Diritto Immobiliare

Un consorzio ha tentato di acquisire per usucapione alcuni terreni originariamente di un ente ospedaliero e poi trasferiti a un'ASL. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l'usucapione di beni pubblici destinati a un servizio sanitario è impossibile. Tali beni fanno parte del patrimonio indisponibile dello Stato e non possono essere acquisiti da privati tramite possesso prolungato, in virtù di una normativa specifica che ne vieta l'alienazione fin dal 1974.

La Corte di Cassazione ha confermato la costituzione di una servitù coattiva di passaggio a favore di un'abitazione con accesso difficile, a carico del fondo di un istituto scolastico. La decisione si fonda sulla necessità di tutelare le esigenze abitative e l'accessibilità per persone con disabilità, anche quando il fondo non è completamente intercluso. La Suprema Corte ha respinto il ricorso della scuola, ritenendo corretta la valutazione della Corte d'Appello che aveva bilanciato i diritti delle parti, e ha confermato l'indennizzo stabilito, sottolineando che la valutazione dei fatti e delle prove spetta al giudice di merito.

Una società di carburanti, dopo aver inquinato un terreno affittato, ha eseguito una bonifica ambientale. Tuttavia, il proprietario ha rifiutato la riconsegna dell'immobile poiché la procedura amministrativa di certificazione della bonifica non era stata completata. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del rifiuto, stabilendo che l'obbligo di riconsegna non è adempiuto fino al completamento formale dell'intero iter di bonifica, inclusa la certificazione finale. Di conseguenza, la società deve continuare a versare l'indennità per la ritardata riconsegna.

Una promissaria acquirente ha citato in giudizio un notaio per un'errata iscrizione ipotecaria e un altro professionista per negligenza. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo i confini della responsabilità da contatto sociale. La responsabilità del notaio verso la danneggiata, terza estranea all'atto specifico, è stata qualificata come extracontrattuale e quindi prescritta, non rientrando la signora nella categoria dei "terzi protetti". La richiesta contro l'altro professionista è stata respinta per assenza di nesso causale.

La Corte di Cassazione chiarisce la disciplina della servitù di passaggio quando un fondo diventa intercluso a seguito di una vendita. L'ordinanza analizza il caso di due fratelli che si opponevano alla costituzione di una servitù a favore dei vicini, sostenendo che l'interclusione del loro fondo era un effetto diretto di un precedente atto di alienazione. La Corte ha cassato la decisione di merito per aver erroneamente applicato l'art. 1062 c.c. (destinazione del padre di famiglia) invece del più specifico art. 1054 c.c. sull'interclusione da alienazione, rinviando il giudizio alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 35019/2024, ha chiarito i limiti della tutela giudiziaria per chi utilizza un bene in leasing. Nel caso specifico, una società immobiliare, utilizzatrice di un'area tramite leasing finanziario, aveva intentato un'azione negatoria contro dei vicini che ne rivendicavano l'usucapione. La Suprema Corte ha stabilito che la società non possiede la legittimazione attiva per l'azione negatoria, poiché questa spetta solo al proprietario o al titolare di un diritto reale di godimento. Il contratto di leasing conferisce unicamente un diritto personale di godimento, insufficiente per tale azione, e una clausola contrattuale non può derogare a questo principio. La sentenza d'appello è stata quindi cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione chiarisce la natura dell'equa indennità spettante all'appaltatore in caso di recesso per varianti necessarie (art. 1660 c.c.). Non si tratta del corrispettivo contrattuale, ma di un compenso basato sull'utilità dell'opera. La Corte stabilisce che l'onere di provare i lavori eseguiti, per giustificare la ritenzione di un acconto, grava sull'appaltatore e non sul committente. Viene inoltre escluso il diritto al risarcimento per mancato guadagno.

La Suprema Corte ha respinto il ricorso di un cittadino in una causa di proprietà contro un Comune per un complesso immobiliare. L'attore, già riconosciuto proprietario di una chiesa, non è riuscito a soddisfare l'onere della prova rivendica per l'adiacente conservatorio. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per diversi vizi procedurali, tra cui l'applicazione della regola della 'doppia conforme' e la genericità dei motivi, ribadendo la centralità delle prove a sostegno della domanda di proprietà.

La Corte di Cassazione ha stabilito che se una strada vicinale viene meno a causa delle azioni di entrambi i proprietari confinanti, che la recintano e se ne riappropriano, cessa anche la comunione sul bene. Di conseguenza, ciascun proprietario riacquista la titolarità esclusiva sulla porzione di terreno originariamente conferita. Il ricorso di uno dei proprietari, che chiedeva la demolizione della recinzione del vicino, è stato respinto perché le sue doglianze miravano a un riesame dei fatti, non consentito nel giudizio di legittimità.

In una causa per la proprietà di un immobile, la Corte di Cassazione ha chiarito un importante principio sulla liquidazione spese processuali. La Corte ha stabilito che il giudice non può condannare la parte soccombente al pagamento di spese legali in misura superiore a quanto richiesto dalla parte vincitrice. Se lo fa, la sentenza è viziata da 'ultrapetizione' e può essere annullata. Nel caso specifico, pur rigettando le altre doglianze sulla proprietà, la Corte ha accolto il motivo relativo alle spese, cassando la sentenza e rideterminando gli importi dovuti.

Un terzo si opponeva alla vendita forzata di alcuni terreni, sostenendo di averli acquisiti per usucapione. Sia il tribunale che la corte d'appello hanno respinto le sue richieste. La Corte di Cassazione ha confermato tali decisioni, rigettando il ricorso e chiarendo la legittimità della motivazione per relationem quando il giudice di secondo grado non si limita a un mero richiamo, ma integra e completa il ragionamento del primo. La Corte ha inoltre ribadito che la semplice coltivazione di un fondo non è sufficiente a dimostrare l'intenzione di possederlo come proprietario, necessaria per l'usucapione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34454/2024, ha chiarito i limiti della modifica della domanda giudiziale. In una disputa tra vicini per servitù di veduta e di scolo, la Corte ha stabilito che è ammissibile modificare la domanda iniziale se questa rimane connessa alla vicenda sostanziale originaria e non compromette il diritto di difesa. Il caso ha confermato che la reazione alla difesa del convenuto (c.d. reconventio reconventionis) può legittimamente portare a una precisazione o modifica della pretesa dell'attore, rigettando il ricorso dei proprietari soccombenti.

Un acquirente di un immobile ha citato in giudizio l'impresa costruttrice per difetti costruttivi manifestatisi con forte rumorosità. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. La Corte ha stabilito che, in caso di difetti immediatamente percepibili, il termine di prescrizione decorre dalla loro scoperta, senza necessità di attendere perizie tecniche che ne accertino la causa e la gravità. Inoltre, non è stata fornita la prova del danno effettivo.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34222/2024, ha respinto i ricorsi relativi a una complessa vicenda di usucapione di una servitù di passaggio. Il caso verteva sulla richiesta di accertamento di un diritto di passo acquisito per possesso ventennale. La Corte ha confermato la decisione d'appello, che aveva negato l'usucapione per mancanza della prova del decorso del termine ventennale, sottolineando che il possesso utile non può fondarsi su meri atti di tolleranza, specialmente in contesti familiari. La Suprema Corte ha ribadito che il suo ruolo non è quello di riesaminare le prove, ma di verificare la corretta applicazione della legge.

Una coppia ha citato in giudizio i vicini per una porzione di sottotetto, rivendicandone la proprietà per usucapione sottotetto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d'appello. È stato stabilito che i ricorrenti non hanno fornito la prova di un possesso continuato per vent'anni, in quanto il locale era di fatto inaccessibile prima del 1991, impedendo così la maturazione dei termini per l'usucapione. Di conseguenza, il sottotetto è stato dichiarato bene condominiale.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni privati che rivendicavano la proprietà di un terreno per usucapione. La Corte ha stabilito che la prova del possesso utile all'usucapione richiede la dimostrazione di un potere di fatto sul bene esercitato 'uti dominus', ovvero con l'animo del proprietario. Nel caso specifico, la coltivazione del fondo e la realizzazione di piccole opere non sono state ritenute sufficienti, soprattutto a causa della mancanza di un accesso esclusivo al terreno, che avveniva tramite una proprietà comunale. La decisione conferma che l'onere della prova del possesso esclusivo, pubblico e ininterrotto grava su chi intende usucapire il bene.

In una complessa vicenda sull'indennizzo per beni confiscati all'estero, la Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. La decisione è stata annullata per aver violato una statuizione ormai definitiva sul valore di un immobile (giudicato interno) e per aver fornito una motivazione solo apparente sul calcolo dell'avviamento commerciale e sulla decorrenza degli interessi, non rispettando i principi di diritto precedentemente fissati dalla stessa Corte Suprema.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 32726/2024, ha stabilito un principio fondamentale riguardo l'interferenza tra un preliminare di vendita immobiliare e la successiva costituzione di un fondo patrimoniale sul bene promesso. Il caso riguardava la richiesta di trasferimento coattivo di un appartamento, promesso in vendita e poi conferito dal promittente venditore in un fondo patrimoniale. La Corte ha chiarito che l'azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. non può essere accolta se prima non viene ottenuta la revoca del fondo patrimoniale tramite l'azione revocatoria (art. 2901 c.c.). La costituzione del fondo rende il trasferimento legalmente "impossibile" ai sensi dell'art. 2932 c.c., e le eccezioni previste per l'esecuzione forzata non si applicano a questa fattispecie. La sentenza della Corte d'Appello, che aveva disposto il trasferimento senza revocare il fondo, è stata quindi cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32709/2024, interviene sul tema dell'onere probatorio proprietà. Il caso riguarda una richiesta di usucapione contrastata da una domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà. La Corte chiarisce che la vendita di un bene acquisito per usucapione è valida anche senza una sentenza dichiarativa, poiché l'acquisto avviene 'ipso iure'. Di conseguenza, ha cassato la decisione di merito che aveva erroneamente ritenuto inidoneo il titolo dei proprietari, riaffermando che l'onere della prova può essere assolto dimostrando una catena di acquisti fino a un titolo originario.

Una proprietaria di un terreno espropriato per la realizzazione di una linea ferroviaria ha impugnato in Cassazione la decisione della Corte d'Appello, che aveva drasticamente ridotto l'indennità di esproprio. La ricorrente contestava la legittimazione attiva della società concessionaria a opporsi alla stima e i criteri di valutazione del terreno. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, evidenziando che la ricorrente non aveva impugnato tutte le ragioni giuridiche a fondamento della decisione di merito e aveva introdotto questioni nuove in sede di legittimità.