Diritto Immobiliare

In un caso di violazione della distanza dal confine, la Corte di Cassazione ha confermato l'illegittimità di una costruzione edificata a 2.70 metri anziché ai 5 metri prescritti dal regolamento locale. Tuttavia, ha annullato l'ordine di demolizione totale, stabilendo che la sanzione deve essere proporzionata. La Corte ha rinviato il caso per valutare l'applicazione della misura più lieve dell'arretramento del fabbricato.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5094/2025, ha risolto un conflitto di giurisdizione in materia di demolizione di abusi edilizi. È stato stabilito che la controversia relativa all'importo delle spese di demolizione, quando l'ordine proviene da una sentenza penale, rientra nella competenza del giudice ordinario e non di quello amministrativo. La decisione chiarisce che la disputa non riguarda la legittimità dell'atto, ma un diritto di credito del Comune, configurando quindi una questione di diritto soggettivo.

La Corte di Cassazione chiarisce i criteri per determinare l'indennità di esproprio, stabilendo che un'area destinata a servizi universitari è da considerarsi edificabile se gli strumenti urbanistici consentono anche l'intervento privato, come la costruzione di residenze. La decisione distingue nettamente queste aree da quelle in fascia di rispetto stradale, che per legge sono inedificabili. Questo principio è fondamentale per calcolare la corretta indennità di esproprio spettante ai proprietari.

Un ente comunale contesta una condanna per occupazione illegittima, sostenendo che il proprio appello incidentale non fosse tardivo come statuito dalla Corte d'Appello. La Corte di Cassazione, rilevando la mancanza del fascicolo del secondo grado di giudizio, non può verificare la tempestività del deposito. Di conseguenza, emette un'ordinanza interlocutoria con cui sospende la decisione e ordina l'acquisizione degli atti necessari per valutare la questione dell'appello incidentale tardivo.

Una lunga controversia immobiliare riguardante la violazione delle distanze legali tra fabbricati, la creazione di vedute e la costituzione di servitù di passaggio giunge in Cassazione. Il caso si era complicato a seguito di una sentenza non definitiva e una definitiva emesse dalla Corte d'Appello, entrambe impugnate separatamente. La Suprema Corte, con questa ordinanza, dispone la riunione dei due ricorsi, stabilendo che devono essere trattati congiuntamente per garantire una decisione coerente e unitaria, in applicazione del principio processuale di economia e concentrazione.

La Corte di Cassazione ha chiarito che l'occupazione senza titolo di un terreno da parte di una società costituisce un illecito permanente. Di conseguenza, al proprietario spetta un risarcimento del danno, e non un semplice indennizzo. La Corte ha stabilito che tale danno va commisurato al valore locativo del bene, ovvero al guadagno che il proprietario avrebbe potuto ottenere dall'immobile. L'onere di dimostrare la legittimità dell'occupazione spetta a chi occupa il bene, non al proprietario.

La Corte di Cassazione ha chiarito un importante principio in materia di pignoramento e pertinenze. In un caso riguardante un box auto conteso dopo un'asta immobiliare, la Corte ha stabilito che non si può presumere la rinuncia del creditore a pignorare la pertinenza se questa, al momento dell'esecuzione, non aveva un autonomo identificativo catastale. La decisione sottolinea che, in assenza di dati catastali separati, il pignoramento del bene principale si estende automaticamente alle sue pertinenze. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata sull'effettiva esistenza del vincolo pertinenziale.

Una complessa disputa immobiliare su confini, servitù e vedute porta la Corte di Cassazione a un'importante chiarificazione. L'ordinanza stabilisce che una ristrutturazione significativa che altera la volumetria di un edificio va considerata come "nuova costruzione". Di conseguenza, l'intero fabbricato deve rispettare le normative vigenti sulle distanze tra costruzioni, anche se l'edificio viola le norme urbanistiche. La Corte ha rigettato i ricorsi, confermando le decisioni dei giudici di merito sull'obbligo di arretramento e sulla costituzione di una servitù di passaggio per esigenze agricole.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva applicato l'istituto dell'accessione invertita senza verificare i presupposti essenziali: la buona fede del costruttore e la mancata opposizione del proprietario del suolo entro tre mesi. Il caso riguardava l'occupazione di una piccola porzione di giardino durante la ricostruzione di un edificio. La Corte ha stabilito che non si può liquidare una semplice indennità, tipica dell'accessione invertita, se mancano i suoi requisiti fondamentali; in tal caso, l'occupazione resta un illecito e dà diritto al pieno risarcimento del danno.

Un proprietario amplia una veranda, violando le normative. I vicini lo citano in giudizio. La Cassazione conferma la condanna all'arretramento della costruzione, chiarendo i limiti della modifica della domanda in corso di causa e sottolineando che la valutazione dei fatti spetta al giudice di merito. La sentenza evidenzia come un ampliamento che aumenta la superficie utile e modifica la sagoma dell'edificio costituisca una violazione distanze se non rispetta i regolamenti locali e il principio di prevenzione.

Una società costruttrice fallita ha presentato ricorso in Cassazione contro la sentenza della Corte d'Appello che aveva respinto le sue richieste di pagamento per diverse riserve in un contratto di appalto pubblico. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, sottolineando la violazione del principio di autosufficienza del ricorso. La ricorrente non ha dimostrato di aver sollevato specifiche questioni, relative all'indipendenza di alcune riserve, nei gradi di giudizio precedenti, rendendo impossibile per la Corte esaminare il merito della censura.

Un ente comunale vende un terreno su cui insiste un condotto fognario non dichiarato. L'acquirente chiede la risoluzione del contratto. La Corte di Cassazione, riformando le decisioni precedenti, stabilisce che la garanzia per vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1489 c.c., si applica solo in presenza di un effettivo diritto legale di un terzo sul bene, e non per una mera situazione di fatto, per quanto gravosa. La sentenza di appello viene quindi annullata con rinvio.

Una sorella agisce in revocatoria contro il fratello che vende i propri immobili a una società del figlio, pregiudicando il suo credito. La Cassazione, con ordinanza 5193/2025, dichiara inammissibile il ricorso del fratello. Si afferma che il legame familiare costituisce una forte presunzione sulla conoscenza del danno da parte del terzo acquirente e che la trasformazione del patrimonio da immobiliare a liquido aumenta il rischio per il creditore, legittimando l'azione revocatoria.

Una committente, dopo aver perso in appello in una causa per un contratto di appalto, ha presentato ricorso in Cassazione. Successivamente, ha formalizzato una rinuncia al ricorso in Cassazione, accettata dalla controparte. La Suprema Corte ha dichiarato l'estinzione del giudizio, stabilendo che, data l'accettazione, non si procede alla liquidazione delle spese legali e non sorge l'obbligo di versare il doppio del contributo unificato.

Un creditore contesta la vendita di un immobile tra madre e figlio, sostenendo si tratti di una simulazione assoluta per sottrarre il bene alla garanzia del debito. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, ribadendo che la simulazione può essere provata tramite presunzioni gravi, precise e concordanti, come lo stretto legame di parentela, la mancata prova del pagamento del prezzo e l'assenza di un effettivo trasferimento del possesso del bene.

Un acquirente ha contestato la validità di una clausola compromissoria contenuta in un contratto preliminare, poiché indicava un organo per la nomina dell'arbitro (il Giudice Conciliatore) soppresso da anni. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la clausola compromissoria resta valida. La volontà delle parti di devolvere la controversia ad arbitri prevale e, in questi casi, si applica per analogia il meccanismo suppletivo che affida la nomina al Presidente del Tribunale, salvaguardando l'efficacia del patto arbitrale.

Un promittente venditore cita in giudizio i promissari acquirenti per la risoluzione di un contratto preliminare, dopo il loro rifiuto di stipulare il definitivo a causa di un vincolo minore e facilmente sanabile. La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, stabilisce un principio fondamentale: il venditore che recede legittimamente dal contratto ha diritto sia a trattenere la caparra confirmatoria, sia a ottenere un risarcimento per l'illegittima occupazione dell'immobile da parte degli acquirenti inadempienti. Questi due rimedi, infatti, tutelano da pregiudizi diversi e sono quindi cumulabili.

Un ente pubblico per l'edilizia residenziale ricorre in Cassazione sostenendo la nullità di una sentenza per la mancata partecipazione al giudizio di tutti i coeredi del creditore originario. La Corte Suprema rigetta il ricorso, affermando un principio fondamentale in materia di credito ereditario: ciascun coerede può agire individualmente per la riscossione dell'intero credito o della sua quota, senza la necessità di coinvolgere gli altri eredi. La Corte dichiara inoltre inammissibile l'eccezione di compensazione sollevata dall'ente.

Un condominio si è opposto a un decreto ingiuntivo di una società energetica, sostenendo l'errata applicazione della tariffa per 'non residenti'. Secondo il condominio, gravava sul gestore l'onere della prova fornitura, ovvero l'obbligo di acquisire d'ufficio i dati sulla residenza dal Comune. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo che nei contratti di natura privatistica, come quello di fornitura, spetta all'utente che richiede un'agevolazione tariffaria dimostrare di possederne i requisiti. Il gestore non è tenuto a reperire autonomamente informazioni che il cliente può fornire con una semplice autocertificazione.

La Corte di Cassazione conferma che una vendita immobiliare, anche a prezzo congruo, può essere soggetta ad azione revocatoria. La trasformazione di un bene immobile in denaro, più facilmente occultabile, costituisce un pregiudizio per il creditore. La Corte ribadisce che per dimostrare la consapevolezza dell'acquirente (scientia damni) sono sufficienti presunzioni basate su dati pubblici, come bilanci e ipoteche, senza necessità di provare un'intenzione fraudolenta. Il ricorso dell'acquirente è stato dichiarato inammissibile.