratta di un errore di fatto, poiché la circostanza non era mai stata menzionata negli atti del giudizio precedente, gravando sulla parte l'onere di allegazione.

Una società locatrice ha impugnato dinanzi alla Corte di Cassazione una sentenza che riconosceva al conduttore l'indennità di avviamento. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso per cassazione inammissibile a causa della sua formulazione oscura e della mancata esposizione chiara e completa dei fatti processuali, in violazione delle norme procedurali. La decisione sottolinea l'importanza cruciale del rispetto dei requisiti formali per l'ammissibilità del ricorso.

Un conduttore commerciale ha agito per il diritto di riscatto di un immobile, sostenendo che il prezzo di vendita fosse stato simulato per eccesso per impedirgli l'acquisto. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione d'appello che riteneva non sufficientemente provata la simulazione del prezzo.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un complesso caso immobiliare riguardante la vendita di una torre storica. I venditori avevano dichiarato la presenza di una servitù di passaggio su un fondo vicino, che si è poi rivelata inesistente. La Corte ha stabilito che tale situazione non costituisce evizione, bensì una mancanza di 'qualitas fundi', ovvero una qualità promessa dell'immobile. Tuttavia, nel giudizio di rinvio, la Corte d'Appello ha interpretato il contratto di vendita e ha concluso che non vi era stata una promessa specifica e formale della servitù, ma solo una descrizione dello stato di fatto dell'accesso. Di conseguenza, ha rigettato la domanda di risarcimento del compratore. La Cassazione ha confermato questa decisione, sottolineando la corretta interpretazione del contratto da parte del giudice di merito e l'assenza di un affidamento legittimo del compratore.

Un locatore chiedeva il risarcimento per i gravi danni subiti da un immobile locato ad uso scolastico. Dopo una vittoria in primo grado basata su una CTU, la Corte d'Appello ribaltava la decisione, negando il risarcimento per carenza di prove. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha confermato la decisione d'appello, dichiarando il ricorso inammissibile. Il punto centrale è l'onere della prova: non può essere soddisfatto da una perizia basata su 'buon senso' e supposizioni anziché su dati oggettivi. La Suprema Corte ribadisce che il suo ruolo non è rivalutare i fatti, ma verificare la corretta applicazione della legge.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5568/2024, ha dichiarato l'improcedibilità di un ricorso in un caso di locazione commerciale. La decisione si fonda su un vizio procedurale: il ricorrente, pur avendo subito la notifica della sentenza d'appello, ha omesso di depositare la relativa relata di notifica entro i termini di legge. La Corte ha ribadito che tale adempimento è un requisito essenziale per la procedibilità del ricorso, la cui mancanza non può essere sanata tardivamente. Questo caso evidenzia l'importanza cruciale del rispetto degli oneri formali nel processo di cassazione, che prevalgono sull'esame del merito della controversia.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5533/2024, ha annullato una decisione della Corte di Appello che aveva dichiarato un appello inammissibile per difetto di specificità. La Suprema Corte ha chiarito che per la validità dell'atto di appello non sono necessarie forme sacramentali, come la suddivisione in punti o la redazione di un progetto di sentenza alternativo. È sufficiente che le censure mosse alla sentenza di primo grado siano chiare e consentano di individuare le questioni contestate e le ragioni della critica. Il caso riguardava un contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Una società locatrice ha richiesto il pagamento di oneri accessori a una società conduttrice tramite decreto ingiuntivo, basandosi sull'efficacia probatoria delle fatture. Dopo due sentenze sfavorevoli, la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. La decisione si fonda su un vizio procedurale: la società ricorrente non ha impugnato una delle due autonome motivazioni (rationes decidendi) della sentenza d'appello. Tale omissione ha reso definitiva la motivazione non contestata, rendendo inutile l'analisi del motivo di ricorso presentato.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5552/2024, ha confermato l'estinzione di un giudizio d'appello a causa della mancata notifica dell'atto di riassunzione processo al curatore dell'eredità giacente. Il caso riguardava una controversia immobiliare interrotta per il decesso di una delle parti. La parte appellante, pur avendo ottenuto la nomina di un curatore, non ha mai notificato il ricorso completo per la riassunzione entro il termine perentorio fissato, limitandosi a inviare solo il decreto di fissazione della nuova udienza. La Suprema Corte ha chiarito che l'omissione totale della notifica dell'atto di riassunzione non è un vizio sanabile, a differenza di una notifica semplicemente irregolare, e comporta inevitabilmente l'estinzione del procedimento per il mancato corretto ripristino del contraddittorio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5541/2024, ha chiarito un punto cruciale sull'opposizione a decreto ingiuntivo nelle controversie locatizie. Se l'opposizione viene erroneamente proposta con atto di citazione anziché con ricorso, per essere considerata tempestiva non è sufficiente la notifica entro 40 giorni, ma è necessario che l'atto venga depositato in cancelleria entro lo stesso termine. La Corte ha rigettato il ricorso di alcuni locatori, confermando la decisione d'appello che aveva dichiarato inammissibile la loro opposizione per tardività, seguendo un principio stabilito dalle Sezioni Unite.

Un'acquirente ha citato in giudizio i venditori di un appartamento, sostenendo una vendita di 'aliud pro alio' a causa di gravi difetti strutturali emersi anni dopo l'acquisto, che hanno reso l'immobile inagibile. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei tribunali di merito. Ha stabilito che l'acquirente non è riuscita a dimostrare che il bene fosse radicalmente diverso da quello pattuito al momento della compravendita, poiché alcuni difetti erano già noti e i problemi più gravi si sono manifestati in seguito. Di conseguenza, la richiesta basata sull'aliud pro alio è stata rigettata.

Un promissario acquirente ha richiesto la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Corte d'Appello aveva dichiarato nullo il contratto per indeterminatezza dell'oggetto, in quanto l'immobile non era descritto con dati catastali. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che l'oggetto del contratto, anche se non completamente descritto, era comunque determinabile "per relationem", ossia tramite il riferimento esplicito a un altro documento (nella fattispecie, una dichiarazione di successione), rendendo così il contratto valido. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.