Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni proprietari terrieri contro un comune per l'occupazione illegittima dei loro terreni. I ricorrenti chiedevano un risarcimento basato sul valore di mercato e non sul semplice valore agricolo. La Corte ha stabilito che la valutazione del terreno è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se la motivazione è adeguata. Il ricorso è stato respinto per vizi procedurali, confermando di fatto la decisione che ancorava il risarcimento al valore agricolo.

La Corte di Cassazione ha stabilito che in caso di riacquisto di un'area da parte di un consorzio industriale, nessun indennizzo è dovuto per il fabbricato costruito con irregolarità edilizie, anche se potenzialmente sanabili. L'ordinanza chiarisce che il valore del riacquisto immobile abusivo si limita a quello del terreno, escludendo il valore della costruzione se non è stata presentata una formale istanza di sanatoria prima dell'atto di riacquisto. La decisione conferma che il proprietario non può trarre un vantaggio economico da un'attività edilizia illegale.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un proprietario contro la decisione della Corte d'Appello che aveva dichiarato la litispendenza tra due cause identiche. La Suprema Corte stabilisce che una pronuncia sulla litispendenza è assimilabile a una decisione sulla competenza e, pertanto, deve essere impugnata non con un ricorso ordinario, ma con il regolamento necessario di competenza entro il termine perentorio di trenta giorni, che nel caso di specie non era stato rispettato.

In un caso di inadempimento di un preliminare di vendita, la Cassazione conferma che una clausola, sebbene denominata 'caparra', va qualificata come clausola penale se manca la bilateralità (poiché l'acquirente aveva già saldato l'intero prezzo). La Corte ha cassato la decisione d'appello per un errore nel calcolo, che aveva di fatto azzerato la penale anziché solo ridurla, stabilendo che la sanzione, seppur ridotta, è dovuta oltre alla restituzione del prezzo.

Due promissari acquirenti hanno presentato un ricorso straordinario contro un decreto che autorizzava un curatore fallimentare a registrare un trasferimento immobiliare. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'appello inammissibile, ribadendo che tale rimedio è valido solo contro atti decisori che incidono su diritti soggettivi, e non contro provvedimenti meramente ordinatori come quello in esame.

Un creditore agisce in revocatoria contro la vendita di un immobile effettuata dal proprio debitore a un terzo. In primo grado la domanda viene accolta, ma la Corte d'Appello riforma la sentenza. La Corte stabilisce che, per l'azione revocatoria contro il terzo acquirente, il creditore ha l'onere di provare che l'acquirente fosse a conoscenza del pregiudizio arrecato alle ragioni creditorie, non essendo sufficiente dimostrare la conoscenza di una generica difficoltà economica del venditore. In assenza di tale prova, l'azione revocatoria viene respinta.

Un cittadino, in una causa contro la Pubblica Amministrazione per un indennizzo su una concessione demaniale, effettua una rinuncia al ricorso in Cassazione. La Corte Suprema dichiara estinto il giudizio e, nonostante la mancata accettazione di una delle controparti, decide per la compensazione integrale delle spese legali. La decisione si fonda su giustificati motivi, quali la complessità della materia e una sentenza della Corte Costituzionale sopravvenuta nel corso del processo.

La Corte di Cassazione ha annullato una decisione di merito che respingeva una domanda di divisione ereditaria per tardiva produzione documentale. È stato chiarito che, in assenza di contestazioni tra coeredi sulla titolarità dei beni, non è richiesta la prova della proprietà con lo stesso rigore di un'azione di rivendicazione, potendo il giudice avvalersi di prove indiziarie e dei poteri istruttori d'ufficio.

La Corte di Cassazione ha stabilito che per non perdere le agevolazioni prima casa in caso di vendita e successivo riacquisto entro un anno, è sufficiente un contratto di compravendita stipulato tramite scrittura privata. La sua registrazione conferisce data certa all'atto, rendendo non necessaria la trascrizione nei registri immobiliari, la quale serve solo a rendere l'acquisto opponibile a terzi e non a certificarne la validità ai fini fiscali.

La Suprema Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3700/2025, ha stabilito un importante principio in materia di molestia possessoria. Il caso riguardava una sopraelevazione di un edificio di soli 9 cm, contestata dal vicino. La Corte ha confermato che una violazione minima delle distanze legali non è sufficiente per configurare una molestia possessoria. È necessario che l'intervento edilizio provochi una 'apprezzabile modificazione o limitazione dell'esercizio del possesso'. Di conseguenza, il ricorso è stato dichiarato inammissibile, poiché mirava a una revisione dei fatti già accertati in appello, ribadendo che non ogni irregolarità edilizia giustifica un'azione a tutela del possesso.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3707/2025, ha stabilito che un contribuente non può richiedere il rimborso dell'imposta di registro versata dal notaio, in qualità di coobbligato solidale. Se l'avviso di liquidazione non viene impugnato e il notaio paga, il rapporto tributario si considera estinto. La successiva regolarizzazione dei requisiti per l'agevolazione 'prima casa' non riapre i termini per la richiesta di rimborso imposta di registro, lasciando al contribuente solo la possibilità di opporsi all'eventuale azione di rivalsa del notaio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3714/2025, ha negato che il ritardo nella consegna di un immobile possa costituire causa di forza maggiore per non perdere le agevolazioni prima casa. La Corte ha chiarito che l'obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi riguarda il Comune in cui si trova l'immobile, non necessariamente l'abitazione acquistata. Pertanto, l'inadempimento del costruttore non esonera l'acquirente dal rispettare i termini fiscali.

La Corte di Cassazione conferma la decisione della Corte d'Appello che aveva riconosciuto l'acquisto di un terreno per usucapione. La Corte ha stabilito che un rapporto con il bene protratto per quasi trent'anni, unito ad atti di dominio come la locazione a terzi, è incompatibile con una situazione di mera tolleranza da parte del proprietario originario, consolidando così il possesso utile ai fini dell'usucapione.

Una società di ristorazione, che opera in subingresso all'interno di un impianto sportivo comunale, impugnava un'ordinanza di rimozione di opere abusive. Il TAR dichiarava il ricorso inammissibile per difetto di legittimazione attiva. Il Consiglio di Stato, pur riconoscendo la legittimazione della società, rigettava l'appello nel merito senza rinviare al primo grado. La società ricorreva in Cassazione lamentando un diniego di giurisdizione e un eccesso di potere. Le Sezioni Unite hanno dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo che un errore sulla legittimazione ad agire è un vizio procedurale interno alla giurisdizione amministrativa e non costituisce un diniego di giurisdizione che giustifichi il ricorso in Cassazione. La decisione del Consiglio di Stato di non rinviare al TAR rientra nell'ambito della sua autonomia processuale.

Una banca, titolare di un'ipoteca su un immobile, ha contestato la cancellazione della sua garanzia disposta dal giudice delegato nell'ambito di una procedura di concordato preventivo. La vendita dell'immobile non è avvenuta tramite asta competitiva, ma attraverso l'esecuzione di un contratto preliminare preesistente. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso della banca, ha stabilito che il potere speciale del giudice di cancellare le ipoteche (cd. potere purgativo) si applica esclusivamente alle vendite forzate e competitive, finalizzate alla liquidazione dell'attivo per la massa dei creditori. Nel caso di vendite private, seppur autorizzate, l'ipoteca può essere cancellata solo con il consenso del creditore o con la sua piena soddisfazione, salvaguardandone così i diritti.

Una società immobiliare, dopo aver stipulato un mutuo fondiario garantito da fideiussione, chiede alla banca l'accollo liberatorio del debito residuo da parte dei nuovi acquirenti degli immobili. La banca mantiene un comportamento ambiguo, non rispondendo chiaramente. La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità della banca per violazione del dovere di correttezza e buona fede, condannandola a un risarcimento del danno pari alla liberazione del debitore originario e del fideiussore.

Una disputa sulla proprietà di un androne e di un cortile contesi tra diversi proprietari giunge in Cassazione. I ricorrenti principali, tuttavia, omettono di notificare l'atto a due delle parti necessarie del giudizio. La Suprema Corte, applicando il principio del litisconsorzio necessario, non decide nel merito ma emette un'ordinanza interlocutoria. Viene ordinato ai ricorrenti di integrare il contraddittorio, notificando il ricorso alle parti escluse entro 60 giorni, pena l'invalidità del procedimento. Il caso evidenzia l'importanza fondamentale di coinvolgere tutti i titolari di un diritto indivisibile in ogni fase del processo.

In una controversia ereditaria, una delibera viene impugnata per difetto di convocazione. La Corte d'Appello ritiene l'impugnazione tardiva, applicando la presunzione di conoscenza a una raccomandata restituita al mittente. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ritiene la questione di tale rilevanza giuridica da rimettere la causa a pubblica udienza per approfondire i limiti della presunzione di conoscenza, specialmente in contesti internazionali e in presenza di un giudicato penale di simulazione.

La Corte di Cassazione affronta il tema della ristrutturazione tetto distanze legali. A seguito di un contenzioso tra vicini per l'invasione di un tetto ristrutturato, la Corte rileva un contrasto giurisprudenziale. Non è chiaro se per definire una 'nuova costruzione' sia sufficiente un aumento di volume o se sia necessario un innalzamento del colmo del tetto. Data l'incertezza, la Corte ha rimesso la questione a una pubblica udienza per una decisione definitiva, senza risolvere il caso specifico.

La Corte di Cassazione ha confermato l'inefficacia di una donazione immobiliare effettuata dal rappresentante di una federazione provinciale di un partito politico. La decisione si basa sul principio del falsus procurator, poiché lo statuto nazionale del partito riservava il potere di alienare immobili esclusivamente alla Direzione Nazionale. La Corte ha stabilito che l'atto è inopponibile al partito, indipendentemente dalla validità della delibera locale autorizzativa e dalla buona fede dell'associazione ricevente, in quanto la mancanza di potere rappresentativo era desumibile dallo statuto pubblico dell'ente.