Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione chiarisce come calcolare la distanza tra costruzioni quando due fondi sono separati da una striscia di terreno di proprietà di un terzo. Confermando un orientamento consolidato, la Corte stabilisce che la larghezza della striscia intermedia viene "neutralizzata", e la distanza residua va ripartita tra i due proprietari confinanti, misurandola dal rispettivo confine con il fondo intermedio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4841/2024, ha stabilito l'inderogabilità delle distanze legali costruzioni previste dal Codice Civile. Un regolamento edilizio comunale non può ridurre la distanza minima di tre metri, neppure escludendo dal calcolo le costruzioni al di sotto di una certa altezza. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva applicato la norma locale in contrasto con la legge nazionale, riaffermando il principio gerarchico delle fonti del diritto.

In un caso riguardante la costruzione di una scala metallica a meno di tre metri dalle finestre di una proprietà vicina, la Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale sul diritto di veduta. La Corte ha stabilito che, prima di poter ordinare la rimozione di una costruzione per violazione delle distanze, è necessario accertare che il proprietario della finestra abbia un legittimo diritto di veduta, costituito come servitù per contratto, usucapione o altra modalità prevista dalla legge. La semplice esistenza di una finestra, anche da lungo tempo, non è di per sé sufficiente. La sentenza di appello, che aveva ordinato la rimozione della scala basandosi solo sulla violazione della distanza, è stata quindi annullata con rinvio per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4819/2024, ha ribadito un principio fondamentale in materia di usucapione di terreni agricoli. Un privato cittadino aveva richiesto di essere dichiarato proprietario di un terreno per usucapione, avendolo coltivato per lungo tempo. La Corte d'Appello aveva respinto la domanda, e la Cassazione ha confermato tale decisione, specificando che la mera coltivazione non è sufficiente a dimostrare l'intenzione di possedere il bene come proprietario ('uti dominus'). Parallelamente, la Corte ha accolto il ricorso della società proprietaria del terreno, cassando la sentenza d'appello per non aver deciso sulla domanda di restituzione del fondo.

Una recente sentenza della Cassazione analizza la responsabilità amministratore di condominio per la mancata copertura assicurativa a seguito di un incendio. Il ricorso di una condomina è stato respinto perché, pur accertata la colpa dell'amministratore per il mancato pagamento del premio, non è stata fornita la prova del nesso causale tra questa condotta e il danno economico lamentato. La Corte ha ritenuto che la somma già ottenuta dal terzo responsabile fosse in linea con quanto l'assicurazione avrebbe liquidato, escludendo un ulteriore risarcimento.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4844/2024, ha rigettato il ricorso di due eredi di un progettista, condannandole al risarcimento dei danni per gravi vizi di costruzione di un immobile. La Corte ha chiarito importanti principi sulla decadenza garanzia vizi immobile, affermando che la notifica impersonale agli eredi è valida per interrompere la prescrizione e che la tempestiva denuncia dei difetti era stata provata tramite accertamenti tecnici preventivi, rendendo irrilevante la questione sull'onere della prova.

Un proprietario impugna la demolizione di una rampa condominiale, lamentando il difetto del contraddittorio per mancata citazione di terzi. La Cassazione dichiara il ricorso inammissibile perché l'appellante non ha specificamente identificato i litisconsorti necessari, violando il principio di autosufficienza.

In un caso di divisione immobiliare, la Cassazione chiarisce che una sentenza di divisione non preclude automaticamente la costituzione di una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva ignorato le critiche alla perizia tecnica sulla delimitazione dei fondi e aveva erroneamente ritenuto che la divisione giudiziale impedisse la nascita della servitù. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4817/2024, ha affrontato il tema della divisione parti comuni in condominio, specificamente riguardo a un ex alloggio del portiere. La Corte ha stabilito che se la divisione in natura del bene ne compromette la destinazione d'uso originaria (in questo caso, abitativa), il bene deve considerarsi indivisibile. Di conseguenza, è stata confermata l'assegnazione dell'intera proprietà a uno dei comproprietari, con conguaglio economico per l'altro, chiarendo l'applicazione dell'art. 1119 c.c. dopo la riforma del condominio.

La Corte di Cassazione si è pronunciata sui poteri dell'amministratore di condominio, distinguendo tra atti conservativi e azioni reali. La sentenza chiarisce che, mentre l'amministratore può agire autonomamente per recuperare crediti o gestire contratti assicurativi, necessita di una specifica delibera assembleare per avviare azioni che incidono sui diritti reali delle parti comuni, come l'actio negatoria servitutis. La decisione ha parzialmente annullato una delibera condominiale, specificando i confini dell'autonomia gestionale dell'amministratore.

La Corte d'Appello di Ancona ha esaminato un caso di opposizione a pignoramento immobiliare da parte di due coniugi che avevano costituito un fondo patrimoniale. La Corte ha rigettato l'appello, confermando che il fondo patrimoniale non è opponibile ai creditori che avevano iscritto ipoteca sui beni prima della sua costituzione. Inoltre, ha dichiarato validi i contratti di mutuo contestati, escludendo profili di nullità per indeterminatezza del tasso o per l'applicazione del piano di ammortamento 'alla francese', e ha negato la presenza di usura.

Un professionista, incaricato della progettazione e direzione lavori di un immobile, è stato condannato a risarcire i proprietari per i costi sostenuti per una sanatoria edilizia. La Corte di Cassazione ha confermato la sua responsabilità professionale, respingendo l'idea che la questione fosse di competenza del giudice amministrativo o che il cliente dovesse contestare l'atto comunale. La sentenza chiarisce i confini della diligenza professionale e l'onere della prova in casi di difformità costruttive.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4764/2024, ha dichiarato inammissibile un ricorso per revocazione. Il caso verteva sulla distinzione fondamentale tra l'errore revocatorio, inteso come una svista percettiva del giudice sugli atti di causa, e un vizio di nullità della sentenza, come il difetto di motivazione. La Suprema Corte ha ribadito che la revocazione è un rimedio eccezionale, non utilizzabile per contestare errori di giudizio o per lamentare una motivazione ritenuta insufficiente, consolidando un principio chiave della procedura civile.

Un contenzioso tra un condomino e il proprio condominio, riguardante l'uso di spazi comuni, si conclude in Cassazione non con una sentenza di merito, ma con un'ordinanza che dichiara l'estinzione del giudizio. A seguito del decesso del ricorrente, i suoi eredi hanno optato per la rinuncia al ricorso, mossa accettata dalla controparte. La Corte ha quindi dichiarato estinto il processo, chiarendo anche le implicazioni su spese legali e contributo unificato.

Un acquirente cita in giudizio un vicino per la restituzione di una striscia di terreno e il proprio venditore per la garanzia. La Corte di Cassazione conferma la riqualificazione della domanda da rivendica ad azione di regolamento di confini, in quanto la disputa non verteva sui titoli di proprietà ma sulla loro estensione. La Corte ha inoltre chiarito che le spese legali del venditore, chiamato in causa per la garanzia, devono essere poste a carico del vicino soccombente, la cui condotta ha dato origine alla controversia.

In un complesso caso di conflitto tra diritti, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: in caso di sovrapposizione tra un pignoramento immobiliare avviato da un creditore e un sequestro preventivo penale disposto dallo Stato, prevale l'atto trascritto per primo nei registri immobiliari. La sentenza ha confermato che il diritto del creditore, garantito dalla precedente trascrizione del pignoramento, è opponibile alla successiva pretesa statale di confisca, ma ha precisato che tale protezione è limitata all'importo originario del credito per cui il pignoramento era stato iscritto.

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito che qualificava un'area espropriata come non edificabile a causa di un vincolo conformativo imposto dal piano regolatore. L'ordinanza ha respinto il ricorso dei proprietari, i quali chiedevano un'indennità basata sul valore di mercato del terreno, sostenendo che la valutazione sulla natura del vincolo (conformativo anziché espropriativo) è un accertamento di fatto non riesaminabile in sede di legittimità. La Corte ha inoltre chiarito i limiti del potere del giudice di compensare le spese legali in caso di soccombenza reciproca.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4709/2024, si è occupata di un caso di azione revocatoria promossa da creditori contro la costituzione di un fondo patrimoniale da parte del loro debitore. I giudici di merito avevano accolto la domanda, ribadendo che per l'azione revocatoria non è necessario un credito certo e determinato, ma è sufficiente una ragione di credito non manifestamente infondata. La Cassazione, tuttavia, non ha deciso nel merito, ma ha disposto il rinvio della causa per acquisire una sentenza, passata in giudicato, emessa in un procedimento connesso, al fine di valutarne gli effetti sul giudizio in corso.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello che aveva dichiarato inammissibile un gravame senza esaminare l'istanza di rimessione in termini presentata dall'appellante. Il caso riguardava un appello per danni da infiltrazioni, il cui deposito telematico aveva riscontrato problemi. La Suprema Corte ha stabilito che l'omessa pronuncia su tale istanza costituisce un vizio procedurale che impone l'annullamento della decisione e un nuovo esame da parte del giudice del rinvio.

Un professionista ha tentato di recedere anticipatamente da un contratto di locazione di un ufficio condiviso. La Corte di Cassazione ha dichiarato il suo ricorso inammissibile, confermando la decisione dei giudici di merito. Il recesso anticipato è stato ritenuto inefficace perché la prima comunicazione era priva di motivazioni e la seconda, che le specificava, è stata giudicata una tardiva e inammissibile integrazione. Inoltre, i motivi addotti sono stati considerati troppo generici. La sentenza sottolinea l'importanza di comunicare i gravi motivi in modo specifico e contestuale all'atto di recesso.