Diritto Immobiliare

Un debitore ha contestato un'azione esecutiva immobiliare basata su un mutuo, sostenendo che si trattasse di un 'mutuo solutorio' nullo, destinato a coprire un debito pregresso illegittimo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Citando recenti sentenze delle Sezioni Unite, ha confermato che il mutuo solutorio è un contratto valido e costituisce un titolo esecutivo idoneo a fondare un'esecuzione forzata. La Corte ha chiarito che, per il perfezionamento del contratto, è sufficiente la disponibilità giuridica delle somme sul conto del mutuatario, anche se queste vengono immediatamente impiegate per estinguere il debito precedente, non essendo necessaria la consegna materiale del denaro.

La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale in materia di obbligazione risarcitoria condominiale. Un nuovo proprietario non è responsabile per i danni causati dalle parti comuni verificatisi prima del suo acquisto. La responsabilità è di natura extracontrattuale e personale, quindi rimane in capo a chi era proprietario al momento del fatto dannoso. Di conseguenza, la delibera condominiale che addebita tali costi al nuovo acquirente è illegittima. Il caso riguardava una società immobiliare a cui era stato chiesto di contribuire al risarcimento per allagamenti avvenuti nel 1993, ben prima che acquistasse l'immobile nel 2004.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari di un immobile, confermando la sentenza d'appello che ne aveva dichiarato l'avvenuta usucapione da parte di un parente. Il caso verteva sulla natura del potere di fatto esercitato sull'immobile per oltre trent'anni. La Corte ha stabilito che, in base all'art. 1141 c.c., si presume il possesso e spetta a chi lo contesta dimostrare che la relazione con il bene è iniziata come mera detenzione, ad esempio a titolo di comodato. I ricorrenti non sono riusciti a fornire tale prova, rendendo inammissibili i loro motivi di ricorso che miravano a una nuova valutazione dei fatti.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 14646/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di imposta di registro sulla compravendita di immobili. Il caso riguardava la rettifica del valore di un immobile da parte dell'Agenzia delle Entrate. I giudici di merito avevano ridotto la base imponibile, sottraendo il valore di due ipoteche gravanti sul bene. La Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia, affermando che la base imponibile dell'imposta di registro deve essere determinata unicamente sulla base del 'valore venale in comune in commercio' dell'immobile, senza considerare le passività come le ipoteche, che sono estranee alla valutazione oggettiva del bene.

Un erede ha agito in rivendica per un terreno, ma la sua domanda è stata respinta per mancanza di prova della proprietà. La Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che l'acquisto del bene a seguito di espropriazione per pubblica utilità costituisce un acquisto a titolo originario, prova sufficiente a soddisfare l'onere probatorio richiesto dall'art. 948 c.c.

Un proprietario ha citato in giudizio un Comune per il crollo di un muro, inizialmente attribuito a radici di alberi. Durante la causa, ha specificato che il muro fungeva da contenimento, modificando la domanda. I giudici di merito hanno respinto tale modifica, ma la Cassazione ha annullato la decisione. La Corte ha stabilito che la modifica è una lecita 'mutatio libelli' se rimane connessa alla vicenda sostanziale originaria e non pregiudica il diritto di difesa della controparte, chiarendo i limiti per la modifica delle domande processuali.

In una disputa su un contratto d'appalto, la Cassazione affronta il tema dell'efficacia probatoria della quietanza di pagamento. Due committenti contestavano un accordo per lavori più costosi, basandosi su una quietanza che, a loro dire, si riferiva al contratto originario. La Corte ha stabilito che la quietanza prova il pagamento ma non vincola il giudice sulla natura del contratto sottostante, la cui esistenza può essere provata anche da una fattura non contestata. L'analisi del giudice di merito su tutti gli elementi probatori è ritenuta sovrana, respingendo così il ricorso dei committenti.

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità del contratto di compravendita di un immobile privo delle autorizzazioni urbanistiche. Anche se nel rogito erano menzionate le domande di sanatoria, la mancata allegazione delle stesse, come richiesto dalla legge, ha reso l'atto invalido. Di conseguenza, il credito del venditore per il prezzo residuo è stato ritenuto inesistente nell'ambito del fallimento dell'acquirente. La Corte ha ribadito che la nullità per vizi urbanistici è di tipo 'testuale' e non ammette deroghe alle formalità prescritte.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di costituzione di una servitù di elettrodotto coattiva, l'indennizzo per il proprietario del fondo è sempre dovuto e costituisce un elemento essenziale dell'atto. La Corte ha chiarito che il diritto all'indennizzo non può essere negato solo perché il proprietario non ha riproposto esplicitamente la domanda in appello, in quanto tale richiesta è da considerarsi implicita nella stessa domanda di costituzione della servitù avanzata dalla società elettrica. La sentenza impugnata, che aveva negato l'indennizzo per motivi procedurali, è stata quindi cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un proprietario il cui immobile violava le distanze legali dal confine. La Corte ha ribadito che, dopo la riforma del 2012, il vizio di motivazione di una sentenza può essere contestato solo in casi di grave anomalia, non per semplice insufficienza. È stata confermata la condanna all'arretramento della costruzione per ripristinare le corrette distanze legali.

La Corte di Cassazione ha confermato che la locazione consorzi industriali di loro immobili è legittima, anche se le leggi regionali promuovono il leasing. Un contratto di locazione ordinaria non è automaticamente nullo. La Corte ha inoltre ribadito che spetta all'inquilino l'onere di provare i requisiti per ottenere riduzioni del canone, come la qualifica di impresa artigiana.

La Corte di Cassazione si pronuncia su un caso di presunta circonvenzione di incapace in una compravendita immobiliare. La domanda, proposta originariamente dalla madre del venditore, viene rigettata in tutti i gradi di giudizio. La Corte suprema conferma che, per invalidare un contratto, è necessario fornire prove concrete della manipolazione psicologica e non è possibile affidarsi a una consulenza tecnica (CTU) per sopperire alla carenza probatoria. Il ricorso viene respinto sottolineando l'importanza dell'onere della prova a carico di chi agisce in giudizio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 9395/2025, ha ribadito la responsabilità del mediatore immobiliare che omette di informare l'acquirente della presenza di un'ipoteca sull'immobile. Anche se l'acquirente ottiene il doppio della caparra dal venditore inadempiente, il mediatore è comunque tenuto a restituire la provvigione percepita, in quanto il suo inadempimento ha reso l'affare non concluso. La Corte ha inoltre corretto un errore nel calcolo dell'importo da restituire, limitandolo alla sola provvigione effettivamente versata.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva dichiarato la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il motivo è la mancata esplicita valutazione della gravità dell'inadempimento, un requisito fondamentale secondo l'art. 1455 c.c. La Corte ha stabilito che il giudice non può desumere implicitamente la gravità dall'accoglimento di una domanda, ma deve motivare specificamente perché l'inadempimento non è di scarsa importanza, rinviando il caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

Una società costruttrice ha perso una causa per la rivendicazione di un terreno perché sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno accertato, sulla base di una perizia (CTU), che l'area era stata inglobata nella sede stradale pubblica. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile applicando il principio della "doppia conforme", che impedisce un terzo esame dei fatti quando due giudici di merito giungono alla stessa conclusione. La Corte ha inoltre respinto le censure sulla motivazione della sentenza d'appello e sulla presunta omessa pronuncia, chiarendo che la questione centrale era la mancanza di legittimazione passiva del convenuto, dato che la controversia andava mossa contro il Comune, effettivo gestore del bene pubblico.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio a seguito di una rinuncia al ricorso. Le ricorrenti, figlie di un imprenditore fallito, avevano impugnato una sentenza che revocava un atto di compravendita immobiliare a loro favore. Prima dell'udienza, hanno raggiunto una transazione con la curatela fallimentare, rinunciando di conseguenza al ricorso. La Corte ha preso atto della rinuncia e ha dichiarato l'estinzione del giudizio, senza pronunciarsi sulle spese poiché la controparte non si era costituita.

In una complessa controversia su lavori condominiali post-sisma, la Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale dei condomini che quello incidentale del direttore dei lavori. La decisione chiarisce l'applicazione del principio di causalità per le spese di lite: la parte che, perdendo la causa, ha provocato la chiamata in giudizio di un terzo, è tenuta a rimborsare a quest'ultimo le spese legali, anche se non aveva proposto domande dirette nei suoi confronti.

Un proprietario ha citato in giudizio un vicino per una sopraelevazione che avrebbe violato le distanze legali costruzioni e l'altezza massima. La Corte d'Appello ha respinto la domanda per mancanza di prove certe sulla violazione, data l'impossibilità di stabilire l'originario livello del terreno. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, ribadendo che l'onere della prova della violazione grava interamente su chi promuove la causa. L'incertezza probatoria determina il rigetto della domanda.

La Corte di Cassazione ha annullato un'ordinanza di sospensione di un giudizio per vizi in un appalto. La Corte ha stabilito che la sospensione necessaria del processo, ai sensi dell'art. 295 c.p.c., non può essere disposta per mera opportunità o connessione logica tra cause. È indispensabile un nesso di pregiudizialità in senso tecnico-giuridico, dove la decisione di una causa costituisce un presupposto indispensabile e vincolante per l'altra. Nel caso specifico, le cause pendenti (relative al pagamento di opere extracontrattuali) non erano pregiudiziali rispetto alla nuova causa per vizi e difetti emersi dopo la conclusione dei lavori, poiché trattavano questioni giuridiche distinte.

Una società conduttrice di un immobile commerciale cita in giudizio il locatore per vizi dell'immobile, chiedendo il risarcimento. La Corte d'Appello liquida un danno di 1.800 Euro senza specificare il criterio di calcolo. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha ritenuto tale decisione viziata da motivazione apparente, poiché non rende comprensibile il percorso logico-giuridico seguito. La sentenza è stata annullata con rinvio per una nuova valutazione.