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Diritto Immobiliare

Garanzia fideiussoria: quando è valida la diffida?

Un’impresa di assicurazioni nega il pagamento di una garanzia fideiussoria sostenendo che il contratto preliminare fosse già risolto prima del fallimento del costruttore. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, chiarendo che una diffida ad adempiere, per causare la risoluzione del contratto, deve contenere un’esplicita avvertenza. In assenza di tale avvertenza, il contratto era ancora in vigore al momento della crisi, rendendo la garanzia pienamente efficace.

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Compensazione concordato preventivo: canoni locazione

Una società in concordato preventivo richiedeva il pagamento di canoni di locazione a una banca, la quale opponeva in compensazione un proprio controcredito sorto prima della procedura. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della compensazione nel concordato preventivo, stabilendo che il momento rilevante per valutare l’anteriorità del credito del locatore è la data di stipula del contratto di locazione (il “fatto genetico”) e non la scadenza delle singole rate. Poiché il contratto era anteriore alla procedura, la compensazione è stata ritenuta valida.

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Giurisdizione polizza fideiussoria: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione stabilisce che la controversia sull’escussione di una polizza fideiussoria, stipulata a garanzia di obblighi derivanti da una convenzione urbanistica, appartiene alla giurisdizione del giudice ordinario e non a quella del giudice amministrativo. La decisione chiarisce che il rapporto di garanzia è di natura privatistica e distinto dall’accordo pubblicistico, anche se collegato. La Pubblica Amministrazione, agendo per l’escussione della garanzia, opera come un soggetto privato, rendendo competente il tribunale civile.

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Servitù di veduta: il muro divisorio non la crea

La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, affronta un caso di servitù di veduta derivante da una sopraelevazione su un muro divisorio. La Corte, prima di decidere nel merito, ha ritenuto necessario acquisire la consulenza tecnica d’ufficio per verificare le caratteristiche fattuali dell’opera, in particolare l’altezza e la sicurezza del parapetto, elementi cruciali per stabilire se si possa esercitare un affaccio comodo e sicuro sul fondo vicino. La questione centrale ruota attorno al principio, già affermato dalla stessa Corte, secondo cui un muro divisorio, per sua natura, non può costituire una servitù di veduta a causa della reciproca possibilità di affaccio.

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Poteri amministratore condominio: nomina avvocato

Un avvocato ha chiesto il pagamento del proprio compenso a un condominio per averlo difeso in una causa di risarcimento danni. Il condominio si è opposto, sostenendo che l’amministratore non avesse il potere di nominare un legale senza una delibera dell’assemblea. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del condominio, affermando che rientra tra i poteri dell’amministratore condominio compiere atti conservativi, inclusa la nomina di un difensore per resistere a una richiesta di risarcimento per danni causati da beni comuni, senza necessità di autorizzazione o ratifica assembleare.

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Vocatio in ius e decreto ingiuntivo: la Cassazione

Un amministratore otteneva un decreto ingiuntivo verso un condominio, che si opponeva per incertezza nell’identificazione del destinatario. La Corte d’Appello dichiarava nullo il decreto per vizio di ‘vocatio in ius’. La Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che l’opposizione apre un giudizio di merito in cui il vizio formale è sanato dalla costituzione del convenuto e il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa e la legittimazione passiva.

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Inammissibilità Ricorso Cassazione: Quando è Precluso

Dei cittadini citano in giudizio un Comune per danni da infiltrazioni ai loro immobili. Dopo due sentenze conformi nei primi due gradi di giudizio, che riconoscono la responsabilità dell’ente, i cittadini propongono ricorso in Cassazione. La Suprema Corte dichiara l’inammissibilità del ricorso in Cassazione, chiarendo che non è possibile utilizzare questo strumento per ottenere una nuova valutazione dei fatti o delle prove, come le consulenze tecniche, ma solo per contestare errori di diritto. La decisione sottolinea i limiti del giudizio di legittimità e il principio della cosiddetta “doppia conforme”.

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Responsabilità extracontrattuale: quando è esclusa?

Un’azienda manifatturiera, che occupava un capannone in comodato gratuito, ha subito danni per un’inondazione dovuta a problemi al tetto. Ha citato in giudizio la società di leasing proprietaria dell’immobile per responsabilità extracontrattuale. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei gradi precedenti. La responsabilità della proprietaria è stata esclusa perché l’occupazione dell’immobile era avvenuta senza la sua autorizzazione e l’azienda utilizzatrice era pienamente consapevole dei rischi, avendoli volontariamente assunti.

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Demanio civico: no proprietà con condono edilizio

Una società televisiva che aveva installato antenne su un terreno pubblico ne rivendicava la proprietà in virtù di un condono edilizio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che il condono sana solo l’abuso edilizio ma non conferisce diritti di proprietà su un bene del demanio civico. La Corte ha inoltre confermato che per trasferire tali beni è necessario un atto formale di sdemanializzazione, non essendo ammissibile un’acquisizione di fatto.

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Confine catastale: quando le mappe decidono la lite

Un proprietario ha contestato la determinazione del confine della sua proprietà, basata sulle mappe catastali. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, riaffermando che, in assenza di prove certe e univoche, il ricorso al confine catastale è un criterio valido e legittimo per il giudice. L’ordinanza sottolinea il valore sussidiario delle risultanze catastali nelle azioni di regolamento di confini e sanziona il ricorrente per abuso del processo.

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Accordo verbale CTU: la sua validità in giudizio

La Corte di Cassazione ha stabilito che un accordo verbale CTU, raggiunto tra le parti durante una consulenza tecnica, costituisce un contratto valido e vincolante (negozio transattivo) anche se non viene formalmente recepito in un provvedimento del giudice. La Corte ha cassato la sentenza d’appello che aveva erroneamente ignorato un tale accordo in una disputa su un diritto di passaggio, rinviando il caso per una nuova valutazione che tenga conto della sua efficacia.

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Annullamento delibera condominiale: effetti sul debito

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’annullamento della delibera condominiale di ripartizione delle spese non estingue automaticamente l’obbligo di pagamento del condomino, specialmente per le spese ordinarie. In un caso complesso che vedeva contrapposti un condominio e una società immobiliare, la Corte ha chiarito che, anche a fronte dell’annullamento della delibera per erronea applicazione di tabelle millesimali convenzionali, il giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo deve comunque verificare la fondatezza del credito del condominio. In pratica, il giudice dovrà ricalcolare le somme dovute sulla base dei corretti criteri legali, senza che il debito venga meno del tutto.

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Ricorso per revocazione: errore di fatto e oneri

Un cittadino presenta un ricorso per revocazione contro un’ordinanza della Cassazione, sostenendo un errore di fatto. La Corte dichiara il ricorso inammissibile, chiarendo che la mancata specificazione dei motivi di appello nel ricorso per cassazione è un vizio procedurale del ricorrente, non un errore percettivo del giudice. La decisione sottolinea il rigore del principio di autosufficienza e sanziona il ricorrente per lite temeraria.

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Termine breve impugnazione: quando è inammissibile

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un ricorso in materia di confini immobiliari. La decisione si fonda sulla tardività dell’impugnazione, presentata oltre il termine breve di 60 giorni dalla notifica della sentenza di secondo grado. L’ordinanza ribadisce che, in base al principio di unitarietà del termine, la notifica effettuata anche solo da alcuni dei litisconsorti è sufficiente a far decorrere il termine breve impugnazione per i destinatari, rendendo irrilevante la mancata notifica da parte di tutte le controparti.

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Confine proprietà e servitù: la Cassazione decide

Una disputa tra vicini sul confine proprietà, una servitù di passaggio e una di scolo arriva in Cassazione. La Corte Suprema accoglie i ricorsi relativi alla scorretta determinazione del confine su un muro comune e all’errata valutazione dell’uso di una servitù di passaggio, cassando la sentenza d’appello e rinviando il caso per un nuovo esame. La Corte ha chiarito che il confine di un muro comune non coincide con la sua linea mediana, poiché la proprietà è condivisa sull’intera estensione.

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Spese giardino condominiale: chi paga se è privato?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera condominiale che ripartisce le spese di pulizia di un giardino di proprietà privata, ma di utilità comune a tutti i condòmini, non è nulla ma solo annullabile. Di conseguenza, deve essere impugnata entro il termine di decadenza previsto dalla legge. Il principio chiave è che l’obbligo di contribuire alle spese condominiali non deriva solo dalla proprietà, ma anche dall’utilità (utilitas) che il bene offre alle singole unità immobiliari. Nel caso di specie, il ricorso è stato respinto perché presentato oltre i termini.

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Ricorso inammissibile: limiti dell'impugnazione

La Corte di Cassazione dichiara un ricorso inammissibile poiché tecnicamente errato e limitato a riproporre le stesse argomentazioni già respinte nei precedenti gradi di giudizio, inclusa una richiesta di revocazione. Il caso verteva su una presunta cessione tacita di un contratto di locazione e sul difetto di legittimazione attiva. La decisione sottolinea l’importanza di formulare correttamente le censure e di non trattare la Cassazione come un terzo grado di merito.

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Rinuncia al ricorso: quando si estingue il giudizio

L’ordinanza analizza il caso di una rinuncia al ricorso per Cassazione in una controversia su canoni di locazione. A seguito della rinuncia, accettata dalla controparte, la Suprema Corte ha dichiarato l’estinzione del giudizio, compensando le spese. La decisione chiarisce che l’estinzione per rinuncia non comporta l’obbligo per il ricorrente di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, a differenza dei casi di rigetto o inammissibilità.

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Provvedimento di riunione: quando non è impugnabile

Un condomino ha impugnato un’ordinanza meramente procedurale che avviava la valutazione per unire la sua causa ad un’altra pendente. La Corte di Cassazione ha dichiarato l’appello inammissibile, confermando la decisione della Corte d’Appello. La sentenza chiarisce che il provvedimento di riunione, essendo un atto ordinatorio e non decisorio, non è appellabile. L’appellante è stato inoltre condannato per colpa grave, avendo intrapreso un’azione legale superflua.

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Diritto di riscatto: la prova del contratto locazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una società commerciale che intendeva esercitare il diritto di riscatto su un immobile. La decisione si fonda sulla mancata prova dell’esistenza di un valido contratto di locazione, considerato presupposto essenziale per l’esercizio di tale diritto. La Corte ha ribadito che la valutazione delle prove spetta al giudice di merito e ha chiarito importanti aspetti procedurali, come la legittimazione a sollevare l’eccezione di mancata interruzione del processo.

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