Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione conferma la responsabilità del geometra per aver gestito una pratica di sanatoria edilizia oggettivamente impossibile da ottenere, a causa di un vincolo paesaggistico. La sentenza chiarisce che il professionista è tenuto a un dovere di diligenza che include la verifica preliminare sulla fattibilità dell'incarico. Viene inoltre ribadito che la garanzia di conformità urbanistica fornita dal venditore in un atto di compravendita è vincolante, anche se l'acquirente fosse a conoscenza delle irregolarità.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3020/2025, affronta il tema della denuncia vizi immobile in una compravendita. La Corte ha stabilito che il termine di decadenza di otto giorni per la denuncia non decorre dal semplice sospetto, ma dal momento in cui l'acquirente acquisisce una 'certezza obiettiva e completa' del difetto, che in casi complessi può coincidere con il deposito di una perizia tecnica. La sentenza di merito è stata cassata con rinvio su un motivo procedurale relativo alla mancata ammissione di prove, mentre sono stati respinti i motivi sulla tempestività della denuncia.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in un contratto di subappalto, se la parte committente contesta solo l'esecuzione di specifici lavori, ammette implicitamente che tutti gli altri siano stati eseguiti. L'ordinanza applica il principio di non contestazione, affermando che il giudice non può richiedere una prova separata per i lavori non contestati, e deve quantificare il compenso dovuto al subappaltatore sulla base di tale ammissione.

In una controversia su un contratto di appalto, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei committenti che, a fronte di vizi di lieve entità, si erano rifiutati di saldare il corrispettivo e avevano richiesto un ingente risarcimento per il mancato utilizzo dell'immobile. La Corte ha stabilito che i vizi minori non giustificano una richiesta di risarcimento sproporzionata, interrompendo il nesso causale a causa dell'inerzia dei committenti. È stata inoltre confermata la corretta applicazione della riduzione prezzo appalto, chiarendo che questa non è soggetta a IVA in quanto modifica del corrispettivo originario e non rimborso di una spesa.

Un acquirente acquista un immobile con cortile, che il rogito notarile indica come di proprietà esclusiva. Dopo aver costruito sul terreno, scopre che questo è in comproprietà con un vicino. La Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità del notaio non si limita alle spese per la rettifica dell'atto, ma deve coprire l'intero danno subito dall'acquirente in buona fede, inclusi i costi di demolizione e la perdita di valore dell'immobile a seguito della parziale evizione.

La Corte di Cassazione conferma la decisione di merito che accertava un accordo illecito tra committente e appaltatore. L'accordo prevedeva un pagamento fittizio di somme, fatturate in eccesso e poi restituite in contanti, al fine di frodare lo Stato per ottenere incentivi. La Corte ha stabilito che la prova di tale accordo può essere raggiunta tramite presunzioni gravi, precise e concordanti, come la sproporzione tra il valore dei lavori e l'importo fatturato e i prelievi di contante. Il ricorso del committente è stato rigettato.

Una società impugna in Cassazione una condanna per violazioni edilizie. Prima della decisione, le parti raggiungono un accordo. La Corte dichiara la cessazione della materia del contendere, rendendo inefficace la sentenza precedente e compensando le spese legali. Viene chiarito che in questi casi non è dovuto il raddoppio del contributo unificato.

Una ditta edile ha citato in giudizio un committente per il mancato pagamento di lavori. Il committente ha esibito una quietanza a saldo come prova dell'avvenuto pagamento. La Corte di Cassazione ha stabilito che se la fattura a cui la quietanza si riferisce specifica "solo manodopera", l'effetto liberatorio non si estende ad altri costi, come quelli per la sicurezza, cassando la precedente decisione della Corte d'Appello.

Un condominio citava in giudizio l'impresa appaltatrice e il direttore dei lavori per gravi difetti, come infiltrazioni, emersi dopo la consegna delle opere. La Corte d'Appello rigettava la domanda per responsabilità extracontrattuale (art. 1669 c.c.) ritenendola indeterminata. La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza, stabilendo che il giudice ha il dovere di qualificare la domanda sulla base dei fatti allegati, anche se l'inquadramento giuridico non è perfetto. La responsabilità per gravi difetti appalto sorge quando i vizi, come le infiltrazioni, pregiudicano il godimento del bene, e può estendersi anche al direttore dei lavori. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello.

La Corte di Cassazione esamina un caso di inadempimento di un contratto preliminare immobiliare. La controversia nasce dalla mancata stipula del rogito definitivo. I promissari acquirenti, pur avendo versato l'80% del prezzo, lamentavano la mancata predisposizione della documentazione catastale da parte della promittente venditrice. Quest'ultima, a sua volta, eccepiva il mancato saldo del prezzo. La Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, attribuendo la responsabilità prevalente dell'inadempimento contratto preliminare alla parte venditrice per non aver regolarizzato la situazione catastale dell'immobile, un onere che, seppur non impeditivo in assoluto, avrebbe comportato costi e difficoltà aggiuntive per gli acquirenti. La Corte ha inoltre chiarito che la società che aveva acquistato l'immobile dalla venditrice durante la causa era legittimamente parte del processo come successore nel diritto controverso.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3178/2025, ha chiarito i rigidi limiti alla produzione di nuove prove in appello. La Corte ha stabilito che la produzione di una perizia di parte per la prima volta in secondo grado è inammissibile, a meno che non si dimostri l'impossibilità di produrla nel giudizio precedente per causa non imputabile. La Suprema Corte ha inoltre confermato che la complessità della materia non costituisce più, di per sé, una ragione sufficiente per la compensazione delle spese legali, la quale è consentita solo in ipotesi tassative.

La Corte di Cassazione ha stabilito la responsabilità del notaio che non accerta correttamente l'identità della parte venditrice in un atto di compravendita. La Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva escluso la colpa del professionista, affermando che l'obbligo di identificazione personale delle parti, previsto dalla legge notarile, è fondamentale per garantire la certezza dell'atto giuridico e tutela anche i terzi, come le banche finanziatrici, che subiscono un danno a causa della falsità dell'atto. La responsabilità del notaio verso terzi si qualifica come contrattuale da 'contatto sociale'.

Una società, promissaria acquirente di un immobile, ha presentato una domanda tardiva di insinuazione al passivo nel fallimento della società venditrice, che nel frattempo aveva venduto lo stesso bene a terzi. La ricorrente sosteneva che il ritardo non fosse a lei imputabile, poiché il contratto preliminare era sospeso in attesa delle decisioni del curatore. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che il diritto al risarcimento era sorto e divenuto esigibile al momento della vendita al terzo, ovvero prima del fallimento. Di conseguenza, il ritardo di quasi dieci anni nella presentazione della domanda è stato considerato ingiustificato e imputabile al creditore.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un contribuente che si era visto revocare l'agevolazione prima casa per il superamento del limite di 240 mq. La Corte ha chiarito che, per un acquisto soggetto a IVA avvenuto nel marzo 2014, si applicavano ancora le vecchie regole basate sulla superficie e non quelle nuove basate sulla categoria catastale, entrate in vigore per l'IVA solo a dicembre 2014. È stato inoltre confermato che i muri perimetrali rientrano nel calcolo della superficie utile.

In una controversia su un contratto preliminare immobile, la Corte di Cassazione chiarisce un punto cruciale: la documentazione attestante la conformità urbanistica, necessaria per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà (ex art. 2932 c.c.), costituisce una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda. Pertanto, può essere prodotta per la prima volta anche nel corso del giudizio di appello, fino al momento della decisione. La Corte ha rigettato il ricorso basandosi sull'effetto sostitutivo della sentenza d'appello, che rimpiazza completamente quella di primo grado.

Un proprietario contesta la validità di una notificazione atto giudiziario per un indirizzo impreciso, rimanendo contumace. La Cassazione rigetta il ricorso, affermando che la notifica è valida se l'agente postale individua l'abitazione, e le sue attestazioni hanno fede privilegiata. Le imprecisioni sull'interno sono irrilevanti e la mancata ricezione della raccomandata informativa deve essere contestata con querela di falso.

Una proprietaria cita in giudizio i vicini per un errore nella trascrizione di un atto di compravendita relativo al suo posto auto. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, stabilendo che un mero errore formale, come un disallineamento catastale, non costituisce una molestia di diritto se non è accompagnato da pretese concrete o da un'effettiva limitazione del godimento del bene. Senza una turbativa reale, manca l'interesse ad agire.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello per omessa pronuncia. Il caso riguarda una richiesta di usucapione avanzata da un privato contro due distinte società. I giudici di secondo grado avevano rigettato la domanda basandosi su un rapporto di tolleranza derivante da legami familiari e societari con una delle due società, omettendo però di valutare la posizione processuale dell'altra, che invece aveva ammesso l'avvenuta usucapione. La Cassazione ha rinviato il caso alla Corte d'Appello per un nuovo esame limitatamente a questo specifico rapporto giuridico.

Una società concessionaria autostradale ha impugnato in Cassazione una sentenza d'appello sfavorevole in una causa contro un proprietario terriero. Tuttavia, la Corte ha dichiarato l'improcedibilità del ricorso perché la società non ha depositato la copia notificata della sentenza impugnata, un adempimento formale inderogabile previsto dal codice di procedura civile. La decisione sottolinea il rigore delle norme processuali e il principio di autoresponsabilità della parte ricorrente.

In una disputa tra vicini per una ristrutturazione, la Corte di Cassazione ha stabilito che le norme sulle distanze tra costruzioni sono inderogabili. La Corte ha chiarito che qualsiasi spazio vuoto tra due muri, anche se nascosto, costituisce un'intercapedine illegale. Inoltre, ha precisato che una modifica alla sagoma del tetto qualifica l'intervento come nuova costruzione, soggetta alle distanze legali. Infine, ha ribadito che la sicurezza di una canna fumaria non si valuta solo sulla distanza, ma su specifici accorgimenti tecnici.