Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3994/2024, interviene su un caso di occupazione senza titolo di un terreno. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva erroneamente qualificato la domanda come azione personale di restituzione, esentando gli attori dalla prova rigorosa della proprietà. La Cassazione ha ribadito che, in assenza di un pregresso rapporto contrattuale, l'azione corretta è quella di rivendicazione, che richiede la cosiddetta 'probatio diabolica' a carico di chi reclama il bene.

Un acquirente ha cercato di far valere un contratto preliminare per un bene in comunione, firmato da un solo comproprietario per conto di tutti. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la mancanza della procura scritta di un comproprietario rende l'intero contratto preliminare bene in comunione inefficace. La Corte ha ribadito che tale accordo è un'operazione giuridica indivisibile e non è possibile il trasferimento forzoso delle sole quote dei comproprietari consenzienti.

Una società immobiliare ha acquisito un bene tramite un atto di vendita basato su una procura falsa. Dopo che i tribunali di merito hanno dichiarato la vendita inefficace ma escluso la responsabilità professionale del notaio, la società ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione. La Corte ha respinto il ricorso, confermando che la diligenza del notaio è stata correttamente valutata dai giudici di merito. La decisione sottolinea l'importanza del principio di non contestazione dei fatti addotti per dimostrare la diligenza del notaio, un elemento cruciale per evitare una condanna per responsabilità professionale.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha sospeso la decisione su un caso di occupazione illegittima di un terreno da parte di un Comune, protrattasi per decenni. La sospensione è dovuta alla sopravvenuta notizia di un'acquisizione sanante del bene da parte dell'ente pubblico. La Corte ha rinviato la causa per consentire alle parti di produrre il provvedimento e discutere le sue conseguenze giuridiche, che potrebbero trasformare la richiesta di risarcimento del danno in un diritto a un indennizzo specifico.

La Corte di Cassazione, in una causa relativa alla vendita di un immobile di edilizia pubblica, ha disposto il rinvio dell'udienza. La decisione è stata presa per garantire il diritto al contraddittorio della parte resistente, dopo che i ricorrenti avevano depositato nuovi documenti a ridosso della discussione. L'ordinanza sottolinea la necessità di assicurare a ogni parte il tempo necessario per esaminare le nuove prove e preparare una difesa adeguata, ribadendo la centralità di un giusto processo.

La Cassazione conferma che l'avvio di un accertamento tecnico preventivo interrompe in modo permanente, e non solo istantaneo, la prescrizione per gravi difetti di costruzione. La Corte ha rigettato il ricorso di un'impresa edile, condannata per vizi strutturali, validando l'uso della perizia ATP nel processo e la legittimità del mancato pagamento del saldo da parte del committente a fronte dei gravi inadempimenti.

In una lunga vicenda di espropriazione, la Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello per adesione acritica alla CTU. I giudici hanno chiarito che, di fronte a critiche specifiche e circostanziate mosse dalle parti alla perizia tecnica, il giudice di merito non può limitarsi a recepirne le conclusioni senza fornire una motivazione puntuale che confuti i rilievi sollevati. La causa è stata rinviata per una nuova valutazione.

In una lunga causa ereditaria, la Corte di Cassazione ha chiarito i confini dell'errore revocatorio. La Corte ha stabilito che un'errata valutazione su un punto controverso della causa costituisce un errore di giudizio, da impugnare con i mezzi ordinari, e non un errore di fatto che consente la revocazione della sentenza. Il caso verteva sul contrasto tra due diversi metodi di calcolo per un'indennità di occupazione immobiliare.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3939/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di distanze tra costruzioni. In un caso di violazione delle distanze legali, la Corte ha chiarito che la normativa applicabile è quella in vigore al momento dell'approvazione del piano regolatore comunale, e non della sua precedente adozione. Di conseguenza, un piano regolatore approvato dopo l'entrata in vigore del D.M. 1444/1968 deve rispettare la distanza minima di 10 metri, anche se la sua adozione era anteriore. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Un comune, condannato a risarcire i proprietari per un'occupazione illegittima di un terreno, si rivolge alla Cassazione contro la decisione che escludeva la responsabilità della società beneficiaria dell'opera. La Suprema Corte accoglie parzialmente il ricorso, affermando che, sebbene la condanna al risarcimento verso i privati resti a carico del solo Comune (per volontà degli attori), il rapporto interno tra Comune e società deve essere riesaminato. La Corte di merito dovrà valutare la ripartizione delle colpe e l'effettiva portata della garanzia impropria espropriazione e delle clausole contrattuali di manleva tra i due soggetti.

In una complessa disputa su un supplemento di prezzo per la vendita di un terreno industriale, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d'appello per vizio di ultra petita. La Corte d'Appello aveva dichiarato estinto il debito della società acquirente, nonostante quest'ultima avesse richiesto solo un risarcimento danni. La Cassazione ha ritenuto il ragionamento del giudice di secondo grado incomprensibile e non corrispondente alle domande delle parti, rinviando la causa per un nuovo esame.

Le Sezioni Unite della Cassazione risolvono il contrasto giurisprudenziale sulla validità della servitù di parcheggio. La sentenza stabilisce che è possibile costituire tale diritto reale, a patto che conferisca un'utilità specifica al fondo dominante, sia localizzata in un'area definita e non privi completamente il proprietario del fondo servente delle sue facoltà. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questi principi.

Una società operante nel settore alberghiero ha contestato la risoluzione di un contratto di leasing traslativo per inadempimento, sollevando eccezioni di usura e illegittimità della pretesa della banca. La Corte di Cassazione ha accolto diversi motivi del ricorso, stabilendo che ai contratti di leasing traslativo risolti prima della legge 124/2017 si applica per analogia l'art. 1526 c.c., imponendo un riequilibrio delle posizioni tra le parti. La Corte ha inoltre fornito importanti chiarimenti sul calcolo del tasso soglia per gli interessi moratori e sugli obblighi di trasparenza contrattuale.

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha rigettato il ricorso di alcuni cittadini contro la realizzazione di un parcheggio in riva al lago. L'ordinanza chiarisce i requisiti di ammissibilità per l'impugnazione con motivi aggiunti, sanzionando la genericità e la tardività delle censure. La Corte ha stabilito che i nuovi motivi devono confrontarsi specificamente con i provvedimenti successivi, non potendosi limitare a riproporre le argomentazioni iniziali. La decisione conferma che gli atti amministrativi non tempestivamente e specificamente impugnati si consolidano, rendendo vane le contestazioni successive.

La Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra il periodo di occupazione legittima, che dà diritto a un'indennità, e il periodo di occupazione illegittima (sine titulo) successivo, che genera un diritto al risarcimento del danno. Il caso riguarda un Comune che, dopo aver occupato un terreno privato per un'opera pubblica sulla base di un decreto d'urgenza, non ha mai emesso il decreto di esproprio definitivo. La Corte ha stabilito che la mancata emissione del decreto non rende l'occupazione iniziale retroattivamente illecita. Di conseguenza, per il primo periodo spetta un'indennità, mentre per il periodo successivo alla scadenza dei termini, in cui si configura una occupazione acquisitiva, spetta il risarcimento del danno.

La sentenza analizza un caso di presunto vizio occulto in un immobile d'epoca. L'acquirente, dopo l'acquisto, lamentava la necessità di costosi lavori al tetto. Il Tribunale ha rigettato la domanda, stabilendo che i difetti derivanti dalla vetustà di un edificio storico non costituiscono un vizio occulto, in quanto prevedibili ed accertabili con l'ordinaria diligenza prima della compravendita. La decisione di rifare il tetto, presa dopo il rogito, è stata considerata una normale manutenzione e non il rimedio a un difetto nascosto.

Un Comune contesta la validità di un'ipoteca iscritta da una società concessionaria su un'autostazione pubblica. La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale: l'ipoteca su opera pubblica è di regola nulla, perché ne comprometterebbe la destinazione pubblica. Diventa valida solo se l'ente concedente la autorizza espressamente, valutando l'assenza di pregiudizio per l'interesse collettivo. La sentenza chiarisce che il silenzio dell'ente non equivale ad assenso, ribaltando le decisioni dei gradi precedenti.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il "giusto prezzo" in un'asta immobiliare non corrisponde al valore di mercato, ma al prezzo raggiunto tramite una procedura legalmente corretta. Un prezzo di aggiudicazione notevolmente inferiore alla stima iniziale non giustifica, da solo, la sospensione della vendita, a meno che non si provino specifiche irregolarità o interferenze illecite. La Corte ha rigettato il ricorso del debitore, confermando la validità dell'aggiudicazione.

Una cooperativa agricola ha impugnato una sentenza che negava la violazione di una servitù di passaggio da parte del proprietario del fondo servente. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, sottolineando che non si può chiedere un riesame dei fatti in sede di legittimità, ma solo contestare errori nell'interpretazione della legge.

Un caso di usucapione servitù di passaggio respinto dalla Corte di Cassazione. La decisione evidenzia come testimonianze contraddittorie e la mancata invocazione iniziale dell'accessione nel possesso impediscano di raggiungere la prova del possesso ultraventennale necessario per acquisire il diritto.