Diritto Immobiliare

Un ente comunale richiedeva il pagamento di somme a titolo di conguaglio a privati cittadini per costi legati all'edilizia popolare, basandosi su una "clausola salvo conguaglio". La Corte d'Appello aveva respinto la richiesta, giudicando la clausola troppo generica. La Corte di Cassazione ha ribaltato tale decisione, affermando la piena validità della clausola. La motivazione risiede nel fatto che i criteri per il calcolo del conguaglio non sono vaghi, ma sono stabiliti direttamente dalla legge, che impone la copertura integrale dei costi effettivamente sostenuti dall'ente. Il caso è stato quindi rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

Un ente locale, dopo aver acquistato un immobile con un atto valido ma non trascritto, ha tentato di ottenerne la proprietà per usucapione contro un terzo che lo aveva successivamente acquistato all'asta. La Corte di Cassazione ha dichiarato la domanda inammissibile, stabilendo che il principio dell'usucapione del proprietario non si applica in questo contesto. Chi è già proprietario non può usucapire un bene che già gli appartiene, anche se il suo titolo non è opponibile a terzi a causa della mancata trascrizione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18241/2024, ha chiarito i presupposti per la costituzione di un supercondominio. Nel caso esaminato, una società immobiliare aveva agito in giudizio per la rimozione di una condotta fognaria che attraversava aree di sua presunta proprietà esclusiva. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d'appello che aveva qualificato tali aree come beni comuni facenti parte di un supercondominio sorto di fatto. Di conseguenza, l'utilizzo della condotta non configurava una servitù illegittima, ma un legittimo uso della cosa comune, respingendo così l'actio negatoria servitutis.

Una società immobiliare ha rivendicato la proprietà esclusiva di un porticato, agendo contro un condominio per la rimozione di un pozzetto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l'area è un bene comune in un supercondominio di fatto. La Corte ha chiarito che il supercondominio sorge automaticamente (ipso iure et facto) quando più edifici condividono parti o servizi, senza necessità di un atto formale. La natura comune del bene è stata desunta dalla sua oggettiva funzione di servizio per l'intero complesso immobiliare.

Una proprietaria, che aveva acquistato un appartamento all'asta, ha contestato un'ingiunzione di pagamento del Comune per oneri di esproprio pregressi. I giudici di merito avevano declinato la competenza in favore del giudice amministrativo. La Corte di Cassazione ha invece stabilito la giurisdizione del giudice ordinario, poiché la disputa verteva su un mero diritto di credito (il quantum) e non sull'esercizio di poteri autoritativi della Pubblica Amministrazione, cassando la sentenza e rinviando la causa al Giudice di Pace.

La Corte di Cassazione ha stabilito che i soci assegnatari di alloggi in cooperativa edilizia devono rimborsare al Comune i maggiori costi derivanti da un contenzioso sull'indennità di esproprio dei terreni. La decisione si fonda sul principio del pareggio economico e sugli obblighi contrattuali assunti dagli assegnatari. Il rimborso degli oneri di esproprio diventa quindi un onere trasferibile se previsto negli atti negoziali.

Un proprietario ha citato in giudizio un Comune per l'occupazione illegittima di un terreno. In primo grado, la domanda era basata sull'assenza di una dichiarazione di pubblica utilità; in appello, sull'illegittimità della stessa. La Corte di Cassazione ha stabilito che non si tratta di una 'modifica domanda' inammissibile, poiché il fatto storico alla base della richiesta (l'occupazione illecita) rimane invariato. La qualificazione giuridica (assenza o illegittimità dell'atto) può essere riesaminata dal giudice. La decisione chiarisce i confini tra una legittima precisazione della domanda e un'inammissibile mutazione della stessa.

In un caso di leasing traslativo immobiliare risolto per inadempimento dell'utilizzatore, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società alberghiera. È stata confermata la validità della clausola penale che permette al concedente di trattenere i canoni riscossi e pretendere quelli futuri, a condizione che venga detratto l'importo ricavato dalla vendita del bene. La Corte ha inoltre ribadito la rigidità delle regole processuali sull'introduzione di nuove prove in appello.

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio chiave sulla riassunzione del processo esecutivo sospeso in attesa della divisione di un bene pignorato. La controversia nasceva dalla richiesta di estinzione di una procedura esecutiva, basata sul presunto decorso del termine semestrale per la riassunzione. La Corte ha chiarito che tale termine non decorre dalla sentenza che si limita a dichiarare lo scioglimento della comunione, ma dalla decisione che definisce l'intero giudizio di divisione, rendendo esecutivo il progetto. Di conseguenza, la procedura esecutiva non era estinta, poiché il giudizio di divisione non era ancora concluso. La Corte ha quindi accolto il ricorso del creditore, annullando la decisione di merito che aveva erroneamente dichiarato estinta l'esecuzione.

Una società di costruzioni ha impugnato la liquidazione del compenso di un Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU), calcolato con il criterio a tempo (vacazioni) a causa dell'incertezza sul valore della causa. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che il criterio a vacazioni è puramente residuale e non può essere applicato solo per la difficoltà di determinare il valore. Il giudice deve prima tentare di ricavare tale valore dagli atti di causa. L'ordinanza è stata cassata anche per mancanza di motivazione sull'elevato numero di ore riconosciute al consulente.

Una società immobiliare ha citato in giudizio un ente pubblico per responsabilità precontrattuale a seguito del fallimento di una trattativa durata oltre un decennio. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di secondo grado, negando il risarcimento del danno. È stato stabilito che l'ente non aveva mai generato un legittimo affidamento sulla conclusione del contratto, rendendo il suo recesso dalle negoziazioni un atto legittimo.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, affronta il complesso tema dell'assegnazione canoni locazione. Il caso riguarda il conflitto tra un creditore, che aveva ottenuto un'ordinanza di assegnazione su canoni di affitto futuri, e un altro creditore che aveva successivamente pignorato l'immobile da cui provenivano tali canoni. Il Tribunale aveva dato ragione al primo creditore, considerando l'assegnazione come un trasferimento di proprietà del credito. La Cassazione, riconoscendo la 'particolare rilevanza' della questione giuridica, non decide nel merito ma rinvia la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito, al fine di chiarire se i canoni maturati dopo il pignoramento immobiliare spettino al creditore assegnatario o rientrino nella procedura esecutiva immobiliare.

Una disputa su un confine immobiliare approda in Cassazione. La Corte chiarisce la differenza tra azione di regolamento di confini e accertamento contrattuale, rigettando le doglianze sulla proprietà. Tuttavia, accoglie il ricorso in tema di servitù coattiva, cassando la decisione d'appello per 'motivazione apparente', in quanto il giudice non aveva spiegato adeguatamente le ragioni del rigetto della domanda di passaggio, specie in relazione all'accesso per persone con disabilità.

Un avvocato ricorre in Cassazione contro la riduzione del compenso liquidato a un CTU. Durante il giudizio, una sentenza definitiva nel merito pone le spese a carico della parte soccombente, che rimborsa l'avvocato. La Cassazione dichiara quindi il ricorso inammissibile per sopravvenuta carenza di interesse, poiché il ricorrente ha già ottenuto quanto richiesto, rendendo inutile una pronuncia nel merito.

La Cassazione ha confermato la decisione del Tribunale di ridurre del 60% il compenso del professionista delegato in un'esecuzione immobiliare. La Corte ha ritenuto che la valutazione sulla semplicità dell'attività spetti al giudice di merito, purché la motivazione rispetti il 'minimo costituzionale' e non sia meramente apparente.

La Corte di Cassazione chiarisce i poteri del giudice nell'azione di regolamento di confini, affermando che può utilizzare ogni mezzo di prova, inclusa la CTU, per determinare la linea di demarcazione. Il caso riguardava uno sconfinamento edilizio ai danni di un ente ecclesiastico. La Corte ha rigettato il ricorso principale della proprietaria che contestava l'accertamento, ma ha accolto parzialmente il ricorso incidentale dell'ente per un'omessa pronuncia su un impianto di condizionamento.

Un proprietario di immobile è stato citato in giudizio per la creazione di nuove finestre e l'installazione di una canna fumaria. La Corte d'Appello, riformando la decisione iniziale, ha stabilito che le nuove finestre erano legittime in virtù di una preesistente servitù di veduta da un terrazzo, che non risultava sostanzialmente aggravata. Tuttavia, ha confermato l'ordine di rimozione della canna fumaria, in quanto invadeva illegalmente la proprietà confinante. La sentenza chiarisce anche che la vendita dell'immobile durante la causa non fa venir meno la legittimazione ad agire del venditore.

La Corte d'Appello ha confermato la decisione di primo grado, negando l'esistenza di una servitù di scolo a favore di un fondo con serre. La costruzione ha aggravato il deflusso delle acque, e l'eccezione di usucapione è stata respinta per tardività. L'art. 913 c.c. tutela esclusivamente il deflusso naturale, non quello modificato da opere umane.

Un professionista ha impugnato la liquidazione del suo compenso per una perizia di stima in una procedura di espropriazione, contestando sia l'autorità della società concessionaria a liquidare, sia i criteri di calcolo utilizzati. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la legittimazione della società in quanto autorità espropriante delegata e stabilendo che, a seguito dell'abolizione delle tariffe professionali, il compenso per espropriazione deve essere calcolato secondo i parametri del D.M. 140/2012 e non più con le vecchie tariffe. Il criterio a vacazioni è stato ritenuto solo residuale.

La Corte di Cassazione stabilisce che la semplice accessibilità di un sito web dall'estero non è sufficiente a radicare la giurisdizione nel paese di residenza del consumatore. Per applicare il foro del consumatore, l'attività del professionista deve essere intenzionalmente 'diretta' verso quello specifico Stato. Nel caso di specie, un agente immobiliare italiano ha legittimamente agito in Italia contro un cliente austriaco, nonostante questi lo avesse contattato tramite il suo sito web.