Diritto Immobiliare

Un acquirente ha citato in giudizio il venditore per ottenere un risarcimento a causa della mancanza del certificato di agibilità e di difformità strutturali. La Corte di Cassazione ha stabilito che se il certificato viene ottenuto in un secondo momento e l'acquirente non fornisce prova di un danno economico concreto e specifico, non sussiste il diritto al risarcimento. La sentenza sottolinea che il danno risarcibile per la vendita di un immobile non è automatico ma deve essere rigorosamente dimostrato.

Un proprietario ricostruisce un edificio aumentando volume e altezza, violando così le distanze legali dalla finestra del vicino. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del costruttore, confermando la violazione. La sentenza chiarisce punti fondamentali sull'onere della prova nelle azioni a difesa della proprietà, sul termine di prescrizione ventennale per le servitù di veduta e sui termini procedurali invalicabili per sollevare l'eccezione di usucapione.

Un Comune ha espropriato un terreno classificato come non edificabile ("zona F4"). Dopo un primo annullamento, la Corte di Cassazione aveva rinviato il caso alla Corte d'Appello, specificando che il terreno non era da considerarsi edificabile. La corte territoriale, ignorando tale principio, ha nuovamente calcolato una indennità di esproprio basata sulla potenziale edificabilità, per un importo addirittura superiore al precedente. La Cassazione ha annullato anche questa seconda decisione per aver violato sia il principio di diritto enunciato sia il divieto di "reformatio in peius", poiché solo l'ente pubblico aveva presentato ricorso.

Un comproprietario ha agito in giudizio per ottenere la dichiarazione di usucapione su un terreno comune. La sua richiesta è stata respinta sia in primo che in secondo grado per mancata prova del possesso esclusivo. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, ribadendo che per l'usucapione del comproprietario è fondamentale dimostrare un godimento del bene oggettivamente incompatibile con la possibilità di godimento da parte degli altri titolari.

La Corte di Cassazione conferma l'inefficacia di un contratto preliminare di compravendita immobiliare a causa del mancato avveramento di una condizione sospensiva. Il contratto era subordinato all'acquisizione, da parte del venditore, di alcuni terreni di proprietà comunale. Poiché tale evento non si è verificato entro un lasso di tempo ritenuto congruo dai giudici, il contratto non ha mai prodotto i suoi effetti, legittimando la richiesta di restituzione della caparra da parte del promissario acquirente.

Un conduttore ha contestato la richiesta di adeguamento canone da parte di un Comune per un terreno che, nel tempo, aveva perso la sua destinazione agricola. Il conduttore sosteneva che il Comune non fosse il legittimo proprietario a causa del mancato adempimento di un onere testamentario. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che il conduttore non può contestare il titolo di proprietà del locatore per sottrarsi al pagamento e che la modifica della natura del terreno giustifica la richiesta di adeguamento del canone.

Il proprietario di un lastrico solare realizza una sopraelevazione, e la proprietaria dei piani inferiori agisce in giudizio per ottenere l'indennità di sopraelevazione e il risarcimento di vari danni. La Cassazione, accogliendo parzialmente il ricorso incidentale, cassa la sentenza di merito per motivazione apparente sulla quantificazione del danno per la violazione delle distanze legali, specificando che la liquidazione equitativa deve essere motivata con criteri concreti e non può essere arbitraria. Viene inoltre confermata la debenza dell'indennità, non ravvisando una rinuncia implicita in un precedente atto di donazione.

Un locatore ha richiesto lo sfratto per morosità a causa di canoni non pagati tra aprile e settembre 2020. La Corte d'Appello aveva ritenuto l'inadempimento non grave, giustificandolo con la crisi pandemica. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, specificando che la giustificazione per il mancato pagamento legata alla normativa emergenziale sullo sfratto Covid è presunta solo per il periodo di lockdown effettivo (fino al 18 maggio 2020). Per i mesi successivi, il conduttore ha l'onere di provare il nesso causale tra la crisi e la propria impossibilità di pagare, e il giudice deve sempre bilanciare gli interessi di entrambe le parti.

La Corte di Cassazione ha confermato che l'obbligo di ripristinare le distanze legali tra costruzioni ricade sull'attuale proprietario dell'immobile, anche se la violazione è stata commessa dal precedente titolare. Il caso riguardava una sopraelevazione e un ampliamento che violavano le norme del piano regolatore. La Corte ha rigettato i ricorsi, stabilendo che l'azione per il rispetto delle distanze è di natura reale e segue il bene, rendendo l'attuale proprietario l'unico soggetto tenuto alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi.

Una società immobiliare ha presentato un ricorso per cassazione contro una sentenza relativa a un'iscrizione ipotecaria per un debito non saldato. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per difetto di specificità. La parte ricorrente, infatti, non aveva riprodotto nel proprio atto i documenti e le eccezioni (come la notifica inesistente e la prescrizione) su cui si fondavano i motivi di impugnazione, rendendo impossibile per la Corte valutarne la fondatezza.

La Corte di Cassazione chiarisce i limiti alla modifica delle pretese in un contenzioso locatizio. In un caso complesso, un conduttore ha tentato di cambiare la base fattuale della sua richiesta di restituzione di canoni maggiorati, introducendo tardivamente contratti più vecchi. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando che tale modifica costituisce una 'domanda nuova' inammissibile. La decisione sottolinea che il potere del giudice di rilevare d'ufficio la nullità non può superare il principio della domanda e basarsi su fatti non ritualmente introdotti nel processo.

La Cassazione ha stabilito che è illegittima la delibera sulla ripartizione spese legali condominio che addebita al condomino, che ha avuto una lite con l'ente, una quota delle spese legali sostenute dal condominio stesso per difendersi in quel giudizio. Si crea infatti un conflitto di interessi che rende nulla tale ripartizione.

Un cittadino cita in giudizio il vicino, accusandolo di avergli deliberatamente tagliato il tubo dell'acqua. I giudici di primo e secondo grado respingono la domanda per mancanza di prove certe. La Corte di Cassazione, però, ribalta la decisione, stabilendo che i giudici di merito hanno sbagliato a valutare gli indizi. La Corte afferma che la prova presuntiva richiede una valutazione complessiva e logica di tutti gli elementi (la presenza del vicino con una motosega, i dissapori pregressi), e non una loro analisi separata e 'atomistica'. Il caso è stato quindi rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

La Corte di Cassazione ha confermato l'inefficacia di un fondo patrimoniale costituito da un fideiussore e dal coniuge. Con la presente ordinanza, i giudici hanno stabilito che, ai fini dell'azione revocatoria del fondo patrimoniale, il debito del fideiussore sorge al momento della sottoscrizione della garanzia, anche se per obbligazioni future. Pertanto, la successiva costituzione del fondo è soggetta a revoca se pregiudica le ragioni dei creditori, essendo sufficiente la consapevolezza del fideiussore di arrecare tale pregiudizio.

Un'ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che in caso di espropriazione parziale, il proprietario ha diritto a un indennizzo che copre non solo il terreno sottratto, ma anche la diminuzione di valore della parte residua. La Corte ha respinto il ricorso di un Comune, confermando che anche l'esproprio di una piccola porzione (0,24%) di un vivaio può giustificare un cospicuo risarcimento per il deprezzamento del bene rimanente, causato in questo caso da un aumentato rischio idraulico dovuto all'opera pubblica.

Una società ha presentato un ricorso per errore di fatto revocatorio contro una decisione della Cassazione, sostenendo che la Corte avesse erroneamente percepito l'esistenza di un procedimento amministrativo. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo che la doglianza riguardava un errore di valutazione e non un errore percettivo, ribadendo i limiti di questo strumento processuale.

Una società immobiliare, nominata custode di beni di un terzo fallito trovati in un immobile dopo uno sfratto, ha richiesto il pagamento delle spese di custodia. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della società, poiché i motivi non contestavano la ragione fondamentale della decisione del Tribunale, ovvero che i costi richiesti non erano stati preventivamente autorizzati. Questo caso evidenzia l'importanza di indirizzare i motivi di ricorso contro la specifica 'ratio decidendi' della sentenza impugnata per evitare l'inammissibilità.

La Corte di Cassazione stabilisce che una caparra confirmatoria è valida anche se costituita tramite compensazione di crediti, senza la materiale consegna di denaro. In un caso di inadempimento di un contratto preliminare, la Corte ha confermato la condanna al pagamento del doppio della caparra, riqualificando la clausola da 'penitenziale' a 'confirmatoria' in base alla reale volontà delle parti. Inoltre, ha ribadito la responsabilità illimitata del socio accomandatario per le obbligazioni sorte prima della trasformazione della società in S.r.l.

In una controversia su distanze tra immobili, una parte ha invocato il principio del giudicato riflesso, sostenendo che una precedente sentenza contro il coniuge della vicina dovesse valere anche per quest'ultima. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che il giudicato formatosi nei confronti di un comproprietario non si estende automaticamente all'altro che non ha partecipato al processo, dato il carattere autonomo del diritto di ciascuno. La Corte ha inoltre sottolineato vizi procedurali, come la mancata impugnazione di una delle motivazioni della sentenza d'appello.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due condòmini che chiedevano un risarcimento danni per essere rimasti isolati dal nuovo impianto videocitofonico condominiale. I condòmini si erano opposti all'acquisto del modello proposto dalla ditta appaltatrice, esercitando il loro diritto di scelta in condominio e installandone uno autonomo. La Corte ha stabilito che non vi è stata alcuna condotta illecita da parte del condominio o della ditta, poiché le richieste di garanzie e certificazioni per l'allaccio del dispositivo privato erano legittime per preservare la sicurezza e la funzionalità dell'intero impianto comune.