Diritto Immobiliare

In un complesso caso di inadempimento contrattuale derivante da un'operazione immobiliare speculativa, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del promissario acquirente. L'ordinanza chiarisce che la statuizione sulla soccombenza virtuale, contenuta in una sentenza che dichiara cessata la materia del contendere, può passare in giudicato se non viene impugnata, precludendo un nuovo esame dei fatti. Viene inoltre confermata l'ampia nozione di 'imprenditore' ai fini dell'applicazione degli interessi moratori nelle transazioni commerciali.

La Corte di Cassazione chiarisce i presupposti per l'azione di arricchimento senza causa. Un professionista aveva richiesto il pagamento per un progetto edilizio, ma la sua domanda basata su un presunto contratto è stata respinta per mancanza di prova dell'esistenza del contratto stesso. La Corte ha stabilito che, in questo caso, la domanda subordinata di arricchimento senza causa è ammissibile, poiché i proprietari del terreno avevano comunque beneficiato del progetto ottenendo un permesso di costruire. La decisione si fonda sul principio che l'azione è esperibile quando il titolo contrattuale manca 'ab origine', e non solo quando una domanda basata su un contratto valido fallisce per altre ragioni.

Un imprenditore, dopo la revoca di affidamenti bancari, compie atti di disposizione immobiliare e costituisce un fondo patrimoniale. La società creditrice agisce con successo tramite azione revocatoria. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del debitore, confermando che nei trasferimenti a familiari o soci la consapevolezza di arrecare un danno al creditore (scientia damni) può essere presunta, consolidando la tutela dei creditori.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso contro una sentenza che confermava l'azione revocatoria di una donazione immobiliare. Il motivo principale è stata la mancata specificità dei motivi di ricorso, che non hanno criticato la ratio decidendi della Corte d'Appello, ma si sono concentrati su aspetti irrilevanti. La Corte ha ribadito che, nel giudizio di revocatoria, l'accertamento del credito avviene solo in via incidentale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12779/2025, ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari che rivendicavano la comproprietà esclusiva di una corte adibita a parcheggio. La Corte ha stabilito che, in assenza di un titolo contrario inequivocabile, prevale la presunzione di condominialità dell'area. Questa si basa sulla sua funzione oggettiva di servizio (dare aria, luce e parcheggio) a tutti i fabbricati adiacenti. Di conseguenza, la comproprietà della corte si estende a tutti i proprietari degli immobili prospicienti. È stata inoltre dichiarata inammissibile la domanda di regolamentazione dell'uso per vizi procedurali.

La Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra comunione e condominio minimo. In un caso riguardante un complesso di tre unità immobiliari, la Corte ha stabilito che si tratta di condominio minimo, con conseguente obbligo per tutti i proprietari di contribuire alle spese per le parti comuni, anche se non direttamente utilizzate. La sentenza ha confermato la condanna di una condomina al pagamento delle spese arretrate e al risarcimento per resistenza pretestuosa in giudizio, rigettando tutti i suoi motivi di ricorso.

Una recente sentenza della Corte d'Appello ha confermato la costituzione di una servitù di passaggio coattiva a favore di un fondo rimasto intercluso. La Corte ha rigettato l'appello del proprietario del fondo servente, stabilendo che il percorso individuato dal tribunale era il più breve e meno dannoso per accedere alla via pubblica, nonostante le alternative proposte dall'appellante.

Un commerciante subisce danni al suo locale a causa di lavori nell'edificio. Il Tribunale stabilisce un concorso di colpa. La Corte d'Appello dichiara l'appello inammissibile per aspecificità. La Cassazione cassa la decisione, chiarendo i requisiti dell'atto di appello: non serve un 'progetto alternativo' di sentenza, ma una critica argomentata della decisione impugnata, anche se basata su una disamina tecnica.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7199/2025, ha chiarito la disciplina della restituzione deposito cauzionale in caso di vendita di un immobile locato. Una società venditrice si opponeva alla richiesta di versamento del deposito da parte della società acquirente, sostenendo che l'importo fosse già stato considerato nel prezzo di vendita 'a corpo'. La Suprema Corte ha respinto il ricorso, affermando che l'obbligo di trasferire il deposito all'acquirente sussiste sempre, a meno che non vi sia un accordo esplicito e inequivocabile che dimostri una compensazione o una riduzione del prezzo. Una clausola generica sul subentro nelle posizioni attive e passive non è sufficiente a provare tale accordo.

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha stabilito i criteri per il risarcimento in caso di uso esclusivo di un immobile in comproprietà. L'indennità di occupazione non è automatica, ma decorre dal momento in cui gli altri comproprietari manifestano in modo inequivocabile la volontà di godere del bene. La Corte ha chiarito che il calcolo dell'indennità si basa sul valore locativo totale, dal quale viene detratta la quota del comproprietario utilizzatore, e il residuo viene ripartito tra gli altri in base alle loro quote di proprietà.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'accertamento sulla titolarità di un immobile, avvenuto in un precedente giudizio per il pagamento di canoni di locazione, non costituisce giudicato esterno e non può precludere una successiva e autonoma domanda di scioglimento della comunione. La Corte ha chiarito che, affinché un accertamento incidentale abbia efficacia di giudicato, deve essere stato oggetto di una specifica domanda di parte o previsto dalla legge, condizioni non verificate nel caso di specie. Di conseguenza, la sentenza d'appello che aveva dichiarato inammissibile la domanda di divisione è stata cassata con rinvio.

Un progettista, condannato a risarcire i danni per vizi costruttivi, ha presentato ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha respinto la maggior parte dei motivi, ma ha accolto quello relativo alla motivazione apparente della sentenza di secondo grado. I giudici d'appello non avevano spiegato adeguatamente come avessero calcolato i danni, omettendo di considerare i costi che i committenti avrebbero comunque dovuto sostenere. Per questo vizio di motivazione, la sentenza è stata annullata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 992/2025, chiarisce come determinare l'estensione di una servitù di passaggio quando il titolo originario è impreciso. La Corte stabilisce che non si deve fare riferimento al solo uso pregresso, ma è necessario applicare i criteri legali dell'utilità per il fondo dominante e del minor aggravio per il fondo servente. Il caso riguardava una disputa sulla larghezza di un passaggio, che la Corte d'Appello aveva fissato in 1,40 metri basandosi sull'uso passato. La Cassazione ha cassato la sentenza, rinviando la decisione per una nuova valutazione basata sui corretti principi codicistici.

La Corte di Cassazione ha confermato la validità di un contratto autonomo di garanzia anche in caso di significative modifiche successive all'obbligazione principale. Dei garanti coobbligati avevano contestato l'estensione della loro garanzia, prestata per opere di urbanizzazione, a seguito di modifiche che ne avevano triplicato il valore. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che la natura del contratto autonomo di garanzia impedisce al garante di opporre eccezioni relative al rapporto sottostante e rende inapplicabile la decadenza prevista dall'art. 1957 c.c., a meno che non sia espressamente pattuito. La decisione del giudice di merito, che aveva qualificato le modifiche come meramente quantitative e non novative, è stata ritenuta una plausibile interpretazione non sindacabile in sede di legittimità.

Un condomino propone opposizione a precetto per vizi formali e di merito. La Cassazione rigetta il ricorso, chiarendo due punti fondamentali: l'amministratore, anche se cessato dalla carica, mantiene i poteri fino alla sua sostituzione; inoltre, una sentenza che decide sia sui vizi formali che sul merito dell'opposizione deve essere impugnata con appello per il merito e con ricorso per cassazione per le questioni formali.

Un ente pubblico ha impugnato in Cassazione la determinazione dell'indennità di esproprio, lamentando vizi procedurali nella consulenza tecnica (CTU) e un'errata valutazione dell'immobile. La Corte Suprema ha dichiarato il ricorso inammissibile, specificando che le critiche al merito tecnico della perizia non sono ammissibili in sede di legittimità e che eventuali vizi procedurali erano stati sanati. Di conseguenza, anche il ricorso incidentale della controparte, volto a ridiscutere i criteri di calcolo dell'indennità, è stato dichiarato inefficace.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello per violazione delle norme sul litisconsorzio necessario. In una causa per la divisione di un'eredità, era stata proposta una domanda riconvenzionale di usucapione senza notificarla a tutti i comproprietari, rimasti contumaci. La Suprema Corte ha stabilito che tale omissione vizia l'intero processo, poiché la domanda di usucapione deve essere decisa in contraddittorio con tutti gli interessati. Di conseguenza, il procedimento è stato rinviato al Tribunale di primo grado per essere celebrato nuovamente con la corretta integrazione del contraddittorio.

In un caso di appalto per la ricostruzione post-sisma, una corte d'appello aveva condannato l'impresa edile a risarcire il committente per i ritardi che avevano causato la revoca di un contributo pubblico. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, criticando l'errata applicazione del principio di non contestazione e la valutazione parziale delle prove. La Suprema Corte ha chiarito che l'onere della prova in un appalto richiede un'analisi completa di tutti gli elementi, non potendo dare per scontato un obbligo contrattuale che non risulta pacificamente accettato da tutte le parti. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione stabilisce che in una causa per vizi di un immobile, la competenza territoriale può essere radicata alternativamente presso il tribunale del luogo in cui il contratto è stato concluso o dove il bene doveva essere consegnato. La Corte chiarisce che la scelta effettuata dall'acquirente (attore) tra i due fori previsti dalla legge è decisiva, rigettando il ricorso della venditrice che contestava la scelta del tribunale.

Una complessa vicenda ereditaria, incentrata sull'impugnazione del testamento olografo di una defunta, giunge in Cassazione. Gli eredi ricorrenti contestavano la validità del testamento più recente a favore di un fratello, sostenendo la validità di uno precedente. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, dichiarando i motivi inammissibili per vizi procedurali. La decisione sottolinea l'importanza di formulare correttamente i motivi di ricorso, che devono censurare specificamente le ragioni della sentenza d'appello e non limitarsi a riproporre le stesse argomentazioni.