Diritto Immobiliare

Una società edile ha citato in giudizio un ente religioso e altre due società per un'operazione immobiliare fallita, chiedendo un cospicuo risarcimento per danno da lucro cessante. La Cassazione ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti. La ragione fondamentale è stata la mancata prova, da parte della società ricorrente, di possedere la 'forza economica' necessaria per realizzare il costoso progetto edilizio. Senza tale dimostrazione, il presunto guadagno perso è stato considerato meramente ipotetico e non risarcibile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha chiarito che non è possibile richiedere l'usucapione di un immobile quando si è già proprietari in forza di un valido titolo di acquisto (acquisto a domino). Anche se il trasferimento non è opponibile ai creditori terzi a causa di un errore nella trascrizione dell'atto, ciò non fa venire meno la titolarità del bene, presupposto essenziale per l'usucapione. Il caso riguardava degli acquirenti che avevano scoperto che il loro immobile era stato pignorato a causa di un'inesattezza nella data di nascita del venditore originario in un atto di vendita precedente, rendendo la trascrizione non opponibile ai creditori. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando che né l'usucapione ordinaria né quella abbreviata possono trovare applicazione in un'ipotesi di acquisto a domino.

Una società immobiliare ha contestato l'obbligo di pagare gli oneri consortili per un'area di sua proprietà, sostenendo di non aver mai aderito formalmente al consorzio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l'acquisto di un immobile all'interno del perimetro di un consorzio di urbanizzazione costituisce un'adesione contrattuale implicita. Di conseguenza, l'obbligo di contribuire alle spese sorge automaticamente con l'atto di compravendita, rendendo irrilevante la mancanza di una successiva e separata manifestazione di volontà.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha stabilito un importante principio in materia di detrazione IVA preliminare. Il caso riguarda un socio che, agendo come privato, ha stipulato contratti preliminari per l'acquisto di immobili, versando cospicui acconti. Successivamente, ha conferito tali contratti alla propria società, la quale ha poi concluso i contratti definitivi e detratto l'IVA. La Corte ha chiarito che il diritto alla detrazione sorge nel momento in cui l'imposta diventa esigibile, ovvero al pagamento degli acconti. Poiché il socio non era un soggetto passivo IVA, non ha mai maturato tale diritto, che di conseguenza non poteva essere trasferito alla società. Pertanto, la detrazione operata dalla società è stata ritenuta illegittima.

La Corte di Cassazione chiarisce i limiti della revocazione per errore percettivo. Nel caso in esame, i ricorrenti lamentavano che la Corte avesse esaminato una versione del loro ricorso diversa da quella notificata. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso per revocazione inammissibile, specificando che non sussiste errore percettivo quando il giudice esamina l'atto processuale effettivamente depositato in cancelleria, anche se questo dovesse differire dalla copia notificata alla controparte. Le eventuali difformità, inoltre, sono state giudicate irrilevanti ai fini della decisione.

Una società agricola, in qualità di creditrice ipotecaria su un terreno espropriato, ha citato in giudizio l'Amministrazione Pubblica per ottenere il pagamento diretto dell'indennità di esproprio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che i diritti del creditore ipotecario si trasferiscono sull'indennità e non possono essere fatti valere direttamente contro l'ente espropriante. La richiesta di risarcimento danni è stata respinta per mancata prova del pregiudizio, sottolineando l'inammissibilità di nuovi documenti in appello.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il collegio peritale per l'esproprio deve essere obbligatoriamente composto da tre membri, come previsto dall'art. 21 del D.P.R. 327/2001. Una relazione di stima redatta da soli due tecnici è stata ritenuta irregolare e inidonea a produrre effetti giuridici, annullando la decisione della Corte d'Appello che l'aveva considerata definitiva. Il caso riguardava la determinazione dell'indennità per l'esproprio di terreni per la costruzione di un'infrastruttura pubblica.

La Corte di Cassazione ha annullato un'ordinanza della Corte d'Appello che determinava l'indennità di esproprio per un terreno su cui era stata costruita un'isola ecologica. Il motivo della cassazione risiede nell'errata applicazione del metodo sintetico-comparativo, in quanto la valutazione si basava sul confronto tra il terreno espropriato, a destinazione industriale, e altri terreni non omogenei per caratteristiche e ubicazione, senza fornire una motivazione adeguata. La Corte ha rinviato il caso alla Corte d'Appello per una nuova e corretta valutazione.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo a una servitù di passaggio, stabilendo che una precedente sentenza passata in giudicato non può essere limitata da una decisione successiva. Il caso riguardava una servitù di passaggio pedonale e carrabile riconosciuta in una sentenza del 1993. La Corte d'Appello aveva erroneamente limitato tale diritto al solo passaggio pedonale. La Cassazione ha annullato questa decisione, affermando il principio di intangibilità del giudicato esterno e chiarendo che per interpretare la portata di una sentenza si deve considerare anche la motivazione, non solo il dispositivo. La Corte ha inoltre equiparato il passaggio con 'carretto', menzionato nella vecchia sentenza, a quello con moderni mezzi meccanici, in linea con l'evoluzione tecnologica.

Una società ha citato in giudizio un comune per danni da infiltrazioni. Dopo il rigetto in primo grado, la Corte d'Appello ha dichiarato l'inammissibilità appello per scarsa probabilità di accoglimento. La società ha quindi proposto ricorso in Cassazione, ma la Suprema Corte lo ha dichiarato a sua volta inammissibile perché tardivo e proposto contro il provvedimento sbagliato (l'ordinanza d'appello invece della sentenza di primo grado), ribadendo le ferree regole procedurali in materia.

In una complessa vicenda giudiziaria durata decenni, relativa a un'illegittima occupazione di terreni per la realizzazione di un'opera pubblica, la Corte di Cassazione si è pronunciata su questioni procedurali dirimenti. Il caso verteva sulla corretta individuazione del soggetto legittimato a impugnare una sentenza d'appello a seguito di trasformazioni normative che avevano modificato la rappresentanza legale di un ente pubblico. Gli eredi dei proprietari originali sostenevano che la sentenza d'appello, che riconosceva la responsabilità solidale dell'ente, fosse passata in giudicato. La Corte ha rigettato il ricorso, ricostruendo l'evoluzione legislativa e confermando che l'impugnazione era stata validamente proposta dal soggetto all'epoca legalmente rappresentante dell'ente, impedendo così la formazione del giudicato. Di conseguenza, la questione della responsabilità in espropriazione rimane definita dalle precedenti sentenze della stessa Corte, che avevano escluso la colpa dell'ente.

Una cittadina ha citato in giudizio un Comune per ottenere un risarcimento, invocando la sua responsabilità oggettiva a seguito di un affare immobiliare fallito con un costruttore locale, che era anche un funzionario municipale. L'operazione è saltata a causa di uno sviluppo edilizio abusivo, che ha portato alla confisca della proprietà da parte dello stesso Comune. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, chiarendo che il Comune non è responsabile per le azioni private dei suoi funzionari e che la quietanza di pagamento rilasciata da un terzo (il costruttore) non costituisce prova legale vincolante nei confronti dell'ente.

La Corte di Cassazione ha stabilito che in un caso di espropriazione parziale, l'indennizzo deve coprire non solo il valore del terreno sottratto ma anche il danno funzionale e il deprezzamento della proprietà residua. Ciò si verifica quando l'unità economica di un'azienda agricola viene compromessa, ad esempio rendendo inutilizzabile l'impianto di irrigazione o intercludendo parti del fondo. La Corte ha chiarito che l'ubicazione fisica di elementi chiave, come i pozzi, al di fuori del perimetro espropriato non è determinante se questi sono funzionalmente essenziali per l'intera proprietà.

In una controversia su una servitù di passaggio, la Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi, confermando la decisione della Corte d'Appello che negava l'esistenza del diritto. La Suprema Corte ha stabilito che le richieste dei ricorrenti costituivano un inammissibile tentativo di riesame dei fatti e che non era stata fornita prova sufficiente per dimostrare la costituzione della servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. La decisione sottolinea i rigorosi oneri probatori e i limiti del giudizio di legittimità.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1249/2025, affronta il tema della responsabilità soci società estinta. Viene stabilito che i creditori possono agire contro gli ex soci di una società di capitali cancellata solo nei limiti di quanto questi abbiano effettivamente riscosso dal bilancio finale di liquidazione. Se la società si è estinta con una perdita e senza alcuna distribuzione di attivo, la domanda dei creditori nei confronti dei soci deve essere rigettata, in quanto manca il presupposto stesso della loro responsabilità patrimoniale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1247/2025, ha chiarito le conseguenze del recesso illegittimo dal contratto preliminare. Se l'acquirente recede senza un grave inadempimento del venditore, è l'acquirente stesso a risultare inadempiente. Di conseguenza, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra confirmatoria. La Suprema Corte ha cassato la decisione della Corte d'Appello che, pur riconoscendo l'illegittimità del recesso dell'acquirente, aveva erroneamente ordinato la restituzione della caparra.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso di una moglie che chiedeva di riconoscere un immobile, formalmente intestato ai suoceri, come parte della comunione dei beni. L'ordinanza ribadisce un principio fondamentale: per provare l'interposizione fittizia in una compravendita immobiliare, è indispensabile una prova scritta che dimostri la partecipazione all'accordo simulatorio non solo dell'acquirente reale e di quello fittizio, ma anche del venditore.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1252/2025, ha stabilito che un impianto eolico, essendo ancorato al suolo e destinato a lunga durata, rientra nella categoria degli immobili ai fini della garanzia gravi difetti ex art. 1669 c.c. Il crollo della navicella, causato da un errore di assemblaggio, è stato qualificato come grave difetto, ma l'azione di risarcimento è stata respinta per prescrizione, in quanto avviata oltre un anno dalla denuncia.

La curatela di un fallimento chiedeva il riconoscimento in Italia di una sentenza svizzera che attribuiva alla massa fallimentare una villa in Sardegna. La Corte d'Appello negava il riconoscimento per difetto di giurisdizione del giudice svizzero e per violazione del diritto di difesa di un terzo. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che il giudice italiano non può sollevare d'ufficio la questione di giurisdizione se non eccepita nel processo originario, e che la valutazione sul diritto di difesa riguarda solo le parti di quel processo. La sentenza chiarisce i limiti del controllo nel procedimento di riconoscimento sentenza straniera.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1264/2025, ha stabilito che la comunicazione di cancelleria via PEC, per far decorrere il termine breve di 30 giorni per l'impugnazione, deve avere requisiti formali precisi. Nel caso esaminato, una comunicazione avente come oggetto 'Invio atti all'Agenzia delle Entrate' è stata ritenuta inidonea a tale scopo, poiché non indicava chiaramente l'evento 'Pubblicazione' del provvedimento. La Corte ha quindi respinto il ricorso di un'ex moglie che sosteneva la tardività dell'appello dell'ex marito, confermando la decisione di merito che aveva riconosciuto a quest'ultimo un indennizzo per l'occupazione dell'immobile comune.