Diritto Immobiliare

Un condominio, citato in giudizio da un vicino per la mancata realizzazione di un giunto sismico, ha contestato la legittimazione processuale del proprio amministratore. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la legittimazione amministratore è piena per tutte le azioni relative alle parti comuni, anche se riguardano vizi costruttivi preesistenti. La responsabilità ricade sui condomini attuali, non sul costruttore originario.

Un condominio, condannato per danno da infiltrazioni, ricorre in Cassazione contestando la valutazione delle prove e la quantificazione del lucro cessante. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile, ribadendo che la valutazione dei fatti e delle prove, come la CTU, non è sindacabile in sede di legittimità. Inoltre, la Corte ha specificato che le questioni non sollevate nei gradi di merito non possono essere introdotte per la prima volta in Cassazione.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una delibera condominiale nulla perché decide su beni di proprietà esclusiva, come i balconi, può essere impugnata in qualsiasi momento. Un condomino ha contestato due delibere che approvavano lavori straordinari anche sulle parti private. Mentre i giudici di merito avevano respinto il ricorso per superamento del termine di 30 giorni, la Cassazione ha chiarito che tali delibere sono affette da nullità e non da semplice annullabilità, rendendo l'impugnazione non soggetta a termini di decadenza. Sussiste inoltre l'interesse ad agire del condomino, poiché i contratti stipulati in base a tali delibere vincolerebbero l'intero condominio.

Una disputa sulla proprietà di terrazze condominiali arriva in Cassazione. La Corte d'Appello le aveva dichiarate parti comuni, ignorando una planimetria allegata al rogito. La Cassazione cassa la sentenza, affermando il valore fondamentale della planimetria come strumento per interpretare la volontà delle parti e definire l'oggetto del contratto, rinviando il caso per una nuova valutazione.

Un condomino ricorre in Cassazione contro la condanna alla demolizione di una tettoia, ritenuta lesiva delle distanze legali. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile, evidenziando che i motivi addotti sono questioni nuove, mai sollevate nei precedenti gradi di giudizio. La decisione ribadisce l'importanza del principio della "doppia conforme" e il divieto di introdurre nuove censure in sede di legittimità, confermando la violazione delle distanze costruzioni vedute.

In un caso di compravendita immobiliare basata su un contratto nullo, la Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra l'azione di restituzione del prezzo (indebito oggettivo) e quella per responsabilità precontrattuale. Viene confermato il diritto alla restituzione della somma versata con interessi dalla data del pagamento, data la malafede del venditore, ma si esclude la rivalutazione monetaria automatica. Quest'ultima, infatti, non spetta per i debiti di valuta come l'indebito, a meno che non si provi un 'maggior danno', a differenza dei debiti di valore tipici del risarcimento da illecito.

Un cittadino cede un terreno a un Comune per la realizzazione di un'opera pubblica, che però non viene mai costruita. Il cittadino chiede la restituzione del terreno (retrocessione). La Corte di Cassazione nega tale diritto, qualificando l'atto come una semplice compravendita e non come una cessione volontaria, poiché mancava un elemento essenziale della procedura espropriativa: il sub-procedimento di determinazione dell'indennità. La sentenza chiarisce i requisiti indispensabili per la cessione volontaria.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il privilegio promissario acquirente è opponibile alla massa dei creditori anche se il contratto preliminare viene trascritto dopo l'inizio della procedura concorsuale. Ciò è possibile a condizione che la domanda giudiziale per l'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento o liquidazione. L'effetto della trascrizione del contratto, infatti, retroagisce alla data della trascrizione della domanda, garantendo così la prelazione al promissario acquirente sul credito per la restituzione degli acconti versati.

La Corte di Cassazione interviene su una lite tra fratelli per la comproprietà di una scala, chiarendo i limiti della modifica della domanda in corso di causa. La Corte stabilisce che, trattandosi di un diritto autodeterminato come la proprietà, la modifica del titolo giuridico su cui si fonda la richiesta (da donazione ad accessione) non costituisce un'inammissibile 'mutatio libelli', ma una lecita precisazione. La sentenza di merito viene cassata con rinvio per un nuovo esame basato su questo principio.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello in un caso di violazione della distanza legale tra edifici. La Suprema Corte ha stabilito che il giudice di merito ha il dovere, in base al principio 'iura novit curia', di individuare d'ufficio la normativa locale applicabile al momento della costruzione, senza limitarsi a confermare le conclusioni del perito tecnico (CTU). Il caso è stato rinviato per un nuovo esame che tenga conto di tutte le normative succedutesi nel tempo, incluse quelle potenzialmente più favorevoli al costruttore.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'improcedibilità del ricorso di una parte che aveva agito per il diritto di riscatto su un immobile. La decisione non è entrata nel merito della questione, ma si è basata su un vizio procedurale: la ricorrente, pur avendo dichiarato che la sentenza d'appello le era stata notificata, ha omesso di depositare la copia autentica della sentenza con la relativa relata di notifica. La Corte ha ribadito che tale adempimento è un onere inderogabile a pena di improcedibilità, sancito dall'art. 369 c.p.c., e manifesta il principio di autoresponsabilità processuale della parte.

La Corte di Cassazione interviene sul tema della risoluzione del contratto di compravendita immobiliare perfezionato tramite sentenza ex art. 2932 c.c. La Corte ha stabilito che, se il compratore era a conoscenza dei vizi dell'immobile prima di ottenere la sentenza di trasferimento, non può successivamente chiedere la risoluzione del contratto per quegli stessi vizi. Tali difformità dovevano essere fatte valere nel primo giudizio, ad esempio tramite una richiesta di riduzione del prezzo. La sentenza costitutiva crea un nuovo rapporto giuridico, risolvibile solo per inadempimenti successivi alla sua formazione.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha annullato la decisione di una Corte d'Appello sulla valutazione del canone di locazione di un immobile. Il caso riguardava la determinazione del canone per un ex alloggio del portiere. La Cassazione ha ritenuto che la Corte d'Appello avesse commesso un errore logico, adottando il valore di mercato indicato dal consulente tecnico (CTU) ma ignorando la sua fondamentale precisazione che l'immobile non era idoneo al pernottamento. Questa decisione sottolinea l'obbligo del giudice di fornire una motivazione coerente e non contraddittoria, specialmente quando si basa su perizie tecniche.

In un caso di immissioni rumorose da una palestra, la Cassazione ha stabilito che se per eliminare il disturbo sono necessarie modifiche strutturali all'immobile (come l'installazione di pannelli fonoassorbenti), l'azione legale va intentata contro il proprietario e non contro l'inquilino. La Corte ha chiarito che tale richiesta configura un'azione di natura reale, rendendo il proprietario l'unico soggetto passivamente legittimato a rispondere.

Una società di gestione stradale è stata condannata a un risarcimento danni immobiliari a favore di alcuni proprietari per lesioni ai loro fabbricati causate da lavori stradali. La società ha impugnato in Cassazione la sentenza della Corte d'Appello, che aveva aumentato l'importo del risarcimento, contestando il calcolo e la motivazione. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d'appello e chiarendo i limiti della contestazione delle consulenze tecniche in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra affitto ramo d'azienda e locazione commerciale. Se il locatore fornisce un locale 'al rustico', privo di un'organizzazione aziendale preesistente, il contratto è una locazione, con conseguente diritto del conduttore all'indennità di avviamento, anche se l'immobile si trova in un centro commerciale.

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha chiarito i confini dell'eccesso di potere giurisdizionale in materia edilizia. Il caso riguardava una società che, dopo aver demolito una struttura in modo più esteso rispetto a quanto autorizzato, si è vista dichiarare decaduto il permesso di ampliare. La Suprema Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso della società, stabilendo che la decisione del Consiglio di Stato, che aveva confermato la decadenza del titolo e il diniego a ricostruire, non costituiva un'invasione nella sfera del legislatore o della P.A., ma un corretto esercizio della funzione interpretativa della legge e degli atti amministrativi.

Una controversia per danni tra proprietari di immobili confinanti solleva una complessa questione sulla ripartizione spese solaio ai sensi dell'art. 1125 c.c. quando sono coinvolti più appartamenti sovrastanti. La Corte di Cassazione, riconoscendo la rilevanza del quesito, ha deciso di non pronunciarsi nel merito, trasmettendo gli atti alla Seconda Sezione Civile per stabilire il corretto criterio di suddivisione, se per numero di unità o per metà tra il piano inferiore e quello superiore.

Un conduttore cita in giudizio il locatore e terzi per danni da infiltrazioni. La Corte d'Appello rigetta la richiesta, qualificandola come 'domanda nuova' rispetto al primo grado. La Cassazione interviene, chiarendo che non si ha una modificazione della domanda inammissibile se i fatti storici e il bene richiesto restano invariati, anche se si specifica una diversa qualificazione giuridica. La sentenza di secondo grado viene quindi cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una conduttrice che aveva sospeso il pagamento del canone di locazione sollevando un'eccezione di inadempimento. La Corte ha stabilito che la sospensione era contraria a buona fede e che il ricorso mirava a un inammissibile riesame dei fatti. Viene confermato che l'accoglimento di un motivo di appello in rito non impedisce il rigetto della domanda nel merito.