Diritto Immobiliare

Una controversia nata da un contratto preliminare di vendita immobiliare arriva in Cassazione dopo due sentenze conformi nei gradi di merito. L'ordinanza analizza i limiti del ricorso, in particolare l'applicazione del principio di 'doppia conforme', che preclude l'esame di un presunto vizio di omesso esame di un fatto quando le decisioni di primo e secondo grado si basano sulla medesima valutazione fattuale. La Corte Suprema ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni precedenti e condannando i ricorrenti al pagamento delle spese.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 30856/2024, si è pronunciata sul delicato tema della sopraelevazione in condominio e della lesione dell'aspetto architettonico. Il caso riguardava un intervento di recupero di un sottotetto che, secondo alcuni condomini, alterava l'estetica dell'edificio. Dopo decisioni contrastanti nei primi due gradi di giudizio, la Suprema Corte ha stabilito un principio fondamentale: la valutazione dell'impatto di un'opera sull'aspetto architettonico deve considerare l'edificio nella sua interezza, come espressione di un unico progetto, e non limitarsi alla sola facciata interessata o alla visibilità da specifici punti di osservazione.

La Corte di Cassazione conferma la decisione di merito in un caso di azione di rivendicazione, rigettando il ricorso degli acquirenti di un immobile. La sentenza ribadisce i principi sulla rigorosa prova della proprietà, nota come 'probatio diabolica', e chiarisce che la sua intensità si attenua quando si può risalire a un acquisto a titolo originario o a un dante causa comune. La Corte ha ritenuto sufficiente la ricostruzione basata sui titoli e supportata da una CTU, respingendo le censure sulla valutazione delle prove e sull'interpretazione della consulenza tecnica.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello in un caso di compravendita immobiliare. La questione centrale era se i promissari acquirenti, che chiedevano sia il trasferimento forzato dell'immobile sia una riduzione del prezzo per vizi, dovessero fare un'offerta formale del pagamento del saldo (offerta del prezzo). La Corte ha stabilito che il giudice di merito ha errato non verificando se, in base al contratto preliminare, il pagamento fosse dovuto prima della stipula del definitivo. Solo in quel caso, infatti, l'offerta del prezzo sarebbe stata una condizione necessaria per agire in giudizio. La causa è stata rinviata per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni cittadini che chiedevano un risarcimento danni a un Comune per un certificato urbanistico rivelatosi inesatto. La Corte ha stabilito che, non essendo il certificato inequivocabile sulle potenzialità edificatorie, non si era generato un legittimo affidamento del privato tale da giustificare un risarcimento per l'acquisto del terreno a un prezzo ritenuto eccessivo.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un condominio contro una decisione del Consiglio di Stato, che aveva confermato la revoca di una concessione precaria. La Corte ha ribadito che il suo controllo non riguarda errori di giudizio del giudice amministrativo, ma solo i limiti esterni della giurisdizione. Le lamentele sull'interpretazione del contratto non configurano un eccesso di potere giurisdizionale, bensì un potenziale errore di merito, non sindacabile in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione ha stabilito che manca la giurisdizione del giudice italiano per le domande di risarcimento avanzate da terzi (una persona fisica e una società) che hanno subito danni indiretti a seguito di un sinistro occorso a un immobile in Germania, assicurato presso una compagnia tedesca. La decisione si fonda sulla mancanza di un rapporto contrattuale diretto tra i terzi e l'assicuratore, presupposto necessario secondo il Regolamento UE 1215/2012 per radicare la competenza nel foro dell'attore.

Un proprietario terriero si è opposto all'occupazione di una parte del suo fondo da parte di una società di costruzioni. Dopo un lungo iter giudiziario, la Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale di procedura: una precedente decisione di cassazione senza rinvio, che annullava una sentenza d'appello per un difetto di legittimazione, aveva reso definitiva la sentenza di primo grado favorevole al proprietario. La Corte d'Appello aveva erroneamente ritenuto estinto l'intero giudizio. La Suprema Corte ha quindi cassato la decisione d'appello, affermando il principio del giudicato formatosi sulla prima sentenza.

Una società costruttrice è stata citata in giudizio dalla proprietaria di un immobile confinante per la presunta violazione delle distanze legali a seguito di un intervento di demolizione e ricostruzione. La Corte d'Appello aveva qualificato l'opera come una nuova costruzione, ordinandone la parziale demolizione. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, rilevando che i giudici di merito non avevano considerato la normativa sopravvenuta, più favorevole al costruttore, che ha ampliato la definizione di "ristrutturazione edilizia" includendo modifiche di sagoma e volume. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione alla luce delle leggi più recenti.

Un gruppo di proprietari immobiliari ha citato in giudizio i vicini per ottenere il riconoscimento di una servitù di uso pubblico su strade e parcheggi, basandosi sull'usucapione. Dopo due sentenze sfavorevoli, la Corte di Cassazione ha parzialmente accolto il ricorso. La Suprema Corte ha annullato la decisione precedente per non aver esaminato la domanda specifica di usucapione ordinaria, distinta da quella di uso pubblico, e per aver erroneamente dichiarato inefficace una convenzione di lottizzazione senza verificare quali opere fossero state completate. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata sui principi stabiliti.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per revocazione basato su un presunto errore di fatto. La decisione chiarisce che la revocazione è possibile solo per errori autonomi della Corte stessa e non per vizi già presenti nelle sentenze di merito. Il caso nasce da una controversia su un contratto preliminare immobiliare, dove i promissari acquirenti contestavano la valutazione dei pagamenti effettuati. La Corte ha ribadito che la revocazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio sul merito della causa.

Una disputa su una servitù di passaggio arriva in Cassazione. La questione centrale è l'eccezione di prescrizione per non uso ventennale del diritto. La Corte d'Appello l'aveva ritenuta non proposta, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che un'eccezione tempestivamente sollevata non si considera rinunciata solo perché non viene ripetuta nelle conclusioni finali, se l'intera linea difensiva la presuppone. La sentenza è stata annullata con rinvio per riesaminare la questione della prescrizione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un ricorso contro una sentenza della Corte d'Appello che confermava la simulazione di alcuni atti di compravendita immobiliare. Il ricorso è stato respinto non nel merito, ma per motivi procedurali, in quanto violava il principio di autosufficienza. I ricorrenti non avevano fornito una sommaria esposizione dei fatti di causa né avevano riprodotto il contenuto essenziale degli atti processuali e dei documenti su cui si fondava l'impugnazione, rendendo impossibile per la Corte valutare la fondatezza delle censure.

Una società, sostenendo di essere proprietaria in buona fede di beni immobili, ha impugnato la trascrizione di un provvedimento di confisca penale emesso a carico di un'altra persona. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per genericità, ribadendo un principio fondamentale: la contestazione da parte di un terzo estraneo alla procedura penale deve essere primariamente sollevata davanti al giudice dell'esecuzione penale. Il ricorso mancava di elementi essenziali per dimostrare la titolarità del diritto e l'estraneità dei beni alla confisca, rendendo impossibile per la Corte una valutazione nel merito. La decisione chiarisce gli oneri probatori a carico di chi agisce per proteggere la propria proprietà da una confisca penale terzo.

In una lunga controversia su una servitù di passo, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito che limitavano il diritto al solo passaggio pedonale. I proprietari del fondo dominante rivendicavano un uso carrabile, ma le prove, incluse le perizie tecniche, dimostravano che il sentiero era fisicamente inidoneo al transito di veicoli. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che non può riesaminare i fatti o le prove, ma solo verificare la corretta applicazione della legge.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 35258/2024, interviene sul tema della probatio diabolica. Il caso riguarda una richiesta di restituzione di un immobile. I proprietari si scontrano con i detentori, il cui titolo derivava da una donazione basata su una presunta usucapione, già negata in un precedente giudizio definitivo. La Corte d'Appello aveva comunque richiesto ai proprietari la piena prova della proprietà. La Cassazione ha cassato la sentenza, stabilendo che il giudicato precedente che nega l'usucapione al convenuto costituisce un elemento fondamentale che attenua l'onere probatorio a carico di chi rivendica il bene, dovendo essere adeguatamente valutato dal giudice.

La Corte di Cassazione interviene nuovamente su un caso riguardante la nullità di una delibera consortile. Una società aveva impugnato due delibere di un consorzio industriale, lamentando sia il mancato raggiungimento dell'unanimità (vizio di quorum) sia l'illegittima retroattività di nuove tabelle di ripartizione delle spese (vizio di contenuto). La Corte d'Appello, nel giudizio di rinvio, aveva erroneamente considerato il secondo motivo assorbito dalla questione del quorum. La Cassazione, accogliendo il ricorso, cassa la sentenza e rinvia nuovamente la causa, stabilendo che il vizio relativo al contenuto della delibera è autonomo e deve essere esaminato separatamente, anche se il quorum richiesto era corretto.

Una società immobiliare ha impugnato una serie di vendite del proprio patrimonio, orchestrate dal suo ex amministratore, sostenendo l'esistenza di un piano fraudolento. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo che la "mala gestio" dell'amministratore non invalida di per sé il contratto stipulato con un terzo. La società danneggiata deve agire con rimedi personali contro l'amministratore e non con l'annullamento del contratto.

La Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per revocazione presentato da un'avvocatessa che si difendeva in proprio. Le ragioni: non era più iscritta all'albo speciale per le giurisdizioni superiori e non aveva provato la notifica dell'atto alla controparte. La decisione conferma l'importanza dei requisiti formali.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di danni a un immobile concesso prima in comodato a un'associazione e poi in locazione a privati. L'ordinanza chiarisce la presunzione di buono stato dell'immobile all'inizio della locazione in assenza di descrizione, addossando la piena responsabilità del conduttore per i danni riscontrati. La Corte ha inoltre cassato la sentenza d'appello sulla compensazione delle spese legali, ritenendo insufficiente la motivazione addotta dal giudice di merito.