Diritto Immobiliare

Un proprietario, condannato per violazione delle distanze in un intervento di ristrutturazione edilizia, ottiene l'annullamento della sentenza. La Cassazione applica lo ius superveniens (nuove leggi più favorevoli), stabilendo che le modifiche alla sagoma dell'edificio non lo qualificano automaticamente come 'nuova costruzione'. Il caso torna in Appello per una nuova valutazione alla luce della normativa aggiornata.

Una controversia su servitù di passaggio arriva in Cassazione. L'appellante, successore nel diritto controverso, non ha notificato il ricorso agli eredi della parte originaria, deceduta prima dell'impugnazione. La Corte ordina l'integrazione del contraddittorio, affermando la necessità di coinvolgere gli eredi del litisconsorte necessario, poiché la sentenza impugnata era stata emessa anche nei confronti del defunto.

Una società immobiliare demolisce un piccolo fabbricato per costruirne uno più grande, violando, secondo i vicini, le norme sulle distanze tra costruzioni. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20727/2025, accoglie il ricorso della società, chiarendo che le recenti riforme legislative hanno ampliato il concetto di "ristrutturazione edilizia". Ora, anche la demolizione e ricostruzione con aumento di volume e modifica di sagoma può beneficiare del mantenimento delle distanze preesistenti, a patto che l'edificio originario fosse legittimo. La Corte cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa per una nuova valutazione alla luce della normativa sopravvenuta.

Un promissario acquirente recedeva da un contratto preliminare a causa di una disputa sui confini che creava un rischio di evizione parziale. La Corte d'Appello aveva convalidato il recesso. La Corte di Cassazione, invece, ha annullato la decisione, specificando che il pericolo di evizione consente principalmente la sospensione del pagamento (art. 1481 c.c.), ma non il recesso automatico. Per recedere, è necessario dimostrare un inadempimento grave e colpevole del venditore (art. 1455 c.c.), valutazione che la corte territoriale non aveva effettuato. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20678/2025, chiarisce un punto cruciale sulla denuncia vizi immobile. Il termine di un anno per la denuncia dei gravi difetti di costruzione, previsto dall'art. 1669 c.c., decorre dal momento in cui il committente acquisisce una consapevolezza sufficientemente seria della gravità dei vizi e della loro possibile causa, anche senza una perizia tecnica formale. Nel caso di specie, i committenti avevano perso il diritto ad agire perché avevano atteso troppo tempo da quando un geometra di loro fiducia aveva constatato i difetti, rendendo tardiva la successiva azione legale.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino, stabilendo principi chiave sull'impugnazione delibera condominiale. La Corte ha confermato che il termine di cinque giorni per la convocazione dell'assemblea decorre dalla data del rilascio dell'avviso di giacenza della raccomandata, non dal ritiro effettivo. Inoltre, ha ribadito che la mancata allegazione di documenti, come i preventivi, al verbale non ne causa l'invalidità, essendo sufficiente il diritto del condomino di visionarli presso l'amministratore.

La Corte di Cassazione chiarisce che una servitù di passaggio, anche se costituita con un contratto, si presume abbia natura di servitù coattiva se creata per ovviare all'interclusione di un fondo. Di conseguenza, tale servitù può essere estinta se l'interclusione cessa. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che si era limitata a constatare l'origine volontaria del diritto senza indagare sulla reale intenzione delle parti, stabilendo che spetta al giudice di merito verificare se l'accordo dimostri inequivocabilmente la volontà di sottoporsi al regime delle servitù volontarie, vincendo così la presunzione legale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18929/2025, chiarisce un punto fondamentale in materia di IMU per gli immobili oggetto di permuta cosa futura. Il caso riguardava dei contribuenti che avevano permutato un terreno con unità immobiliari da costruire. La Corte ha stabilito che l'obbligo di pagare l'IMU sorge nel momento in cui l'immobile viene ad esistenza, ovvero con la conclusione delle sue componenti strutturali essenziali. Non sono rilevanti, ai fini della nascita del presupposto impositivo, né il rilascio del certificato di abitabilità, né la consegna materiale del bene, né l'intestazione catastale.

Una complessa disputa tra proprietari confinanti su confini, sopraelevazioni e aperture nei muri giunge in Cassazione. La Corte stabilisce due principi fondamentali: le cosiddette 'tolleranze costruttive' del 2%, previste dalla normativa edilizia, sono irrilevanti nei rapporti tra privati per il rispetto delle distanze legali. Inoltre, le aperture qualificabili come 'luci', se non conformi ai requisiti del codice civile, devono essere regolarizzate, non potendo il giudice ignorare la violazione. La sentenza d'appello viene cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21336/2025, ha stabilito che per la liquidazione del compenso CTU in cause relative a lavori edili, si deve applicare la tariffa specifica (art. 12 D.M. 30.5.2002) e non quella generica. Il caso riguardava l'opposizione di una società immobiliare al compenso liquidato a un consulente, la cui perizia era stata parziale. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva erroneamente applicato la norma generale, rinviando per un nuovo calcolo basato sul criterio corretto.

Un conduttore, dopo aver ottenuto una sentenza favorevole in appello che riclassificava il suo contratto di locazione, ha presentato ricorso in Cassazione. Tuttavia, il ricorso è stato dichiarato inammissibile. La Suprema Corte ha stabilito che il ricorso per cassazione è improcedibile perché l'avvocato del ricorrente non ha depositato la copia completa della sentenza impugnata, ma solo la parte dispositiva. Questo errore procedurale, considerato una grave negligenza, ha comportato il rigetto del ricorso e sanzioni pecuniarie per il ricorrente.

Una società versa un acconto per un immobile da un consorzio in liquidazione. La vendita salta per mancata autorizzazione ministeriale. La Cassazione chiarisce che per la restituzione deposito cauzionale con interessi è necessaria una richiesta formale (messa in mora) dopo che il diritto alla restituzione è sorto. In assenza, non sono dovuti interessi. Accolto, invece, il motivo sulla non debenza delle spese legali alla parte contumace.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso contro una sentenza che accoglieva un'azione revocatoria. La Corte ha stabilito che una serie di indizi gravi, precisi e concordanti, come il legame di parentela stretto tra venditore e acquirente, la loro convivenza e l'opacità sui fondi, sono sufficienti a costituire una prova presuntiva della consapevolezza del terzo acquirente del pregiudizio arrecato al creditore.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello in una causa per gravi difetti di un immobile. La decisione si fonda sulla violazione del principio del litisconsorzio necessario, poiché l'atto di appello era stato notificato solo a uno degli eredi della parte originaria deceduta, invece che a tutti. Questo vizio procedurale ha reso la sentenza nulla per mancata integrità del contraddittorio, portando al rinvio del processo per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione interviene in una disputa tra vicini, chiarendo i criteri per distinguere una "veduta" da una "luce irregolare". L'ordinanza stabilisce che un'apertura non può essere considerata veduta se l'affaccio sul fondo del vicino non è esercitabile in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza. Di conseguenza, una luce irregolare non può essere acquisita per usucapione e il vicino ha sempre il diritto di chiederne la regolarizzazione.

La Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale in materia di distanze edilizie. Una società aveva citato in giudizio un vicino che, dopo aver demolito e ricostruito un fabbricato, ne aveva aumentato altezza e volume. La Corte d'Appello aveva qualificato l'intervento come nuova costruzione, ordinando l'arretramento dell'intero edificio. La Cassazione, accogliendo il ricorso del proprietario, ha stabilito che, in assenza di specifiche norme locali, l'obbligo di rispettare le distanze per una nuova costruzione si applica solo alle parti che eccedono le dimensioni dell'edificio preesistente, e non all'intera struttura. La sentenza è stata annullata con rinvio per una nuova valutazione.

Un'impresa di noleggio ponteggi ha ottenuto due decreti ingiuntivi distinti contro un cliente per canoni non pagati maturati in periodi diversi dello stesso contratto. Il cliente ha contestato la seconda azione come un illegittimo frazionamento del credito. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che il frazionamento del credito è legittimo quando il creditore ha un 'apprezzabile interesse'. In questo caso, i canoni della seconda azione erano maturati dopo l'avvio della prima, giustificando una richiesta separata e rendendo la condotta del creditore non abusiva.

La Corte di Cassazione, in un caso di danno da esecuzione materiale di un ordine di demolizione, ha stabilito la giurisdizione del giudice ordinario. La richiesta di risarcimento non contestava l'atto amministrativo, ma le modalità lesive dell'operazione, configurando un illecito civile.

In un caso di violazione delle distanze legali costruzioni, la Corte di Cassazione ha confermato che una tettoia-autorimessa stabile e ancorata al suolo deve essere considerata una 'costruzione' a tutti gli effetti. Di conseguenza, è soggetta alla norma che impone una distanza minima di 10 metri dalle pareti finestrate degli edifici vicini. La Corte ha rigettato il ricorso dei costruttori, confermando l'ordine di arretramento parziale dell'edificio e il risarcimento del danno, stabilendo principi chiave sulla qualificazione dei manufatti edilizi.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso in cui una precedente transazione novativa ha reso inefficace una successiva sentenza passata in giudicato che dichiarava nullo un contratto di compravendita. L'ordinanza chiarisce che se le parti sostituiscono il rapporto litigioso con un nuovo accordo, la successiva decisione giudiziale sul rapporto originario non ha più valore. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per motivi procedurali, confermando la decisione della Corte d'Appello che aveva riconosciuto la piena efficacia della transazione.