Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione conferma la decisione di merito che dichiarava la simulazione contratto di una compravendita immobiliare tra genitori debitori e la loro figlia, finalizzata a sottrarre il bene alla garanzia dei creditori. La sentenza chiarisce che la qualità di erede, necessaria per agire in giudizio, può essere provata non solo con la denuncia di successione, ma con un complesso di elementi valutati dal giudice. Viene inoltre ribadito che la prova della simulazione può basarsi su presunzioni come lo stretto legame di parentela e la mancata prova del pagamento del prezzo.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di azione pauliana intentata da una compagnia assicuratrice per revocare una compravendita immobiliare. Il provvedimento analizza la validità della notifica agli eredi di una parte deceduta durante il processo, stabilendo che l'integrazione spontanea del contraddittorio sana il vizio. La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili i motivi di ricorso che miravano a una rivalutazione nel merito dei presupposti dell'azione pauliana, confermando la decisione dei giudici di secondo grado.

In un caso di locazione commerciale, la Corte di Cassazione ha esaminato la questione della rinuncia risoluzione contratto da parte del locatore dopo l'invio di una diffida ad adempiere rimasta inadempiuta. La Corte ha annullato la decisione di merito che aveva ritenuto valida tale rinuncia, evidenziando un contrasto giurisprudenziale e la necessità di una motivazione più approfondita sul tema, rinviando la causa alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di due debitori, confermando l'inefficacia della vendita di un loro immobile tramite azione pauliana. Anche se il bene era ipotecato e il ricavato è servito a pagare un creditore garantito, l'operazione è stata ritenuta pregiudizievole per gli altri creditori. La Corte ha stabilito che le censure dei ricorrenti erano di natura fattuale e quindi non esaminabili in sede di legittimità.

L'appello di un acquirente alla Corte di Cassazione, relativo a una compravendita immobiliare non conclusa, è stato dichiarato ricorso improcedibile. La Corte ha stabilito che il deposito dell'atto è avvenuto tardivamente a causa della reazione non tempestiva del legale a un errore del sistema telematico. Inoltre, ha chiarito che l'appellante non può lamentare la mancata citazione di tutte le parti, essendo una propria negligenza.

La Corte di Cassazione si pronuncia sull'ammissibilità della produzione nuovi documenti in appello, ex art. 345 c.p.c. (ratione temporis). Il caso riguarda la risoluzione di un contratto preliminare di usufrutto per la mancata cancellazione di un'ipoteca. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto inammissibile un documento probatorio, sottolineando che il giudice d'appello avrebbe dovuto valutarne l'indispensabilità ai fini della decisione, considerando l'intera evoluzione processuale della causa.

La Corte di Cassazione si è pronunciata sul caso di una società commerciale che richiedeva la riduzione del canone di locazione a causa delle chiusure imposte dall'emergenza Covid-19. La Corte ha stabilito che non esiste un diritto automatico a ottenere una riduzione giudiziale del canone. Il decreto "Cura Italia" esclude la responsabilità per inadempimento ma non crea un diritto alla rinegoziazione forzata. Il rimedio principale per l'eccessiva onerosità sopravvenuta resta la risoluzione del contratto, con la facoltà per il locatore di offrire una modifica per evitarla. La richiesta di riduzione del canone locazione del conduttore è stata quindi respinta.

Una società immobiliare ha citato in giudizio un'amministrazione pubblica per il pagamento di canoni e spese relative a un immobile locato. Il cuore della disputa era stabilire se un accordo del 2009 costituisse una novazione del contratto di locazione precedente. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando che l'accordo del 2009 era un contratto nuovo e distinto, e ha chiarito i limiti del sindacato di legittimità sull'interpretazione contrattuale del giudice di merito.

In una controversia immobiliare tra vicini, la Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva ammesso un documento (un'aerofotogrammetria) come nuova prova decisiva. La Suprema Corte ha chiarito che, per i giudizi di primo grado conclusi dopo l'11 settembre 2012, non è più sufficiente che le nuove prove in appello siano 'indispensabili'. La parte deve invece dimostrare di non averle potute produrre prima per causa a essa non imputabile, secondo la più restrittiva formulazione dell'art. 345 c.p.c.

Il Tribunale di Venezia ha ordinato la formazione delle tabelle millesimali per un condominio, accogliendo le conclusioni del CTU. Data l'acquiescenza di tutte le parti e il comune interesse, il giudice ha disposto la compensazione integrale delle spese legali, ritenendo che i costi debbano essere equamente divisi.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una significativa diminuzione del valore di un immobile, promesso in vendita tramite un contratto preliminare, non giustifica la risoluzione per onerosità sopravvenuta se le parti erano consapevoli di un lungo contenzioso che avrebbe ritardato la stipula del contratto definitivo. In questo caso, la svalutazione rientra nell'alea contrattuale normale, ovvero il rischio che le parti hanno implicitamente accettato. La lunga attesa rendeva prevedibile una possibile oscillazione del mercato, escludendo il carattere di evento straordinario e imprevedibile richiesto dalla legge per la risoluzione del contratto.

L'ordinanza analizza un caso di risarcimento danni ritardo causato da una società di distribuzione elettrica che ha tardato a rimuovere i propri cavi da un immobile, impedendone la demolizione. Il ritardo ha provocato la scadenza del permesso a demolire e un aumento dei costi. La Corte di Cassazione ha stabilito che il danno risarcibile non è solo la spesa già sostenuta, ma anche l'obbligazione a sostenerla, accogliendo il ricorso dei proprietari.

Un acquirente cita in giudizio la società costruttrice per gravi vizi costruttivi in un immobile di nuova costruzione, come infiltrazioni d'acqua. La Corte d'Appello aveva ridotto il risarcimento, ritenendo che l'acquirente avesse accettato le 'scelte progettuali' che hanno causato i problemi. La Corte di Cassazione ha annullato questa decisione, stabilendo che la conoscenza del progetto da parte dell'acquirente non costituisce accettazione dei vizi costruttivi che compromettono la funzionalità del bene. Il costruttore è sempre responsabile per i difetti derivanti da una progettazione errata, a meno di un'accettazione esplicita successiva alla realizzazione dell'opera.

La Corte di Cassazione affronta un caso di simulazione assoluta e prescrizione. Due promissari acquirenti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, si vedono sottrarre l'immobile a causa di una vendita simulata orchestrata dall'erede del venditore. La Suprema Corte chiarisce che il termine di prescrizione per agire in giudizio per l'adempimento del preliminare non decorre fino a quando la vendita fraudolenta non viene dichiarata nulla con sentenza passata in giudicato. Questo perché l'atto simulato costituisce un doloso occultamento del debito che impedisce l'esercizio del diritto.

Una società acquista un immobile con difformità, chiede i danni ai venditori che chiamano in causa il tecnico per la sanatoria. La Cassazione chiarisce che, in assenza di prove adeguate sul compenso del tecnico, il giudice viola il principio dell'onere della prova se liquida equitativamente il danno. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione conferma che nel calcolo dell'indennità di esproprio per un terreno non edificabile si deve tenere conto del suo potenziale di sfruttamento intermedio, come la possibilità di realizzarvi una stazione di servizio. La Corte ha rigettato il ricorso di un'amministrazione pubblica che contestava la valutazione superiore al mero valore agricolo, stabilendo che le possibilità di utilizzo alternative, se concrete e consentite dalla normativa, incidono sul valore venale del bene e devono essere indennizzate, anche in caso di espropriazione parziale che deprezzi l'area residua.

Una società finanziaria impugna una sentenza di primo grado relativa a un'azione revocatoria per la vendita di un immobile. Durante il primo grado, uno dei convenuti era deceduto. In appello, la società omette di citare tutti gli eredi, violando il principio del litisconsorzio necessario. La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d'appello, stabilendo che il giudice avrebbe dovuto ordinare d'ufficio l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli eredi.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un intervento del creditore, avvenuto dopo la scadenza del termine fissato in un'udienza "cartolarizzata" per le osservazioni al piano di riparto, deve considerarsi un intervento tardivo. La sentenza chiarisce che la procedura scritta, introdotta dalla normativa emergenziale, è pienamente equiparabile a un'udienza fisica, rendendo definitivo il piano di distribuzione approvato e precludendo la partecipazione di creditori intervenuti successivamente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 16852/2025, ha dichiarato inammissibile il ricorso contro una sentenza che aveva accolto un'azione revocatoria fallimentare. La Corte ha ribadito principi fondamentali: il termine di prescrizione dell'azione decorre dal contratto definitivo e non dal preliminare; le eccezioni non sollevate in primo grado, come quella sull'adempimento di un debito scaduto, sono inammissibili in appello. La decisione evidenzia come la consapevolezza del danno ai creditori possa essere provata tramite presunzioni basate su elementi come il prezzo vile e le anomale modalità di pagamento.

La Corte di Cassazione dichiara la cessazione della materia del contendere in una controversia immobiliare-fallimentare a seguito di un accordo transattivo tra le parti. L'ordinanza stabilisce che tale accordo, intervenuto durante il giudizio di legittimità, comporta la perdita di efficacia della sentenza impugnata, evidenziando il potere delle parti di definire la lite in ogni fase del processo. La decisione chiarisce inoltre che in questi casi non si applica il raddoppio del contributo unificato.