Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un Consorzio Agrario, confermando l'acquisizione di un terreno per usucapione da parte di due privati. Il caso chiarisce un principio fondamentale sull'usucapione di un bene pubblico: per impedirlo, non basta una destinazione formale a finalità pubblica, ma è necessaria la prova di un'effettiva e concreta utilizzazione del bene per tali scopi. In assenza di tale prova, il bene può essere usucapito.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4598/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di locazioni. Il caso riguardava un'azione di rilascio di un immobile occupato senza titolo dopo la scadenza del contratto. Il detentore eccepiva la prescrizione decennale, sostenendo che il locatore non poteva agire a causa di un'altra causa pendente sulla proprietà del bene. La Corte ha rigettato questa tesi, chiarendo che la controversia sulla titolarità del diritto di proprietà non impedisce al locatore di agire per la restituzione del bene. L'azione di rilascio si fonda sulla posizione contrattuale e non su quella dominicale, pertanto la prescrizione non era sospesa.

La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta di indennizzo per vincoli urbanistici presentata da una società immobiliare contro un Comune. La Corte ha confermato la decisione di merito, distinguendo tra il periodo coperto da un precedente giudicato e il periodo successivo. È stato chiarito che il diritto all'indennizzo non sorge automaticamente dalla protrazione di fatto dei vincoli, ma richiede un atto esplicito di reiterazione da parte dell'ente. Inoltre, l'inerzia del proprietario durante i periodi di 'vuoto urbanistico' e la natura conformativa dei vincoli più recenti hanno escluso il diritto al risarcimento.

Un'azienda subisce danni a merce e attrezzature a causa di infiltrazioni d'acqua nel locale commerciale affittato. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4578/2024, ha rigettato il ricorso del proprietario, chiarendo la natura della responsabilità del locatore. La Corte ha precisato che tale responsabilità non deriva dalla custodia della cosa (art. 2051 c.c.), bensì da un inadempimento contrattuale per vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.). Inoltre, ha confermato la possibilità di un concorso di colpa del conduttore se non avvisa tempestivamente il locatore del problema.

Un cittadino ha richiesto l'usucapione di un terreno comunale, precedentemente gravato da uso civico. Il Comune sosteneva che il termine ventennale decorresse solo da una sentenza del 2003 che ne accertava la natura di patrimonio disponibile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che per l'usucapione di un bene pubblico il termine decorre dal momento in cui una legge (in questo caso un R.D.L. del 1933) estingue l'uso civico, rendendo il bene usucapibile, e non dalla successiva sentenza di accertamento.

Una cittadina ha citato in giudizio un comune per i danni derivanti da un'occupazione d'urgenza di un terreno. La Corte d'Appello ha ridotto drasticamente il risarcimento, limitandolo al breve periodo di occupazione illegittima successivo alla scadenza del termine legittimo. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, specificando che una richiesta di risarcimento danni non include l'indennità per il periodo di occupazione legittima, a meno che non sia stata espressamente richiesta. Di conseguenza, il ricorso della cittadina è stato respinto.

Una disputa sulla proprietà di una cantina arriva fino in Cassazione, che coglie l'occasione per ribadire un principio fondamentale: l'interpretazione dei titoli di acquisto e la valutazione delle prove sono di competenza esclusiva dei giudici di merito (Tribunale e Corte d'Appello). Il ricorso basato su una diversa lettura dei fatti è stato respinto, confermando la decisione d'appello che dava prevalenza ai titoli di proprietà rispetto ai dati catastali.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4465/2024, ha stabilito che nel passaggio di un giudizio dalla giurisdizione amministrativa a quella ordinaria (translatio iudicii), la parte può non solo riproporre la domanda originaria, ma anche formularne una nuova e distinta, purché connessa alla precedente. In un caso relativo a contributi per la ricostruzione post-sisma, è stata ritenuta ammissibile l'estensione della richiesta di risarcimento, inizialmente limitata alle parti private, anche alle parti comuni dell'edificio. La Corte ha inoltre ribadito che il potere di disapplicazione dell'atto amministrativo illegittimo non può essere esercitato dal giudice ordinario in una causa contro la stessa Pubblica Amministrazione.

Un'ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della responsabilità del proprietario di un immobile per le immissioni moleste (fumi e odori) prodotte dall'attività del suo inquilino. La Corte ha ribadito che la mera proprietà non è sufficiente a fondare una responsabilità per danni, essendo necessario dimostrare un concorso attivo e consapevole del locatore nella produzione del fatto illecito. In questo caso specifico, il ricorso del danneggiato è stato dichiarato inammissibile per motivi procedurali, poiché mirava a una rivalutazione dei fatti non consentita in sede di legittimità, confermando così la sentenza che escludeva la responsabilità proprietario immobile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4409/2024, ha stabilito la giurisdizione del giudice ordinario in una controversia di tutela possessoria contro un Consorzio di Bonifica. Il caso riguardava l'interramento di un canale, azione ritenuta dalla Corte un'attività materiale non direttamente discendente da un provvedimento amministrativo autoritativo. Di conseguenza, la pretesa del possessore spogliato va fatta valere dinanzi al tribunale civile e non a quello amministrativo.

La Corte di Cassazione ha dichiarato un ricorso per cassazione improcedibile perché il ricorrente non ha depositato la copia integrale della sentenza impugnata, ma solo il dispositivo. Questa ordinanza sottolinea l'importanza inderogabile degli adempimenti formali, che prevalgono sull'analisi del merito della controversia, relativa a una disputa su canoni di locazione.

In un caso di plurime cessioni di un contratto di locazione commerciale, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio chiave. Se l'ultimo inquilino (cessionario) non paga il canone, il proprietario (locatore) può agire contro i precedenti inquilini (cedenti). Tuttavia, prima deve richiedere il pagamento all'ultimo inquilino. La Corte ha chiarito che l'invio della richiesta di mediazione obbligatoria, atto che precede la causa, è sufficiente a soddisfare questo requisito. Questa decisione semplifica la tutela del locatore nella complessa dinamica della cessione contratto locazione, equiparando l'istanza di mediazione a una formale messa in mora.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'obbligo di alloggio a vita, previsto come onere modale in un atto di donazione, ha natura di obbligazione personale e non è opponibile all'acquirente che si aggiudica l'immobile in seguito a una procedura di espropriazione forzata. Anche se trascritto, l'onere non si trasforma in un diritto reale e non può essere fatto valere nei confronti dei terzi acquirenti, i quali hanno il diritto di ottenere la liberazione dell'immobile.

Un inquilino, sfrattato per morosità, si opponeva sostenendo la nullità del contratto di locazione. Durante il processo, l'immobile veniva venduto. La Cassazione chiarisce che il nuovo proprietario, quale successore a titolo particolare, ha piena legittimità a intervenire e proporre appello per tutelare i propri diritti, anche in misura maggiore rispetto alla sentenza di primo grado. La Corte ha rigettato tutti i motivi di ricorso dell'inquilino, confermando la condanna al pagamento dell'intero importo del debito locatizio.

Un proprietario subisce danni a causa di lavori di ripristino su una strada comunale, eseguiti però da un ente diverso dal Comune. La Corte di Cassazione chiarisce i limiti della responsabilità del custode (il Comune), stabilendo che questa non si estende ai danni causati direttamente dalle modalità di esecuzione dei lavori da parte di un appaltatore terzo. La sentenza viene annullata con rinvio per una nuova valutazione del caso.

La Corte di Cassazione conferma la condanna di un venditore a rimborsare i costi per una sanatoria edilizia non completata. La sentenza stabilisce che l'obbligo sanatoria venditore, assunto nel rogito tramite un procuratore, è valido e vincolante. Viene inoltre chiarito che la prescrizione per tale inadempimento decorre non dalla data della vendita, ma dal momento in cui l'acquirente ha avuto notizia certa della mancata regolarizzazione da parte del Comune.

Un proprietario di un appartamento subisce un incendio ma l'assicurazione non paga perché l'amministratore non ha versato il premio. La Cassazione conferma la condanna dell'amministratore al risarcimento, basando la quantificazione del danno su una valutazione equitativa. L'ordinanza chiarisce che, una volta accertata la responsabilità, il giudice può procedere alla liquidazione equitativa del danno utilizzando come base una perizia, anche se non formalmente ratificata.

Una società di costruzioni ha richiesto la rescissione per lesione di un contratto d'appalto, sostenendo di averlo concluso in stato di bisogno. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei gradi inferiori. La Corte ha sottolineato che per la rescissione per lesione è necessario fornire una prova concreta sia della propria difficoltà economica sia del fatto che la controparte ne abbia consapevolmente approfittato. Una singola testimonianza, ritenuta inattendibile, non è considerata sufficiente. La sentenza chiarisce anche che la mancata produzione di un documento originale in un procedimento per falso non ne preclude automaticamente l'uso in copia nella causa principale. Di conseguenza, il contratto è stato ritenuto valido e le pretese dell'appaltatore respinte.

La Corte di Cassazione esamina un caso di presunta incompatibilità del giudice. Un magistrato che aveva emesso una sentenza in primo grado, poi annullata per un vizio procedurale, si è trovato a giudicare la stessa causa in appello. Ritenendo la questione priva di precedenti specifici e di alta importanza per la corretta interpretazione della legge (valenza nomofilattica), la Corte ha rinviato la decisione a una pubblica udienza per una pronuncia definitiva.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28700/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di contratti preliminari di compravendita immobiliare. Se l'acquirente versa l'intero prezzo pattuito, tale somma non può essere qualificata come caparra confirmatoria, anche se il contratto la definisce tale. Di conseguenza, il venditore non può esercitare il diritto di recesso per un inadempimento di lieve importanza (come il mancato pagamento di spese per migliorie), ma deve agire con gli strumenti ordinari. La Corte ha cassato la decisione precedente, affermando che l'adempimento totale dell'obbligazione principale esclude la funzione tipica della caparra.