Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione chiarisce il termine di decorrenza della prescrizione del diritto di rivalsa per le spese di condono edilizio. Il caso riguarda un soggetto che, dopo aver eseguito opere abusive su un immobile non di sua proprietà, ne aveva pagato l'oblazione per la sanatoria. I suoi eredi, anni dopo, hanno agito contro i proprietari per il rimborso. La Corte ha stabilito che il termine decennale di prescrizione decorre dal momento del pagamento e non dal successivo rilascio del permesso in sanatoria, respingendo il ricorso in quanto il diritto era ormai prescritto.

Un Comune ha occupato un terreno privato, realizzando un edificio scolastico senza completare la procedura di esproprio. Gli eredi del proprietario hanno chiesto il risarcimento per l'espropriazione illecita. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, confermando che la proprietà può essere provata anche in via presuntiva, basandosi sugli stessi atti del procedimento ablativo avviato dall'ente. La Corte ha inoltre stabilito i criteri per il calcolo del danno e confermato la giurisdizione del giudice ordinario.

Un proprietario di un box auto ha tentato l'impugnazione di una delibera condominiale relativa al riparto spese, sostenendo l'illegittimità della tabella millesimale applicata. La tabella era stata recepita da una decisione di un condominio adiacente. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno respinto le sue richieste. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, evidenziando errori procedurali nella formulazione dei motivi e l'applicazione del principio della "doppia conforme", che impedisce di riesaminare i fatti già valutati conformemente nei primi due gradi di giudizio.

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese di ammodernamento dell'ascensore, sostenendo la nullità della delibera. La Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che i vizi lamentati (es. errata ripartizione delle spese) rendono la delibera annullabile, non nulla. L'impugnazione delibera condominiale per annullabilità deve avvenire tramite un'azione legale specifica entro termini perentori, non con una semplice opposizione al pagamento. In assenza di tale impugnazione, la delibera resta valida ed efficace.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un Comune contro la decisione del Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche, che aveva annullato una delibera sulla ripartizione oneri per la costruzione di un'opera idraulica. La delibera, che addebitava i costi a una società fallita e ad altri proprietari, è stata giudicata irragionevole e arbitraria. La Cassazione ha confermato che, in presenza di più motivazioni autonome a sostegno di una sentenza, il ricorrente deve impugnarle tutte efficacemente, altrimenti il ricorso è inammissibile per difetto di interesse.

Una donna rivendica il diritto di usufrutto su un immobile donato dal fratello a un Comune. I tribunali di merito hanno negato tale diritto. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ritiene la questione sulla validità della donazione con usufrutto a favore di un terzo, tramite schemi alternativi alla riserva ex art. 796 c.c., di particolare rilevanza e rinvia la causa a pubblica udienza per una decisione approfondita.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una delibera condominiale è nulla se, approvata a maggioranza, priva un singolo condomino del godimento di un bene comune, come l'impianto idrico. Nel caso specifico, un condominio aveva deciso di realizzare un nuovo impianto a servizio dei soli appartamenti, escludendo un'unità commerciale. La Corte ha chiarito che una tale decisione, trasformando un bene comune in bene esclusivo per alcuni, incide sul diritto di proprietà individuale e richiede pertanto il consenso unanime di tutti i condòmini.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un ricorso per revocazione, chiarendo che l'errore di fatto revocatorio consiste in una errata percezione dei fatti documentali e non in una diversa valutazione giuridica. Nel caso specifico, un condomino contestava una sentenza sostenendo un errore della Corte, ma in realtà chiedeva un nuovo giudizio di diritto, motivo per cui il suo ricorso è stato respinto.

La Corte di Cassazione rigetta l'impugnazione sentenza presentata da alcuni soci di cooperative edilizie. La decisione si fonda sul principio del giudicato parziale, che aveva già reso definitive le pronunce sul rigetto della domanda di esecuzione specifica del contratto e sulla restituzione di somme. La Corte ha inoltre ritenuto inammissibili i motivi di ricorso poiché non criticavano efficacemente la ratio decidendi della Corte d'Appello, confermando la condanna al pagamento di un'indennità di occupazione.

Una controversia edilizia prosegue dopo il decesso degli attori originari. La Corte d'Appello emette una sentenza considerando solo una delle due coeredi. La Corte di Cassazione annulla la decisione per violazione del litisconsorzio necessario, stabilendo che il processo doveva obbligatoriamente coinvolgere entrambe le eredi per essere valido.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso di un'erede che rivendicava la proprietà esclusiva di uno stradello, sostenendo che costituisse pertinenza di un fabbricato ricevuto in eredità. La Corte ha stabilito che non può esistere un vincolo pertinenziale se il bene accessorio non è di proprietà esclusiva del titolare del bene principale. Nel caso specifico, lo stradello era in comproprietà con un terzo e serviva anche la proprietà di quest'ultimo, facendo venir meno i requisiti soggettivi e di esclusività della funzione necessari per configurare la pertinenza. Di conseguenza, lo stradello rientrava nell'asse ereditario da dividere in parti uguali tra gli eredi.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 19960/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di imposta di registro: il meccanismo del "prezzo-valore" non è applicabile se lo stato di fatto dell'immobile, al momento della vendita, non corrisponde alle risultanze catastali. Nel caso specifico, la presenza di una piscina non ancora accatastata, sebbene pertinenziale alla villa venduta, ha comportato una modifica sostanziale che ha reso inapplicabile la valutazione automatica basata sulla rendita catastale. Di conseguenza, l'Agenzia delle Entrate ha legittimamente proceduto alla rettifica del valore basandosi su quello di mercato, includendo il valore aggiunto della piscina.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello per motivazione apparente. Il caso riguarda una controversia tra una costruttrice immobiliare e gli acquirenti di alcune unità. La costruttrice aveva richiesto un risarcimento danni, ma la Corte d'Appello ha respinto la domanda con una formula generica, senza analizzare le prove specifiche. La Cassazione ha stabilito che una motivazione meramente assertiva, che non spiega perché le prove non sono convincenti, rende la sentenza nulla.

La Corte di Cassazione chiarisce il calcolo dell'indennità di occupazione per le procedure antecedenti al Testo Unico Espropri (d.P.R. 327/2001). Confermando un principio consolidato, ha stabilito che l'indennità è dovuta solo fino alla data di emissione del decreto di espropriazione e non fino al successivo pagamento dell'indennità di esproprio. Il ricorso dei proprietari è stato quindi rigettato, consolidando la distinzione tra il regime normativo previgente e quello attuale.

Una controversia tra un ente ecclesiastico e un comune, giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, si è conclusa con una rinuncia congiunta al ricorso a seguito di un nuovo accordo. La Corte ha dichiarato l'estinzione del giudizio di Cassazione, chiarendo che in questi casi non si applica il raddoppio del contributo unificato, in quanto misura sanzionatoria di stretta interpretazione limitata ai soli casi di rigetto, inammissibilità o improcedibilità del ricorso.

Un condòmino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese condominiali, sostenendo la nullità della delibera di approvazione del bilancio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo che i vizi lamentati, come l'irregolare convocazione, configurano una mera annullabilità e non una nullità. Nell'ambito dell'opposizione a decreto ingiuntivo, l'annullabilità deve essere eccepita tramite un'apposita domanda riconvenzionale entro un termine perentorio. La corretta qualificazione del vizio è quindi cruciale per una efficace impugnazione delibera condominiale.

Un soggetto ha presentato reclamo contro la vendita di un immobile in una procedura di liquidazione, lamentando irregolarità insanabili. Il Tribunale ha dichiarato il reclamo inammissibile, non perché tardivo, ma perché la procedura di liquidazione si era già conclusa con il trasferimento notarile della proprietà all'acquirente. La decisione stabilisce che, una volta esauriti gli effetti della procedura, ogni contestazione deve essere sollevata in un separato giudizio ordinario.

Un ex amministratore di condominio è stato citato in giudizio per la restituzione di somme non giustificate. La Corte di Cassazione ha confermato che l'onere della prova amministratore per le spese effettuate spetta a lui stesso, in qualità di mandatario. La produzione tardiva di documenti durante la consulenza tecnica non invalida la decisione se il giudice li esclude correttamente dal calcolo finale, basandosi solo su prove ritualmente acquisite e conosciute dalle parti.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare per la consegna di un bene 'aliud pro alio'. Il caso riguarda un'autorimessa venduta senza certificato di agibilità a causa di difetti insanabili che ne impedivano il rilascio. La Corte ha stabilito che la consegna di un immobile privo dei requisiti essenziali per ottenere l'agibilità integra una grave inadempienza del venditore, giustificando la risoluzione del contratto, anche se l'acquirente era a conoscenza della mancanza del documento al momento dell'acquisto. La semplice promessa di ottenere il certificato non esonera il venditore dalla responsabilità se il bene è intrinsecamente inidoneo all'uso.

La Corte di Cassazione conferma la condanna di un soggetto per l'occupazione sine titulo di un immobile. Viene ribadito il principio secondo cui il danno per il proprietario è 'in re ipsa', cioè presunto nella perdita stessa della disponibilità del bene, senza necessità di provare un mancato guadagno specifico. La liquidazione del danno può basarsi sul valore locativo di mercato. La Corte ha inoltre respinto le altre doglianze dell'occupante, relative all'identificazione dell'immobile e alla richiesta di rimborso per lavori non autorizzati, dichiarandole inammissibili.