Diritto Immobiliare

Un cittadino aveva acquistato un terreno da un Comune con una clausola che prevedeva il rimborso di futuri maggiori oneri di esproprio. Quando il Comune, anni dopo, ha richiesto il pagamento del conguaglio espropriazione, il cittadino ha eccepito la prescrizione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che il termine di prescrizione per la richiesta di rimborso del Comune non decorre dalla data in cui vengono stabiliti i criteri di indennizzo, ma dal momento in cui il Comune ha effettivamente pagato le somme ai proprietari originari, poiché solo allora il suo diritto di rivalsa diventa esigibile.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni eredi che chiedevano la retrocessione di un terreno espropriato da un Comune per la costruzione di una scuola, mai realizzata. La Corte ha stabilito che la domanda di retrocessione del terreno presuppone la validità del decreto di esproprio, mentre i ricorrenti avevano basato il loro appello sulla presunta nullità dell'atto, introducendo una causa d'azione diversa e incompatibile. Tale errore procedurale ha portato all'inammissibilità del ricorso.

Una sentenza della Corte di Cassazione affronta il tema della proroga espropriazione per pubblica utilità. I proprietari di un terreno contestavano la validità della procedura per scadenza dei termini. La Corte ha ritenuto la procedura legittima grazie a una serie di proroghe automatiche previste per legge (proroga ex lege), respingendo le doglianze dei ricorrenti su questo punto. Tuttavia, ha accolto il ricorso riguardo l'errata quantificazione dell'indennità di occupazione, giudicando la motivazione della corte d'appello contraddittoria per aver liquidato un importo inferiore a quello indicato dal consulente tecnico, le cui conclusioni erano state dichiarate pienamente condivise.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 31966/2024, ha rigettato il ricorso per l'usucapione di un terreno agricolo. Il caso riguardava gli eredi di un ex mezzadro che, dopo la cessazione del contratto, avevano continuato a coltivare il fondo per oltre vent'anni. I giudici hanno stabilito che la semplice coltivazione non è sufficiente a dimostrare il possesso "uti dominus" (cioè con l'intenzione di essere proprietario). La relazione con il bene era iniziata come detenzione e, in assenza di un atto inequivocabile di mutamento dell'intenzione (interversio possessionis), tale è rimasta, configurandosi come un comodato o tolleranza. Pertanto, la domanda di usucapione terreno agricolo è stata respinta.

La Corte di Cassazione conferma che l'esistenza di opere visibili e permanenti, come un portone, è sufficiente per l'usucapione di una servitù apparente di passaggio. La Corte chiarisce anche che, nel sistema tavolare, l'usucapione prevale sull'acquisto successivo, anche se l'acquirente non era a conoscenza della servitù, poiché non si tratta di un conflitto tra diritti incompatibili. La decisione si fonda sulla natura dell'usucapione come modo di acquisto a titolo originario.

Un imprenditore rivendica la proprietà di un terreno sul quale sorge il suo stabilimento balneare, sostenendo di averlo usucapito. L'area, però, risulta formalmente intestata al Demanio Pubblico. I giudici di merito hanno respinto la domanda, negando la possibilità di usucapire un bene demaniale senza una formale sdemanializzazione marittima. La Corte di Cassazione, rilevando la complessità e la rilevanza della questione giuridica, ha rinviato la causa a una pubblica udienza per un approfondimento, senza ancora decidere nel merito.

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce la questione delle distanze legali costruzioni in relazione a un gazebo. La Corte ha stabilito che una struttura non fissa, rimovibile e con funzione di arredo temporaneo non può essere classificata come 'nuova costruzione'. Pertanto, non è soggetta alle normative sulle distanze minime dai confini. Il ricorso dei vicini, che lamentavano anche la pericolosità di un serbatoio di gas dismesso e un errato scolo delle acque, è stato respinto in quanto mirava a un riesame dei fatti, non consentito in sede di legittimità.

Un proprietario ha citato in giudizio un Comune per i danni derivanti dalla mancata vendita di un immobile, causata dalla tardiva cancellazione della trascrizione di un provvedimento amministrativo annullato. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione di merito, stabilendo che la responsabilità del danno ricade unicamente sul proprietario. Quest'ultimo, infatti, aveva la facoltà e l'interesse ad attivarsi autonomamente per richiedere l'annotazione dell'annullamento nei registri immobiliari ai sensi dell'art. 2655 c.c., senza attendere l'iniziativa dell'ente. La sua inerzia ha interrotto il nesso causale, escludendo il diritto al risarcimento.

Una società costruttrice veniva citata in giudizio per aver ecceduto i limiti di una servitù di passaggio. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 31778/2024, ha rigettato i ricorsi, stabilendo un principio fondamentale: la prova testimoniale non può creare o modificare una servitù (che richiede un atto scritto), ma è ammissibile per chiarire le modalità pratiche con cui le parti originarie avevano concordato di esercitarla, soprattutto se l'atto costitutivo è generico. La decisione bilancia il rigore formale con le esigenze pratiche di esecuzione del diritto.

La Corte di Cassazione conferma la sanzione disciplinare a un notaio per aver autenticato un contratto di locazione contenente una clausola competenza territoriale nulla. La sentenza ribadisce che la competenza per le liti su immobili urbani è inderogabile e spetta al giudice del luogo dove si trova l'immobile. L'illecito del notaio si perfeziona con la semplice autenticazione di un atto contenente clausole vietate dalla legge, a prescindere da successive sanatorie.

La Corte di Cassazione stabilisce che l'azione revocatoria non può essere esperita contro un atto (nella specie, un contratto di locazione ultranovennale) posto in essere dal terzo acquirente di un bene ipotecato, ma solo contro gli atti di disposizione compiuti dal debitore originario. La tutela del creditore ipotecario contro gli atti pregiudizievoli del terzo acquirente risiede nell'azione di risarcimento del danno per fatto illecito e nelle norme sull'opponibilità degli atti.

Un contribuente ha impugnato una comunicazione di iscrizione ipotecaria su beni conferiti in un fondo patrimoniale, a garanzia di un debito per contributi previdenziali. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo la legittimità dell'iscrizione ipotecaria su fondo patrimoniale. La Corte ha chiarito che l'ipoteca è una misura cautelare e non un atto di esecuzione forzata. I limiti di pignorabilità dei beni nel fondo patrimoniale si applicano solo alla fase esecutiva vera e propria, non alla precedente iscrizione della garanzia. Inoltre, le eccezioni di prescrizione devono essere sollevate contro l'avviso di addebito originario.

La Corte di Cassazione ha stabilito che non è dovuto il Canone per l'Occupazione di Spazi ed Aree Pubbliche (COSAP) se l'opera privata, come delle griglie di aerazione, era già prevista in una convenzione urbanistica prima che l'area fosse destinata a servitù di uso pubblico. In questo caso, il diritto di uso pubblico nasce già limitato dall'opera, pertanto non si configura una successiva sottrazione di suolo pubblico tassabile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 31365/2024, ha stabilito che in caso di espropriazione parziale, l'indennità versata al proprietario per il terreno ceduto deve considerarsi onnicomprensiva. Tale compenso copre anche il deprezzamento della porzione immobiliare residua (ad esempio, un edificio) causato dall'opera pubblica. Di conseguenza, il proprietario che ha accettato l'indennizzo non può successivamente chiedere un'ulteriore somma per il diminuito valore del suo bene, a meno che non dimostri un fatto illecito separato e distinto, come un danno alla salute.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini del calcolo dell'indennità di esproprio per un'opera pubblica strategica, la destinazione urbanistica del terreno è quella fissata dalle delibere del CIPE che approvano il progetto, e non quella derivante da un successivo piano urbanistico locale (PGT). Le delibere del CIPE, infatti, costituiscono una variante automatica e vincolante per gli enti locali. La Corte ha quindi cassato la decisione d'appello che aveva calcolato l'indennità sulla base di un PGT successivo che aveva aumentato l'area edificabile, affermando la necessità di basarsi sulla classificazione originaria del progetto strategico.

Una proprietaria di terreni ha contestato l'indennità di espropriazione ricevuta, sostenendo che un'area destinata a parcheggio pubblico dovesse essere valutata come un'area commerciale adiacente. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che per il calcolo dell'indennità di espropriazione conta unicamente l'edificabilità legale del terreno, come definita dagli strumenti urbanistici vigenti al momento del decreto di esproprio, e non una potenziale edificabilità di fatto o criteri perequativi non applicabili al caso specifico.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di vendita di un bene usucapito ma non ancora accertato giudizialmente, il venditore è tenuto al risarcimento del danno se non informa l'acquirente della situazione. Nonostante la validità del contratto di compravendita, l'omessa informazione viola l'obbligo di buona fede contrattuale, costringendo l'acquirente a sostenere spese legali per l'accertamento giudiziale del suo diritto, spese che devono essere rimborsate dal venditore.

In una causa originata da un contratto preliminare di vendita, la Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio a seguito della rinuncia al ricorso da parte della ricorrente. La Corte ha chiarito che tale rinuncia è efficace anche senza l'accettazione della controparte, poiché determina il passaggio in giudicato della sentenza impugnata. Di conseguenza, la parte rinunciante è stata condannata al pagamento delle spese legali, ma è stato escluso il raddoppio del contributo unificato, non applicabile in caso di estinzione.

Un'azienda acquista un immobile e riscontra problemi di umidità, chiedendo una riduzione del prezzo. La Corte d'Appello accoglie la domanda, invertendo l'onere della prova e ponendolo a carico dei venditori. La Corte di Cassazione cassa la sentenza, ribadendo un principio fondamentale: l'onere della prova vizi spetta sempre al compratore. Quest'ultimo deve dimostrare l'esistenza del difetto, non è compito del venditore provare che il vizio derivi da cause esterne.

A seguito di una controversia sulla vendita di un immobile con abusi edilizi, le parti hanno presentato una rinuncia al ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato l'estinzione del giudizio, specificando che in caso di rinuncia non si applica il raddoppio del contributo unificato, essendo una misura sanzionatoria di stretta interpretazione.