Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha stabilito che qualsiasi sconfinamento di una costruzione sulla proprietà altrui, anche se di pochi centimetri, è illegittimo e deve essere rimosso. Nell'analizzare un caso di sconfinamento costruzione, la Corte ha chiarito che le normative urbanistiche locali sulle distanze non possono giustificare la violazione del diritto di proprietà. La sentenza di Appello, che aveva negato la rimozione di un garage sconfinante perché considerato una 'ricostruzione', è stata annullata, riaffermando il principio dell'inviolabilità della proprietà privata.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3779/2024, interviene su un caso di servitù di protendimento di rami. La Corte ha stabilito un principio fondamentale sull'onere della prova servitù: spetta a chi lamenta l'aggravamento della servitù (il proprietario del fondo servente) dimostrare che i rami si sono estesi oltre la misura originaria, e non al titolare della servitù provare il contrario. La sentenza di merito è stata cassata per aver erroneamente invertito tale onere probatorio.

Una società che effettuava una occupazione senza titolo di un'area demaniale sul lago si è vista respingere il ricorso dalla Corte di Cassazione. La Corte ha confermato la decisione del Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche, chiarendo che il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per una rivalutazione dei fatti, ma solo per verificare la corretta applicazione della legge. La sentenza sottolinea l'impossibilità di gestire un bene demaniale senza una formale concessione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un regolamento di giurisdizione sollevato da un TAR in un caso di sgombero di un alloggio pubblico. Il conflitto negativo di giurisdizione è stato ritenuto insussistente poiché la precedente declinatoria del giudice ordinario era stata emessa in sede cautelare (procedimento d'urgenza) e non all'esito di un giudizio a cognizione piena, condizione essenziale secondo la giurisprudenza consolidata.

Una lavoratrice si oppone al pignoramento del suo stipendio richiesto da un condominio. La Corte di Cassazione annulla la decisione dei giudici di merito perché il datore di lavoro, terzo pignorato, non era stato coinvolto nel processo. La Corte ribadisce che in questi casi vige il principio del litisconsorzio necessario, rendendo la sua partecipazione obbligatoria per la validità del giudizio.

Una società creditizia e una cittadina stipulano una transazione per un immobile ritenuto ipotecato. Successivamente, la cittadina scopre l'inesistenza dell'ipoteca e chiede l'annullamento dell'accordo. La Corte di Cassazione stabilisce che l'esistenza dell'ipoteca era il nucleo della controversia (caput controversum), non un mero presupposto. Di conseguenza, un errore sulla transazione relativo a tale questione non rende l'accordo impugnabile, riformando la decisione precedente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3742/2024, ha chiarito un punto cruciale sul fondo patrimoniale. Se i coniugi concedono volontariamente un'ipoteca su un bene del fondo per garantire un debito, il creditore ipotecario può pignorare quel bene, anche se il debito non è stato contratto per i bisogni della famiglia. L'atto di concedere l'ipoteca, secondo la Corte, prevale sulla generale impignorabilità dei beni del fondo, rappresentando una rinuncia specifica a quella tutela nei confronti del creditore garantito.

In una lunga controversia tra vicini sorta da un accordo transattivo, la Corte di Cassazione interviene per la seconda volta, chiarendo i limiti del giudice del rinvio. La Corte stabilisce che, una volta accertata la gravità dell'inadempimento in un precedente giudizio di legittimità, il giudice a cui la causa è stata rinviata non può riesaminare tale gravità, ma deve limitarsi a dichiarare la risoluzione del contratto come conseguenza giuridica necessaria. Viene così cassata la sentenza della Corte d'Appello che aveva erroneamente rivalutato i fatti, violando il principio di diritto enunciato dalla Cassazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 3712/2024, ha confermato una sanzione amministrativa a carico di un'impresa per attività estrattiva abusiva. Il caso riguardava scavi eccedenti i limiti autorizzati, qualificati come attività di cava non autorizzata anziché semplice movimento terra. La Corte ha stabilito che tale illecito è di natura permanente, con la prescrizione che decorre solo dalla cessazione della condotta. Inoltre, ha rigettato la difesa basata sulla buona fede, sottolineando la maggiore responsabilità richiesta agli operatori professionali del settore.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La sentenza chiarisce che, in presenza di una clausola risolutiva espressa, la risoluzione del contratto avviene automaticamente a seguito dell'inadempimento e della dichiarazione della parte di volersene avvalere, senza che il giudice possa valutare la gravità dell'inadempimento stesso. La Corte ha inoltre respinto le accuse di usura relative all'aumento del prezzo e ha dichiarato inammissibili le censure relative a una decisione non definitiva del giudice d'appello.

Una società committente ha citato in giudizio l'impresa costruttrice per gravi vizi in un capannone prefabbricato. I tribunali di merito hanno respinto la domanda, interpretando una clausola contrattuale come un'esclusione totale della garanzia per vizi non strutturali. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3659/2024, ha accolto il ricorso, stabilendo che la corte d'appello ha errato nell'interpretare la clausola, non considerandola nel suo contesto. La Corte ha chiarito che la limitazione della garanzia vizi appalto era riferita solo ai componenti prefabbricati e non ai difetti derivanti dall'attività di costruzione, come le infiltrazioni. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3682/2024, chiarisce la distinzione fondamentale tra contratto d'appalto e contratto d'opera. La qualificazione dipende dalla struttura dell'impresa esecutrice. Nel caso di specie, i lavori eseguiti da un piccolo artigiano sono stati qualificati come contratto d'opera, comportando l'applicazione di un termine di prescrizione più breve (un anno) per la denuncia dei vizi, con conseguente rigetto della domanda di risarcimento danni per infiltrazioni.

Un committente aveva affidato a un ingegnere uno studio di fattibilità per un complesso immobiliare. Sorta una controversia sul pagamento, il caso è giunto in Cassazione. La Corte ha stabilito che l'incarico professionale è nullo se il tecnico non è iscritto al relativo albo professionale. Tale nullità, essendo assoluta e rilevabile d'ufficio in ogni fase del giudizio, impedisce al professionista di pretendere qualsiasi compenso per l'attività svolta, anche se ha collaborato con altri tecnici iscritti.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione di un giudizio a seguito della rinunzia al ricorso presentata da tutte le parti. Il caso, originato da un'azione revocatoria per la vendita di una nuda proprietà, si è concluso prima della decisione di merito grazie all'accordo raggiunto tra i contendenti. La decisione sottolinea come la rinunzia al ricorso sia uno strumento processuale definitivo per porre fine a una lite.

Un cliente ha incaricato un professionista per un progetto di costruzione. Il contratto è stato successivamente dichiarato nullo perché il professionista non era qualificato per le mansioni specifiche. La Corte di Cassazione ha chiarito che, nonostante la nullità del contratto, il professionista può comunque essere ritenuto responsabile per i danni secondo i principi della responsabilità extracontrattuale professionista (responsabilità da fatto illecito). Di conseguenza, il tribunale di grado inferiore deve riesaminare il caso applicando questo principio.

Una proprietaria terriera ha citato in giudizio una società energetica per un presunto danno permanente di perdita di edificabilità, a seguito di un'occupazione temporanea del suo terreno per l'estrazione di gas. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ribadendo che la prova del danno spetta a chi lo lamenta. In questo caso, la perdita di edificabilità e il fenomeno di subsidenza erano rimasti a livello di mera ipotesi, non supportati da prove concrete e accertate, rendendo infondata la richiesta di risarcimento.

Un fornitore agisce con azione revocatoria contro un proprio debitore che aveva venduto diversi immobili a una società agricola amministrata dal figlio. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, rigettando il ricorso del figlio e della società. La Suprema Corte ha ribadito che per l'azione revocatoria è sufficiente un credito anche se contestato e che la consapevolezza del danno arrecato al creditore può essere presunta dal legame familiare tra venditore e acquirente.

Una promissaria acquirente ha versato un deposito cauzionale a un'agenzia immobiliare per l'acquisto di un immobile. A seguito dell'inadempimento del venditore, la compravendita non si è conclusa. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3596/2024, ha stabilito che la richiesta di restituzione del deposito cauzionale deve essere rivolta all'agenzia immobiliare che ha materialmente ricevuto la somma, e non al promittente venditore. Quest'ultimo, infatti, non avendo mai incassato il denaro, è privo di legittimazione passiva.

Un avvocato si oppone alla drastica riduzione del suo compenso professionale disposta da un tribunale in una causa contro un condominio. La Corte di Cassazione, rilevando un contrasto giurisprudenziale sulla questione delle spese legali per la correzione di errore materiale, ha deciso di non pronunciarsi e di rimettere la decisione alle Sezioni Unite per un verdetto definitivo.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un ricorso relativo a una compravendita immobiliare. La decisione si fonda sulla tardività dell'impugnazione, presentata oltre il termine breve di impugnazione decorrente dalla data in cui la sentenza di appello era stata formalmente notificata ai ricorrenti presso la loro residenza. Questo caso evidenzia l'importanza cruciale del rispetto delle scadenze processuali.