Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione conferma la decisione di demolire un balcone costruito al primo piano di un condominio. La costruzione è stata giudicata lesiva del decoro architettonico e un'alterazione della sagoma e del volume dell'edificio. La Corte ha respinto i motivi di ricorso dei proprietari, che lamentavano una motivazione apparente da parte della Corte d'Appello e un'errata valutazione dei fatti. La sentenza ribadisce che il giudice di merito ha ampia discrezionalità nel valutare le prove e che non è compito della Cassazione riesaminare i fatti. Anche il motivo relativo alla compensazione delle spese legali è stato rigettato, confermando il principio della soccombenza.

Un'ordinanza della Cassazione affronta il tema dell'interesse ad agire in appello. Un uomo impugnava una sentenza relativa all'ampliamento di una servitù di passaggio su un fondo di cui, nel corso del giudizio, perdeva la comproprietà. La Corte ha dichiarato l'appello inammissibile, specificando che l'interesse ad agire richiede un'utilità giuridica concreta e attuale per chi impugna, utilità venuta meno con la perdita della titolarità del bene.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso in materia di tutela del possesso, ribadendo che la valutazione delle prove e la qualificazione della situazione di fatto (possesso o detenzione) sono di competenza esclusiva del giudice di merito. Tentare di ottenere una nuova valutazione in Cassazione rende il ricorso inammissibile.

Una società cercava di ottenere la proprietà di alcuni terreni per usucapione, invocando l'accessione del possesso del suo dante causa. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta perché i terreni non erano menzionati nell'atto di conferimento societario. La loro natura di pertinenza non era oggettiva ma legata all'uso specifico del precedente possessore, mancando quindi un titolo idoneo a trasferire il possesso, requisito fondamentale per l'accessione del possesso.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un soggetto che, dopo una costituzione tardiva in primo grado, lamentava di non aver potuto proporre domanda di usucapione. La Corte ha ribadito che la parte che si costituisce in ritardo accetta il processo nello stato in cui si trova, con tutte le preclusioni già maturate. L'ordinanza conferma la decisione della Corte di Appello che aveva ordinato il rilascio di un immobile, sottolineando come la tardività precluda la remissione in termini se non si dimostra un impedimento non imputabile. È stata inoltre respinta la richiesta di sospensione del giudizio e confermata la validità della prova della proprietà fornita dagli attori.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per cassazione a causa della mancata esposizione sommaria dei fatti di causa, come richiesto dall'art. 366 c.p.c. La controversia riguardava una complessa vicenda immobiliare con domande di rilascio, risarcimento e accertamento di proprietà. La Corte ha ribadito che la chiara narrazione del fatto sostanziale e processuale è un requisito di contenuto-forma imprescindibile, la cui assenza impedisce di valutare nel merito i motivi di impugnazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2774/2025, chiarisce i limiti della responsabilità appaltatore. Se i vizi di un'opera derivano dalle scelte economiche del committente, che ha limitato l'intervento contrariamente ai suggerimenti dell'impresa, quest'ultima non può essere ritenuta responsabile. La Corte ha rigettato il ricorso di un condominio che lamentava difetti nei lavori di manutenzione, poiché era stato il condominio stesso a optare per una soluzione più economica e meno risolutiva.

La Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra opposizione all'esecuzione (art. 615 c.p.c.) e opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.). Un creditore che contesta le modalità con cui il giudice attua un'ordinanza di demolizione non può usare l'art. 615, riservato al debitore. Lo strumento corretto è l'opposizione agli atti esecutivi. L'errore procedurale ha portato alla dichiarazione di tardività e inammissibilità dell'azione, confermando l'importanza della scelta del giusto rimedio legale.

La Corte di Cassazione chiarisce il principio della locazione a non domino. In un caso complesso, una società affittava un immobile di cui in seguito perdeva il titolo di proprietà a causa della nullità del suo acquisto. La Corte ha stabilito che il vero proprietario (in questo caso, una curatela fallimentare) ha il diritto di ratificare il contratto di locazione esistente e di pretendere il pagamento dei canoni, sostituendosi al locatore non proprietario. La validità del contratto di locazione, basata sulla disponibilità di fatto del bene, non viene meno, ma la legittimazione a riscuotere il canone passa al proprietario effettivo.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso in Cassazione presentato da una società conduttrice, ritenuta responsabile per un incendio nel locale affittato. La decisione si fonda sul divieto di riesaminare i fatti in presenza di due sentenze conformi (c.d. doppia conforme) e sulla mancata autosufficienza dei motivi di ricorso, che non specificavano adeguatamente gli atti processuali a supporto delle proprie tesi. Di conseguenza, anche il ricorso incidentale dei locatori è stato dichiarato inefficace.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce gli obblighi del locatore in merito ai permessi amministrativi di un immobile. Nel caso esaminato, una locatrice si era rifiutata di acconsentire alla sanatoria di un magazzino, che il conduttore utilizzava come laboratorio per la lavorazione di carni, un uso non previsto dal contratto di locazione. I giudici di merito avevano dato ragione al conduttore, risolvendo il contratto per inadempimento della proprietaria. La Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che la responsabilità di verificare l'idoneità dell'immobile e di ottenere i relativi titoli abilitativi ricade, di norma, sul conduttore. Gli obblighi del locatore non si estendono fino a dover regolarizzare trasformazioni non concordate contrattualmente.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito la questione sulla proprietà locale caldaia in ambito condominiale. Il caso riguardava la rivendicazione di proprietà esclusiva di tale vano da parte di un condomino. La Corte ha ribadito che il locale caldaia, in quanto volume tecnico, si presume bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. Per vincere tale presunzione, non è sufficiente un regolamento unilaterale del costruttore, ma è necessario un 'titolo contrario' presente nel primo atto di vendita che ha dato origine al condominio. In assenza di tale prova, il locale resta di proprietà condominiale.

La Corte di Cassazione ha confermato il diritto di riscatto di un sub-conduttore di un immobile commerciale, la cui prelazione era stata violata in una compravendita. La sentenza sottolinea l'effetto retroattivo ('ex tunc') del riscatto, che sostituisce il retraente all'acquirente originario sin dal momento della vendita. Di conseguenza, l'acquirente originario perde ogni legittimazione ad agire nei confronti dell'inquilino, rendendo irrilevanti eventuali azioni giudiziarie da lui intraprese, come uno sfratto per morosità. La Corte ha rigettato tutti i motivi di ricorso dell'acquirente, consolidando la tutela offerta al conduttore commerciale.

Un'acquirente contesta la conformità urbanistica di un immobile, invocando la vendita aliud pro alio per superare i termini di prescrizione brevi. La Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, ribadendo che la qualificazione del vizio come 'aliud pro alio' è un accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, specialmente in caso di 'doppia conforme'.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che approvava una polizza tutela legale condominio, sostenendo che violasse il suo diritto individuale di dissentire dalle liti. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la consolidata giurisprudenza secondo cui l'assemblea ha il potere di stipulare tale polizza nell'interesse comune. La Corte ha chiarito che il costo del premio assicurativo è una spesa di gestione da ripartire tra tutti, distinta dalle spese di una specifica causa, per le quali resta valido il diritto di dissenso ai sensi dell'art. 1132 c.c.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di due eredi contro l'annullamento di un contratto di locazione. Il contratto era stato stipulato dal rappresentante di una società con il proprio padre, configurando un palese conflitto di interessi. La Corte ha ritenuto i motivi di ricorso proceduralmente viziati, confermando la decisione dei giudici di merito che avevano annullato l'atto e ordinato il rilascio dell'immobile.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di azione revocatoria intentata da una società creditrice contro una coppia che aveva costituito un fondo patrimoniale. Durante il giudizio di legittimità, è emerso che il credito a fondamento dell'azione era stato dichiarato inesistente con una sentenza passata in giudicato in un altro procedimento. La Corte ha quindi cassato la sentenza d'appello e rigettato la domanda originaria, stabilendo che la titolarità del credito è una condizione che deve persistere per tutta la durata del processo. Venendo meno il credito, viene meno anche l'interesse del creditore e la sua legittimazione ad agire.

Una associazione professionale sosteneva il rinnovo tacito di un contratto di locazione con un ente pubblico. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, riaffermando che il rinnovo tacito locazione con la Pubblica Amministrazione è impossibile. Per la validità di tali contratti è sempre richiesta la forma scritta, che non può essere sostituita da comportamenti concludenti come il pagamento continuato di somme.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una società di ristorazione che chiedeva l'applicazione della durata locazione commerciale di 9+9 anni a un contratto stipulato nel 2007. La Corte ha stabilito che la norma del 2011, che equipara i ristoranti agli alberghi per la durata del contratto, non è retroattiva e non può applicarsi a rapporti giuridici sorti prima della sua entrata in vigore. La durata del contratto resta quindi di 6+6 anni.

Una società finanziaria si è vista negare l'ammissione al passivo fallimentare di un credito derivante da un mutuo fondiario, poiché l'importo superava la soglia di legge (80% del valore dell'immobile). Il tribunale aveva dichiarato nullo il contratto. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha ribaltato la decisione. Richiamando un'importante sentenza delle Sezioni Unite, ha stabilito che il superamento del limite di finanziabilità non è una causa di nullità del contratto, ma una norma di vigilanza prudenziale. Il caso è stato rinviato al tribunale per un nuovo esame.