Diritto Immobiliare

La Cassazione ha respinto una domanda tardiva di fallimento per la rivendica di un immobile, presentata oltre un anno dopo la ricezione dell'avviso di vendita. La Corte ha stabilito che, pur avendo un titolo di proprietà valido, il ritardo non era giustificabile, poiché la richiesta doveva essere avanzata entro un 'termine ragionevole' dalla consapevolezza che il bene era stato acquisito dalla procedura fallimentare.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34869/2024, ha stabilito che un contratto preliminare non trascritto è opponibile alla massa dei creditori in un concordato preventivo solo se dotato di data certa anteriore all'apertura della procedura. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva ammesso al voto i promissari acquirenti per il valore dell'immobile, senza prima verificare il requisito della data certa, fondamentale per la tutela della par condicio creditorum.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34868/2024, ha stabilito che nella cessione di crediti in blocco, la sola pubblicazione dell'avviso in Gazzetta Ufficiale non è sufficiente a dimostrare la titolarità del credito da parte del cessionario. Tale pubblicazione ha solo un valore indiziario, e spetta sempre al cessionario l'onere di provare, con ulteriori elementi, che lo specifico credito contestato era effettivamente incluso nell'operazione di cessione. La Corte ha quindi annullato la decisione di merito che aveva esonerato la società cessionaria da tale prova.

La Corte di Cassazione, con ordinanza, ha stabilito che il superamento del limite di finanziabilità previsto per il mutuo fondiario (generalmente l'80% del valore dell'immobile) non determina la nullità del contratto. La Corte ha chiarito che tale limite è una norma di vigilanza prudenziale, posta a tutela della stabilità patrimoniale della banca, e non un elemento essenziale del contratto la cui violazione possa inficiarne la validità. La decisione riforma il decreto di un tribunale che aveva respinto l'ammissione al passivo fallimentare di un credito derivante da un mutuo ritenuto nullo proprio per tale superamento.

Una creditrice, erede di un proprietario espropriato, ha emesso un atto di precetto per un pagamento residuo. L'ente pubblico si è opposto. La Corte d'Appello ha confermato la nullità del precetto, ribadendo che l'onere della prova sull'esatto ammontare del credito e sul suo calcolo spetta interamente al creditore. La mancata fornitura di calcoli dettagliati e prove a sostegno non può essere sopperita da una consulenza tecnica d'ufficio.

Una società esegue lavori di rifacimento della facciata di un condominio in cambio dell'autorizzazione a installare una canna fumaria. Annullato l'accordo, la società chiede il rimborso dei costi. La Corte d'Appello di Firenze, riformando la sentenza di primo grado, accoglie la domanda di arricchimento senza causa. La Corte chiarisce che tale azione è ammissibile quando la domanda principale (es. responsabilità precontrattuale) viene respinta non per questioni di merito, ma per la mancata prova del titolo su cui si fondava, come un accordo verbale non dimostrato. Di conseguenza, il condominio, che ha beneficiato dei lavori, è tenuto a indennizzare la società per la spesa sostenuta.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due comproprietari che chiedevano di ottenere la proprietà esclusiva di un immobile tramite usucapione comproprietà. La Corte ha confermato le decisioni dei giudici di merito, stabilendo che i ricorrenti non avevano fornito una prova adeguata del possesso esclusivo, idoneo a escludere l'altro comproprietario. È stato evidenziato che la semplice recinzione e la costruzione sul fondo comune non sono sufficienti, potendo rientrare in un quadro di reciproca tolleranza tra titolari.

La Corte di Cassazione ha chiarito i limiti delle deroghe alle distanze legali previste dai regolamenti comunali. In un caso riguardante una tettoia costruita in aderenza a un muro sul confine, la Corte ha stabilito che l'eccezione che consente di costruire in presenza di una parete preesistente si applica solo se tale parete si trova sul fondo del vicino, e non se è stata realizzata dallo stesso proprietario che intende poi edificarvi contro. Di conseguenza, la tettoia è stata considerata illegittima e ne è stato ordinato l'arretramento alla distanza legale di 5 metri dal confine.

Un caso riguardante l'esecuzione di un contratto preliminare si conclude in Cassazione con una declaratoria di estinzione del giudizio. A seguito di un accordo transattivo, l'appellante ha rinunciato al ricorso e la Corte ha formalizzato la fine del processo, compensando le spese legali tra le parti.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per revocazione contro una propria ordinanza. Il caso riguarda un presunto errore revocatorio in una controversia su una servitù di passaggio. La Corte chiarisce che un errore di valutazione o di giudizio non costituisce un errore revocatorio, confermando la decisione precedente e condannando i ricorrenti alle spese.

Un imprenditore ha impugnato in Cassazione una decisione della Corte d'Appello che aveva confermato la tardività della sua opposizione a un decreto ingiuntivo. La Suprema Corte ha dichiarato l'improcedibilità del ricorso in Cassazione non per questioni di merito, ma perché il ricorrente non ha depositato la relata di notifica della sentenza impugnata, documento indispensabile per verificare la tempestività del ricorso stesso.

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha stabilito che la giurisdizione sulle controversie relative all'indennità di occupazione di immobili locati alla Pubblica Amministrazione spetta al giudice ordinario. Il caso riguardava una società di gestione del risparmio che contestava l'importo dell'indennità calcolato dall'ente pubblico dopo la scadenza del contratto. La Corte ha chiarito che, agendo la P.A. 'iure privatorum' (secondo le regole del diritto privato), la controversia verte su un diritto soggettivo di credito e non su un interesse legittimo, escludendo la competenza del giudice amministrativo. La decisione riafferma il principio della giurisdizione locazione pubblica in capo al giudice civile quando il rapporto è di natura contrattuale e paritetica.

In una controversia sulle distanze tra costruzioni, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale. Un proprietario aveva costruito a 15 cm dal confine, violando le norme locali che imponevano una distanza di 5 metri o la costruzione sul confine stesso. La Corte d'Appello aveva ordinato la demolizione. La Cassazione, invece, ha annullato tale decisione, affermando che il giudice deve sempre valutare l'alternativa di conformare l'opera avanzando la costruzione fino al confine, qualora le norme lo permettano. Questa opzione non costituisce una domanda nuova e può essere considerata anche in appello. Il caso è stato quindi rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

Una cittadina ha impugnato una sentenza del Consiglio di Stato relativa a oneri per una sanatoria edilizia. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo i limiti della propria giurisdizione. L'ordinanza sottolinea che la Corte non può riesaminare il merito o correggere errori di giudizio del giudice amministrativo, ma solo verificare l'eventuale superamento dei confini giurisdizionali, confermando così i rigidi paletti del sindacato sulle decisioni della giustizia amministrativa.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di presunto aggravamento servitù di passaggio dovuto alla creazione di nuovi varchi e alla posa di tubature. La Corte ha cassato la decisione d'appello, affermando che per determinare l'esistenza di un aggravamento è fondamentale analizzare prioritariamente il titolo costitutivo della servitù. Le norme sul minor aggravio sono solo sussidiarie e si applicano solo se il titolo è poco chiaro. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34738/2024, ha rigettato il ricorso di un proprietario in una causa di confine. La Corte ha confermato che l'azione di regolamento di confini va proposta esclusivamente contro il proprietario del fondo confinante e non contro il mero possessore. Inoltre, ha stabilito che un confine di fatto, già delineato da elementi materiali come dei paletti posti dall'originario unico proprietario, prevale sulle risultanze catastali, rendendo la domanda infondata per assenza di incertezza del confine.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso relativo a un accordo transattivo per espropriazione. La decisione sottolinea che un ricorso in Cassazione è inefficace se i motivi di impugnazione non contengono una critica specifica e puntuale della 'ratio decidendi' della sentenza appellata, configurandosi altrimenti come un 'non-motivo' e violando i requisiti formali previsti dal codice di procedura civile.

Una società di costruzioni, in cambio di lavori di ristrutturazione, doveva ricevere un monolocale. Prima del trasferimento definitivo della proprietà, l'impresa ha permesso a un terzo di occupare l'immobile, scatenando l'opposizione della proprietaria. La Corte di Cassazione ha stabilito che la società aveva solo la detenzione qualificata (detenzione appaltatore) per l'esecuzione dei lavori, non il possesso. L'aver concesso l'immobile in godimento a terzi è stato ritenuto un atto illecito, con conseguente rinvio del caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

In un caso di vizi costruttivi, la Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di merito che attribuiva al direttore dei lavori, un geometra, la responsabilità per difetti strutturali. La Suprema Corte ha ribadito che la competenza professionale e la conseguente responsabilità del geometra sono per legge limitate e non possono estendersi a opere in cemento armato, la cui direzione è di esclusiva competenza degli ingegneri. Qualsiasi contratto che violi questa ripartizione è da considerarsi nullo.

La Corte di Cassazione ha negato il diritto alla provvigione a un'agenzia immobiliare che aveva messo in contatto venditore e acquirente. La Corte ha stabilito che, nonostante il contatto iniziale, il nesso causale si era interrotto perché la prima trattativa si era conclusa senza successo a causa del prezzo troppo alto. La vendita è stata poi finalizzata grazie all'intervento di una seconda agenzia, che ha gestito una nuova e autonoma negoziazione a condizioni diverse e più vantaggiose per l'acquirente, interrompendo così il legame con l'attività del primo mediatore.