Diritto Immobiliare

Un'agenzia pubblica concede un immobile in comodato a un privato. Alla scadenza, il privato si rifiuta di restituirlo. La Corte di Cassazione chiarisce che chiunque conceda un bene in comodato, anche se non è il proprietario ma un semplice inquilino, ha il diritto di chiederne la restituzione. Il diritto di agire in giudizio deriva direttamente dal contratto di comodato e non è necessario essere proprietari del bene. L'appello del privato è stato respinto.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso relativo a un contratto con sé stesso. La vicenda nasce dalla vendita di un immobile che un rappresentante, munito di procura generale, ha effettuato a proprio favore. La Corte ha confermato la decisione d'appello, la quale aveva ritenuto che il giudice di primo grado avesse ecceduto i propri poteri (ultrapetizione) riqualificando la domanda di nullità per vizio del consenso in una domanda di annullamento per conflitto di interessi, non richiesta dalla parte. Il ricorso è stato giudicato inammissibile per novità e genericità dei motivi.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2318/2024, ha stabilito che un'attività di maneggio e scuola di equitazione non rientra nella competenza agraria della sezione specializzata del tribunale. Il caso riguardava una controversia per l'affitto di un fondo rustico. La Corte ha chiarito che, per essere considerata agricola, l'attività di allevamento di animali deve essere funzionalmente connessa alla produzione del terreno. Poiché i cavalli erano usati solo per scopi ludico-ricreativi, l'attività è stata qualificata come commerciale, attribuendo la competenza al tribunale ordinario.

La Corte di Cassazione ha dichiarato estinto un giudizio riguardante l'applicazione dell'imposta ipotecaria su un immobile in costruzione. La controversia vedeva contrapposti un notaio e l'Agenzia delle Entrate sulla natura della tassazione (fissa o proporzionale). Prima della decisione di merito, il ricorrente ha aderito a una definizione agevolata della controversia, rinunciando al ricorso. Di conseguenza, la Corte ha preso atto dell'accordo e ha dichiarato l'estinzione del procedimento, compensando integralmente le spese di lite.

In una controversia su canoni demaniali, la Corte di Cassazione ha sospeso il giudizio per una questione preliminare. L'ordinanza interlocutoria evidenzia un dubbio sulla validità della procura speciale dell'avvocato, rilasciata in data e luogo diversi rispetto al ricorso. Data la presenza di orientamenti giurisprudenziali contrastanti, la Corte ha rinviato la causa in attesa di una pronuncia risolutiva delle Sezioni Unite, che dovrà fare chiarezza su questo importante aspetto procedurale.

Una cooperativa edilizia ha agito in giudizio contro un soggetto che occupava abusivamente un immobile, originariamente assegnato al fratello di quest'ultimo. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna al rilascio, qualificando l'azione come 'azione di restituzione' e non come 'azione di rivendicazione'. Questa distinzione è cruciale, poiché ha esonerato la cooperativa dalla 'probatio diabolica', ovvero la complessa prova della proprietà, basando la richiesta sul venir meno del titolo che originariamente legittimava la detenzione da parte del fratello.

A seguito di una frana, alcuni proprietari terrieri hanno citato in giudizio una vicina, chiedendo sia il risarcimento per i danni materiali sia per il danno esistenziale, derivante dalla paura di nuovi smottamenti. I tribunali di primo e secondo grado avevano concesso il risarcimento per entrambe le voci di danno. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione riguardo al danno esistenziale. La Suprema Corte ha ribadito che tale tipo di danno non può essere considerato automatico (in re ipsa), ma deve essere specificamente allegato e provato dal danneggiato. La semplice paura o il timore non sono sufficienti se non si dimostra un concreto e grave peggioramento della qualità della vita. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questi principi.

Un promissario acquirente, dopo una prima causa persa per risoluzione contrattuale, ne avvia una seconda per recesso basata su presunti vizi dell'immobile. La Cassazione conferma le decisioni di merito, stabilendo che il giudicato esterno formatosi sulla prima sentenza preclude il riesame delle stesse questioni di fatto (i vizi), in quanto deducibili già nel primo giudizio, anche se la domanda è formalmente diversa (recesso anziché risoluzione).

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2189/2024, ha stabilito principi chiave in materia di occupazione sine titulo. Il caso riguarda la richiesta di rilascio di un immobile da parte del proprietario. La Corte ha chiarito che il danno derivante dall'occupazione illegittima è da considerarsi presunto ('in re ipsa'), in quanto lede la facoltà di godimento del proprietario. Di conseguenza, il risarcimento è dovuto a prescindere dalla prova di un concreto pregiudizio. La Corte ha inoltre ribadito il principio 'iura novit curia', secondo cui il giudice può qualificare diversamente la domanda delle parti, purché i fatti a fondamento restino invariati.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2188/2024, ha stabilito che la concessione di un terreno per costruirvi la casa familiare non può essere qualificata come un semplice comodato terreno. La Corte ha cassato la decisione d'appello che negava il rimborso alla nuora per le spese di costruzione, ritenendo errato applicare le norme sul comodato, che riguardano l'uso di un bene esistente e non la sua radicale trasformazione. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione alla luce dei principi sull'accessione.

In una controversia su un contratto di appalto, la Corte di Cassazione ha stabilito che l'onere della prova appalto spetta all'impresa costruttrice. Quest'ultima deve dimostrare il valore dei lavori, specialmente quelli extra, e la sola fattura non è considerata prova sufficiente. Se il committente paga una somma superiore al prezzo iniziale, si presume che tale importo copra anche i lavori aggiuntivi, a meno che l'impresa non dimostri il contrario con documentazione adeguata.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2148/2024, ha definito i limiti di un patto di manleva in un contratto di appalto. Una società acquirente, che aveva commissionato lavori aggiuntivi, ha chiesto il rimborso dei costi alla società venditrice in virtù di una clausola di manleva. La Corte ha stabilito che la manleva copre solo le varianti rientranti nell'alea fisiologica del contratto originario e non le opere completamente nuove ed extracontrattuali, ordinate direttamente dall'acquirente. Di conseguenza, ha respinto il ricorso, confermando che i costi per tali opere aggiuntive restano a carico di chi le ha commissionate.

Una grande azienda automobilistica è stata ritenuta definitivamente responsabile per i costi di bonifica di un terreno inquinato. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna, basandosi su una precedente sentenza passata in giudicato. Tale giudicato aveva stabilito la responsabilità inquinamento autonoma dell'azienda, non solo per aver depositato propri materiali ma anche per aver omesso di vigilare, non impedendo a terzi di scaricare rifiuti. Di conseguenza, è stata respinta la sua richiesta di rivalersi su altri soggetti, come i comuni e i precedenti proprietari, anch'essi presunti inquinatori.

Una società automobilistica, precedentemente condannata in via definitiva per l'inquinamento di un terreno da lei venduto, ha tentato un'azione di rivalsa ambientale contro i comuni e altri soggetti ritenuti corresponsabili. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che il precedente giudicato, avendo accertato la responsabilità (anche per omissione) della società, le preclude la possibilità di qualificarsi come 'proprietario non responsabile', requisito essenziale per esercitare la specifica azione di rivalsa prevista dall'art. 253 del Codice dell'Ambiente.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso a seguito di un accordo transattivo tra le parti. L'ordinanza stabilisce la cessazione della materia del contendere, con compensazione delle spese legali e ordine di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale, evidenziando come un accordo risolva definitivamente la lite.

Una società immobiliare si opponeva a un pignoramento, sostenendo la nullità del contratto di mutuo fondiario perché l'importo concesso superava il limite di finanziabilità legale. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello le davano ragione. La Corte di Cassazione, ribaltando le decisioni precedenti, ha stabilito che la violazione di tale limite non comporta la nullità del contratto. La norma è posta a tutela della stabilità patrimoniale della banca (vigilanza prudenziale) e non è un elemento essenziale per la validità del negozio. Di conseguenza, il contratto di mutuo fondiario resta valido e l'esecuzione forzata può proseguire. La Corte ha cassato la sentenza e rinviato il caso alla Corte d'Appello.

La Corte di Cassazione ha confermato la revoca di una vendita immobiliare tra un imprenditore, poi fallito, e i suoi familiari. L'operazione, pur non essendo simulata, è stata ritenuta una vendita a prezzo vile, in quanto l'immobile è stato ceduto a circa metà del suo valore di mercato. La Corte ha stabilito che tale atto è pregiudizievole per i creditori, in quanto sostituisce un bene immobile facilmente aggredibile con una somma di denaro inferiore al valore reale e più difficile da recuperare. È stata inoltre confermata l'inammissibilità della prova testimoniale volta a dimostrare un pagamento superiore a quello risultante dall'atto pubblico.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2040/2024, ha ribadito i rigidi criteri per l'attribuzione di data certa a una scrittura privata. Nel caso esaminato, un contratto preliminare di vendita immobiliare non è stato ritenuto opponibile a uno dei comproprietari perché la sua data non poteva essere provata con certezza come anteriore alla revoca della procura a vendere. La Corte ha chiarito che elementi come preventivi o fatture non sono sufficienti a soddisfare i requisiti di legge, che esigono prove di 'altissima attendibilità' per stabilire la data certa di un documento.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2063/2024, ha rigettato il ricorso di una sorella in una causa di divisione ereditaria. Il caso verteva sulla contestata valutazione di alcuni immobili. La Corte ha confermato la decisione di inammissibilità dell'appello, ribadendo un principio fondamentale: la specificità del motivo di appello. Non è sufficiente una generica contestazione della perizia tecnica (CTU); l'appellante deve indicare chiaramente quali beni sono stati stimati erroneamente e, soprattutto, quale sarebbe il valore corretto, fornendo argomentazioni a supporto.

La Corte di Cassazione dichiara l'estinzione di un giudizio a seguito della rinuncia al ricorso da parte dei ricorrenti. Il caso di origine riguardava un'azione revocatoria promossa da una società creditrice per la vendita di due immobili effettuata da una fideiubente a favore della figlia. A seguito dell'accettazione della rinuncia da parte della società resistente, il processo si è concluso con la compensazione delle spese legali, rendendo definitiva la sentenza d'appello sfavorevole ai ricorrenti.