Diritto Immobiliare

La Cassazione ha confermato la decisione del Tribunale di ridurre del 60% il compenso del professionista delegato in un'esecuzione immobiliare. La Corte ha ritenuto che la valutazione sulla semplicità dell'attività spetti al giudice di merito, purché la motivazione rispetti il 'minimo costituzionale' e non sia meramente apparente.

La Corte di Cassazione chiarisce i poteri del giudice nell'azione di regolamento di confini, affermando che può utilizzare ogni mezzo di prova, inclusa la CTU, per determinare la linea di demarcazione. Il caso riguardava uno sconfinamento edilizio ai danni di un ente ecclesiastico. La Corte ha rigettato il ricorso principale della proprietaria che contestava l'accertamento, ma ha accolto parzialmente il ricorso incidentale dell'ente per un'omessa pronuncia su un impianto di condizionamento.

Un proprietario di immobile è stato citato in giudizio per la creazione di nuove finestre e l'installazione di una canna fumaria. La Corte d'Appello, riformando la decisione iniziale, ha stabilito che le nuove finestre erano legittime in virtù di una preesistente servitù di veduta da un terrazzo, che non risultava sostanzialmente aggravata. Tuttavia, ha confermato l'ordine di rimozione della canna fumaria, in quanto invadeva illegalmente la proprietà confinante. La sentenza chiarisce anche che la vendita dell'immobile durante la causa non fa venir meno la legittimazione ad agire del venditore.

La Corte d'Appello ha confermato la decisione di primo grado, negando l'esistenza di una servitù di scolo a favore di un fondo con serre. La costruzione ha aggravato il deflusso delle acque, e l'eccezione di usucapione è stata respinta per tardività. L'art. 913 c.c. tutela esclusivamente il deflusso naturale, non quello modificato da opere umane.

Un professionista ha impugnato la liquidazione del suo compenso per una perizia di stima in una procedura di espropriazione, contestando sia l'autorità della società concessionaria a liquidare, sia i criteri di calcolo utilizzati. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la legittimazione della società in quanto autorità espropriante delegata e stabilendo che, a seguito dell'abolizione delle tariffe professionali, il compenso per espropriazione deve essere calcolato secondo i parametri del D.M. 140/2012 e non più con le vecchie tariffe. Il criterio a vacazioni è stato ritenuto solo residuale.

La Corte di Cassazione stabilisce che la semplice accessibilità di un sito web dall'estero non è sufficiente a radicare la giurisdizione nel paese di residenza del consumatore. Per applicare il foro del consumatore, l'attività del professionista deve essere intenzionalmente 'diretta' verso quello specifico Stato. Nel caso di specie, un agente immobiliare italiano ha legittimamente agito in Italia contro un cliente austriaco, nonostante questi lo avesse contattato tramite il suo sito web.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la prenotazione di un garage a favore di un socio di una cooperativa edilizia crea un titolo idoneo a garantirne la proprietà esclusiva. Tale prenotazione prevale sulla presunzione di bene comune al momento della costituzione del condominio. La Corte ha annullato la decisione d'appello che, d'ufficio e in assenza di una specifica domanda delle parti, aveva dichiarato nullo l'atto di acquisto del garage ritenendolo bene condominiale. Questo caso sottolinea l'importanza del titolo originario di assegnazione e il limite del potere decisionale del giudice (principio del chiesto e pronunciato).

In una lunga controversia tra due condomini e il loro condominio, la Corte di Cassazione ha stabilito l'illegittimità di una delibera che imponeva una quota fissa del 20% per le spese di riscaldamento. La sentenza ribadisce il principio fondamentale secondo cui la ripartizione spese riscaldamento, in presenza di sistemi di contabilizzazione del calore, deve avvenire esclusivamente in base al consumo effettivo. Anche i condomini distaccatisi dall'impianto centrale devono contribuire solo alle spese effettive di manutenzione e conservazione, non a quote forfettarie. Il caso è stato rinviato alla Corte di Appello per una nuova valutazione alla luce di questi principi.

La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità precontrattuale di un venditore che ha interrotto le trattative per la vendita di un immobile. La decisione si fonda sulla constatazione che le parti non avevano mai raggiunto un accordo su un punto essenziale del contratto: la richiesta dell'acquirente di inserire una condizione sospensiva legata all'ottenimento di permessi edilizi, sempre rifiutata dal venditore. Secondo la Corte, in assenza di accordo su elementi chiave, non si forma un legittimo affidamento sulla conclusione del contratto, rendendo lecita l'interruzione delle negoziazioni.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18036/2024, ha chiarito la distinzione fondamentale tra la modifica delle parti comuni e la vera e propria sopraelevazione in condominio. Il caso riguardava la realizzazione di abbaini e un lucernario sul tetto da parte del proprietario dell'ultimo piano. La Corte ha stabilito che tali opere, se comportano l'appropriazione di parti comuni come il tetto, non rientrano nel diritto di sopraelevazione ma costituiscono un'innovazione vietata. La sentenza è stata cassata con rinvio per una nuova valutazione basata su questa distinzione e sulla verifica della sicurezza statica dell'edificio.

In una controversia sulla proprietà del sottosuolo di un complesso immobiliare, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione di merito. I giudici avevano escluso la natura comune del suolo basandosi solo sull'interpretazione del regolamento. La Suprema Corte ha invece ribadito che il punto di partenza deve essere sempre la presunzione di condominialità del suolo stabilita dall'art. 1117 c.c. Tale presunzione può essere vinta solo da un'espressa riserva di proprietà contenuta nel primo atto di vendita che ha dato origine al condominio, documento che i giudici di merito non avevano correttamente individuato e analizzato.

Una società costruttrice, esentata dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute da un regolamento contrattuale, si è vista addebitare tali costi da una delibera assembleare. La Corte di Cassazione ha stabilito che tale delibera non è nulla, ma si tratta di una delibera condominiale annullabile. Di conseguenza, doveva essere impugnata entro il termine di 30 giorni, altrimenti diventa definitiva. La ripetizione della violazione in più delibere non trasforma il vizio in nullità.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18004/2024, ha stabilito che un accordo scritto per la modifica servitù di passaggio, completo di planimetria, costituisce un contratto definitivo e vincolante. La parte che ha sottoscritto l'accordo non può rifiutarsi di adempiere, essendo obbligata a realizzare il nuovo percorso a proprie spese. La Corte ha rigettato il ricorso della proprietaria del fondo servente, che sosteneva la natura meramente preliminare e indeterminata dell'accordo, confermando la decisione della Corte d'Appello.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18003/2024, ha stabilito principi fondamentali sulla legittimazione processuale del condominio. Ha chiarito che i singoli condomini possono agire per tutelare i beni comuni in modo concorrente con l'amministratore. Inoltre, ha precisato che un giudice non può sindacare incidentalmente la validità di una delibera assembleare annullabile e che, in caso di difetto di autorizzazione, deve essere concesso un termine per la regolarizzazione.

Una famiglia di promissari acquirenti ha contestato lo scioglimento dei propri contratti preliminari, previsto nel piano di concordato preventivo di una società immobiliare. La Corte di Cassazione ha accolto il loro ricorso, annullando la decisione della Corte d'Appello. La Suprema Corte ha stabilito che i giudici di merito non avevano verificato adeguatamente se lo scioglimento fosse avvenuto tramite un valido accordo scritto (mutuo consenso) o attraverso la necessaria autorizzazione del tribunale, come richiesto dalla legge fallimentare per lo scioglimento preliminare dei contratti pendenti.

La Cassazione, con sent. 17991/2024, ha stabilito che il diritto di uso esclusivo su una corte condominiale non può essere creato come diritto reale atipico. Un "patto speciale" in una compravendita successiva non può validamente "concentrare" tale diritto su una sola unità, privandone altre che ne avevano titolo in base all'atto costitutivo del condominio. La pattuizione è stata dichiarata illegittima, accogliendo il ricorso della condomina esclusa.

La Corte di Cassazione chiarisce come determinare la legge straniera applicabile al regime patrimoniale di coniugi con diverse nazionalità e residenza all'estero. In un caso riguardante un acquisto immobiliare in Italia, la Corte ha applicato la legge dello Stato della Virginia (USA), luogo di prevalente vita matrimoniale, escludendo il regime di comunione legale dei beni poiché non previsto da tale ordinamento per gli acquisti in costanza di matrimonio, ma solo in sede di divorzio.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17984/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di impugnazione di delibera condominiale. In caso di contestazione, spetta al condominio, in qualità di mittente, fornire la prova certa dell'avvenuta consegna della raccomandata contenente il verbale al condomino assente. La semplice tracciatura online che riporta una dicitura ambigua non è sufficiente a far scattare la presunzione di conoscenza e, di conseguenza, il termine per l'impugnazione. La Corte ha accolto il ricorso di un condomino, cassando la decisione di merito che aveva ritenuto tardiva la sua opposizione basandosi su una prova di notifica inadeguata.

Una controversia condominiale per il rimborso di spese urgenti sul tetto, giunta fino in Cassazione, si conclude con l'estinzione del giudizio. La parte che aveva proposto ricorso vi ha rinunciato e la controparte ha accettato tale rinuncia. La Suprema Corte, prendendo atto dell'accordo, ha dichiarato estinto il processo, chiarendo che in questi casi non si procede a una condanna sulle spese legali né si applica il raddoppio del contributo unificato a carico del rinunciante.

Una condomina, titolare di un'attività commerciale, ha impugnato una delibera che le negava l'autorizzazione a mantenere dei condizionatori installati nel cortile comune. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17975/2024, ha accolto il suo ricorso. Ha stabilito che l'installazione condizionatori sulle parti comuni è un diritto del singolo condomino, esercitabile senza autorizzazione assembleare, a patto che non alteri la destinazione del bene e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per verificare se l'installazione leda il decoro architettonico o il godimento del bene comune.