Diritto Immobiliare

Un'ordinanza della Cassazione analizza la clausola di un contratto d'appalto che lega il pagamento alla 'ultimazione dei lavori'. La Corte stabilisce che si tratta di una condizione sospensiva e non di un termine, rendendo il credito inesigibile fino al verificarsi dell'evento. Il caso riguardava una controversia tra una società committente e una cooperativa appaltatrice per il saldo di lavori edili.

Un proprietario di un fondo ricorre in Cassazione in una disputa su una servitù di passaggio, invocando un separato e definitivo giudicato esterno a suo favore. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile perché, pur avendo prodotto la sentenza, il ricorrente non ha fornito la necessaria attestazione di cancelleria che ne comprovasse il passaggio in giudicato. Il caso sottolinea i rigidi oneri probatori per far valere un giudicato esterno.

La Cassazione rigetta il ricorso per usucapione di un immobile, chiarendo la distinzione tra possesso e detenzione. La presenza di una promessa di vendita e di rapporti societari tra le parti ha qualificato il godimento del bene come detenzione, escludendo l'animus possidendi necessario per l'acquisto a titolo originario.

Una società di costruzioni ottiene decreti ingiuntivi contro i committenti per il saldo di un appalto. I committenti si oppongono, sostenendo che il prezzo fosse fisso. Il Tribunale, riformando la decisione di primo grado, stabilisce che i committenti hanno implicitamente approvato il conto finale, comprensivo di lavori extra, non sollevando contestazioni al momento della consegna delle opere al Comune. La Cassazione conferma questa linea, chiarendo che la conoscenza del consuntivo, unita all'assenza di riserve, integra una valida accettazione del conto finale, rendendo dovuto il pagamento.

In un caso di divisione giudiziale, la Cassazione ha esaminato un ricorso basato sulla presunta errata valutazione di un immobile a causa di un vincolo ferroviario. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché l'appellante non ha specificato in modo dettagliato come tale vincolo incidesse concretamente sull'edificabilità e sul valore del bene, violando il principio di specificità del ricorso.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una profonda difformità dell'immobile preliminare rispetto alla sua reale consistenza (dimensioni, orientamento, parti comuni) impedisce il trasferimento coattivo tramite sentenza. In questo caso, la discrepanza tra quanto promesso e quanto esistente era tale da rendere l'oggetto del contratto fondamentalmente diverso, rendendo inapplicabile il principio di conservazione del contratto.

Una recente sentenza della Corte d'Appello ha escluso la garanzia vizi immobile a carico dei venditori, ribaltando la decisione di primo grado. Gli acquirenti di una casa datata avevano lamentato gravi infiltrazioni, ma la Corte ha ritenuto i difetti 'riconoscibili' con l'ordinaria diligenza. Fattori decisivi sono stati l'età dell'edificio, un prezzo di vendita significativamente basso e l'impossibilità di ispezionare il sottotetto, considerata un campanello d'allarme che l'acquirente ha ignorato, assumendosene il rischio.

Un proprietario ha citato in giudizio un condominio per ampliare l'accesso a un'area cortiliva, sostenendo di esserne comproprietario. La sua richiesta è stata respinta in tutti i gradi di giudizio. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, sottolineando che l'attore non aveva mai formulato una domanda specifica per l'accertamento di una servitù di passaggio, basando erroneamente la sua azione su un diritto di comproprietà non provato. Inoltre, la modifica richiesta è stata ritenuta un inammissibile aggravamento della servitù.

La Corte di Cassazione chiarisce la natura della divisione parziale immobiliare. Due comproprietari vendono uno dei due appartamenti comuni, ripartendo il ricavato in modo diseguale in vista dell'assegnazione futura del secondo immobile. La Suprema Corte ha stabilito che, sebbene un accordo verbale sia nullo, l'operazione di vendita e la diseguale ripartizione del prezzo costituiscono una divisione parziale. Tali somme valgono come acconto sulla quota finale, legittimando l'assegnazione del bene residuo al comproprietario che aveva ricevuto la somma minore, senza ulteriori conguagli.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1835/2024, ha chiarito la natura del diritto di parcheggio. Nel caso esaminato, una società lamentava l'impedimento a parcheggiare su un terreno, come previsto da un vecchio atto di compravendita. La Corte ha stabilito che, anche se il diritto non costituisce una servitù (diritto reale), esso può essere tutelato come un valido diritto personale derivante da un contratto. Pertanto, la richiesta di cessare l'impedimento è stata accolta, pur rigettando la qualificazione del diritto come reale, senza che ciò costituisca una violazione dei limiti della domanda giudiziale.

Una società committente ha citato in giudizio il proprio architetto, direttore dei lavori, per ottenere il risarcimento dei danni derivanti da vizi in un'opera di ristrutturazione. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno respinto la domanda, basandosi sulle conclusioni di una Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU) che attribuiva i difetti alla 'natura dei materiali' e a 'soluzioni costruttive' non imputabili al professionista. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha dichiarato inammissibile e infondato il ricorso della società, confermando la decisione d'appello e chiarendo i limiti del sindacato di legittimità sulla valutazione delle prove e sulla cosiddetta 'doppia conforme'. La responsabilità del progettista è stata quindi esclusa.

Una condomina contesta una decisione della Corte Suprema, sostenendo un errore di fatto revocatorio in merito a una delibera sulla manutenzione di un giardino. La Corte respinge il ricorso, chiarendo che una valutazione giuridica errata o un disaccordo sui fatti costituisce un errore di diritto, non un errore di fatto revocabile. La decisione sottolinea i rigidi limiti di questo rimedio straordinario.

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito che rigettava la domanda di un proprietario per violazione delle distanze e del diritto di veduta. La Corte ha stabilito che la pretesa si fondava su un diritto di superficie, estintosi per prescrizione ventennale a causa del mancato esercizio, rendendo così infondate tutte le relative doglianze.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1760/2024, ha chiarito la natura e il valore probatorio di una scrittura privata nel contesto di una causa per il riconoscimento usucapione. La Corte ha stabilito che un accordo in cui una parte riconosce il possesso ventennale altrui non costituisce il titolo d'acquisto, ma una dichiarazione di scienza con forte valore probatorio. Ha inoltre confermato che l'azione di usucapione va proposta solo contro chi risulta proprietario al momento della domanda, escludendo la necessità di un litisconsorzio verso altri soggetti firmatari del precedente accordo.

In una complessa vicenda di vizi costruttivi, la Cassazione affronta il tema del processo parallelo. Un primo procedimento si era concluso con sentenza definitiva (giudicato). Nel secondo, la Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso principale perché le questioni sollevate erano già coperte dal precedente giudicato esterno. Ha inoltre dichiarato cessata la materia del contendere per il ricorso incidentale, dato il disinteresse della parte alla luce della prima sentenza.

Una società edilizia ha costruito un immobile a una distanza inferiore a quella legale rispetto a un'altra proprietà, basandosi su un piano urbanistico comunale. La Corte di Cassazione, confermando le sentenze precedenti, ha stabilito il potere del giudice civile di disapplicazione atto amministrativo quando questo viola norme superiori, come quelle sulle distanze tra edifici. La Corte ha chiarito che tali norme tutelano interessi pubblici (igiene e sicurezza) e non possono essere derogate da un atto amministrativo locale che non persegua un'effettiva finalità di riassetto urbanistico di un'area estesa.

Una società affittuaria di un fondo agricolo si opponeva allo sfratto sostenendo di aver concluso un nuovo contratto con l'ente proprietario. Aveva accettato la proposta dell'ente, ma a condizioni diverse, ritenendo nulle le clausole peggiorative. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1749/2024, ha stabilito che nei contratti agrari, un'accettazione non conforme alla proposta equivale a una controproposta e impedisce la formazione del contratto. La potenziale nullità di alcune clausole non autorizza la parte a modificare l'offerta e considerarla accettata.

Due proprietari hanno citato in giudizio un comune per i danni causati da una frana. Dopo un lungo iter legale, la Corte d'Appello ha dichiarato il diritto al risarcimento estinto per prescrizione. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, specificando che il termine per la prescrizione danni non decorre dal momento in cui il danno si manifesta, ma da quando la sua causa è ragionevolmente accertabile. Ha inoltre stabilito che una domanda giudiziale, anche se introdotta tardivamente in un precedente procedimento, è idonea a interrompere la prescrizione. La causa è stata rinviata per un nuovo esame.

La Corte d'Appello ha confermato la decisione di primo grado, rigettando l'appello di un debitore che aveva trasferito un immobile alla ex coniuge. I giudici hanno stabilito che, nonostante il trasferimento fosse parte di accordi di divorzio, l'azione revocatoria del creditore era fondata. La Corte ha qualificato l'atto come gratuito, poiché eccedeva la logica compensativa del divorzio, e ha ritenuto sufficiente la consapevolezza del debitore di arrecare un danno al creditore, rendendo l'atto inefficace nei suoi confronti.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un tecnico, confermando la nullità del suo contratto per la progettazione di un muro di contenimento. La decisione si fonda sulla valutazione della non 'modestia' dell'opera (oltre 30 metri di lunghezza e 3 di altezza, in cemento armato e in zona sismica), che eccedeva la competenza geometra. Il professionista, di conseguenza, ha perso il diritto al compenso. Questo caso ribadisce che la complessità tecnica e la localizzazione in area sismica sono criteri determinanti per definire i limiti professionali.