Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 905/2025, ha stabilito che l'occupazione illegittima di un terreno privato da parte della Pubblica Amministrazione costituisce un illecito permanente. Di conseguenza, il termine di prescrizione per la richiesta di risarcimento del danno non decorre dalla trasformazione del bene, ma dalla data della domanda di risarcimento stessa. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva dichiarato prescritto il diritto del proprietario, riaffermando un principio fondamentale a tutela della proprietà privata.

Due cittadini hanno citato in giudizio un Comune per ottenere un risarcimento del danno, a seguito dell'annullamento di un permesso di costruire sul quale avevano fatto legittimo affidamento. Il permesso, che consentiva un ampliamento immobiliare, è stato invalidato da una sentenza del Consiglio di Stato perché contrario alle norme urbanistiche. La Corte di Cassazione, chiamata a decidere sulla giurisdizione, ha ritenuto la questione complessa e meritevole di approfondimento, rinviando la causa a una pubblica udienza per la discussione. Il caso solleva importanti questioni sulla responsabilità della Pubblica Amministrazione per il rilascio di provvedimenti illegittimi.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un creditore relativo alla inopponibilità ipoteca fallimento. L'ipoteca era stata iscritta sulla base di un decreto ingiuntivo provvisorio, divenuto esecutivo solo dopo la dichiarazione di fallimento. La Corte ha ritenuto il ricorso inammissibile per un mutamento della causa petendi, ovvero un cambio di argomentazione giuridica non consentito tra i gradi di giudizio, impedendo l'esame nel merito della questione.

Una società creditrice si è vista negare il diritto di partecipare alla ripartizione dei proventi dalla vendita di un immobile ipotecato, di proprietà di un terzo datore di ipoteca fallito. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che il creditore non è tenuto a presentare domanda di insinuazione al passivo nel fallimento del terzo garante. Può invece intervenire direttamente nella fase di ripartizione dell'attivo per soddisfare il proprio credito, in virtù del principio di "responsabilità senza debito" che caratterizza la figura del terzo datore di ipoteca.

Un locatore si rifiutava di accettare la restituzione di un immobile commerciale dopo il recesso del conduttore, adducendo danni alla proprietà. La Corte di Cassazione ha confermato che il rifiuto di riconsegna dell'immobile era illegittimo. Il locatore avrebbe dovuto accettare la riconsegna e agire separatamente per i danni, per i quali non aveva fornito prove adeguate. La sentenza stabilisce che il locatore non può usare il rifiuto per prolungare il rapporto contrattuale o richiedere ulteriori canoni.

La Corte di Cassazione chiarisce i termini per sollevare l'eccezione di estinzione del giudizio. In un caso di usucapione, a seguito del decesso di una parte, la riassunzione del processo non era stata notificata a tutti gli eredi. La Corte ha stabilito che, per i giudizi iniziati prima della riforma del 2009, l'estinzione non è rilevabile d'ufficio ma va eccepita dalla parte interessata prima di ogni altra difesa, cosa non avvenuta nel caso di specie. Il ricorso è stato quindi respinto.

Una famiglia propone ricorso in Cassazione in una causa relativa a confini e servitù di passaggio, lamentando un'errata valutazione delle prove per il mancato riconoscimento dell'usucapione. La Corte Suprema, tuttavia, dichiara il ricorso improcedibile non per questioni di merito, ma per un vizio formale decisivo: la mancata allegazione della copia autentica della sentenza impugnata, come richiesto dal codice di procedura civile.

Un Ente Locale ricorre in Cassazione ritenendo eccessivo l'indennizzo per acquisizione sanante determinato dalla Corte d'Appello per un terreno illegittimamente occupato. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile, chiarendo che le critiche alla valutazione del perito tecnico riguardano il merito della causa e non sono riesaminabili in sede di legittimità, che decide solo su questioni di diritto. Viene così confermato l'indennizzo liquidato ai privati proprietari.

La Corte di Cassazione interviene sul calcolo dell'indennizzo dovuto per l'acquisizione sanante di un terreno. Con l'ordinanza in esame, ha stabilito che dal computo va escluso il valore dell'opera pubblica realizzata, ma deve essere inclusa la diminuzione di valore della porzione di proprietà residua del privato. Il caso riguardava un terreno occupato da un Comune per la costruzione di un impianto di depurazione, la cui procedura di esproprio non era mai stata completata.

La Corte di Cassazione ha affermato la giurisdizione del Commissario per la liquidazione degli usi civici in una controversia sull'accertamento della natura giuridica di alcuni terreni. Un'entità agraria collettiva aveva contestato tale competenza, sostenendo che spettasse alla Regione. La Corte ha chiarito che la giurisdizione usi civici del Commissario è esclusiva per tutte le questioni relative all'esistenza, natura ed estensione di tali diritti, respingendo l'argomentazione secondo cui il giudice avrebbe agito d'ufficio.

Un comune, dopo aver occupato un terreno e costruito un'opera pubblica, lo ha acquisito con un provvedimento tardivo. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'indennizzo per espropriazione non deve includere il valore dell'opera costruita dall'ente pubblico. Inoltre, la valutazione del terreno deve distinguere con precisione tra le aree edificabili e quelle non edificabili secondo il piano urbanistico, annullando la decisione precedente che aveva erroneamente sommato i valori e considerato l'intera area come edificabile.

Un creditore ha agito in giudizio contro un amministratore di condominio per ottenere l'elenco dei condomini morosi, al fine di recuperare il proprio credito. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1002/2025, ha stabilito che l'obbligo amministratore condomini morosi, previsto dall'art. 63 disp. att. c.c., è un dovere legale che grava personalmente sull'amministratore e non sul condominio. Di conseguenza, l'azione per ottenere tali dati deve essere intentata direttamente contro l'amministratore in proprio, la cui omissione può integrare una responsabilità personale.

In una controversia su un contratto d'appalto, la Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della decisione del giudice di merito che ha operato una compensazione impropria tra il credito dell'appaltatore per il saldo del prezzo e il debito per i danni causati dai vizi dell'opera. La Corte ha stabilito che tale operazione, assimilabile a un mero accertamento contabile, può essere effettuata d'ufficio, anche in assenza di una specifica domanda di risarcimento (domanda riconvenzionale) da parte del committente, essendo sufficiente la sola eccezione di inadempimento.

La Corte di Cassazione dichiara l'improcedibilità del ricorso in un caso di divisione immobiliare. La causa è il mancato deposito della relata di notifica della sentenza d'appello, un vizio formale che, secondo la Corte, non può essere sanato e comporta la condanna alle spese e a sanzioni pecuniarie per il ricorrente.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce l'importanza dell'annotazione dell'ipoteca in caso di cessione del credito. Se la cessione avviene prima del pignoramento immobiliare e non viene annotata nei registri, il nuovo creditore perde il diritto di prelazione. Il suo credito, originariamente garantito da ipoteca, viene declassato a semplice credito chirografario, con significative conseguenze nella distribuzione delle somme ricavate dalla vendita forzata del bene. La decisione sottolinea come la formalità dell'annotazione sia un elemento costitutivo per l'opponibilità della garanzia ai terzi creditori.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni garanti che, dopo l'esproprio dei loro beni, chiedevano l'ammissione privilegiata al passivo di un fallimento. La decisione si fonda sul principio della pluralità di 'rationes decidendi': poiché i ricorrenti non hanno contestato la ragione principale della sentenza impugnata (la mancata prova dell'esistenza di ipoteche sui beni della società fallita), la censura sulla questione secondaria, relativa ai tempi della annotazione surroga ipotecaria, è stata ritenuta irrilevante.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1031/2025, ha stabilito un principio fondamentale in tema di notifica PEC. Depositare la scansione PDF delle ricevute anziché i file originali (.eml o .msg) non causa l'improcedibilità dell'appello, ma una semplice nullità sanabile. Se la controparte si costituisce senza eccepire vizi, lo scopo della notifica è raggiunto e il processo deve proseguire nel merito, tutelando il diritto di difesa rispetto a un eccessivo formalismo.

Un debitore ha contestato la regolarità di una procedura esecutiva immobiliare. Il tribunale di primo grado aveva dichiarato concluso il giudizio di opposizione a seguito della vendita del bene, ma la Corte di Cassazione ha annullato tale decisione. L'ordinanza stabilisce un principio fondamentale: l'opposizione atti esecutivi deve essere decisa nel merito anche se la procedura si è conclusa, poiché l'interesse del debitore a far accertare l'illegittimità degli atti processuali persiste.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1055/2025, chiarisce la distinzione cruciale tra opposizione all'esecuzione (art. 615 c.p.c.) e opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.). La Corte ha stabilito che, mentre la seconda è inappellabile, la prima lo è sempre. Nel caso specifico, un garante si opponeva a un pignoramento immobiliare. La Corte d'Appello aveva erroneamente dichiarato inammissibile l'intero appello. La Cassazione ha cassato la sentenza, specificando che le contestazioni sul diritto del creditore a procedere (il cosiddetto 'an' dell'esecuzione) configurano una opposizione all'esecuzione e, come tali, devono essere decise nel merito in grado di appello.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la richiesta di risarcimento danni immobile per gravi vizi costruttivi, se formulata in modo generico come 'risarcimento di tutti i danni', comprende anche il deprezzamento commerciale del bene. La Corte ha chiarito che un 'rimedio tampone' non è sufficiente a coprire l'intera area del danno, che include anche la perdita di valore dell'immobile. Di conseguenza, il giudice di merito deve quantificare tale svalutazione, anche avvalendosi di un consulente tecnico d'ufficio, senza poter considerare la richiesta di deprezzamento come una domanda nuova inammissibile in appello.