Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di una complessa operazione immobiliare, qualificandola come patto commissorio. Una vendita, collegata a un contratto di locazione e a un'opzione di riacquisto a favore del venditore, è stata ritenuta illegittima perché il suo scopo reale non era il trasferimento di proprietà, ma la garanzia di un finanziamento, in violazione dell'art. 2744 c.c.

La Corte di Cassazione dichiara l'improcedibilità di un ricorso in una complessa disputa immobiliare. Nonostante le valide argomentazioni sulla presunta simulazione di una vendita e sull'inadempimento del venditore, l'appello è stato respinto per un vizio di forma: il mancato deposito della relazione di notificazione della sentenza d'appello, un requisito essenziale per verificare la tempestività dell'impugnazione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'improcedibilità del ricorso presentato da due conviventi che, dopo aver perso in primo e secondo grado una causa per il rilascio di un immobile ricevuto in comodato, avevano omesso di depositare la copia autentica della sentenza d'appello. La Corte ha ribadito che tale adempimento è un requisito essenziale a pena di improcedibilità del ricorso, confermando come un errore formale possa precludere l'esame nel merito della controversia.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32756/2024, ha rigettato il ricorso di un erede in una causa di usucapione, stabilendo un principio fondamentale: la legittimazione ad agire deve essere provata. L'erede non aveva fornito prova della sua qualità, un presupposto essenziale per proseguire l'azione legale del defunto. La Corte ha chiarito che il semplice atto di impugnazione non è sufficiente a dimostrare tale status, rendendo inammissibili gli altri motivi del ricorso e confermando la decisione della Corte d'Appello.

Un proprietario ha citato in giudizio il vicino per aver costruito in violazione delle distanze legali. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei gradi inferiori, respingendo il ricorso del costruttore. La sentenza chiarisce un punto fondamentale sull'actio negatoria servitutis: per esercitarla non è richiesta la prova rigorosa della proprietà (probatio diabolica), ma è sufficiente dimostrare il possesso in base a un titolo valido. Anche la domanda di usucapione della servitù è stata rigettata per insufficienza di prove.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di compravendita immobiliare annullata per dolo omissivo. I venditori avevano taciuto l'esistenza di un progetto per una cava vicino all'immobile. La Corte ha confermato l'annullamento, chiarendo che il silenzio, inserito in un contesto di reticenza e fretta nel concludere l'affare, integra il dolo omissivo. Ha inoltre precisato che l'obbligo di restituire la caparra costituisce un debito di valuta, non soggetto a rivalutazione monetaria automatica.

Un fratello cita in giudizio la sorella per ottenere il trasferimento del 50% della nuda proprietà di un immobile, basandosi su un accordo privato. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d'appello, rigetta la domanda. L'ordinanza chiarisce che la corretta qualificazione del contratto è cruciale: l'accordo non era una transazione, mancando una lite da comporre (res litigiosa), né una valida donazione, essendo privo della forma solenne richiesta per legge. Di conseguenza, l'impegno a trasferire l'immobile è stato dichiarato nullo.

La Corte di Cassazione conferma la responsabilità del professionista per un frazionamento immobiliare eseguito in modo non conforme. Anche se l'irregolarità è stata sanata in seguito, il tecnico è tenuto a risarcire i danni derivanti dall'invalidità originaria dell'atto. La sentenza chiarisce che l'interesse ad agire degli acquirenti sussiste per i costi sostenuti, consolidando il principio di diligenza professionale. È stata inoltre rettificata la condanna alle spese legali, estendendola in solido a tutti gli appellanti soccombenti.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 32707/2024, chiarisce un importante principio in materia di lavori su fondi altrui. Un'impresa edile perde il proprio appello per un vizio di notifica, ma la Corte accoglie il ricorso di due condomini. Viene stabilito che l'indennità per occupazione, prevista dall'art. 843 c.c., spetta per il solo fatto che la proprietà privata sia stata temporaneamente occupata per lavori necessari, senza che il proprietario debba dimostrare un danno economico ulteriore. La semplice preclusione della facoltà di uso del fondo è sufficiente a giustificare la compensazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32705/2024, interviene sul tema del prezzo massimo di cessione per immobili in edilizia convenzionata. La Corte ha stabilito che una legge sopravvenuta (ius superveniens) che consente di rimuovere il vincolo di prezzo tramite affrancazione deve essere applicata retroattivamente. Di conseguenza, anche il venditore che non è più proprietario del bene può avviare tale procedura per sanare una vendita avvenuta a un prezzo superiore a quello legale, anche se il vincolo era formalmente scaduto. Questa decisione cassa la precedente sentenza d'appello che aveva condannato i venditori alla restituzione della differenza di prezzo.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di contratto di locazione nullo per difetto di forma scritta e registrazione, il conduttore ha diritto alla restituzione integrale di tutti i canoni versati. La Corte ha chiarito che il godimento dell'immobile non giustifica di per sé la ritenzione delle somme da parte del locatore. Quest'ultimo, per opporsi, deve sollevare un'eccezione specifica di ingiustificato arricchimento, che non può essere rilevata d'ufficio dal giudice. La sentenza annulla la decisione della Corte d'Appello che aveva negato la restituzione proprio sulla base di un presunto arricchimento del conduttore.

Il caso riguarda una donazione immobiliare da una nipote a uno zio. La nipote, dopo la nascita di un figlio, ha tentato di revocarla. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che si trattava di una donazione remuneratoria, fatta come riconoscenza per la rinuncia dello zio a un'azione di riduzione ereditaria. Tale tipo di donazione, ai sensi dell'art. 805 c.c., non è soggetta a revoca per sopravvenienza di figli.

Un proprietario agisce per far accertare la sua proprietà esclusiva su un viottolo e rimuovere opere altrui. La Cassazione, confermando le decisioni di merito, qualifica la domanda come rivendicazione e non come actio negatoria servitutis, rigettando il ricorso per mancato assolvimento del gravoso onere probatorio sulla proprietà.

Un proprietario crea un passaggio tra il suo giardino e il posto auto situato in un'area comune condominiale. La Corte di Cassazione ha confermato che tale azione costituisce una servitù su parti comuni illegittima, non un uso consentito del bene. La Corte ha inoltre chiarito che l'intervento in giudizio del condominio titolare del diritto sana l'eventuale difetto di legittimazione iniziale del soggetto che aveva promosso la causa.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 32680/2024, ha chiarito i criteri per determinare la prevenzione tra giudizi quando un'azione petitoria e una possessoria vengono avviate nella stessa data. La Corte ha stabilito che, in tale circostanza, prevale il giudizio introdotto con atto di citazione, in quanto contenente la 'vocatio in ius' (l'indicazione della data di udienza), a differenza del ricorso possessorio. Di conseguenza, è stato annullato il provvedimento che dichiarava improcedibile l'azione petitoria, stabilendo un importante principio sulla prevenzione tra giudizi.

Una causa riguardante la presunta simulazione di una compravendita immobiliare, celante una donazione, giunge in Cassazione. La parte ricorrente, erede della presunta donante, decide di effettuare una rinuncia al ricorso. Nonostante la mancata accettazione della controparte, la Corte Suprema dichiara l'estinzione del giudizio, condannando la parte rinunciante al pagamento delle spese legali in favore del controricorrente.

Una causa per l'accertamento dell'usucapione di un immobile, dopo due gradi di giudizio sfavorevoli, arriva in Cassazione. Prima della decisione, la parte ricorrente formalizza la rinuncia al ricorso a seguito di un accordo transattivo. La Suprema Corte, preso atto della rinuncia, dichiara l'estinzione del giudizio senza pronunciarsi sulle spese, dato che le controparti non si erano costituite.

Un Comune ha contestato l'ammontare dell'indennità di esproprio per un terreno, sostenendo che non fosse edificabile. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, giudicandolo inammissibile. La ragione principale è che il Comune non aveva sollevato la questione della non edificabilità nel precedente grado di giudizio (Corte d'Appello), introducendola solo in sede di legittimità. La sentenza sottolinea l'importanza di presentare tutte le eccezioni e contestazioni fin dai primi gradi di giudizio, confermando così la più elevata indennità di esproprio a favore dei proprietari.

La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del progettista per un ascensore rumoroso, poiché il suo progetto iniziale, seppur irrealizzabile, non fu mai eseguito. La decisione del costruttore di installare autonomamente un modello diverso e difettoso ha interrotto il nesso causale, addossando a quest'ultimo l'intera colpa del vizio. La Corte ha chiarito che il nesso causale tra progetto e danno deve essere provato da chi richiede il risarcimento.

In una complessa causa di divisione ereditaria tra sorelle, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una coerede che contestava la valutazione dei beni e la composizione dei lotti. La Corte ha ribadito che il giudice di merito ha un potere discrezionale nel formare le porzioni, non essendo obbligato a creare lotti perfettamente omogenei. Inoltre, ha chiarito che la valutazione di un terreno agricolo deve basarsi sulla sua produttività intrinseca, escludendo il plusvalore derivante dall'attività d'impresa di un altro erede, e che il ricorso in Cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio per rivalutare i fatti.