Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha stabilito che il giudice dell'esecuzione non può modificare o reinterpretare un titolo esecutivo, come una sentenza di condanna alla demolizione, basandosi su elementi esterni e successivi, quale una pronuncia del Tribunale Amministrativo. Il caso riguardava una condanna alla riduzione di un immobile per violazione delle distanze legali. La Corte ha chiarito che l'esecuzione deve attenersi scrupolosamente a quanto stabilito nel giudizio di merito, senza introdurre nuovi criteri interpretativi, come l'"indice di visuale libera", che non erano parte del titolo esecutivo originale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1615/2024, ha chiarito l'applicazione della presunzione di comunione del cortile ai sensi dell'art. 1117 c.c. in un caso di condominio sorto a seguito di frazionamento e vendita forzata di un unico immobile. La Corte ha stabilito che, in assenza di una chiara ed univoca riserva di proprietà esclusiva nel primo atto di trasferimento, il cortile, per sua natura funzionale all'uso comune, deve considerarsi bene condominiale. Viene così rigettato il ricorso di una condomina che ne rivendicava la proprietà esclusiva.

Un promissario acquirente ha impugnato la decisione della Corte d'Appello che aveva dichiarato risolto un contratto preliminare per inadempimento, a seguito di una diffida ad adempiere rimasta senza riscontro. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, dichiarando i motivi inammissibili per difetto di specificità e per aver introdotto questioni nuove non dibattute nei precedenti gradi di giudizio, confermando così la risoluzione del contratto.

La Corte di Cassazione nega l'usucapione tra parenti su una striscia di terreno, sottolineando che l'utilizzo del bene basato su mera tolleranza familiare (permissio fraterna) non costituisce possesso valido. La Corte ha inoltre svalutato una confessione stragiudiziale, poiché resa da un soggetto che all'epoca non aveva la titolarità del diritto. La decisione ribadisce la necessità di una prova rigorosa dell'interversione del possesso per superare la presunzione di semplice detenzione nei contesti familiari.

Una controversia sulla divisione di un immobile giunge in Cassazione, ma il ricorso viene dichiarato inammissibile. La Corte Suprema ha stabilito che la procura speciale cassazione deve essere conferita prima o contestualmente alla notifica del ricorso. In questo caso, essendo stata rilasciata in data successiva, ha invalidato l'intero atto, evidenziando l'importanza cruciale del rispetto dei termini procedurali.

La Corte di Cassazione conferma la nullità di una vendita immobiliare a causa della mancata menzione nel contratto di due titoli edilizi in sanatoria. L'ordinanza stabilisce che la pronuncia di merito si basava su due ragioni autonome: una nullità formale per l'omissione e una sostanziale per l'abuso edilizio (cambio di destinazione d'uso). Poiché il venditore ha impugnato solo una delle due motivazioni, il ricorso è stato dichiarato inammissibile, confermando la decisione e il principio della ratio decidendi non censurata.

Un promissario acquirente ha costretto i promittenti venditori a firmare un contratto immobiliare sfavorevole, minacciando di incassare un assegno dato in garanzia. La Corte di Cassazione ha confermato l'annullamento del contratto per violenza morale, stabilendo che la minaccia di far valere un diritto, se finalizzata a ottenere un vantaggio ingiusto, vizia il consenso e rende l'accordo invalido.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una struttura composta da un telo scuro e paletti metallici, se stabilmente ancorata al suolo, rientra nella nozione di costruzione. Di conseguenza, deve rispettare le distanze legali previste dall'art. 907 c.c. rispetto alle vedute dell'edificio vicino. Il ricorso del proprietario, che sosteneva la natura precaria e facilmente amovibile della struttura, è stato respinto perché mirava a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

Un residente ha citato in giudizio un condominio per rimuovere una sbarra su un viale, sostenendo l'esistenza di una comunione viale privato. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando che spetta a chi agisce in giudizio l'onere di provare la comunione. In assenza di prove derivanti da regolamenti, ripartizione delle spese o altri elementi, la Corte ha stabilito che il viale era composto da due proprietà private distinte, legittimando così l'apposizione della sbarra sulla porzione di proprietà esclusiva.

Una proprietaria ha citato in giudizio i vicini per la presunta violazione delle distanze legali nella costruzione di un nuovo manufatto. Dopo la sconfitta in primo e secondo grado, il suo ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile. La Suprema Corte ha chiarito che il ricorso mancava di specificità e tentava di ottenere un riesame dei fatti, compito precluso al giudice di legittimità, confermando l'importanza del rispetto dei canoni procedurali per l'ammissibilità del gravame.

Un condominio si oppone a una decisione della Corte d'Appello che ha dichiarato nulle le sue delibere sulla ripartizione delle spese. La Corte di Cassazione, riconoscendo la complessità e l'importanza della questione giuridica sulla differenza tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali, ha emesso un'ordinanza interlocutoria. Con questa ordinanza, il caso è stato rinviato a una pubblica udienza per un esame più approfondito, senza una decisione finale sul merito.

Una società creditrice si è vista dichiarare il ricorso per cassazione improcedibile per non aver depositato la copia autentica della sentenza impugnata, completa di data e numero di pubblicazione. La Suprema Corte ha ribadito che tali elementi sono indispensabili per verificare l'esistenza stessa del provvedimento e la tempestività dell'impugnazione, sottolineando come la mancanza di questi requisiti formali renda l'atto inammissibile a prescindere dal merito della questione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1569/2024, affronta il tema della revoca amministratore di condominio. Due condomini avevano richiesto la rimozione giudiziale dell'amministratore, ma la loro domanda è stata rigettata in primo e secondo grado. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso sul merito della revoca, confermando che tali provvedimenti non sono definitivi. Ha invece esaminato e rigettato il ricorso relativo alle spese legali, ritenendo legittima la decisione della Corte d'Appello di compensarle, nonostante la parziale riforma delle motivazioni della decisione di primo grado.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari immobiliari, confermando la limitazione di una servitù di passaggio. La Corte ha chiarito il ruolo fondamentale della nota di trascrizione: sebbene il diritto nasca dal contratto (titolo), la sua opponibilità a terzi dipende esclusivamente dal contenuto della nota. Una riserva che limitava la servitù, presente nell'atto originale e debitamente trascritta, è stata ritenuta pienamente opponibile ai successivi acquirenti, anche se questi ultimi derivavano il loro diritto da più atti distinti.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due garanti che avevano costituito un fondo patrimoniale per sottrarre i loro beni alla garanzia patrimoniale generica. L'ordinanza conferma la legittimità dell'azione revocatoria del fondo patrimoniale promossa da un istituto di credito, ritenendo sussistenti sia il pregiudizio per il creditore (eventus damni) sia la consapevolezza del danno da parte dei debitori (scientia damni). La Corte ha inoltre respinto le eccezioni sulla nullità del contratto di garanzia e sul difetto di legittimazione della società cessionaria del credito.

Un condomino impugna una delibera per una costosa perizia energetica, sostenendo un eccesso di potere del condominio. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo che il controllo del giudice non può estendersi al merito o alla convenienza economica delle scelte dell'assemblea, che rientrano nel suo potere discrezionale, a meno che non arrechino un grave pregiudizio alla cosa comune.

Un gruppo di proprietari citava in giudizio un condominio per ottenere una servitù di passaggio coattiva sui suoi terreni. Sebbene i tribunali di primo e secondo grado avessero dato loro ragione, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione. Il motivo? La causa avrebbe dovuto essere intentata contro i singoli condòmini e non contro l'amministratore. La Corte ha chiarito che la legittimazione passiva condominio, in azioni che incidono sui diritti reali dei singoli proprietari, spetta a questi ultimi in litisconsorzio necessario.

In una disputa sulla proprietà di aree esterne in un condominio, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione di merito che le aveva attribuite in via esclusiva a un solo condomino. La Suprema Corte ha ribadito che la presunzione di condominialità di tali aree, come cortili e parcheggi, può essere superata solo da un titolo contrario chiaro e inequivoco, presente nell'atto originario che ha dato vita al condominio, e non da interpretazioni deduttive basate sul silenzio o su clausole ambigue di atti di vendita successivi.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 27697/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di spese processuali. Nel caso di una rinuncia all'azione, che equivale a un rigetto nel merito della domanda, il giudice non ha il potere di compensare le spese. La parte che rinuncia è tenuta a rimborsare integralmente le spese legali alla controparte. Questa decisione chiarisce che la rinuncia all'azione ha conseguenze legali diverse e più nette rispetto alla semplice rinuncia agli atti del giudizio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 27688/2025, ha stabilito un principio fondamentale sulla responsabilità del progettista in caso di abusi edilizi. La Corte ha chiarito che la successiva vendita dell'immobile a terzi non interrompe il nesso di causalità tra la condotta illecita del professionista (l'abuso edilizio) e il danno subito dagli acquirenti finali. Questi ultimi, infatti, subiscono un pregiudizio diretto, come i costi per la sanatoria, che discende direttamente dall'irregolarità originaria. Pertanto, la responsabilità del progettista persiste anche nei confronti di chi acquista l'immobile in un secondo momento, configurandosi come una causa diretta e concorrente del danno.