Diritto Immobiliare

In una complessa vicenda sull'indennizzo per beni confiscati all'estero, la Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. La decisione è stata annullata per aver violato una statuizione ormai definitiva sul valore di un immobile (giudicato interno) e per aver fornito una motivazione solo apparente sul calcolo dell'avviamento commerciale e sulla decorrenza degli interessi, non rispettando i principi di diritto precedentemente fissati dalla stessa Corte Suprema.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 32726/2024, ha stabilito un principio fondamentale riguardo l'interferenza tra un preliminare di vendita immobiliare e la successiva costituzione di un fondo patrimoniale sul bene promesso. Il caso riguardava la richiesta di trasferimento coattivo di un appartamento, promesso in vendita e poi conferito dal promittente venditore in un fondo patrimoniale. La Corte ha chiarito che l'azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. non può essere accolta se prima non viene ottenuta la revoca del fondo patrimoniale tramite l'azione revocatoria (art. 2901 c.c.). La costituzione del fondo rende il trasferimento legalmente "impossibile" ai sensi dell'art. 2932 c.c., e le eccezioni previste per l'esecuzione forzata non si applicano a questa fattispecie. La sentenza della Corte d'Appello, che aveva disposto il trasferimento senza revocare il fondo, è stata quindi cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32709/2024, interviene sul tema dell'onere probatorio proprietà. Il caso riguarda una richiesta di usucapione contrastata da una domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà. La Corte chiarisce che la vendita di un bene acquisito per usucapione è valida anche senza una sentenza dichiarativa, poiché l'acquisto avviene 'ipso iure'. Di conseguenza, ha cassato la decisione di merito che aveva erroneamente ritenuto inidoneo il titolo dei proprietari, riaffermando che l'onere della prova può essere assolto dimostrando una catena di acquisti fino a un titolo originario.

Una proprietaria di un terreno espropriato per la realizzazione di una linea ferroviaria ha impugnato in Cassazione la decisione della Corte d'Appello, che aveva drasticamente ridotto l'indennità di esproprio. La ricorrente contestava la legittimazione attiva della società concessionaria a opporsi alla stima e i criteri di valutazione del terreno. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, evidenziando che la ricorrente non aveva impugnato tutte le ragioni giuridiche a fondamento della decisione di merito e aveva introdotto questioni nuove in sede di legittimità.

Una società conserviera ricorre in Cassazione contro una società edile per la proprietà di un immobile. Il ricorso è dichiarato inammissibile per il principio della doppia conforme, poiché sia il Tribunale che la Corte d'Appello avevano deciso nello stesso modo, confermando la proprietà della società edile.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari che chiedevano la rimozione di un cipresso dal giardino del vicino. L'ordinanza conferma la decisione del Tribunale che aveva riconosciuto l'avvenuta usucapione del diritto a mantenere l'albero, presente sul posto da oltre trent'anni. La Corte ha ribadito che il ricorso in Cassazione non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione dei fatti o delle prove, ma solo per verificare la corretta applicazione della legge, respingendo la doglianza relativa all'omesso esame di un fatto decisivo.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di due proprietari che rivendicavano una servitù di passaggio per usucapione. La Corte ha stabilito che i motivi del ricorso miravano a un riesame del merito e della valutazione delle prove, un'attività preclusa nel giudizio di legittimità. La decisione conferma la sentenza della Corte d'Appello che aveva negato l'esistenza della servitù e ordinato la rimozione di opere che ostacolavano la proprietà altrui.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso in materia di esecuzione immobiliare a causa di una redazione difettosa. L'atto, eccessivamente lungo e confuso, era stato redatto con la tecnica dell'"assemblaggio", ovvero una riproduzione acritica di atti precedenti. Questa modalità viola il principio di sinteticità e autosufficienza, rendendo impossibile per la Corte individuare i motivi specifici di censura. La decisione sottolinea l'importanza di una chiara e concisa esposizione nel ricorso per cassazione.

La Corte di Cassazione stabilisce che la domanda di usucapione su immobili rientra nella competenza del tribunale ordinario, anche se collegata a una causa di risarcimento danni basata su contratti agrari. Viene negata la 'vis attractiva' della sezione specializzata agraria, confermando la necessità di separare i processi. La competenza per usucapione è definita ratione materiae e non può essere derogata da una causa connessa.

La Corte di Cassazione chiarisce l'inammissibilità dell'opposizione di terzo per chi acquista un immobile durante una causa. Il caso riguarda una cooperativa e gli acquirenti di appartamenti che si sono opposti a una sentenza definitiva di demolizione. La Corte ha stabilito che gli acquirenti non sono 'terzi', ma successori nel diritto e quindi vincolati dalla sentenza originale, confermando la loro condanna per lite temeraria.

Un'ordinanza della Cassazione analizza la responsabilità del custode in un complesso caso di incendio causato da una canna fumaria difettosa. La Corte annulla la decisione di merito che aveva esonerato i proprietari, chiarendo che la colpa di terzi (costruttore, direttore lavori) non costituisce automaticamente un caso fortuito. Viene sottolineata l'importanza di valutare la condotta del custode stesso, che con le sue azioni o omissioni può contribuire al danno, interrompendo il nesso causale con le colpe originarie.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un ricorso riguardante una controversia immobiliare tra un aggiudicatario d'asta e successivi acquirenti dello stesso bene. La decisione non si basa sul merito della contesa, ma sul principio del giudicato esterno, poiché una precedente sentenza definitiva della stessa Corte aveva già risolto una lite identica tra le medesime parti, stabilendo la prevalenza dell'acquisto dei terzi. L'ordinanza ribadisce l'impossibilità di riesaminare una questione già decisa in via definitiva.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un debitore contro un decreto di trasferimento immobiliare. La causa della decisione è il difetto di autosufficienza dell'atto di appello, risultato troppo vago e privo degli elementi necessari per consentire alla Corte di valutare la fondatezza delle censure contro le proroghe di pagamento concesse all'aggiudicatario.

Un proprietario immobiliare ha citato in giudizio un ente pubblico per i danni (fessurazioni) al suo edificio, attribuiti al traffico pesante su una strada adiacente. Dopo una vittoria in primo grado, la Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, negando la sussistenza di un nesso causale certo. La Corte di Cassazione ha confermato quest'ultima sentenza, dichiarando il ricorso inammissibile. La Corte ha chiarito che il ricorso non lamentava un errore di diritto, ma mirava a un riesame delle prove e dei fatti, attività preclusa nel giudizio di legittimità.

In un caso di opposizione a decreto ingiuntivo, la Corte di Cassazione ha affermato la competenza funzionale inderogabile del Giudice di Pace, anche in presenza di una domanda riconvenzionale eccedente i suoi limiti di valore. La Corte ha stabilito che i due procedimenti devono essere separati: l'opposizione resta al Giudice di Pace, mentre la riconvenzionale viene trasferita al Tribunale, risolvendo così il conflitto di competenza sollevato d'ufficio.

La Corte di Cassazione dichiara un ricorso improcedibile a causa del tardivo deposito. Il caso riguarda un contenzioso per canoni di locazione non pagati, proseguito contro gli ex soci di una società cancellata. I ricorrenti avevano notificato l'atto una prima volta, ma non avevano effettuato il deposito ricorso cassazione entro i 20 giorni previsti. Una seconda notifica non sana il vizio, poiché il termine decorre dalla prima, se valida. La decisione sottolinea la perentorietà del termine stabilito dall'art. 369 c.p.c.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità da custodia di un bene non dipende solo dalla proprietà formale, ma dal potere di fatto e dal controllo effettivo esercitato su di esso. In un caso di infiltrazioni provenienti da un'area di proprietà comunale, ma ad uso esclusivo di un condominio, quest'ultimo è stato ritenuto responsabile. La Corte ha chiarito che, se più soggetti sono responsabili, il danneggiato può chiedere l'intero risarcimento a uno solo di essi, in base al principio di solidarietà.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la competenza del giudice ordinario prevale su una clausola arbitrale quando si crea un litisconsorzio necessario a seguito di una domanda di regresso. La competenza si determina al momento della proposizione della domanda, e la successiva estromissione della parte che ha generato il litisconsorzio non è rilevante per modificare la giurisdizione già radicata.

Un condòmino subisce danni al proprio appartamento a causa di lavori di ristrutturazione della facciata condominiale. La Corte di Cassazione, con questa ordinanza, conferma la responsabilità del condominio in solido con l'impresa appaltatrice. Il provvedimento chiarisce che il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, ha una responsabilità oggettiva ai sensi dell'art. 2051 c.c. e può essere esonerato solo provando il caso fortuito, non essendo sufficiente il semplice trasferimento della custodia all'appaltatore.

In un procedimento di pignoramento immobiliare, una creditrice avvia una divisione giudiziale del bene. La notifica a uno dei comproprietari non va a buon fine, ma quella all'altro sì. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni precedenti, stabilisce che la notifica divisione endoesecutiva a uno solo dei litisconsorti necessari è sufficiente a impedire l'estinzione del procedimento. Il ricorso del debitore viene dichiarato inammissibile perché non contesta questa specifica e autonoma motivazione della Corte d'Appello.