Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20601/2024, ha chiarito un punto fondamentale in materia di nullità della delibera condominiale. Un nuovo proprietario si era opposto a un decreto ingiuntivo per spese condominiali maturate prima del suo acquisto. Mentre i giudici di merito avevano considerato la delibera nulla, la Suprema Corte ha stabilito che un'errata ripartizione delle spese costituisce un vizio di annullabilità, non di nullità. Di conseguenza, la delibera doveva essere impugnata nel termine di 30 giorni, cosa non avvenuta. La Corte ha inoltre precisato che la contestazione della validità della delibera, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, va sollevata nell'atto introduttivo.

Una controversia tra un'usufruttuaria e un condominio riguardo al pagamento di spese straordinarie giunge in Cassazione. Le parti, tuttavia, stipulano un accordo transattivo, portando la Corte a dichiarare la cessazione della materia del contendere. Questa decisione priva di efficacia la sentenza d'appello precedentemente emessa, risolvendo definitivamente la lite attraverso la volontà negoziale delle parti stesse.

Un ente previdenziale vende degli appartamenti sostenendo, in seguito, che due autorimesse siano state incluse per errore come parti comuni condominiali. I tribunali di primo e secondo grado danno torto all'ente, ritenendo la volontà contrattuale chiara. La Corte di Cassazione conferma la decisione, dichiarando inammissibile il ricorso dell'ente. La Corte stabilisce che non si tratta di un errore materiale contratto, ma di una questione di interpretazione dei fatti, non rivalutabile in sede di legittimità, soprattutto in presenza di una 'doppia conforme'.

Una società costruttrice, esonerata dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute in base al regolamento, impugna una delibera che le addebita tali costi. La Corte di Cassazione, richiamando un principio delle Sezioni Unite, stabilisce che non si tratta di delibere condominiali nulle, bensì annullabili. La delibera, infatti, non mirava a modificare permanentemente i criteri di ripartizione, ma rappresentava una loro erronea applicazione al caso specifico. Di conseguenza, l'impugnazione, avvenuta oltre il termine di 30 giorni, è stata respinta come tardiva.

Un acquirente immobiliare ricorre in Cassazione contro un'azione revocatoria promossa nei suoi confronti dagli eredi del venditore tramite una domanda trasversale. L'acquirente sostiene la tardività della domanda. La Suprema Corte ha respinto il ricorso, chiarendo che l'onere di dimostrare la tardività spetta a chi la eccepisce, specificando ogni dettaglio procedurale. Inoltre, la Corte ha ribadito il principio del giudicato interno: se la questione della tardività non viene sollevata in appello, non può più essere discussa in Cassazione.

La Corte di Cassazione analizza la validità di un'ipoteca su beni futuri, specificamente un immobile in costruzione. La Corte ha stabilito che l'ipoteca diventa efficace nel momento in cui l'immobile viene ad esistenza, ovvero quando acquisisce una sua identità specifica, anche se non del tutto completato. La valutazione di tale 'venuta ad esistenza' è una questione di fatto riservata al giudice di merito. La sentenza affronta anche importanti questioni procedurali, come la decorrenza dei termini per l'impugnazione in caso di correzione di errore materiale della sentenza e la condanna alle spese per la parte intervenuta solo in appello.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini dell'agevolazione 'prima casa', nel calcolo della superficie utile si devono includere anche i locali fisicamente separati dall'abitazione principale (es. lavanderia, sgombero) se sono funzionalmente serventi ad essa. Il criterio determinante è la loro potenziale utilizzabilità per le esigenze della vita quotidiana, non il collegamento strutturale.

La Corte di Cassazione conferma la cancellazione di un'ipoteca giudiziale iscritta da un'ex coniuge a garanzia dell'assegno di mantenimento. Sebbene la sentenza di separazione costituisca un titolo valido, l'iscrizione è illegittima se il debitore ha sempre pagato regolarmente e non sussiste un concreto pericolo di inadempimento. La Corte ha ritenuto che l'iscrizione in assenza di tale rischio costituisca un abuso del diritto, sanzionabile per responsabilità aggravata.

L'appello di un debitore contro una procedura di esecuzione forzata è stato respinto. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile a causa della sua stesura confusa ed eccessivamente prolissa, in violazione delle norme procedurali. Questa decisione su un ricorso inammissibile ha comportato la condanna del ricorrente per abuso del processo giudiziario, sottolineando l'importanza della chiarezza e della sinteticità negli atti legali.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un promissario acquirente che chiedeva il trasferimento di un immobile libero da garanzie. La decisione si fonda sul fatto che l'ipoteca su diritto di superficie, iscritta dalla cooperativa edilizia, è stata ritenuta valida e si estende automaticamente all'edificio costruito. Inoltre, l'appellante non aveva correttamente impugnato il capo della sentenza di primo grado che rigettava la domanda di trasferimento coattivo, rendendo quel punto definitivo.

Una società immobiliare, dopo aver proposto ricorso in Cassazione contro una decisione in materia di opposizione a un'esecuzione immobiliare, decide di rinunciare all'impugnazione. La Corte Suprema dichiara l'estinzione del giudizio. Tuttavia, poiché le controparti non hanno accettato la rinuncia, l'ordinanza stabilisce un principio fondamentale: la parte che rinuncia al ricorso è tenuta a pagare integralmente le spese legali sostenute dalle altre parti, applicando la regola generale della soccombenza processuale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20520/2024, ha stabilito che la trascrizione dell'accettazione tacita di eredità non beneficia del regime fiscale di favore previsto per gli atti di compravendita immobiliare. Anche se l'accettazione avviene tramite la vendita di un bene ereditato, la sua trascrizione è un adempimento fiscalmente autonomo e, pertanto, soggetto al pagamento dell'imposta ipotecaria e di bollo in misura fissa. La Corte ha chiarito che l'accettazione è un presupposto giuridico della vendita, non una sua conseguenza diretta, escludendola così dal perimetro delle esenzioni.

La curatela di un fallimento agisce per far dichiarare un patto fiduciario, sostenendo che una società avesse acquistato immobili per conto di due fratelli debitori al fine di sottrarli ai creditori. La Corte d'Appello conferma la decisione di primo grado, rigettando la domanda. La motivazione si fonda sull'insufficienza della prova per presunzioni: sebbene gli indizi suggerissero un'operazione elusiva, non dimostravano in modo univoco l'esistenza di un obbligo di ritrasferimento della proprietà, essendo i fatti compatibili anche con la mera volontà dei fratelli di godere dei beni attraverso lo schermo societario.

Una società immobiliare ottiene dalla Cassazione l'annullamento di una sentenza che aveva errato nel calcolo degli interessi compensativi per un danno da occupazione illegittima. La Corte ha stabilito che gli interessi vanno calcolati sulla somma rivalutata anno per anno, e non su un periodo limitato, per garantire un risarcimento integrale.

Una società energetica si oppone alla stima dell'indennità per un asservimento. La Cassazione chiarisce che il giudizio di opposizione alla stima non è un controllo dell'atto amministrativo, ma un'autonoma determinazione giudiziale del giusto indennizzo, cassando la decisione della Corte d'Appello che si era limitata a una revisione.

In un caso riguardante la liquidazione del compenso di un notaio, a cui erano state applicate sia una tariffa vecchia e abrogata che quella nuova, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale. Per il calcolo del compenso professionista, si deve utilizzare esclusivamente la tariffa in vigore al momento della conclusione dell'attività. La prestazione professionale è unitaria e non può essere frazionata ai fini della liquidazione solo perché una legge è cambiata nel corso dell'incarico. Di conseguenza, la Corte ha annullato la decisione precedente e ricalcolato l'onorario basandosi unicamente sulla normativa vigente.

Una società conduttrice ha citato in giudizio la società locatrice per presunta inidoneità dei locali commerciali. Dopo aver perso in primo grado e in appello, ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, applicando il principio della "doppia conforme di merito", che limita la possibilità di contestare la valutazione dei fatti quando due giudici di merito sono giunti alla medesima conclusione.

La Corte di Cassazione chiarisce la portata dell'ordinanza di convalida di sfratto. In un caso di locazione, i conduttori si opponevano a un decreto ingiuntivo per canoni non pagati, contestando la procedura iniziale. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo che l'ordinanza di convalida ha effetto di cosa giudicata sulla morosità, impedendo di rimettere in discussione le ragioni che hanno portato alla risoluzione del contratto.

Una società immobiliare ha richiesto la restrizione di un'ipoteca concessa a una banca. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha rigettato i ricorsi della banca e di una società cessionaria del credito, confermando la decisione di merito. Il punto centrale è la corretta valutazione delle prove da parte del giudice, che può basare la sua decisione su un'analisi prudente di tutti gli elementi disponibili, inclusi i documenti, senza essere vincolato a una rigida applicazione del principio di non contestazione sul loro contenuto. La Corte ha stabilito che la stima del valore di un immobile, sufficiente a garantire il credito, era stata accertata correttamente.

Un condomino, proprietario di un box auto, impugna tre delibere condominiali che hanno trasformato la rampa di accesso comune in un'area di parcheggio. La Corte di Cassazione conferma la nullità delle delibere, qualificando l'intervento come una delle innovazioni vietate in condominio. La trasformazione, infatti, pregiudicava la sicurezza e la comodità di accesso alla proprietà privata del singolo, rendendo le manovre difficoltose e pericolose. La Corte ha stabilito che tale modifica altera la destinazione naturale del bene comune, ledendo il diritto del singolo condomino al pari uso della cosa comune.