Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione affronta un caso di azione revocatoria parziale su un immobile in comproprietà. I creditori avevano agito per revocare una donazione fatta da un debitore e dalla sua coniuge, comproprietaria non debitrice. La Corte ha stabilito che la revocatoria può colpire solo la quota del debitore (50%). La Cassazione ha confermato questo principio, precisando che accogliere la domanda per una quota minore non costituisce un vizio di ultrapetizione. Ha inoltre cassato la sentenza per omessa pronuncia sulla richiesta di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale per la quota della coniuge non debitrice, decidendo la questione nel merito.

Un contribuente ha contestato l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale su una sentenza che disponeva il trasferimento di un immobile, sostenendo che dovesse essere fissa poiché subordinata al pagamento del prezzo. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che la condizione del pagamento del prezzo dipende dalla mera volontà dell'acquirente (condizione meramente potestativa) e, pertanto, ai fini fiscali, l'atto deve essere tassato immediatamente con l'imposta proporzionale, come se non fosse condizionato. Questa decisione consolida un principio fondamentale sull'imposta di registro preliminare.

Una società immobiliare ha citato in giudizio due condomini per aver installato un cancello aggiuntivo, violando il regolamento condominiale che limitava le modifiche estetiche. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che il giudice di merito ha errato nel non applicare le specifiche e più restrittive norme del regolamento condominiale, limitandosi a valutare l'intervento secondo i principi generali sull'uso della cosa comune (art. 1102 c.c.). La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza Num. 20299 Anno 2025, ha confermato la decisione della Corte d'Appello che ordinava la reintegra nel possesso di una servitù di passaggio. Il caso riguardava una proprietaria che, a seguito di lavori di ristrutturazione, aveva bloccato l'accesso all'appartamento e alla cantina di una vicina, offrendo un percorso alternativo più disagevole. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che la creazione di un accesso meno comodo costituisce uno spoglio e che lo stato di conservazione o l'uso non continuativo dell'immobile non escludono il diritto alla tutela possessoria.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due mutuatari che contestavano la validità di un contratto di mutuo a tasso variabile stipulato in ECU. La Corte ha ritenuto inammissibile il motivo relativo all'indeterminatezza del tasso di interesse, poiché i ricorrenti non avevano impugnato tutte le autonome ragioni della decisione d'appello. Ha inoltre confermato la piena validità dell'ipoteca, chiarendo che il principio di specialità non è violato dalla presenza di un rischio di cambio.

La Corte di Cassazione ha annullato un'ordinanza che liquidava il compenso a un custode giudiziario e a un professionista delegato. La motivazione è stata ritenuta 'apparente' e generica, non avendo risposto in modo specifico alle contestazioni sollevate dalla società debitrice. La Corte ha ribadito che il giudice deve fornire una giustificazione dettagliata e puntuale per le somme liquidate, specialmente in caso di estinzione anticipata della procedura esecutiva, spiegando come i criteri normativi siano stati applicati al caso concreto.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21340/2025, ha chiarito i principi sull'onere della prova nell'azione di ripetizione di indebito. Nel caso esaminato, un'erede chiedeva la restituzione di somme versate dalla defunta a dei parenti. Questi ultimi sostenevano che i pagamenti fossero giustificati, ad esempio come restituzione di un prezzo immobiliare simulato. La Corte ha stabilito che spetta al convenuto, che riceve il pagamento, dimostrare l'esistenza di una causa giustificativa. L'attore deve solo provare il pagamento e allegare la mancanza di causa. La semplice allegazione di una giustificazione da parte del convenuto non è sufficiente a invertire l'onere della prova. La sentenza della Corte d'Appello è stata cassata per aver erroneamente applicato questo principio.

Un'amministrazione pubblica, locatrice di un immobile, ha citato in giudizio un'altra amministrazione, conduttrice, per ottenere il risarcimento del maggior danno locazione a seguito della scadenza del contratto. Il conduttore era rimasto nell'immobile con il consenso del locatore durante le trattative per un nuovo canone. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che se il locatore acconsente alla permanenza, non vi è inadempimento nell'obbligo di restituzione, rendendo irrilevante la questione del risarcimento per maggior danno locazione.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello che aveva dichiarato inefficace un trasferimento immobiliare tra padre e figlio. Il motivo principale è la 'motivazione apparente' del provvedimento d'appello: i giudici di secondo grado non avevano sviluppato un percorso logico-giuridico chiaro e comprensibile per giustificare la loro decisione. La Cassazione ha ritenuto che il ragionamento fosse apodittico e si limitasse a richiamare principi di diritto senza applicarli concretamente al caso, rendendo impossibile un controllo sulla correttezza della decisione. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

In un caso di danni a un'abitazione e a un caseificio causati da una frana, la Corte di Cassazione ha esaminato il ricorso di un progettista, ritenuto corresponsabile in solido con altri soggetti. La Corte ha dichiarato inammissibile l'appello, sottolineando due principi fondamentali: la responsabilità da rovina di edificio, una volta accertata con sentenza passata in giudicato, non può essere ridiscussa; inoltre, la quantificazione dei danni è una valutazione di merito che non può essere riesaminata in sede di legittimità se non per vizi di legge. La decisione ribadisce la distinzione tra giudizio di merito e giudizio di legittimità.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 19686/2025, ha chiarito la distinzione tra muro di cinta e 'costruzione' ai fini delle distanze legali. Nel caso esaminato, la costruzione di un garage parzialmente interrato, con un muro di contenimento a ridosso del confine, è stata qualificata come 'costruzione' soggetta alle normative sulle distanze tra costruzioni. La Corte ha rigettato il ricorso dei costruttori, confermando le decisioni dei giudici di merito che ne avevano ordinato l'arretramento, stabilendo che un'opera con funzione di contenimento del terreno non può essere considerata un semplice muro di cinta e deve rispettare le distanze previste dall'art. 873 c.c. e dai regolamenti locali.

La Cassazione chiarisce i requisiti per l'interruzione prescrizione indennità di esproprio. Una richiesta di 'conversione' della domanda in appello e una lettera informativa al Comune non sono state ritenute atti idonei, confermando l'estinzione del diritto del proprietario per decorso del termine decennale.

Una controversia su un contratto preliminare di compravendita immobiliare tra due società. La questione centrale riguarda il pagamento dell'IVA non menzionata nel contratto. La Corte di Cassazione, riformando la decisione d'appello, ha stabilito che, in assenza di un patto esplicito e inequivocabile, il prezzo si intende al netto dell'imposta (prezzo IVA esclusa). Di conseguenza, l'acquirente è tenuto a corrispondere l'IVA oltre al prezzo pattuito. La mancata corresponsione dell'IVA può costituire un inadempimento contrattuale, richiedendo una nuova valutazione del comportamento delle parti.

La Corte di Cassazione ha stabilito che per l'interruzione prescrizione vizi in una compravendita immobiliare è sufficiente un atto stragiudiziale, come una lettera di messa in mora. La sentenza ha annullato la decisione della Corte d'Appello, che riteneva necessaria l'azione giudiziale. Il caso riguardava acquirenti di ville con difetti che avevano agito per la riduzione del prezzo. La Suprema Corte ha chiarito che la comunicazione formale della volontà di far valere la garanzia avvia un nuovo periodo di prescrizione di un anno, proteggendo i diritti dell'acquirente.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per revocazione, basato su un presunto errore di fatto revocatorio. La Corte chiarisce che una critica alla valutazione giuridica o probatoria del giudice non costituisce un errore di fatto, ma un errore di giudizio, non impugnabile con la revocazione. Il caso originava da una domanda di usucapione respinta nei gradi di merito. Il ricorrente, sanzionato per lite temeraria, contestava la mancata ammissione di prove testimoniali, ma la Corte ha ribadito che tale censura riguarda l'attività valutativa del giudice e non una svista materiale.

Un committente ha citato in giudizio il direttore dei lavori per i danni subiti a causa di un appalto edilizio. Tuttavia, le opere realizzate si sono rivelate totalmente abusive e non conformi al permesso di costruire, tanto da portare a un ordine di demolizione. La Corte di Cassazione ha confermato la nullità del contratto d'appalto per illiceità dell'oggetto. Di conseguenza, ha stabilito che il committente, essendo corresponsabile dell'abuso, non ha diritto a richiedere il risarcimento dei danni al direttore dei lavori, poiché non può derivare alcuna pretesa da un contratto giuridicamente nullo.

Una società cooperativa ha citato in giudizio l'affittuaria di un'azienda e il suo fideiussore per inadempimenti contrattuali, tra cui il mancato pagamento dei canoni e danni al complesso aziendale. La Corte di Cassazione, intervenendo sul caso, ha chiarito i limiti della **fideiussione affitto d'azienda**, stabilendo che la garanzia, se non diversamente specificato, copre le obbligazioni predeterminate come i canoni, ma non si estende automaticamente a eventi futuri e incerti come il risarcimento per danni ai beni aziendali. La Corte ha accolto parzialmente il ricorso principale solo per la non corretta liquidazione delle spese legali d'appello, cassando la sentenza su quel punto e rideterminando gli importi.

Una condomina ha citato in giudizio l'ex amministratrice per presunti prelievi ingiustificati. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: l'approvazione del rendiconto condominiale da parte dell'assemblea, qualora non venga impugnata, ratifica l'operato dell'amministratore e impedisce al singolo proprietario di agire successivamente per contestare la gestione approvata.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'annotazione di una sentenza che accerta la simulazione assoluta di una vendita immobiliare è opponibile al fallimento del simulato acquirente, anche in assenza di una precedente trascrizione della domanda giudiziale. L'annotazione, se anteriore alla dichiarazione di fallimento, svolge una funzione dichiarativa autonoma che rende la sentenza efficace nei confronti dei terzi, come la curatela fallimentare, dal momento della sua esecuzione. Il caso è stato rinviato al tribunale di merito per verificare la corretta redazione della nota di annotazione.

Una madre aveva venduto alcuni immobili al figlio, pregiudicando le ragioni di un suo creditore. Quest'ultimo aveva ottenuto una sentenza favorevole nei primi due gradi di giudizio. In Cassazione, tuttavia, il ricorso della madre e del figlio è stato dichiarato inammissibile. La causa dell'improcedibilità del ricorso è stata un errore formale: il mancato deposito della prova di notifica della sentenza d'appello entro i termini di legge. La Suprema Corte ha ribadito che tale adempimento è un presupposto processuale inderogabile, la cui mancanza non può essere sanata, portando alla definizione immediata del giudizio.