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Diritto Immobiliare

Art. 696 bis c.p.c.: il CTU per la conciliazione

Il Tribunale di Milano, in una causa per danni da infiltrazioni, ha ammesso un ricorso ex art. 696 bis c.p.c., nominando un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) con finalità conciliative. Il giudice ha ritenuto ammissibile la procedura sottolineando la sua funzione di facilitare un accordo tra le parti, anche al di fuori dei rigidi presupposti di altre norme. È stata respinta la richiesta di estromissione di alcuni resistenti, poiché la questione sulla responsabilità attiene al merito della causa.

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Aliud Pro Alio: immobile senza agibilità e danno

Una società acquista un immobile tramite leasing, scoprendo poi che difformità insanabili impediscono il rilascio del certificato di agibilità. La Corte d’Appello, pur riconoscendo la fattispecie di ‘aliud pro alio’ (consegna di una cosa per un’altra), ha respinto la richiesta di risarcimento. La motivazione risiede nella mancata prova da parte dell’acquirente di un danno economico concreto e direttamente collegato al difetto, dato che l’immobile era stato comunque utilizzato e il contratto di leasing si era risolto per morosità dell’utilizzatore.

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Responsabilità del custode per danni da neve dal tetto

Un’automobile viene danneggiata dalla caduta di neve dal tetto di un edificio pubblico. La Corte d’Appello riforma la sentenza di primo grado, affermando la piena responsabilità del custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. Viene escluso sia il caso fortuito, dato che una forte nevicata in montagna è prevedibile, sia il concorso di colpa dell’automobilista. L’ente proprietario è condannato al risarcimento integrale del danno.

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Obbligazione naturale: no rimborso per lavori ex

Un uomo ha richiesto il rimborso per i lavori di ristrutturazione eseguiti sulla casa di proprietà esclusiva dell’ex compagna. Il Tribunale di Trento ha respinto la domanda, qualificando le prestazioni come adempimento di un’obbligazione naturale. La decisione si fonda sul principio di proporzionalità, considerando la lunga durata della relazione e le condizioni economiche dell’uomo, che rendevano la spesa non eccessiva nel contesto del rapporto affettivo.

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Azione di regolamento di confini: i criteri del giudice

Una sentenza del Tribunale di Trento chiarisce la gerarchia delle prove nell’azione di regolamento di confini. In un caso di incertezza su confini montani, il giudice ha privilegiato i cippi storici ritenuti affidabili, ricorrendo alle mappe catastali solo come criterio sussidiario per un punto controverso la cui marcatura fisica era inaffidabile. La decisione sottolinea che, sebbene ogni prova sia ammessa, i segni fisici certi prevalgono sulle risultanze catastali, utilizzate solo in loro assenza.

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Detentore qualificato: tutela anche a contratto scaduto

Un locatore, dopo la scadenza del contratto di locazione, installava un cancello impedendo l’accesso all’inquilino. Il Tribunale ha confermato l’ordine di reintegrazione, stabilendo che l’inquilino è un detentore qualificato e ha diritto alla tutela possessoria fino alla riconsegna dell’immobile. Bloccare l’accesso principale costituisce spoglio, anche in presenza di altri ingressi.

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Comodato familiare: può essere revocato da un genitore?

Un padre agisce in giudizio per ottenere il rilascio di un immobile occupato dal figlio senza un titolo valido. Durante la causa, la madre, comproprietaria del bene, stipula un contratto di comodato familiare a favore del figlio per regolarizzarne la posizione. La Corte di Appello di Firenze conferma la decisione di primo grado, stabilendo che il contratto di comodato, stipulato da un solo coniuge dopo l’inizio dell’azione legale e contro la volontà dell’altro, non è opponibile a quest’ultimo. L’occupazione del figlio rimane quindi priva di titolo, legittimando l’ordine di rilascio.

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Appello tardivo: quando la scusa non regge in Corte

Una locatrice impugna una sentenza che la condanna a risarcire l’ex conduttrice, sostenendo di non aver mai ricevuto la notifica del processo a causa di una cassetta postale rotta. La Corte d’Appello dichiara l’appello tardivo inammissibile, ritenendo la scusa infondata. Le prove hanno dimostrato che l’avvocato della locatrice aveva consultato il fascicolo telematico mesi prima, attestando la conoscenza della sentenza. La Corte ha inoltre condannato la locatrice per lite temeraria a causa della palese infondatezza del ricorso.

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Abuso del diritto: appello infondato e sanzioni

La Corte di Appello di Firenze ha rigettato l’appello di alcuni inquilini morosi, condannandoli per lite temeraria. La sentenza evidenzia come il loro comportamento ostruzionistico durante la mediazione obbligatoria costituisca un chiaro abuso del diritto, finalizzato unicamente a ritardare il processo. La Corte ha confermato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento, ritenendo infondate le eccezioni procedurali e quelle relative all’aumento del canone, dimostrando che l’abuso del diritto non trova tutela nell’ordinamento.

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Trascrizione del contratto preliminare e suoi effetti

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo.

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Appello rito locatizio: i termini per impugnare

Una società conduttrice ha impugnato la sentenza che le negava l’indennità di avviamento. La Corte d’Appello ha dichiarato l’appello inammissibile perché tardivo. In un appello rito locatizio, che segue le regole del rito del lavoro, l’impugnazione si perfeziona con il deposito del ricorso in cancelleria entro 30 giorni. La società appellante aveva erroneamente usato un atto di citazione, depositandolo oltre il termine, rendendo così l’impugnazione irrimediabilmente tardiva nonostante la notifica fosse avvenuta nei tempi.

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Affitto d'azienda: quando il canone è dovuto

La Corte di Appello di Firenze si è pronunciata su un caso di affitto d’azienda, riformando una sentenza di primo grado. La controversia nasceva dal mancato pagamento di canoni da parte dell’affittuario, il quale si opponeva sostenendo di aver diritto a compensazioni per migliorie e di essere stato ostacolato nell’uso del bene. La Corte ha stabilito che l’affittuario è tenuto a pagare il canone fino all’effettiva riconsegna dell’azienda, come previsto dall’art. 1591 c.c., anche se il contratto è stato risolto. Inoltre, ha rigettato la richiesta di rimborso per le migliorie, in quanto l’affittuario non ha provato di aver ottenuto il necessario consenso scritto dal proprietario, come richiesto dal contratto. Infine, è stata annullata la condanna per lite temeraria a carico del locatore, poiché la sua domanda era risultata parzialmente fondata.

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Inadempimento locatore: quando i vizi non bastano

Un conduttore di un locale commerciale sospendeva il pagamento del canone a causa di infiltrazioni d’acqua e problemi fognari, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. I locatori, di contro, richiedevano il pagamento dei canoni non corrisposti. La Corte d’Appello ha confermato la decisione di primo grado, respingendo le richieste del conduttore. La Corte ha stabilito che i vizi, essendo di natura ‘episodica’ e non così gravi da impedire totalmente l’uso dell’immobile, non legittimavano la sospensione totale del pagamento del canone. L’azione del conduttore è stata ritenuta sproporzionata rispetto al presunto inadempimento del locatore.

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Responsabilità professionale architetto: la sentenza

Una società committente ha citato in giudizio un architetto per un errore di progettazione relativo alla costruzione di una scala esterna, edificata in violazione delle distanze legali. La Corte di Appello, riformando la sentenza di primo grado che aveva dichiarato il diritto prescritto, ha affermato la responsabilità professionale architetto. Il termine di prescrizione, ha chiarito la Corte, decorre non dall’esecuzione del progetto, ma dal momento in cui il danno diviene oggettivamente percepibile, ovvero dalla sentenza definitiva che ha accertato l’illegittimità dell’opera. L’architetto è stato quindi condannato al risarcimento dei danni, comprensivi dei costi di demolizione e delle spese legali del precedente giudizio.

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Animus spoliandi: quando manca l'intenzione di spoglio

Una proprietaria ha citato in giudizio l’ex moglie del figlio per aver occupato un suo appartamento. La Corte d’Appello ha confermato la decisione di primo grado, rigettando la domanda di reintegrazione nel possesso per mancanza di ‘animus spoliandi’. È stato ritenuto che l’occupante fosse in buona fede, indotta a credere dal suo ex marito di avere il permesso della proprietaria. Di conseguenza, mancava l’elemento psicologico necessario per configurare lo spoglio.

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Danno da occupazione sine titulo: prova necessaria

Una recente sentenza della Corte di Appello di Firenze chiarisce i requisiti per ottenere il risarcimento per il danno da occupazione sine titulo. La Corte ha rigettato la richiesta di risarcimento di un proprietario poiché non aveva fornito la prova di un pregiudizio economico specifico, come la perdita di occasioni di affitto o vendita. La decisione conferma l’orientamento delle Sezioni Unite (Cass. 33645/2022), secondo cui il danno non è implicito nell’occupazione stessa ma deve essere concretamente allegato e provato. È stato inoltre respinto il risarcimento per opere sull’immobile, in quanto autorizzate dal precedente proprietario.

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Responsabilità solidale: come si interpreta la sentenza

La Corte d’Appello di Firenze chiarisce l’interpretazione del principio di responsabilità solidale in un caso di vizi edilizi. La sentenza rigetta l’appello di una società costruttrice, stabilendo che la condanna solidale permette al danneggiato di richiedere l’intero risarcimento a uno qualsiasi dei responsabili. La specificazione delle quote di responsabilità nel giudizio ha valore solo per l’azione di regresso interna tra i condebitori, ma non limita il diritto del creditore.

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Responsabilità del custode: caduta per buca stradale

Una cittadina cade a causa di una sconnessione del manto stradale in un’area di mercato, subendo lesioni. La Corte d’Appello conferma la responsabilità del custode, in questo caso l’ente pubblico, per i danni subiti. La sentenza ribadisce che la responsabilità ex art. 2051 c.c. è di natura oggettiva e non richiede la prova di un’insidia. L’ente può liberarsi solo provando il caso fortuito, non ravvisato nel comportamento della danneggiata. La decisione è stata riformata solo sul calcolo degli interessi, escludendo l’applicazione del tasso maggiorato previsto per le obbligazioni contrattuali.

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Provvigione agenzia immobiliare: quando è dovuta?

Una recente sentenza della Corte d’Appello analizza il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare in caso di risoluzione consensuale del contratto preliminare. Il caso riguardava la compravendita di un immobile da costruire. La Corte ha confermato che il diritto alla provvigione sorge alla conclusione dell’accordo, anche se poi le parti decidono di risolverlo. Tuttavia, ha ridotto l’importo della provvigione a quanto effettivamente pattuito, accogliendo parzialmente l’appello del promissario acquirente.

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Inadempimento Locazione: quando i vizi non bastano

La Corte d’Appello di Venezia ha respinto il ricorso di un’azienda conduttrice, confermando la risoluzione del contratto per inadempimento locazione. La sentenza ha chiarito che i vizi dell’immobile, se non impediscono totalmente il godimento del bene, non legittimano la sospensione totale del pagamento del canone, specialmente se il conduttore ha continuato a utilizzare e persino a sublocare i locali. La condotta del conduttore è stata ritenuta contraria a buona fede e la sua inadempienza nel pagamento del canone è stata giudicata grave.

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