Diritto Immobiliare

Una società conduttrice ha contestato la presenza di vizi dell'immobile locato, in particolare la non abitabilità di un piano, che ne limitava l'uso pattuito come casa di riposo. Nonostante la richiesta di riduzione del canone, la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. La decisione sottolinea come specifiche clausole contrattuali, che ponevano a carico del conduttore l'onere di verificare l'idoneità del bene, prevalgano sulle norme generali a tutela dai vizi, rendendo inefficaci le doglianze della società.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5663/2025, ha dichiarato l'inammissibilità di un ricorso in una causa di locazione. La questione centrale riguarda l'inammissibilità dell'appello nel rito locatizio a causa di un errore formale: l'impugnazione era stata proposta con atto di citazione invece che con ricorso, come richiesto dal rito speciale. La Corte ha ribadito che il mezzo di impugnazione corretto è determinato dal rito con cui la causa è stata decisa in primo grado, rendendo l'appello tardivo e quindi inammissibile.

Una società locatrice contesta l'applicazione di interessi moratori tipici delle transazioni commerciali, sostenendo che il rapporto fosse una locazione e non un appalto. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile per difetto di autosufficienza, poiché la ricorrente non ha allegato il testo del contratto, impedendo alla Corte di valutare la presunta errata interpretazione. La decisione sottolinea l'importanza di redigere ricorsi completi e il divieto per la Cassazione di riesaminare i fatti.

Una società ha citato in giudizio i suoi locatori per danni dopo che il loro presunto rappresentante ha bloccato la vendita dell'azienda rifiutando il trasferimento del contratto di locazione. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione della Corte d'Appello. Il punto cruciale è stata la mancanza di prova di un "mandato senza rappresentanza" dai locatori al rappresentante, rendendo le sue azioni non imputabili ai proprietari.

In un caso di retrocessione di un bene espropriato, la Corte di Cassazione ha stabilito che il prezzo di retrocessione deve essere calcolato con riferimento alla data della sentenza d'appello e non a quella di primo grado. Questa decisione è cruciale, specialmente quando, come nel caso di specie, una parte dell'immobile è stata venduta a terzi durante il processo, alterandone la consistenza e il valore. La Corte ha chiarito che la sentenza d'appello sostituisce quella precedente e il trasferimento di proprietà avviene al momento del suo passaggio in giudicato, rendendo la sua data il riferimento corretto per la valutazione economica.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni inquilini che, a seguito della registrazione tardiva del contratto di locazione, avevano versato un canone inferiore a quello pattuito. La Corte ha ribadito il principio secondo cui la registrazione tardiva sana la nullità del contratto con efficacia retroattiva ('ex tunc'). Di conseguenza, gli inquilini erano tenuti a pagare l'intero canone concordato e il loro persistente versamento di una somma ridotta ha costituito un inadempimento grave, legittimando la risoluzione del contratto per morosità.

La Corte di Cassazione ha negato il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale a una struttura sanitaria, confermando le decisioni dei gradi inferiori. La controversia verteva su un rapporto di locazione complesso, influenzato da una precedente sentenza passata in giudicato che aveva già escluso tale diritto. La Corte ha stabilito che un successivo contratto di transazione e locazione non costituiva una novazione del rapporto, ma una sua prosecuzione, recependo gli effetti del precedente giudicato. Di conseguenza, la pretesa del conduttore è stata respinta in quanto vincolata dalla decisione pretorile del 1993.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5682/2025, ha stabilito che il superamento del limite di finanziabilità (solitamente l'80% del valore dell'immobile) in un contratto di mutuo fondiario non ne determina la nullità. Richiamando una precedente sentenza delle Sezioni Unite, la Corte ha chiarito che la norma sul limite di finanziabilità è una regola di condotta per la banca, posta a tutela della stabilità patrimoniale del sistema creditizio, e non una norma imperativa la cui violazione invalida il contratto. Di conseguenza, il ricorso dei debitori, che lamentavano proprio tale superamento, è stato rigettato.

Un'azienda conduttrice di un capannone, distrutto da un incendio di origine dolosa, è stata comunque ritenuta responsabile per i danni. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 5699/2025, ha dichiarato inammissibile il ricorso della società, ribadendo che la responsabilità del conduttore sussiste se non viene provato l'adempimento di tutti gli obblighi di custodia, come l'adeguamento alle normative antincendio. La prova del fatto del terzo non è sufficiente a esonerare il conduttore se questi è stato negligente.

Una banca aveva concesso un mutuo fondiario per un importo superiore al limite di finanziabilità dell'80% del valore dell'immobile. La Corte d'Appello aveva dichiarato nullo l'intero contratto. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5715/2025, ha annullato tale decisione, stabilendo che il superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario non comporta la nullità del contratto. La norma violata, infatti, ha natura di vigilanza prudenziale a tutela della stabilità della banca e non è una norma imperativa posta a garanzia del cliente. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione esamina un caso di richiesta di indennità per migliorie su un immobile locato, regolato da due contratti successivi. La Corte d'Appello aveva dichiarato prescritta la richiesta relativa al primo contratto, interpretando il secondo come una novazione del rapporto. La Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, ribadendo che l'interpretazione della volontà delle parti è un accertamento di fatto incensurabile in sede di legittimità se la motivazione è plausibile, confermando di fatto la prescrizione del diritto.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello in un caso di distanze tra costruzioni. La decisione è stata cassata per motivazione apparente, poiché il giudice di secondo grado aveva riformato la sentenza di primo grado basandosi su una nuova misurazione della distanza (da inferiore a superiore al limite legale), senza però spiegare il metodo di calcolo utilizzato né le ragioni della discrepanza con la perizia precedente. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per un nuovo esame che chiarisca il percorso logico-giuridico della decisione.

Una controversia su canoni di locazione non pagati per un immobile a rischio sismico arriva in Cassazione. La Suprema Corte annulla la decisione d'appello non per il merito della questione, ma per un vizio procedurale: è stato violato il diritto di difesa dell'ente ricorrente, a cui non è stato concesso un termine per replicare a una memoria non autorizzata depositata dalla controparte durante un'udienza cartolare.

La Corte di Cassazione esamina il caso di una compravendita di terreni originariamente gravati da usi civici, la cui natura è stata modificata in 'privata' tramite una conciliazione a cui non ha partecipato un soggetto che vantava diritti. Ritenendo la questione di particolare importanza, l'ordinanza interlocutoria rinvia la causa a pubblica udienza per decidere sull'efficacia di tale accordo nei confronti dei terzi esclusi.

Un istituto di credito ha tentato di insinuarsi nel passivo fallimentare di una società che aveva concesso un'ipoteca a garanzia di un debito di un'altra impresa. I giudici di merito hanno respinto la richiesta ritenendo nulle le ipoteche. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha annullato la decisione precedente senza rinvio, stabilendo che la procedura corretta non è l'insinuazione al passivo, ma l'intervento nella fase di ripartizione del ricavato dalla vendita del bene. La questione centrale è quindi procedurale: il creditore con un diritto d'ipoteca su un bene di un terzo fallito deve attendere la liquidazione dell'attivo per far valere la propria garanzia.

Una società immobiliare aveva impugnato in Cassazione una sentenza della Corte d'Appello che la condannava, insieme a un ente pubblico conduttore, al ripristino di parti comuni di un condominio. Prima della decisione, la società ha presentato una rinuncia al ricorso, che è stata formalmente accettata dalle controparti. Di conseguenza, la Corte Suprema di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio, senza pronunciarsi sul merito della controversia e lasciando che le spese fossero regolate da accordi privati tra le parti.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha rinviato a pubblica udienza una causa per definire i diritti processuali di una parte contumace. Il caso, originato nel 1919 per l'accertamento di usi civici su una laguna, vede gli eredi di una parte rimasta contumace intervenire nel 2015 con nuove domande, ritenute inammissibili in appello. La Suprema Corte ha ritenuto la questione sulla possibilità per la parte contumace di formulare nuove domande in un procedimento speciale, meritevole di un approfondimento in pubblica udienza.

La Corte di Cassazione interviene su un caso di inadempimento di un contratto preliminare, chiarendo due principi fondamentali. Anche se il ricorrente principale rinuncia al ricorso, il ricorso incidentale tardivo resta valido. Inoltre, la liquidazione spese legali da parte del giudice deve obbligatoriamente rispettare i minimi tariffari, calcolati in base al valore effettivo della controversia devoluta in appello, che in questo caso coincideva con il valore dell'immobile.

La Corte di Cassazione ha stabilito che in caso di mancato completamento di un'opera edile, si configura un inadempimento appalto regolato dalle norme generali sulla risoluzione del contratto (art. 1453 c.c.) e non dalle norme speciali sulla garanzia per vizi (art. 1667 c.c.). Di conseguenza, il committente non è tenuto a denunciare i difetti entro il breve termine di decadenza di sessanta giorni, potendo agire per il risarcimento del danno derivante dalla mancata ultimazione dei lavori.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di una società fallita contro una decisione in materia di esecuzione immobiliare. Il motivo principale è la violazione dei principi di chiarezza e autosufficienza del ricorso per cassazione, in quanto l'atto presentato era confuso e non permetteva alla Corte di comprendere i fatti di causa senza consultare altri documenti. La sentenza ribadisce che l'appello deve essere redatto in modo chiaro e conciso, pena la sua inammissibilità.