Diritto Immobiliare

Un creditore ha ottenuto la dichiarazione di inefficacia di una vendita immobiliare tramite un'azione revocatoria. Il debitore aveva venduto un immobile a un amico intimo per sottrarlo alla garanzia dei creditori. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando il ricorso inammissibile perché mirava a una nuova valutazione dei fatti. La Corte ha ribadito che la consapevolezza del terzo acquirente del pregiudizio al creditore può essere provata anche tramite presunzioni, come il forte legame personale, un elemento chiave dell'azione revocatoria.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 17480/2025, si è pronunciata su un caso di azione revocatoria preliminare. Ha ribadito il principio secondo cui, in caso di vendita immobiliare preceduta da un contratto preliminare, il danno per il creditore (eventus damni) va valutato al momento del contratto definitivo. Invece, lo stato soggettivo del terzo acquirente (scientia damni) va accertato con riferimento alla data di stipula del preliminare. La Corte ha inoltre precisato che, nel caso di contratto per persona da nominare, il "terzo" rilevante ai fini della valutazione è la persona nominata, e la sua consapevolezza va verificata al momento dell'accettazione della nomina, applicando le regole sulla rappresentanza.

La Corte di Cassazione ha confermato la riduzione del risarcimento dovuto a un locatore per la tardiva riconsegna di un immobile commerciale. La decisione si fonda sul principio del concorso di colpa del locatore, il quale non ha agito con la dovuta diligenza per recuperare la disponibilità del bene, limitando così il danno risarcibile a una sola mensilità nonostante un'occupazione di tre anni. La Corte ha inoltre rigettato le censure sulla ripartizione delle spese di ripristino e sulla compensazione delle spese legali.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un debitore contro una sentenza che aveva accolto un'azione revocatoria. La vendita di immobili a familiari è stata ritenuta inefficace nei confronti della società creditrice. La Corte ha respinto i motivi del ricorso basati su vizi procedurali, quali la tardività delle eccezioni sulla cessione del credito e la mancanza di autosufficienza dei motivi di impugnazione, confermando le decisioni dei gradi precedenti.

Un creditore ha esercitato un'azione revocatoria contro la vendita di immobili effettuata dal suo debitore. Il debitore sosteneva che la vendita non causasse pregiudizio, poiché gli immobili erano già ipotecati. La Corte di Cassazione ha respinto questa tesi, affermando che l'esistenza di un'ipoteca non annulla l'"eventus damni" (il pregiudizio). La valutazione deve considerare la possibilità futura che l'ipoteca venga estinta, rendendo l'azione revocatoria uno strumento valido per tutelare i diritti del creditore. Di conseguenza, il ricorso è stato respinto.

Un creditore ha ottenuto la revoca di una vendita immobiliare effettuata dal suo debitore. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, specificando che per un'azione revocatoria su un debito preesistente, non è necessaria la prova dell'intento fraudolento, ma è sufficiente la consapevolezza del pregiudizio da parte dell'acquirente. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per motivi procedurali e di merito, poiché tendeva a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

Una società costruttrice, condomina pretermessa in un giudizio di primo grado sulla nullità di una clausola del regolamento condominiale, proponeva appello. La Corte d'Appello dichiarava l'impugnazione inammissibile, sostenendo che il rimedio corretto per il litisconsorzio pretermesso fosse l'opposizione di terzo. Il successivo ricorso per cassazione è stato dichiarato estinto per rinuncia accettata.

Un condomino proponeva opposizione a un precetto notificatogli da una ditta creditrice del condominio. Sosteneva la competenza del Tribunale che aveva emesso il decreto ingiuntivo originario, a prescindere dal basso valore del precetto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la competenza per l'opposizione a precetto si determina in base al valore del credito precettato e non in base al giudice che ha emesso il titolo. La Corte ha chiarito la distinzione tra notifica nulla, che consente l'opposizione tardiva, e notifica inesistente, che legittima l'opposizione all'esecuzione.

Un conduttore stipula una polizza per danni all'immobile locato. A seguito di un incendio, il proprietario agisce per l'indennizzo, ma l'assicurazione eccepisce una clausola che riserva l'azione legale al solo conduttore (contraente). La Cassazione interviene, dichiarando nulla tale clausola. La Corte stabilisce che nell'assicurazione per conto altrui, il diritto di agire per l'indennizzo spetta all'assicurato (titolare dell'interesse protetto) e non può essere escluso contrattualmente, poiché ciò snaturerebbe la funzione stessa del contratto assicurativo.

Una società immobiliare ha acquistato un terreno scoprendo solo in seguito una servitù di metanodotto non dichiarata nell'atto. La società ha citato in giudizio il venditore e il notaio per ottenere un risarcimento. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la garanzia per servitù non apparente è esclusa quando il compratore era a conoscenza del vincolo. La Corte ha ritenuto che, nonostante la servitù non fosse tecnicamente 'apparente', l'acquirente (una società esperta del settore) aveva a disposizione numerosi elementi (documenti urbanistici, segnaletica, vicinanza a impianti) per conoscere l'esistenza della servitù, escludendo così la responsabilità del venditore e del notaio.

La Corte di Cassazione affronta un caso di estinzione del giudizio in una controversia condominiale. I ricorrenti avevano chiesto di chiudere il procedimento, ma i controricorrenti si sono opposti per ottenere il rimborso delle spese legali. La Corte ha dichiarato l'estinzione del giudizio, ma ha condannato i ricorrenti a pagare integralmente le spese processuali, chiarendo che la rinuncia all'impugnazione comporta l'obbligo di rimborsare i costi sostenuti dalla controparte.

Un imprenditore ha citato in giudizio il proprio consulente fiscale per un'errata gestione dell'IVA su un'operazione immobiliare, che ha portato a un oneroso avviso di accertamento. Il Tribunale ha accertato la responsabilità del commercialista, condannandolo al risarcimento del danno. La sentenza evidenzia come il professionista, pienamente coinvolto nell'operazione, avesse l'onere di agire con diligenza, anche procurandosi autonomamente la documentazione necessaria, e come la sua negligenza nella gestione del regime "reverse charge" sia stata la causa diretta del pregiudizio economico subito dal cliente.

Il Tribunale di Venezia ha dichiarato l'occupazione sine titulo di alcuni immobili di proprietà demaniale da parte di un privato. La decisione si fonda su due punti chiave: la cessione del contratto di locazione commerciale, avvenuta tramite cessione di ramo d'azienda, è stata ritenuta inopponibile all'ente proprietario a causa di un divieto di cessione nel contratto originale; il contratto di locazione abitativo è stato dichiarato nullo per mancata registrazione. Di conseguenza, il Tribunale ha ordinato il rilascio immediato degli immobili.

La Corte di Cassazione ha stabilito che qualsiasi intervento di demolizione e ricostruzione che comporti un aumento di volume o una modifica della sagoma e della posizione dell'edificio deve essere qualificato come "nuova costruzione". Di conseguenza, tale intervento deve rispettare le distanze legali minime previste dalla normativa nazionale, senza che i regolamenti edilizi locali possano introdurre deroghe più favorevoli. Il caso riguardava una controversia tra proprietari confinanti in cui un edificio era stato ricostruito violando le distanze dal confine. La Suprema Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva erroneamente applicato una norma locale per interventi di restauro, ribadendo la prevalenza della nozione civilistica di nuova costruzione.

In un caso di allagamenti da un impianto fognario condiviso tra due condomini, la Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra le azioni legali. La richiesta di opere di manutenzione impone un litisconsorzio necessario tra tutti i proprietari coinvolti, richiedendo la loro presenza in giudizio. Al contrario, per il risarcimento dei danni, sussiste solo un litisconsorzio facoltativo, poiché la responsabilità è solidale e il danneggiato può agire contro anche uno solo dei responsabili. La Corte d'Appello aveva errato nell'annullare l'intera sentenza di primo grado, dovendo invece separare le due domande e decidere autonomamente quella risarcitoria.

La Cassazione ha confermato che il principio del giudicato esterno impedisce a un'amministrazione comunale di richiedere il pagamento del canone per l'occupazione di suolo pubblico (COSAP) se una sentenza precedente, tra le stesse parti e sullo stesso fatto, ha già negato tale diritto. La decisione sottolinea che, in rapporti di durata, una sentenza passata in giudicato ha effetto anche per il futuro, salvo cambiamenti normativi o fattuali.

Una società conduttrice si oppone a un decreto ingiuntivo per canoni e penali. L'opposizione viene dichiarata inammissibile per tardività. La Corte di Cassazione, intervenendo sul caso, chiarisce un principio fondamentale: l'inammissibilità dell'opposizione non impedisce al giudice di esaminare la domanda riconvenzionale autonoma, come quella per la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno. La sentenza sottolinea la distinzione tra difese semplici e vere e proprie contro-domande.

Un acquirente cita in giudizio la società venditrice a causa di gravi vizi di umidità che rendono inabitabile l'immobile acquistato. La Corte d'Appello dichiara l'azione prescritta, applicando il termine di un anno dalla consegna. La Corte di Cassazione, tuttavia, annulla la decisione, stabilendo che il giudice deve prima qualificare la natura del difetto. A seconda che si tratti di un semplice vizio o di un grave inadempimento contrattuale, cambiano i termini di prescrizione applicabili. La corretta analisi dei vizi immobile e prescrizione è quindi cruciale.

Una recente ordinanza della Cassazione ribadisce il principio del litisconsorzio necessario nell'opposizione all'esecuzione promossa dal terzo datore di ipoteca. La Corte ha cassato con rinvio una sentenza d'appello, stabilendo che la mancata citazione in giudizio del debitore principale vizia l'intero procedimento, rendendo nulle le sentenze emesse. L'accertamento sull'azione esecutiva deve infatti produrre effetti diretti sia verso il creditore che verso il debitore, rendendo la sua partecipazione indispensabile.

Un caso di occupazione immobiliare giunge fino alla Corte Suprema, che però non entra nel merito della questione. L'ordinanza stabilisce l'inammissibilità del ricorso per cassazione a causa della mancata "esposizione sommaria dei fatti", un requisito formale essenziale. La Corte ribadisce che senza una sintesi chiara della vicenda processuale, l'appello non può essere esaminato, indipendentemente dalle ragioni sostanziali delle parti.