Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34399/2024, affronta il tema dell'indennizzo esproprio in caso di 'acquisizione sanante' (art. 42-bis). La Corte stabilisce che dal calcolo del valore venale del bene va escluso il valore dell'opera pubblica costruita sul fondo, per evitare un indebito arricchimento del proprietario e una duplicazione dei costi per la Pubblica Amministrazione. Viene inoltre chiarito che il periodo di occupazione illegittima da indennizzare si estende fino alla data del provvedimento di acquisizione. La sentenza accoglie parzialmente il ricorso dei proprietari, cassando la decisione precedente sulla durata dell'occupazione e rinviando alla Corte d'Appello per la rideterminazione.

Una disputa tra fratelli su un fondo agricolo, originariamente assegnato al padre da un ente di riforma. Uno dei fratelli, dopo averne ottenuto la piena proprietà, si opponeva alla richiesta di indennizzo dell'altro per le migliorie apportate durante un'occupazione parziale del fondo. La Cassazione ha stabilito che, in assenza di altre azioni, è esperibile l'azione di arricchimento senza causa per ottenere un'indennità, anche se l'occupazione era illegittima. Ha inoltre qualificato l'assegnatario originario come detentore e non possessore, escludendo così l'applicazione dell'art. 1150 c.c.

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha stabilito che l'indennizzo per acquisizione sanante deve coprire integralmente tutti i danni subiti dal proprietario, inclusi i costi di ripristino di fabbricati e coltivazioni. Il caso riguardava l'occupazione di un terreno per opere pubbliche, seguita da un'acquisizione ex art. 42-bis. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva liquidato un indennizzo parziale, sottolineando che il ristoro deve comprendere sia il periodo di occupazione legittima che quello illegittimo, senza esclusioni ingiustificate.

La Corte di Cassazione chiarisce i criteri per determinare il corrispettivo e il risarcimento del danno in caso di mancata cessione del diritto d'uso parcheggio obbligatorio per legge. La sentenza stabilisce che il valore del diritto d'uso deve essere calcolato al momento della stipula del contratto di compravendita dell'immobile, e non al valore di mercato attuale. Analogamente, il risarcimento del danno per il mancato godimento decorre dalla data di acquisto dell'appartamento, non dalla data della domanda giudiziale.

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito l'inammissibilità del ricorso straordinario avverso i decreti emessi in sede di volontaria giurisdizione. Il caso riguardava la richiesta di svincolo di una somma, ma la Corte ha bloccato l'appello sul nascere, chiarendo che tali provvedimenti, privi di carattere decisorio e definitivo, non sono impugnabili in ultima istanza, nemmeno se si lamentano vizi processuali.

La Corte di Cassazione ha chiarito le modalità di calcolo per la definizione agevolata dei canoni demaniali marittimi. Una società concessionaria si era opposta al metodo di calcolo proposto dall'Agenzia del Demanio e dalla Regione. La Corte ha stabilito che la riduzione percentuale prevista dalla legge deve essere applicata all'intero importo dovuto e solo successivamente devono essere detratte le somme già versate. Questa interpretazione favorisce il concessionario e garantisce parità di trattamento. La Corte ha anche annullato la sentenza d'appello per un vizio procedurale, ritenendo che l'ordinanza del tribunale di primo grado non fosse appellabile.

Una concessionaria pagava un canone demaniale marittimo maggiorato per anni a seguito del rinnovo di una concessione. Dopo aver ottenuto una riduzione del canone, ha richiesto la restituzione delle somme versate in eccesso. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, chiarendo che con il rinnovo (e non la semplice proroga) le strutture non amovibili edificate dalla concessionaria vengono acquisite per legge dallo Stato. Di conseguenza, il canone più elevato per il periodo contestato era legittimo, in quanto calcolato sul maggior valore del bene demaniale, e nessuna restituzione era dovuta.

La Corte di Cassazione conferma la revoca di una compravendita immobiliare. Sebbene formalmente una vendita, l'operazione è stata riqualificata come una 'datio in solutum' (pagamento con un bene diverso dal denaro) poiché il prezzo incassato dal venditore, poi fallito, è stato immediatamente utilizzato per estinguere un debito preesistente verso l'acquirente. La Corte ha stabilito che va valutato il risultato economico complessivo dell'operazione, considerandola un mezzo di pagamento anomalo e lesivo per gli altri creditori.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un proprietario contro la sentenza d'appello in una controversia sulle distanze tra costruzioni. La Corte ha stabilito che non è possibile, in sede di legittimità, richiedere una nuova valutazione dei fatti, come la distinzione tra luce e veduta, né introdurre questioni nuove non dibattute nei precedenti gradi. Il ricorso è stato respinto perché mirava a un riesame del merito, vietato in Cassazione.

In una causa per violazione delle distanze legali, la demolizione del manufatto in corso di giudizio ha portato alla cessazione della materia del contendere. La Cassazione ha chiarito che il principio di soccombenza virtuale non può giustificare l'addebito totale delle spese legali a una parte, se la domanda di risarcimento danni della controparte è stata costantemente respinta. Tale rigetto configura una soccombenza reciproca parziale, imponendo una nuova valutazione sulla compensazione delle spese.

Una società immobiliare, danneggiata da infiltrazioni fognarie, si è vista negare il risarcimento lucro cessante dalla Corte di Cassazione. I giudici hanno stabilito che, per ottenere il rimborso dei mancati guadagni, non basta provare il danno all'immobile: è necessario dimostrare concretamente che l'attività economica che si sarebbe dovuta svolgere era autorizzata e realmente in essere. La Corte ha invece accolto la richiesta di restituzione delle somme versate in base alla sentenza di primo grado poi riformata.

Una recente sentenza della Corte d'Appello chiarisce il concetto di accettazione tacita eredità. Il caso riguarda un'acquirente che, dopo anni, contesta la validità della trascrizione dell'accettazione dell'eredità da parte dei suoi venditori, sostenendo la prescrizione del diritto. La Corte ha respinto l'appello, affermando che l'acquirente non aveva un interesse giuridicamente tutelato a sollevare tale eccezione, ma solo un interesse di fatto a ostacolare un'esecuzione forzata. La vendita stessa è considerata un atto di accettazione tacita eredità.

La Corte d'Appello ha concesso la sospensione parziale della sentenza di primo grado in un caso di risarcimento danni condominiali. La decisione si basa sulla manifesta fondatezza dell'appello, poiché un singolo condomino può richiedere solo la propria quota di danno. La sospensione sentenza appello è stata quindi accolta per l'importo eccedente la quota spettante all'appellato e un'altra somma dovuta.

Un acquirente cita in giudizio un'agenzia immobiliare per la mancata comunicazione di vizi relativi a una cantina. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, confermando le sentenze precedenti. La Corte stabilisce che l'agente immobiliare aveva informato l'acquirente delle cause a lui note (una finestra difettosa) e non era tenuto a svolgere indagini tecniche approfondite. La decisione ribadisce i limiti degli obblighi informativi del mediatore, circoscrivendoli alle informazioni note o ragionevolmente conoscibili con la diligenza professionale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34206/2024, ha stabilito che un condominio può ottenere un decreto ingiuntivo per riscuotere le spese straordinarie anche senza una specifica delibera che approvi il piano di riparto. La Corte ha chiarito che l'obbligo di pagamento sorge già con l'approvazione dei lavori. La delibera sulla ripartizione spese condominiali è necessaria solo per ottenere l'immediata esecutività del decreto, ma la sua assenza non invalida la richiesta di pagamento.

In una causa per azione di regolamento di confini, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione di merito che privilegiava una recinzione fisica rispetto ai dati catastali richiamati nei titoli di proprietà. La Suprema Corte ha sottolineato che il giudice deve motivare adeguatamente la propria scelta, non potendo ignorare le indicazioni delle mappe catastali senza una valida giustificazione, riaffermandone il ruolo cruciale in caso di incertezza.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34157/2024, chiarisce un punto fondamentale sull'onere probatorio rivendicazione. Nel caso di specie, una società costruttrice aveva chiesto la restituzione di un terreno a due privati, i quali avevano eccepito l'avvenuta usucapione. La Corte d'Appello aveva respinto l'usucapione e ordinato il rilascio, senza però valutare a fondo il titolo di proprietà della società. La Cassazione ha cassato la sentenza, stabilendo che il rigetto dell'eccezione di usucapione non esonera il giudice dal verificare la titolarità del bene in capo a chi agisce in rivendica, sebbene possa attenuare la cosiddetta 'probatio diabolica'.

Un proprietario, con sentenza definitiva che accerta il suo diritto, si oppone all'esecuzione di un precedente ordine di reintegra a favore di un possessore. La Cassazione chiarisce che la tutela possessoria deve essere eseguita prima che il diritto di proprietà possa essere fatto valere per rientrare nel bene, respingendo l'opposizione.

La Corte di Cassazione ha esaminato il ricorso di un professionista delegato contro la drastica riduzione del suo compenso da parte del Tribunale. La Corte ha respinto i motivi relativi al vizio di ultra petita e alla motivazione apparente, ma ha accolto quello sull'omessa pronuncia riguardo al rimborso delle spese anticipate. È stato chiarito che nel giudizio di opposizione alla liquidazione, il giudice deve riesaminare integralmente la richiesta, ma non può omettere di decidere su tutte le voci, incluse le spese. La causa è stata rinviata al Tribunale per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una società creditrice, confermando la validità di un'opposizione tardiva a decreto ingiuntivo presentata da un condominio. La notifica del decreto era stata effettuata presso la sede del precedente amministratore e non a quella del nuovo, rendendola irregolare. La Corte ha ribadito che spetta al debitore dimostrare che l'irregolarità della notifica gli ha impedito di conoscere tempestivamente l'atto, e spetta poi al creditore provare il contrario.