Diritto Immobiliare

In un caso di appalto per lavori edili, la Corte di Cassazione ha chiarito i termini per sollevare l'eccezione di decadenza dalla garanzia per vizi. La Corte ha stabilito che tale eccezione deve essere proposta dall'appaltatore entro e non oltre la prima udienza di comparizione, e non successivamente tramite memorie istruttorie. La sentenza impugnata, che aveva ritenuto tempestiva un'eccezione sollevata tardivamente, è stata cassata con rinvio, affermando un principio fondamentale sulla scansione delle preclusioni processuali.

Una persona riceve un immobile tramite una "donazione verbale immobile", un atto legalmente nullo per il trasferimento di proprietà. Dopo la morte del donante, l'erede agisce per riavere il bene. La Corte di Cassazione ha stabilito che, sebbene la donazione verbale sia nulla per trasferire la proprietà, è un atto idoneo a trasferire il possesso. Di conseguenza, il beneficiario può iniziare a contare il tempo necessario per l'usucapione (acquisto per possesso prolungato) dal momento della donazione, senza dover dimostrare un successivo atto di trasformazione della detenzione in possesso. La sentenza della Corte d'Appello è stata annullata.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di due promittenti acquirenti in una causa per inadempimento di un contratto preliminare immobiliare. La decisione si fonda sul principio della "doppia conforme", poiché la sentenza d'appello aveva confermato la decisione di primo grado basandosi sulle medesime ragioni. La Corte ribadisce che, in tali casi, non è possibile contestare in Cassazione l'omesso esame di fatti decisivi.

La Corte di Cassazione chiarisce che l'interruzione prescrizione di un diritto, come quello al trasferimento di un immobile, è un'eccezione rilevabile d'ufficio dal giudice. Se dagli atti emergono prove del riconoscimento del diritto da parte del debitore, il giudice deve considerarle, anche se la parte interessata non ha formalmente sollevato una controeccezione. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva ignorato le prove testimoniali in tal senso, rinviando la causa per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una società consortile contro la decisione della Corte d'Appello che aveva annullato un lodo arbitrale. La sentenza chiarisce i limiti del giudizio di impugnazione lodo arbitrale, affermando che la riqualificazione giuridica della controversia da parte del giudice non costituisce un'invasione nel merito, ma un corretto sindacato su un errore di diritto commesso dagli arbitri. I motivi che tendono a un riesame dei fatti sono inammissibili in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione chiarisce quando sorge il diritto alla provvigione del mediatore. Analizzando un caso di preliminare di vendita firmato da un solo comproprietario, la Corte stabilisce che la conclusione di un 'affare', inteso come qualsiasi atto che crei un vincolo giuridico tra le parti, è sufficiente a far maturare il diritto alla provvigione. L'ordinanza sottolinea inoltre un importante principio processuale: se la decisione di merito si fonda su due autonome ragioni, l'appellante deve contestarle entrambe, pena l'inammissibilità del ricorso.

In una disputa su un contratto di appalto, la Corte di Cassazione ha stabilito che se le parti prevedono un accordo scritto per lavori extra, questa clausola deve essere interpretata letteralmente. La Corte ha annullato la decisione di merito che aveva riconosciuto il compenso per opere aggiuntive basandosi su un presunto accordo verbale, in violazione della chiara previsione contrattuale che richiedeva un 'accordo aggiuntivo scritto' prima dell'inizio dei lavori. La sentenza ribadisce la centralità del criterio letterale nell'interpretazione dei contratti.

Un promittente venditore impugna una sentenza utilizzando un ricorso anziché l'atto di citazione. A causa di questo errore forma appello, l'atto viene depositato ma mai notificato alla controparte entro i termini. La Corte di Cassazione conferma l'inammissibilità del gravame, sottolineando che l'errore iniziale della parte è decisivo e non può essere sanato da presunti ritardi della cancelleria del tribunale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 445/2024, ha rigettato il ricorso di un coerede che chiedeva l'usucapione di un bene ereditario. La Corte ha ribadito che per l'usucapione tra coeredi non è sufficiente il semplice godimento del bene, ma è necessaria la prova di un possesso esclusivo, manifestato con atti incompatibili con il diritto degli altri eredi. Il caso riguardava la divisione di una comunione ereditaria, in cui uno degli eredi si opponeva sostenendo di aver usucapito un podere. La sua domanda è stata respinta in tutti i gradi di giudizio.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 444/2024, ha stabilito che l'eccezione alle distanze legali vedute, prevista in presenza di una via pubblica, non si applica ai fondi contigui e allineati sullo stesso lato. La Corte ha rigettato il ricorso su questo punto, affermando che la contiguità tra le proprietà mantiene l'esigenza di tutela della riservatezza. Ha invece accolto il motivo relativo all'eccessiva liquidazione delle spese legali, ricalcolandole in base al reale valore della controversia, notevolmente inferiore a quanto stabilito in appello.

La Corte di Cassazione ha rigettato la domanda di usucapione di un terreno con annesso capannone, promossa da alcuni privati contro un Comune. La Corte ha stabilito che l'usucapione del bene pubblico è impossibile quando questo, a seguito di decreti ministeriali che ne riconoscono l'interesse paesaggistico, rientra nel demanio culturale. Tali beni sono inalienabili e non possono essere acquisiti per possesso prolungato, indipendentemente dal loro utilizzo effettivo da parte dell'ente pubblico.

In un caso di servitù di veduta illegittima, la Corte di Cassazione ha stabilito che non è sempre necessaria la demolizione dell'opera. Se la richiesta del danneggiato è l'eliminazione della veduta, il giudice deve valutare soluzioni alternative e proporzionate, come l'installazione di pannelli, per contemperare gli interessi delle parti, annullando la sentenza che aveva ordinato la demolizione senza considerare tali opzioni.

Un committente recede da un contratto di appalto per una ristrutturazione non completata e chiede il risarcimento per i vizi dell'opera parzialmente eseguita. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 421/2024, stabilisce che il 'recesso committente appalto' non impedisce di agire per il risarcimento dei danni. La garanzia speciale per vizi e difformità, con i suoi termini brevi di prescrizione, si applica solo alle opere completate. Per le opere incomplete, si applicano le regole generali sull'inadempimento contrattuale, con prescrizione ordinaria.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato il tema dell'usucapione tra parenti, negando la richiesta di una sorella di usucapire un immobile di proprietà dell'altra. La Corte ha stabilito che l'uso prolungato del bene, durato oltre trent'anni, non costituiva possesso valido ai fini dell'usucapione, ma era frutto di mera tolleranza dovuta allo stretto legame familiare. L'ordinanza ha inoltre dichiarato inammissibili le ulteriori domande presentate tardivamente nel corso del giudizio d'appello, ribadendo i rigidi limiti processuali.

Una società di mediazione immobiliare aveva messo in contatto venditori e acquirente per un immobile. La prima trattativa fallì, ma circa un anno dopo l'affare si concluse con l'intervento di un'altra agenzia e a condizioni diverse. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 403/2024, ha stabilito che per il diritto alla provvigione mediatore non è sufficiente il semplice contatto iniziale. È necessario un 'nesso di causalità adeguata' tra l'attività del primo mediatore e la conclusione effettiva dell'affare. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva concesso la provvigione, rinviando il caso per una nuova valutazione che tenga conto di tutti gli elementi intervenuti, come il tempo trascorso e il ruolo del secondo mediatore.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il vincolo del prezzo massimo di cessione per un immobile in edilizia convenzionata non è applicabile se la convenzione originaria tra Comune e costruttore non lo prevede espressamente. Di conseguenza, gli acquirenti che hanno pagato un prezzo di libero mercato non hanno diritto alla restituzione della differenza, poiché manca il presupposto normativo per l'integrazione automatica del contratto.

Un acquirente ha perso un immobile a causa di un'ipoteca non correttamente comunicata dal notaio. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione d'appello, affermando la responsabilità del notaio. La sentenza si fonda sul "principio di non contestazione": il notaio non aveva tempestivamente negato che il pagamento del prezzo fosse avvenuto contestualmente al rogito. Questo principio è stato decisivo per stabilire il nesso causale tra la negligenza del professionista e il danno subito dall'acquirente. La Corte ha rinviato il caso per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra azione di accertamento della proprietà e azione di rivendicazione. Il caso riguarda una disputa su terreni in cui i proprietari originari hanno citato in giudizio i vicini, i quali avevano frazionato e donato parte dei terreni ai propri figli, sostenendo di averli usucapiti. La Corte d'Appello aveva erroneamente qualificato l'azione come un semplice accertamento negativo, alleggerendo l'onere della prova. La Cassazione ha corretto questa interpretazione, stabilendo che, poiché gli attori non erano in possesso del bene e ne chiedevano il riconoscimento della proprietà erga omnes, si trattava di una vera e propria azione di rivendicazione, che impone la rigorosa 'probatio diabolica'. Di conseguenza, la sentenza d'appello è stata annullata con rinvio.

Un caso di disputa ereditaria giunge in Cassazione, ma l'appello viene respinto senza esame del merito. La Corte dichiara l'improcedibilità del ricorso perché l'appellante non ha depositato la copia della sentenza impugnata entro i termini di legge, sottolineando l'importanza cruciale del rispetto delle norme procedurali.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 361/2024, ha chiarito importanti principi sul condominio minimo. Il caso riguardava l'installazione di una scala esterna in una villa bifamiliare, ritenuta lesiva del decoro architettonico. La Corte ha confermato la decisione, respingendo le censure sulla natura condominiale dei muri perimetrali e sulla presunta nullità della consulenza tecnica. L'ordinanza ribadisce che anche un edificio con due soli proprietari è soggetto alle norme condominiali se condivide parti strutturali.