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Diritto Immobiliare

Canoni di locazione e penale di risoluzione anticipata del contratto

Il giudice ha stabilito che l’emergenza sanitaria da Covid-19 non costituisce causa di forza maggiore tale da giustificare il mancato pagamento dei canoni di locazione operativa o la risoluzione del contratto. Viene ribadito che le difficoltà economiche derivanti dalla pandemia non esimono dal rispetto delle obbligazioni contrattuali assunte, né consentono di invocare l’eccessiva onerosità sopravvenuta.

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Mancata stipula del definitivo di compravendita

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita immobiliare, il giudice non può disporre il trasferimento coattivo della proprietà in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o degli altri titoli abilitanti previsti dalla legge.

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Patto di prelazione e contratto preliminare

E’ ben noto che durante le trattative, in vista della stipulazione di un contratto che, definitivamente, regoli i rapporti tra le parti in ordine ad un determinato affare (si tratti ad es. 2932 c. c. Tirando le fila di tutto quanto precede, le figure negoziali bilaterali prima descritte hanno indubbiamente effetti obbligatori, compreso il patto di prelazione volontaria; ma non tutte determinano l’obbligo di “addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del contratto”, perché ciò vale solo per il contratto preliminare.

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Risoluzione di un preliminare di compravendita con comodato

In caso di risoluzione di un preliminare di compravendita che prevedeva il comodato dell’immobile, il comodato si considera risolto retroattivamente. La parte che ha goduto dell’immobile deve corrispondere un indennizzo, quantificabile in base al canone di locazione di mercato, per il periodo di illegittima detenzione.

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Rinuncia tacita al canone di locazione e modifica del contratto

La sentenza in esame affronta il tema della rinuncia tacita ad un diritto e della sua rilevanza nell’ambito della modifica delle condizioni contrattuali, con particolare riferimento al contratto di locazione. La Corte ha affermato che la prolungata accettazione, da parte del locatore, di un canone ridotto rispetto a quello pattuito, unitamente ad altri elementi indiziari, può configurare una rinuncia tacita al diritto di pretendere il canone integrale. Tale comportamento concludente, integrato da ulteriori circostanze, come il pagamento della tassa di registro calcolata sul canone ridotto e la dichiarazione fiscale del reddito corrispondente, può comportare la modifica dell’accordo originario.

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Risarcimento danni da locazione e pagamento canoni arretrati

In caso di danni all’immobile locato che eccedono il normale degrado d’uso, il conduttore è tenuto al risarcimento. La quantificazione del danno deve essere supportata da prove concrete, come fatture o perizie. Il conduttore è inoltre tenuto al pagamento dei canoni di locazione fino alla scadenza del preavviso, anche se ha rilasciato l’immobile anticipatamente.

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Risoluzione del contratto di locazione, grave inadempimento

La sentenza chiarisce che la semplice comunicazione di cessazione dell’attività e la mancata richiesta di pagamento canoni non costituiscono prova di riconsegna di un immobile locato. Inoltre, il conduttore, per ottenere la risoluzione del contratto per gravi inadempimenti, ha l’onere di provare tali inadempienze e che le stesse siano tali da pregiudicare il godimento del bene o da renderlo inidoneo all’uso pattuito.

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Scioglimento della comunione e pignoramento dell'immobile

La sentenza affronta il tema della divisione dei beni in presenza di un immobile pignorato, dichiarando la cessazione della materia del contendere a seguito della rinuncia delle parti. Viene inoltre analizzata la legittimazione ad intervenire in giudizio e il principio della soccombenza virtuale in caso di mancata dimostrazione della stessa.

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Pagamento somma a saldo permuta immobiliare

In tema di obbligazioni alternative, la scelta della prestazione da eseguire spetta al debitore, salvo diversa pattuizione. Una volta effettuata la scelta, l’obbligazione diventa semplice e il debitore è tenuto ad eseguire la prestazione scelta. La parte che agisce per l’adempimento dell’obbligazione non può richiedere il pagamento di una somma di denaro se la scelta è caduta su una diversa prestazione.

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Accertamento di servitù di passaggio

La sentenza chiarisce i requisiti per l’acquisizione di una servitù di passaggio sia per usucapione che per destinazione del padre di famiglia. In particolare, per l’usucapione, è necessaria la prova dell’esercizio continuo, ininterrotto e *uti dominus* del diritto per un periodo di venti anni. Per la destinazione del padre di famiglia, è necessario che i due fondi, servente e dominante, siano stati di proprietà dello stesso soggetto e che questi abbia posto in essere opere visibili e permanenti destinate al servizio del fondo dominante. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che non fossero stati provati i requisiti né per l’usucapione né per la destinazione del padre di famiglia.

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Divisione contribuzione al mutuo dopo la convivenza more uxorio

La sentenza definisce i criteri di ripartizione dei beni e degli oneri finanziari al termine di una convivenza more uxorio. La Corte esamina la validità della domanda di restituzione di parte del corrispettivo della vendita di un immobile cointestato e analizza le eccezioni di donazione indiretta e adempimento di un’obbligazione naturale relative al pagamento di un mutuo da parte di uno solo dei conviventi.

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Restituzione somme e arricchimento senza causa tra ex conviventi

In tema di convivenza more uxorio, il convivente che abbia sostenuto spese per l’acquisto e la ristrutturazione di un immobile di proprietà esclusiva dell’altro convivente può agire per ottenere la restituzione delle somme erogate. In assenza di un contratto di mutuo, trova applicazione l’azione di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c.. Il divieto di nova in appello, ex art. 345 c.p.c., si applica anche alle mere contestazioni di fatto non sollevate in primo grado. La mancata indicazione della causale nei bonifici bancari non consente di imputare il pagamento ad un debito specifico, in presenza di altri rapporti debitori tra le parti (art. 1193 c.c.).

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Contratto preliminare e definitivo, conformità del nuovo accordo

La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo (Cassazione, Sez. A tale stregua, in sede di interpretazione del contratto definitivo, non vi è alcun obbligo per il giudice del merito di valutare il comportamento delle parti ex articolo 1362 c. c. , comma 2, (come, invece, sostenuto dal ricorrente), e di prendere in considerazione il testo del contratto preliminare (cfr. ,

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Inefficacia del contratto di locazione transitoria

Ai fini della validità di un contratto di locazione transitoria è necessario che l’esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente indicata nel contratto, al quale deve essere allegata idonea documentazione comprovante la stessa. In mancanza di tali elementi, il contratto si considera di locazione ad uso abitativo di durata ordinaria quadriennale.

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Mancato pagamento canoni d'affitto di fondi rustici

In tema di opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento di canoni di locazione, il creditore è tenuto a provare il titolo del credito, mentre il debitore deve provare l’avvenuto pagamento o altri fatti estintivi o impeditivi. L’omessa indicazione specifica del tasso di interessi moratori nel ricorso e nel decreto ingiuntivo non inficia la validità del provvedimento, applicandosi in tal caso il tasso legale.

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Costruzione realizzata in costanza di matrimonio

dispone che non costituiscono oggetto di comunione legale i beni acquistati dal coniuge per effetto di successione. Posto che il terreno non era compreso nella comunione legale, si doveva escludere che la costruzione realizzata in costanza di matrimonio e in regime di comunione legale da entrambi i coniugi su quel terreno fosse stata acquistata in comproprietà tra i coniugi, dovendosi applicare il principio generale dell’accessione di cui all’art.

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Contratto preliminare e identificazione del bene immobile

L’oggetto del contratto può essere determinato o determinabile art. occorre che, nel preliminare stesso, l’immobile sia esattamente precisato con indicazione dei relativi confini e dati catastali, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento” (Cass.

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Preliminare di preliminare, diritto alla provvigione

Il principio enunciato dalle Sezioni Unite – poi ribadito da Cass. 3, Sentenza n. 24445 del 21/11/2011), determinandosi, quindi, la formazione di un orientamento – ormai diventato essenzialmente uniforme – contrario al riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione nel caso di conclusione di un mero “preliminare di preliminare”.

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Contratto preliminare, esistenza di un vincolo reale sul bene

Contratto preliminare, esistenza di un vincolo reale sul bene oggetto del futuro trasferimento che non sia stato dichiarato.

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Locazione a uso diverso da abitazione, titoli autorizzativi

Non è configurabile la nullità del contratto di locazione a uso diverso da abitazione per l’assenza o il difetto del requisito causale, ove il bene concesso in godimento venga ritenuto inidoneo all’uso pattuito in ragione dell’impossibilità di ottenere i provvedimenti o i titoli amministrativi, autorizzativi o abilitativi, per l’esercizio dell’attività imprenditoriale dedotta in contratto. n. 11964 del 16/05/2013; n. 20796 del 20/08/2018; n. 17557 del 21/08/2020); Nel diverso caso, in cui il bene concesso in godimento non risulti utilizzabile per il mancato ottenimento dei titoli amministrativi abilitativi, occorre piuttosto ragionare sul piano dei reciproci obblighi contrattualmente assunti dalle parti e, conseguentemente, sul terreno delle responsabilità dell’una o dell’altra parte per l’inadempimento delle obbligazioni contratte.

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