Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di usucapione di una servitù di passaggio perché non tutti i comproprietari del fondo servente erano stati citati in giudizio. L'ordinanza ribadisce il principio del litisconsorzio necessario in materia di diritti reali, disponendo la regressione del processo al primo grado per integrare correttamente il contraddittorio. Il caso evidenzia l'importanza di identificare e coinvolgere tutti i titolari dei diritti fin dall'inizio della causa.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32353/2024, ha respinto il ricorso di un soggetto che rivendicava l'usucapione di un terreno agricolo basandosi sulla sua coltivazione per oltre vent'anni. I giudici hanno chiarito che la mera coltivazione è compatibile con una semplice detenzione o tolleranza da parte del proprietario e non dimostra, da sola, il cosiddetto 'possesso uti dominus', ovvero l'intenzione di comportarsi come unico ed effettivo proprietario, requisito indispensabile per l'usucapione terreno agricolo.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un immobile abusivo, accompagnata da una dichiarazione falsa del venditore sulla regolarità della domanda di sanatoria, costituisce un inadempimento contrattuale. Tale condotta dà diritto all'acquirente di ottenere il risarcimento del danno, anche se nel contratto di compravendita aveva rinunciato a compiere ulteriori indagini sullo stato dell'immobile. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva negato il risarcimento, rinviando la causa per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha annullato l'ordinanza di un Tribunale che aveva sospeso un giudizio in attesa della definizione di una causa pregiudiziale non passata in giudicato. La Suprema Corte ha chiarito che in questi casi non si applica la sospensione obbligatoria, ma al massimo una sospensione facoltativa del processo. Tale provvedimento, tuttavia, richiede una motivazione esplicita e adeguata da parte del giudice, che in questo caso mancava.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, affronta un caso di usucapione in cui si verifica la rinuncia all'intervento da parte degli eredi di un creditore. Tale evento solleva d'ufficio la questione sulla possibile cessazione della materia del contendere. Nonostante i ricorrenti insistano per una decisione nel merito, la Corte sospende il giudizio, assegnando alle parti un termine per presentare osservazioni sulla persistenza del loro interesse ad agire, prima di procedere con la decisione finale.

Un socio di una cooperativa edilizia ha richiesto il trasferimento di un alloggio al prezzo fissato da una convenzione pubblica. Dopo un lungo iter giudiziario, la Corte di Cassazione, con una precedente sentenza, aveva stabilito la prevalenza del prezzo convenzionato su quello di costo. La Corte d'Appello, in sede di rinvio, si è adeguata. La cooperativa ha nuovamente fatto ricorso. Con la presente ordinanza interlocutoria, la Cassazione sospende la decisione per acquisire un precedente atto processuale, ritenuto essenziale per un esame completo del caso di trasferimento immobile cooperativa.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha rinviato a pubblica udienza un caso riguardante la restituzione di un'area pertinenziale condominiale. La questione centrale, sollevata dalla ricorrente, è la corretta qualificazione giuridica dell'azione intentata dal Condominio: si tratta di una vera e propria azione di rivendica, con un onere probatorio rigoroso a carico di chi agisce, o di una più semplice azione personale? La complessità di questa distinzione e delle relative implicazioni procedurali ha indotto la Corte a ritenere necessaria una trattazione più approfondita.

Un Comune, dopo aver occupato per decenni un terreno statale e avervi costruito case popolari, ne rivendicava la proprietà per usucapione. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che l'occupazione iniziale, avvenuta con un'autorizzazione amministrativa, costituisce mera detenzione e non possesso ad usucapionem. In assenza di un atto formale di opposizione al proprietario, non è possibile acquisire il bene e sorge l'obbligo di risarcire il danno per l'illegittima occupazione.

La Corte di Cassazione chiarisce che nell'opposizione a decreto ingiuntivo, il rito processuale da seguire è determinato dal titolo posto a fondamento del ricorso monitorio dal creditore. Un Comune ha visto la sua opposizione dichiarata inammissibile per aver utilizzato un rito errato, contestando la qualificazione del rapporto come 'comodato'. La Corte ha applicato il 'principio dell'apparenza', stabilendo che la qualificazione giuridica operata dal creditore 'cristallizza' il rito, e ogni contestazione sul merito deve avvenire solo dopo aver introdotto correttamente il giudizio.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in base al principio del giudicato esterno, non è possibile avviare una nuova azione legale per ottenere lo stesso bene della vita (in questo caso, la proprietà di un immobile) già oggetto di una precedente sentenza definitiva, anche se la nuova domanda si fonda su argomentazioni giuridiche diverse. La Corte ha sottolineato che per i 'diritti autodeterminati', come la proprietà, ciò che conta è il diritto rivendicato e non il singolo titolo di acquisto, precludendo così tentativi di aggirare una decisione già passata in giudicato.

Una società immobiliare e i suoi fideiussori hanno citato in giudizio un istituto di credito, sostenendo che il finanziamento ricevuto fosse un "mutuo di scopo" e che la banca fosse inadempiente. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che si trattava di un normale mutuo edilizio. Per essere qualificato come mutuo di scopo, è necessario che la banca abbia un interesse diretto e specifico nel raggiungimento dell'obiettivo finanziato, non solo nel garantire il proprio credito.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 32146/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di fondo patrimoniale. Ha chiarito che i debiti contratti nell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale si presumono, di norma, finalizzati a soddisfare i bisogni della famiglia. Di conseguenza, spetta al debitore che intende proteggere i beni del fondo dimostrare non solo che il debito era estraneo a tali bisogni, ma anche che il creditore ne era consapevole. La Corte ha così cassato la decisione d'appello che, erroneamente, aveva presunto il contrario, ribaltando l'onere della prova a carico del creditore.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32104/2024, ha stabilito che la domanda per l'accertamento dell'usucapione su un immobile di una società fallita deve essere presentata nell'ambito della procedura fallimentare e non tramite un giudizio ordinario. Questo principio di attrazione alla sede concorsuale è fondamentale. Il ricorso è stato rigettato, confermando che la domanda di usucapione fallimento è inammissibile se avanzata in sede di cognizione ordinaria.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di una moglie che rivendicava l'usucapione dell'immobile di proprietà del marito a seguito della sua dichiarazione di fallimento. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che la dichiarazione di fallimento non trasforma automaticamente la detenzione del coniuge convivente in possesso utile per l'usucapione. Per tale trasformazione è necessario un atto di interversione, ovvero una manifestazione esteriore inequivocabile di opposizione al diritto del proprietario, che nel caso di specie non è stata provata.

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso in un caso di azione di rivendica, stabilendo che la prova della proprietà non può basarsi solo su documenti amministrativi come note di trascrizione e certificati ipotecari. Anche quando l'onere probatorio è attenuato, l'attore deve fornire un valido titolo di trasferimento del diritto, poiché tali documenti non costituiscono prova del contenuto dell'atto di proprietà. La sentenza della Corte d'Appello è stata annullata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32014/2024, ha stabilito che le nuove norme sulla pubblicità vendite pubbliche non si applicano automaticamente alle procedure esecutive già in corso. Se un'ordinanza di vendita è stata emessa prima delle nuove leggi, le vecchie regole restano valide a meno che il giudice non le modifichi esplicitamente. Nel caso specifico, un decreto di trasferimento è stato annullato in primo grado per il mancato rispetto di un termine pubblicitario introdotto da una nuova legge, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che l'ordinanza di vendita originaria, quale 'lex specialis', continuava a regolare la procedura.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 32012/2024, ha stabilito che l'opposizione al decreto ingiuntivo per spese di esecuzione (ex art. 614 c.p.c.) non può essere utilizzata per contestare il diritto stesso a procedere all'esecuzione o la propria qualità di debitore. Tali contestazioni devono essere sollevate tempestivamente durante il processo esecutivo attraverso gli appositi rimedi (opposizione all'esecuzione o agli atti esecutivi), altrimenti si incorre in una preclusione. Nel caso di specie, il ricorso del debitore, che lamentava la sua estraneità all'obbligo, è stato dichiarato inammissibile proprio perché sollevato tardivamente e con lo strumento processuale errato.

Un'amministrazione comunale, dopo aver promosso un ricorso per cassazione in una lunga controversia immobiliare, vi rinuncia. Le controparti non accettano la rinuncia e chiedono il pagamento delle spese. La Corte di Cassazione dichiara estinto il processo e, proprio in virtù della mancata accettazione, condanna l'ente alla rifusione delle spese legali, delineando le precise conseguenze economiche della rinuncia al ricorso.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di una società acquirente contro la sentenza che aveva dichiarato l'inefficacia di una compravendita immobiliare tramite azione revocatoria. La Corte ha confermato la sussistenza sia del pregiudizio per i creditori (eventus damni), data l'ingente massa debitoria della società venditrice poi fallita, sia della consapevolezza di tale pregiudizio da parte dell'acquirente (scientia damni), provata dalla menzione nel contratto di un debito milionario. Il ricorso è stato respinto in quanto mirava a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la provvigione del mediatore non è dovuta se il contratto preliminare è sottoposto a una condizione sospensiva che non si realizza entro il termine pattuito. Nel caso specifico, la compravendita era condizionata all'ottenimento di pareri favorevoli da parte di enti pubblici. Poiché tali pareri non sono arrivati in tempo, e non è stata provata una colpa del promissario acquirente nel causare il ritardo, il diritto alla provvigione non è sorto. Il ricorso dell'agente immobiliare è stato dichiarato inammissibile.