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Diritto Immobiliare

Assegnazione casa coniugale: quando decade il diritto

Una società acquista un immobile all’asta, gravato da un provvedimento di assegnazione della casa coniugale a favore della precedente proprietaria e del figlio. Il Tribunale, pur riconoscendo l’opponibilità iniziale del provvedimento, ha stabilito la cessazione del diritto. La decisione si fonda sul principio di autoresponsabilità del figlio, ormai maggiorenne da anni e con un percorso di studi concluso, ritenendo che il suo interesse a permanere nell’immobile sia recessivo rispetto al diritto di proprietà del terzo acquirente, che ha subito il vincolo per quasi sedici anni.

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Morosità conduttore: quando è risolto il contratto

Una sentenza del Tribunale di Bergamo ha stabilito la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per morosità del conduttore. Il conduttore aveva sospeso il pagamento dei canoni sostenendo di aver effettuato lavori di ristrutturazione necessari. Il Giudice ha ritenuto l’inadempimento grave e ingiustificato, poiché il conduttore non ha fornito prove sufficienti né sulla necessità dei lavori né su un presunto accordo con il locatore. La decisione sottolinea l’importanza dell’onere della prova e il peso delle clausole contrattuali che vietano la sospensione dei pagamenti.

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Efficacia riflessa sentenza: Stop all'esecuzione

Un Tribunale ha bloccato una procedura di esecuzione immobiliare promossa da un istituto di credito. La decisione si fonda sul principio dell’efficacia riflessa di una sentenza non ancora definitiva, emessa in un’altra causa tra le parti. Tale sentenza, pur essendo in attesa di appello, ha costituito prova sufficiente per dimostrare l’insussistenza del diritto della banca a procedere con il pignoramento, in quanto il suo credito era stato di fatto azzerato dall’accertamento di addebiti illegittimi su un conto corrente. Il giudice ha quindi accolto l’opposizione dei debitori, pur rigettando le loro domande sulla nullità del contratto di mutuo e sulla compensazione formale dei crediti.

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Divieto casa vacanza: il regolamento può prevalere?

Una sentenza della Corte di Appello di Roma ha confermato il divieto di destinare un appartamento a casa vacanza, in base a un regolamento condominiale del 1975. La Corte ha stabilito che la clausola che vietava attività di ‘albergo e locanda’ deve essere interpretata estensivamente, includendo anche le moderne forme di ospitalità extra-alberghiera. Secondo i giudici, l’intento originario del regolamento era quello di precludere qualsiasi attività che comportasse l’alloggio temporaneo a terzi dietro corrispettivo, in quanto potenziale fonte di disturbo. La decisione sottolinea come i regolamenti di natura contrattuale, se correttamente trascritti, siano pienamente vincolanti per tutti i condomini, anche per i successivi acquirenti.

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Indennità di occupazione: condanna e calcolo del danno

Il Tribunale di Bergamo ha condannato un soggetto, rimasto contumace, al rilascio di un immobile e al pagamento di un debito residuo di 2.800 €. La decisione stabilisce anche il versamento di una indennità di occupazione mensile di 225 € per il periodo successivo alla data fissata per il rilascio, fino all’effettiva riconsegna. La sentenza chiarisce i criteri per la condanna al pagamento di somme future e le condizioni per l’esclusione di interessi e rivalutazione monetaria.

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Prorogatio imperii amministratore: chi convoca?

La sentenza del Tribunale di Venezia, n. 3045/2024, analizza il principio di prorogatio imperii dell’amministratore di condominio. Il caso riguarda l’impugnazione di una delibera assembleare convocata da alcuni condomini dopo le dimissioni dell’amministratore. Il Tribunale ha annullato la delibera, chiarendo che l’amministratore dimissionario conserva pieni poteri, inclusa la convocazione dell’assemblea, fino alla sua effettiva sostituzione. La facoltà dei condomini di auto-convocarsi è limitata alla sola ipotesi di ‘mancanza’ totale dell’amministratore, non alla semplice cessazione dall’incarico.

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Agevolazioni prima casa: la data di fine lavori

Con la sentenza n. 34573 del 30/12/2019, la Cassazione Civile, Sez. V, ha stabilito un principio cruciale per le agevolazioni prima casa. Il caso riguardava la revoca del beneficio IVA al 4% a una contribuente per non aver ultimato i lavori entro tre anni. La Corte ha chiarito che il termine di decadenza per l’accertamento fiscale non decorre dalla data dell’atto di acquisto, ma dalla data di effettiva ultimazione dei lavori, attestata formalmente (es. con la dichiarazione per l’accatastamento). La prova di tale ultimazione spetta al contribuente.

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Responsabilità custode: risarcimento per caduta su buca

La sentenza del Tribunale di Ancona, n. 1191/2025, affronta il tema della responsabilità custode di un Comune per la caduta di una cittadina a causa di una buca stradale. Pur riconoscendo la responsabilità dell’ente ex art. 2051 c.c., il giudice ha ridotto il risarcimento di 1/3, ravvisando un concorso di colpa della danneggiata per non aver prestato la dovuta attenzione a un’insidia prevedibile.

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Azione revocatoria: vendita immobile tra familiari

La Corte d’Appello di Brescia, con sentenza n. 926/2018, conferma la revoca di una vendita immobiliare tra madre e figlia. La decisione si fonda sulla prova dei requisiti dell’azione revocatoria: il pregiudizio per il creditore (eventus damni), dato dal prezzo incongruo e dalla minor appetibilità del bene acquistato in sostituzione, e la consapevolezza del danno (scientia damni) in capo alla figlia, provata tramite presunzioni come il legame familiare e la conoscenza della situazione debitoria della madre.

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Mutuo condizionato: sì al pignoramento immobiliare

Con la sentenza del 01/07/2025 (R.G. 580/2025), il Tribunale di Ancona ha rigettato l’opposizione di un debitore, confermando che un contratto di mutuo condizionato costituisce titolo esecutivo valido per avviare un pignoramento. La decisione si allinea al principio stabilito dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 5968/2025), secondo cui non è necessario un ulteriore atto notarile per attestare lo svincolo delle somme, essendo sufficiente la messa a disposizione del denaro e l’obbligo di restituzione.

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Spese custodia pignoramento: come opporsi?

La Cassazione Civile, con la sentenza n. 34751/2019, chiarisce i rimedi per contestare la liquidazione delle spese custodia pignoramento. Un creditore si era opposto, ai sensi dell’art. 170 T.U. Spese di Giustizia, al provvedimento che gli addebitava i costi del custode, sostenendo dovessero gravare sul debitore. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo che tale strumento serve solo a contestare il ‘quantum’ (l’importo), non il soggetto obbligato. Per quest’ultima questione, lo strumento corretto è l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.).

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Patrimonio disponibile: no al canone unico per TLC

Il Tribunale di Ancona (sent. del 04/07/2025, R.G. 5277/2024) stabilisce che il canone unico non si applica ai contratti di locazione di beni del patrimonio disponibile comunale, anche se usati per servizi di telecomunicazione. La natura privatistica del rapporto prevale, rendendo legittimo il canone di locazione pattuito.

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Azione revocatoria: donazione e competenza territoriale

La Corte d’Appello di Torino ha confermato la sentenza di primo grado che accoglieva un’azione revocatoria promossa da un ente creditore. Il caso riguarda una madre che, dopo aver ricevuto avvisi di accertamento per un debito fiscale, donava diversi immobili alle figlie. La Corte ha rigettato l’eccezione di incompetenza territoriale, stabilendo che il foro competente è quello del domicilio del creditore. Ha inoltre qualificato gli atti come donazioni pure e semplici, ritenendo sussistenti sia il pregiudizio per il creditore (eventus damni) sia la consapevolezza del debitore di arrecare tale danno (scientia damni), data la stretta vicinanza temporale tra la notifica del debito e gli atti di donazione.

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Onere della prova appalto: chi prova i vizi?

Una società committente si opponeva al pagamento del saldo di un subappalto, lamentando vizi e l’abbandono del cantiere. La Corte d’Appello ha respinto le sue richieste, chiarendo i principi sull’onere della prova appalto. È stato stabilito che, una volta che il subappaltatore prova di aver concluso i lavori, spetta al committente, che ha la disponibilità dell’immobile, fornire una prova specifica e tempestiva dei singoli difetti lamentati. Contestazioni generiche e tardive non sono sufficienti per sottrarsi al pagamento.

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Impugnazione delibera condominiale per errore contabile

Una società ha promosso un’azione di impugnazione delibera condominiale per contestare l’approvazione di un bilancio che includeva erroneamente una spesa legale già saldata e duplicata. Inizialmente respinta, la richiesta è stata accolta in appello. La Corte ha annullato la delibera basandosi su una consulenza tecnica (CTU) di un altro procedimento, che provava in modo decisivo l’errore contabile. La sentenza sottolinea che la correttezza e veridicità del rendiconto sono requisiti essenziali per la validità della delibera di approvazione.

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Pregiudizio grave: ok sospensione per prima casa

La Corte d’Appello di Torino ha concesso la sospensione dell’efficacia esecutiva di una sentenza di primo grado, accogliendo l’istanza di un debitore che rischiava il pignoramento della sua unica abitazione. La decisione si fonda esclusivamente sulla valutazione del ‘pregiudizio grave e irreparabile’ (periculum in mora), identificato nella perdita della prima casa, bene non fungibile e collegato a diritti fondamentali della persona. La Corte ha ritenuto questo danno, concreto e imminente, prevalente sull’interesse economico del creditore, anche a prescindere da una valutazione sulla probabile fondatezza dell’appello.

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Responsabilità direttore lavori: la sentenza del 2025

Il Tribunale di Monza ha dichiarato la risoluzione di un contratto di appalto e condannato in solido appaltatore e direttore dei lavori al risarcimento dei danni per vizi nell’opera. La sentenza chiarisce la condivisione della responsabilità direttore lavori per omessa sorveglianza, quantificando il danno in 53.000 euro. Rigettate le richieste di danni per ritardo (causa Covid-19) e mancata locazione per comportamento non diligente dei committenti.

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Mediazione immobiliare: doveri e prescrizione del compenso

Un acquirente si oppone al pagamento della provvigione per una mediazione immobiliare, sostenendo la prescrizione del diritto e l’inadempimento informativo dell’agente riguardo a difformità dell’immobile. Il Tribunale rigetta l’opposizione, affermando che il tentativo di negoziare uno sconto sulla provvigione ha interrotto la prescrizione. Inoltre, stabilisce che il mediatore aveva correttamente informato l’acquirente, consegnandogli tutta la documentazione sulle irregolarità prima della conclusione dell’affare.

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Vizio occulto immobile: amianto e risoluzione contratto

Una recente sentenza del Tribunale di Monza ha affrontato il tema del vizio occulto immobile in una compravendita. Gli acquirenti di un laboratorio artigianale, scoperta la presenza di amianto non solo sul tetto (fatto noto) ma anche nel controsoffitto, hanno richiesto la risoluzione del contratto. Il Tribunale ha rigettato la domanda, qualificando il difetto come un vizio occulto e non come consegna di ‘aliud pro alio’ (bene diverso). La decisione si fonda sul principio di autoresponsabilità dell’acquirente, che, a fronte di un immobile datato e di indizi visibili (rattoppi), avrebbe dovuto usare una maggiore diligenza nelle verifiche pre-acquisto. La presenza di amianto, sebbene grave, non ha snaturato la funzione del bene e non era tale da giustificare la risoluzione contrattuale.

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Occupazione senza titolo: condanna a rilascio e risarcimento

Un ente previdenziale ha citato in giudizio un soggetto per l’occupazione senza titolo di un suo immobile, protrattasi dal novembre 2017. Nonostante le prove documentali, tra cui una richiesta di rateizzazione del debito presentata dall’occupante stesso, quest’ultimo non ha mai regolarizzato la sua posizione né pagato il dovuto. Il Tribunale di Monza ha accertato l’illegittimità dell’occupazione, ha ordinato il rilascio dell’immobile entro 30 giorni e ha condannato l’occupante al pagamento di un’indennità mensile di 314,60 euro a partire dal 2017 fino al rilascio effettivo, oltre al rimborso delle spese legali.

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